張艦 / 北京青年報
又到一年收官時，可以說2006年的北京房地產業是一個充滿故事的一年，從上半年的無房可賣，到年中宏觀調控，再到年底土地市場上上演的天價地落戶普通房，政策的不斷出臺雖然從一定程度上規范了房地產市
場，但從另一層面，政策因素并沒有真正意義上對房價造成太大影響。但毋庸置疑的是，2007年，已經押寶調控的有關部門將繼續著穩定房價的路徑，房地產開發商們也將一如既往地走上如履薄冰的征程……
2006地產———市場翻滾過山
住宅市場
●政策波動住房市場結構
●土地交易牽動市場神經土地市場交易活躍
2006年1-11月，北京土地招拍掛市場共成交土地626.9公頃，其中建設用地面積441.7公頃。成交土地規劃建筑面積689萬平方米，較2005年同期相比增長了187.8%。成交土地73宗，而去年同期只有25宗，2006年土地市場交易活躍。
首先，招標出讓漸成主角。
2006年土地市場總體成交價格2847元/平方米，較2005年同期相比下降了9.9%，這主要是因為2006年宏觀政策出臺后招標出讓土地的比例大幅度上升。
土地市場招標出讓成交土地建筑面積所占的比例為45.4%，而2005年同期這一比例為0%。
其次，住宅用地繼續成為土地市場的焦點“地王”不再出現。
1-11月，住宅用地成交規模544.4萬平方米，占總成交量的79%，這一比例較去年上升了十幾個百分點，北京住宅市場強大的需求繼續使住宅用地成為供需的絕對焦點。
從今年成交的地塊看，有30宗土地以起始價成交，其它高于起始價成交的土地中，成交價較起始價的增幅大部分都在20%以下，在如今土地主管部門對土地價格進行嚴控的情況下，以往土地市場中的“天價地塊”或“地王地塊”將很難再出現。
第三，八大城區與遠郊區縣平分秋色五環內土地日益稀缺。
從成交土地的區域分布看，八大城區成交面積所占的比例為48%，樓面地價成交均價4637元/平方米，還是一個較高的價位。
在八大城區中，作為住宅市場供應的高房價區域及需求的熱點區域，朝陽區的土地市場最為各方關注，今年朝陽區土地成交規模占總成交規模的20%，遠領先于其它區域，成交均價5067元/平方米，而且本年度居住用地中兩個“最高”：樓面地價最高的工體4號地（樓面地價成交價11015元/平方米）以及總價最高的廣渠路36號地（總成交價26億元）均位于朝陽區。
從本年度成交土地的環線分布看，五環內的建設用地越來越少，土地供應繼續向五環外的郊縣傾斜。1-11月，遠郊區縣所占的比例已經達到土地市場總體成交面積的52%，如果再加上八大城區中位于五環外的近郊土地，那么位于五環外的郊縣土地成交量已經高達68.4%。
第四，2006年住宅市場供應深度下降。
通過對近5年的住宅供應量來比較可以發現，今年1-11月住宅市場上市面積總共為1357.07萬平方米，總套數為11.02萬套。對比去年供應面積減少了563.13萬平方米，套數減少了3.81萬套，下降到了近年來的最低點。我司認為，造成今年供應短缺的主要原因是國家政策對住宅市場結構的調整，導致大部分在建住宅項目在產品上調整，推遲了上市時間。
2006年住宅市場成交量小幅縮減。2006年1-11月住宅市場成交量為1554.50萬平方米，成交套數為12.88萬套。與去年供應量相對應，2006年的成交量有所縮減，比去年同期下降5.57%，同時成交套數減少了1.01萬套。中原認為，造成2006年成交量下滑的主要原因有兩條：
首先是2006年供應量總體下降，客觀上帶動了需求量的萎縮；其次，國家加大了對投資購房的打擊力度，除了貫徹原有的打擊投資炒房的政策，還特別加強了對外資購房的限制。2006年7月11日，國家六部委聯合頒布了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，加強了對外商投資企業房地產開發經營和境外機構和個人購房的管理，投資購房的需求被打壓，也是需求量下降的主要原因之一。
第五，住宅市場銷售價格繼續增長。
