姜煒
股市持續快速上漲，已創出歷史新高。截至2006年12月19日，上證指數從1161點漲至2364點，上漲了103.6％；深證成指從2863點漲至6369點，上漲了122.5％。如此勢頭，已經有人開始憧憬上證指數漲到3000點乃至4000點。股市的上漲，緩解了房地產的投資壓力，但對于可能出現的投資回潮，仍需謹慎。
2006年于中國房地產行業是宏觀調控年，房地產投機與投資被認定為部分熱點城市房價持續上漲的元兇之一。為了抑制投資、打擊投機，國家運用了包括提高首付比例、增加交易稅費等多種手段，產生了一些效果，其中最明顯的一點就是北京全年二手房的成交量比上半年預期下降了至少20％。雖然目前看來，宏觀調控的長期化趨勢明顯，未來繼續動用金融與稅收杠桿抑制投資需求的可能性很大，但單純依靠限制手段能否擋住投資浪潮值得懷疑。
事實上，今年股市的暴漲，在某種意義上幫了房地產宏觀調控的忙。由于股市飆升，投資收益遠高于房地產領域，且周轉與獲利速度極快，社會上的游資大量涌入股市，其中部分資金相信來源于房地產市場，直接降低了房地產市場的壓力。同時，10月份金融運行數據顯示10月末儲蓄存款較9月減少76億元，是2001年6月以來首次出現下降，相信也與股市上漲有一定關系。
股市產生賺錢效應，比較房地產領域受宏觀調控影響嚴重，投資收益下降、周期拉長、風險加大，自然對資本的吸引力加大。因此，資本從房地產市場大量流出是可以理解的事情。但是，這種趨勢是否如某些分析家認為的，可以導致房價的下降就值得商榷了。至少目前還沒有看到兩者之間有什么必然的聯系。
不過有一點可以確認，今年股市大漲之中，地產股的表現十分搶眼，給這些企業的發展帶來新的機遇。地產上市公司借股市大熱之機，當可大圈其錢。有了錢，又可以大手筆圈地。稀缺資源集中于少量大企業，大量潛在利益轉移，可保證上市房企未來利潤來源。股價繼續上升，投資人獲利，多么完美的生態鏈條。
股市暴漲對于房地產行業的影響還不止于此。在股市大漲的背后，我們還看到了另一股浪潮。12月7日嘉實策略增長基金發行，“基民”的“瘋狂”讓市場瞠目結舌。兩天時間改寫神話，419個億不僅使嘉實基金成為中國基金業歷史上規模最大的基金，也創造了全球投資的紀錄。投資者和基金公司雙重熱情推動基金規模大躍進，12月4日一天，新增基金開戶就超過9萬人，超過以往一年總量。而目前基金公司管理的資金規模已經增加到7414億元。
基金規模的快速膨脹已經引起了一些金融人士的關注?；鹨幠ｓw現出來的投資資金浪潮讓我們看到了市場流動性資金之充沛程度，也可以想象如此大量的資金涌入任何一個投資領域能夠引發的沖擊波。
股票市場成為了房地產市場的緩沖。但是，沒有永遠上漲的房價，也沒有永遠上漲的股價?；蛟S有一天股市過熱產生波動，這些資金難保不會回流到房地產市場。因此，房地產市場上的投資壓力并非消失無蹤，對于資金浪潮，給房地產市場建一道擋水壩很難奏效，資本是擋不住的。
回想股票市場的改革，大力發展機構投資人的戰略構想，初步解決了以往困擾股票市場多年的散戶賺少賠多問題。專家理財概念逐步深入人心，股票基金成為了中小股民投資股票市場、分享經濟發展成果的三峽大壩，擋住了無序的資金洪流，又能夠創造財富。這一趨勢值得房地產市場建設的決策者們關注與借鑒。
房地產產品同時具備投資功能與使用功能，在當前城市化進程加速、房價持續上漲、房地產投資獲利相對豐厚的時期，普通公眾存在分享房地產升值收益的強烈愿望。
可惜，目前民眾參與房地產投資的方式有限，僅限于直接購房、購買地產股票、參與信托等有限渠道。購房投資是當前政策限制的目標；房地產市場也不只上市的幾十家地產公司；參與信托等其他渠道門檻高且數量少?？梢哉f，當前公眾沒有相關渠道參與房地產開發與經營階段的投資與利潤分配。
眾所周知，房地產開發階段的資金需求巨大。由于國內開發商本身實力有限、國家又收緊信貸銀根，再加上封頂放貸、外資受限、成本上升等諸多因素，固有的房地產資金運作模式已難以為繼，開發商普遍急需開拓新的融資渠道。
筆者認為，如果政府相關部門能夠趁此緩沖期，加緊房地產基金的制度建設與試點工作，逐步開放國內房地產基金，讓普通民眾能夠透過房地產投資基金參與房地產開發業務，分享豐厚的開發利潤，不失為解決房地產資金來源、化解金融機構經營風險、抑制房地產投機、發展出租型物業等一舉多得之良方。
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2006/12/26 16:31:00