開發商須重新規劃資金進度

蘇晶 / 安邦集團研究總部

近日，北京市銀監局召集北京16家商業銀行的個人金融業務負責人，正式傳達《現場檢查意見書》，其中包括最受業界關注的“未封頂樓盤不能辦理個人住房貸款”等規定。據悉，四大國有商業銀行同樣在此次通報傳達之列，并非像外界傳言的新政僅針對非國有股份制商業銀行。

但是，該份意見書并未明文設定具體執行時間，而意見書中的多項規定其實在2003年央行出臺的“121文件”中就早有要求，只不過這次強調要求各大銀行必須“嚴格執行”。原先該項政策出臺的矛頭直指開發商，但是此項政策并沒有執行下去。其中除了管理層自身貫徹的問題，還有一個原因在于，開發商找到了“曲線救國”的方式——貼息委托貸款。

開發商貼息委托貸款是指由房地產開發商提供資金，委托商業銀行向購買其商品房者發放委托貸款，并由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種“賣方信貸”。目的在于以彌補“121文件”出臺“封頂按揭”造成的消費斷裂，規避金融機構風險。對商業銀行來講，通過委托貸款業務既可以規避政策風險、信貸風險，也能獲得可觀的手續費等中間業務收入。對于住宅房地產開發商來講，委托貸款業務有利于解決在銷售階段的資金回籠問題，實現提前銷售。按照“121文件”的規定，開發商必須在“結構封頂”時才能取得商業銀行的個人購房貸款的按揭，而目前中國大多數購房者是靠貸款才能夠買得起房子的，沒有住房貸款的支持，房地產開發商很難把房子賣出去。因此這期間是開發商資金最為短缺的時間，大多數開發商資金斷鏈就是在此期間發生的。開發商通過貼息委托貸款進行銷售，要比“結構封頂”才能按揭銷售提前了大約1年左右。于是，政策的效果被很好地“對沖”掉了。

時至今日，該項政策表面上看似與“121文件”規定沒有太大分別，實質上，同樣為了達到“取消預售商品房”的目地，這塊板子打在開發商身上還是打在銀行身上，其意味卻大不相同。3年前的“板子”早已打在了開發商身上，但卻被“迂回貸款”對沖了其效果，如今此板重重地打在“執行者”的身上，其對開發商乃至銀行自身的影響都是巨大的。

據了解，對于目前的房貸新政，多數開發商反應比較強烈，他們稱其為宏觀調控以來最有可能導致資金鏈受損的政策之一，尤其是剛剛開盤不久、又剛建出地面的樓盤開發商。一般來講，封頂前的時期對開發商來說是資金考驗的重要一關，工程款項的支付、開發貸款的償還都指望出地面到封頂前的銷售回款。此項政策將在很大程度上堵住開發商挪用資金的漏洞，改變北京不少開發商現有的盈利模式，他們必須重新規劃資金進度。

值得引起高度重視的是，該項措施的效果是多方面的。首先，它將加速開發商之間的收購兼并，一旦有開發商的資金鏈條出現問題（即便項目前景很好的企業，資金運轉模式的改變都有可能使其資金鏈出現問題），這家公司就有可能被現金流控制良好的公司廉價收購。其次，如果銀行堅決執行封頂后按揭，而不留任何“迂回”余地，那么必然使得開發商銷售回款周期拉長，導致成本上升。一旦開發商將這部分成本轉嫁到消費者身上，將會引發房價的進一步上升。最后，由于開發商資金狀況進一步惡化，其還貸能力也將隨之下降，銀行這部分信貸的違約率必然隨之上升。但封頂之后再放按揭，卻也使得銀行的抵押物價值更可靠。雙方面因素此消彼長，因此新政對銀行房地產貸款整體質量的影響目前還難以評估。