2006年1-11月住宅銷售成交價格為8181元/平方米，雖然今年國家頒布了政策試圖控制房價，但今年成交價格漲幅仍達到15.53%，比起去年成交價格漲幅上漲了5.46%左右?？梢?，政策的具體貫徹還需要等待一段時間，從今年月度價格變化趨勢來看，月度價格變化起伏不定，但總體趨勢仍然呈上漲態勢，當月成交價格主要由當月的成交項目品質及數量決定。
第六，銷售速度波動較大。
從1-11月銷售套數情況來看，銷售套數最多的為4月，月銷售套數達到15089套，銷售套數最少的為2月，僅為7392套。
從今年1-11月住宅銷售速度來看，銷售速度最高的月份為4月，達到平均502套/天，銷售速度最低的月份為2月，僅為平均264套/天。
寫字樓市場
●寫字樓供需兩旺供應進入高峰
（1）2006年寫字樓出現井噴高峰，新增預售供應截止到今年11月底，已經達到312萬平方米，達到寫字樓市場供應的最高峰。（2）新增供應繼續向邊緣集團擴散，七大主力商圈供應只占總供應的37％，從今年各商圈的供應量來看，包括亞奧區域在內的主要寫字樓商圈供應總量為115萬平方米，只占到了年度總供應量的37％。（3）寫字樓二手市場活躍。（4）以文化創意為賣點的寫字樓迅速發展成較為知名的項目有大成創意大廈，西海48文化創意中心，北京創意大廈、東方梅地亞中心、華遠企業號并取得較好的銷售業績。
●投資需求上升
（1）寫字樓投資需求上升。隨著國家宏觀調控政策的逐步加深，北京住宅市場投資需求下滑，這一部分需求隨之尋找替代品，于是市場表現一直比較穩定的寫字樓市場成為房地產投資客群瞄準的重點。（2）寫字樓需求呈現多元化態勢。隨著北京城市整體規劃的完善，北京產業結構逐步升級，辦公客群聚集程度加強，不同產業對辦公產品的需求呈現更大的差異，對辦公產品也要有更多的個性化元素，體現在營銷上即為定制產品的增多。
●價格整體下降
從價格看，整體均價呈下降趨勢，但甲級寫字樓價格平穩上升，甲級寫字樓租金上漲，入住率出現下滑。
●熱點區域初顯
從區域看，CBD、東二環仍是本年度熱點，南部區域熱度初顯，望京多個寫字樓盤供應。從2006年區域供應圖上看，CBD總體供應量接近40萬平方米，東二環達37.6萬平方米，這兩個區域既是東部的兩個主要商圈，也是近兩年的供應熱點。從上圖還可以看出，南部區域，尤其是南三環一帶，新增寫字樓項目增多，望京區域在今年也有多個樓盤供應。預計明年南部區域寫字樓供應仍會繼續增加。
●商務花園激增
生態辦公仍是產品主要訴求點，低密度商務花園產品供應加大。
商業市場
●商業地產市場交易情況
首先，2006年市場總體供應略有增加。
2006年1月-11月商業市場總體供應面積約247萬平方米，較2005年同期增加了32萬平方米，同比增長了14.88%
各區縣2005年與2006年供應量基本持平。
其次，供應量熱點區域仍集中在朝陽區和海淀區，占總供應量的60%左右。
2006年北京市經營性商業用房供應量最高的區域為朝陽區，總供應面積約108萬平方米，占整個北京市總供應量的43.78%，其次為海淀區，供應面積約39萬，占15.9%。
第三，市場需求逐步調整，投資重點由市中心逐步轉向郊區化發展。
2006年北京市總銷售面積約為104萬平方米，占總上市面積的42%，其中銷售率較高的區域集中在遠郊區縣，城八區銷售率均低于50%。
第四，銷售價格持續增長，但增幅明顯下降。
2006年北京市商業用房成交平均價格為15582元/平方米，城八區中東城區價格最高，達到22079元；遠郊區縣中，順義的成交價格最高，達到了11911元，其他區縣價格基本持平，在7500元左右。與2005年同期比較，2006年每平方米銷售價格上漲了1450元，同比增長10%，增長幅度明顯放緩。
第五，租金價格因區域不同、業態不同而差異較大，租金走勢平穩。
北京市租金市場因不同區域差別不同，租金最高的區域為CBD區域，租金可達20元（每天每平米）以上，但是增長幅度最高的應該在南部等新發展區域，租金增幅超過10%。從市場整體角度看，租金走勢平穩。
●誰買走了北京的商鋪
首先，購買客群仍以本市居民及企業、外省個人為主，預計未來個人投資仍將占據主要地位。
2006年購買客群主要以本市城鎮居民、北京企業、外省個人為主，占整個購買面積的70%。價格承受能力最強的為軍人、外國個人及外省個人，承受價格在22000元以上。
其次，零售市場進入調整、重組及發展的新時期。
外資以獨立形式進入中國市場的方式加快；但是目前尚處于發展的初級階段，很多零售商還存在水土不服的現象。隨著對市場的進一步熟悉，這種現象將得到緩解。
國際大型商業紛紛在北京選址，包括日本的新光三月百貨選址華貿中心、麥德龍第三店簽約明天第一城等，未來商業市場競爭更加激烈。
同時，國內的零售企業仍處于發展階段，目前還不成熟，還有待于進一步的整合、調整。
●商業地產熱在哪些區域
商業地產熱點區域集中在CBD、中關村、亞奧、望京等區域。
CBD區域
CBD區域以其得天獨厚的地理位置和市場優勢，吸引著各界的眼光，萬達國際廣場、財富中心、華貿中心、世貿天階、SOHO尚都等項目相繼問世，預計明年將迎來商業地產的集中開業高峰。
同時，CBD周邊區域的發展也相當迅猛，包括百子灣地區、東三環至四環沿線區域，商業發展態勢保持良好。
中關村區域
2006年中關村區域商業供應達到高峰，同期開業的商業有中關村廣場商業中心、第三極文化主題商業中心、新中關等項目，開業面積超過40萬平方米，加上原有的商業，總商業面積超過90萬平方米，初步形成了綜合性的商業中心。
亞奧區域
隨著2008年奧運的臨近，亞奧區域被廣泛關注，亞奧區域的商業發展也如火如荼，尤其是亞北地區的立水橋區域，商業供應明顯增加，明天第一城等商業項目銷售狀況良好，亞奧區域將持續升溫。
望京區域
望京區域是2006年商業集中上市的邊緣集團之一，年總供應量超過30萬平方米，其中大型商業陸續開業。
●商業空置率明顯增加
隨著中關村廣場購物中心、富力星光大道、珠江帝景、國美第一城等項目的開門營業，項目前期宣傳的美好前景被一片冷清景象所代替，凸現了目前商業普遍存在的前期銷售與后期經營無法達到一致的矛盾。
●社區商業成為發展重點
除王府井、西單、前門三個傳統的商業街區之外，北京將在城市的東部和西部，結合石景山、通州、東北、西北以及南部的改造、比較考慮城市的外圍服務的能力，設立6個廣域的商業中心。北京還規劃了大約60個區域商業中心。文字整理/本報記者張艦
2007地產市場———承上啟下
住宅市場
●住宅市場調控力度將加大
在剛剛召開的中央經濟工作會議中，肯定了今年的宏觀調控，明年將會加強宏觀調控的力度。房地產業作為國民經濟支柱產業，預測明年房地產的宏觀調控將會加大力度。比如穩定房價、加大信貸稅收力度等調控政策實施細則的進一步出臺。
●土地成交量繼續上升
從目前北京土地儲備中心推出的地塊信息看，正在交易的地塊面積約317.7公頃，第四季度計劃入市的地塊141.4公頃，加之先前成交的地塊626.9公頃，這樣算來，截至統計時間統計的數字，2006年北京市共推出招拍掛地塊面積約1086公頃，對比年初的土地供應計劃，即1900公頃的商品房用地，商品房用地還有約814公頃的供地缺口。
由于北京商品房市場需求旺盛，而2006土地供應量較年初土地供應計劃相比有較大的缺口，因此，預計2007年土地市場供應將繼續上升。
●明年土地市場總體成交價格繼續下滑
土地主管部門順應國家政策需要，通過招標的方式對土地的價格進行控制，以期間接地穩定高企的商品房市場的價格，預計未來土地市場招標出讓土地的比例將繼續上升，尤其是那些規模較大的熱點區域的地塊將主要采取此種出讓方式，而土地市場的總體成交價格也將繼續延續目前的下滑趨勢。
●供應量加大房價維持上揚
從近5年各月度可以看出，通常情況新增供應集中在6月份左右。但今年上半年，國家9部委聯合發布了《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，其中明確指出，“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上”。雖然沒有明確指出是針對單個項目還是整個區域，但是對本市眾多新增供應樓盤仍然影響巨大，今年6月1日以后審批的新住宅項目要進行不同程度的結構調整。預計這部分項目全部調整完成應在明年下半年集中入市，所以我司預測屆時北京市住宅市場將出現中小戶型集中供應。
根據政府的住房建設規劃精神，普通住宅將成為未來幾年供應的主流產品，限價房、廉租房、經濟適用房明年批量入市。
●明年成交將隨供應增加
由2002年-2006年月度成交量可以看出，2006年成交量主要集中在下半年，最新的數據顯示2006年11月北京市住宅成交量為151.83萬平方米，比去年同期下降約25.6萬平方米。中原認為，2007年上半年的成交量將呈現反彈態勢。
●明年價格仍將維持上揚趨勢
今年的供應和需求均受到了一定程度的抑制，可見，明年住宅市場價格仍存在相當大的上漲空間。但明年的住宅市場將呈現集中放量的趨勢，以及政策執行的延續性，預計價格將呈現穩定上升態勢。
●熱點區域顯現
明年熱點區域頻現：廣渠路板塊、朝青板塊、小屯板塊、上清板塊、西北旺板塊、海淀溫泉板塊、懷柔板塊。
首先，廣渠路板塊、朝青板塊。
廣渠路板塊———從2006年土地交易看，預計明年廣渠路36號地、廣渠路15號地將會陸續上市。并且廣渠路36號地周邊的項目也在熱銷中，如A派公寓、樂城國際、蘋果社區等。
朝青板塊作為2005、2006年北京房地產市場中最大的熱點，保持了開發量和交易量的持續活躍和增長。2007年該板塊仍有200萬以上的供應量。
其次，小屯板塊。
小屯板塊地處北京的西部地區，隨著奧運場館的陸續建設，有力地提升了該地區的人氣。而且在此區域，萬科獲得萬恒家園二期項目用地，用地建筑面積達41.65萬平方米；今年萬科紫臺項目也出現了開盤旺銷的局面；并且第七街區3期也即將開盤，總建筑面積達20萬平方米。
第三，上清板塊、西北旺板塊、海淀溫泉板塊。
實力派開發商逐漸進駐“上清板塊”，區域內有當代地產的上第MOMA、華潤置地的橡樹灣、富力地產的富力桃園等。在品牌開發商的高品質項目的影響下，周邊很多中小型樓盤勢必紛紛跟進。預計，未來一年內區域內的新供應量將達百萬平方米。
2006年的“上清板塊”平均售價在8382元/平方米，價格年增長幅度為26.58%。而隨著鄰近“上清板塊”的中關村區域可開發土地的日益減少，以及在售項目工期臨近結束，作為中關村后花園的“上清板塊”，在近年來供應量及需求量不斷上漲的現狀下，預計2007年“上清板塊”房價將穩步上漲。
第四，西北百旺板塊。
西北百旺區域的住宅市場迅速崛起。目前這些區域在售的項目有百旺茉莉園等。另外保利拍得的西北旺冷泉項目規模有100萬平方米，有望在明年推出。大盤的開發，為該區域住宅水平的提高起到一定的作用。中檔價位的住宅市場將不斷壯大，區域市場發展前景樂觀。
第五，溫泉區板塊。
華潤置地以超高的價格拿到清河土地后，北辰實業股份有限公司以樓面價4863元/平方米的價格拿到了溫泉鎮D1地塊，國企不惜重金，紛紛大手筆地拿地開發，預示著區域的發展前景。另外大連正源集團把溫泉鎮D2地塊拿下，規劃建筑面積25.6萬平方米?，F處于前期準備階段，預計2007年上市。
第六，懷柔板塊。
自上世紀90年代以來，北京別墅市場自然形成了以高速路、快速路為驅動力的“交通資源時代”，機場高速、京昌高速、立湯路沿線成為別墅主要聚集群落。京承高速二期（順義區高麗營到密云縣沙峪溝）開通，為懷柔地區的別墅市場帶來機會。
●住宅產品向精細化發展
國十五條的影響將在明年逐漸顯現出來，住宅結構的調整政策影響主要表現在兩個方面：一是從市場方面看，在2006年調整過關的產品以及2007年的新供應量同步上市，90平米以下小戶型集中供應，住宅產品的同質化現象難以避免，激烈的市場競爭格局勢必會帶來產品的競爭升級，在虛無夸大的“風格”和“生活”概念逐漸喪失公信力的時候，開發商將不得不將注意力集中在與消費者息息相關的產品舒適度和物業的服務質量上來，市場有望進入精細產品時代。二是從產品自身而言，其變化不僅表現在面積的變化，還表現在建筑形態、居室空間的變化發展，甚至對建筑節能會提出一定的要求以滿足住宅的適居性，一切明潮暗涌都將圍繞90/70的執行展開……
●建筑形態：塔樓地位有望回升
目前在住宅市場多以一梯兩戶、南北通透的板樓為主，這種格局最大的好處就是能最大限度地滿足居住者對采光和通風的需要，但難以滿足節能省地的需要。因此，當“90/70”執行中小套型面積的住宅成為市場主流時，一梯兩戶的樓層板樓很可能將被一梯多戶所取代，板樓在住宅建筑中的主導地位也將讓位于塔樓及板塔結合等建筑模式，這才能保證得房率和節能省地兩方面的需要，滿足中等收入的需求。
寫字樓市場
●寫字樓供應量將回落
首先，預計2007年供應將回落。
北京寫字樓在近幾年集中供應，尤其在今年出現井噴現象，整體供應三百多萬平方米。預計2007年的新增供應將有所回落，主要是由于奧運臨近的影響已經致使多數寫字樓項目提前釋放，2007年這些寫字樓項目將進入下一步的市場消化階段。
其次，明年部分項目可能轉售為租，寫字樓租賃供應將加大。
隨著銷售市場井噴帶來的巨大壓力，以及持有租賃帶來的項目增值，預計明年將有部分項目轉入租賃市場，加大租賃樓盤供應。租賃供應加大將給需求客戶帶來更多的選擇空間，從而促使租賃市場進一步活躍。
（一）寫字樓投資需求繼續增加，小面積投資需求旺盛
政府對住宅市場的調控有可能會進一步加大，將會促使更多的投資客群進入寫字樓市場。不過此類投資客群對寫字樓的面積需求將集中在中小戶型面積，而整棟或整層購買投資客群將不會產生太大變化。
（二）預計2007年寫字樓整體價格上升潛力不大，但甲級寫字樓價格仍有突破空間
隨著今年供應的井噴，預計明年寫字樓整體均價仍會繼續下滑；但北京甲級寫字樓價格水平一直處于平穩上升的態勢，且明年甲級寫字樓的價格仍有一定上升空間。
（三）預計明年租金將保持穩定態勢
預計明年寫字樓租金水平將保持在較為平穩的水平，但由于新增供應樓盤將客群大量分化，甲級寫字樓的入住率仍不甚樂觀。北京寫字樓租賃需求的旺盛將很難緩解供應過量帶來的空置率上升。商業市場
首先，預計2007年商業地產仍處于開業高峰期，銷售價格與2006年相比基本持平。
近兩年商業地產集中開業，雖然出臺的很多住宅方面的限制政策導致商業地產升溫，但隨著眾多開業項目招商不利、經營慘淡，投資者對商業地產更加理性，預計2007年銷售價格不會出現大幅攀升，將與2006年相比將基本持平。
其次，商業地產熱點區域將集中在亞奧、金融街、泛CBD區域及通州等區域。
隨著奧運的臨近，亞奧區域繼續備受關注；金融街商業也將隨著金融街購物中心的開業進一步提升；泛CBD區域作為CBD區域的輻射區，商業體量及開業項目繼續增多。商業郊區化發展及通州新城的規劃，催生了通州商業地產的發展。
第三，商業將出現兩極分化現象，向著綜合性商業和社區商業發展。
2006年商業白皮書鼓勵社區商業發展，社區商業規模逐漸加大，是2007年商業發展的重點。而綜合性商業也是發展的必然趨勢。
第四，隨著商業項目大量投入市場，商業空置率將繼續增加。
國內零售業發展相對滯后，國外零售進入國內還處于水土不服期，而商業地產開發量巨大，產品相對落后，2007年又是開業高峰期，造成空置率繼續增加。
第五，隨著外資商業的進入，零售市場競爭更加激烈。
外資商業看好中國市場，將有更多零售商進入到北京市場，零售市場競爭將更加激烈。
第六，商業投資更加理性，開發商自持商業比重增加。
市場上失敗項目層出不窮，空置率居高不下，投資者將更加理性。而開發商在開發商業地產時也更慎重，商業地產自持比例將繼續增加。
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2006/12/22 16:06:00