21世紀經濟報道
國內商業地產開發商的規模劣勢顯然需要通過并購整合彌補。另一方面，來自政策層面的變化也將影響國內商業地產蛻變的進度。
“持續宏觀調控下，中國房地產行業的調整勢在必行。大范圍行業重度結構調整的機會來臨，嚴重分散的行業將進行由分散而集中的并購整合。”對于商業地產的未來走勢，中國光彩49控股股份有限公司副總裁王世渝如此表示。
這個觀點在《2006年中國商業地產發展趨勢報告》(以下簡稱“《趨勢報告》”)也有所指———盡管宏觀環境有待改善，商業地產仍有很好的發展前景，居民住宅郊區化推進等有利因素有望激發其發展潛力。
改變中的收購方式
曾經在短時間內跑馬圈地并撒網全國的順馳最終被迫出讓控股權、南都先后通過兩次大調整最終退出房地產開發市場，以這兩個案例為代表的國內房地產市場的階段性特點，王世渝認為：大范圍的行業結構調整的機會即將來臨。
“南都去年把在江蘇、上海等地的房地產項目賣給萬科其實更多的是資產處置性質，而今年萬科收購南都則是南都在公司戰略層面的退出。”王世渝指出，并購的方式同樣在發生變化。
“過去開發商之間的并購是以現金交易，如今很少采用這種模式，主要是資金限制，今后會有更多利用股權交易等方式完成。”
并購是商業地產行業重新洗牌的主要甚至唯一方式。
“隨著市場競爭激烈，成都的逐步加深，大量商業物業由于開發商資金和運營能力的不足而陷入困境，其中卻不乏地理位置優越并且開發設計優秀的商業物業。對有實力的商業地產開發和運營商而言，這些物業的市場價值遠高于其收購價格，是難得的市場機會。”
《趨勢報告》同時認為，對于持有這些物業的開發商而言，也可以利用被收購的機會套現離開市場，減少投資損失。
不可否認，這樣一個過程，恰恰就是商業地產資源的重新整合。而面對這樣的機遇，境外資本自然不會輕易放過。
國資委研究中心宏觀戰略部部長趙曉坦言，與住宅相比，商業地產應更多地交給市場，適當鼓勵外資進入，外資進入會帶來很多好處，不僅是資金好處，同時還會帶來管理的好處。
“事實上，在中國的房地產投資資本中，外資的成分相當低，僅為1％，其他行業這一比例甚至能達到10％左右，但房地產的外資投資回報比其他行業高。”顯然，國內房地產尤其是新興的商業地產對外資的吸引力強勁。
值得注意的是，國內一線城市的商業地產市場已經開始呈現升溫跡象。
來自上海房地產交易中心的最新數據顯示，2006年上半年商用物業交易量的快速擴大，總成交面積達到2519146平方米，與2005年下半年的1925396平方米相比，交易面積超出30.9%，甚至還超過了前兩年樓市火爆時期，成為近年來商用物業交易最為活躍的一個半年：2004年下半年這一數字為2322412平方米，2005年上半年則為2151535平方米，均低于今年上半年。
相應的，2006年上半年上海全市商用物業成交總額接近261億元人民幣。開發資本之外，加上銷售環節流入的大量資金，已令商業地產漸顯“資本洼地”本色。
資金與項目對接斷層
事實上，國內的優秀商業物業正在成為國外基金的重點收購對象。如凱德置地自2005年以來便連續收購中環世貿、北京安貞華聯商廈和西環廣場等優質商業物業?！囤厔輬蟾妗吠瑫r預測，“由于海外基金收購的商業物業一般要求整體持有，今后國內整體持有的優質商業物業將會獲得更多的被收購機會，為開發商帶來可觀的收益。”
但由于外資對商業物業投資的要求向來較高，面對外資機遇的同時，也意味著對國內商業地產開發商提出了更高要求。
中國城市商業網點建設管理聯合會秘書長王永平一針見血地指出，“‘商業地產力量尚未釋放，比國外低很多’的觀點毫無道理，商業地產風險暗藏。”
泛華集團副總建筑師樊炎冰透露，商業地產面臨的風險主要包括：政策的風險、選址的風險、招商的風險、設計的風險、工程的風險以及資本運營的風險。
王世渝坦言，資金鏈的考驗將隨之而來，“商業地產與住宅地產相比，不易快速通過零售回籠資金，在時間上而言，可能面臨更大的資金回收風險，因此，銀行貸款等資金來源出于時間風險考驗，會更青睞住宅地產而非商業地產”。
加拿大亞太國際集團董事陳雄英指出，外資銀行對中國國內商業地產放貸的條件也比較苛刻，以匯豐銀行為例，該行提出了三條要求：有獨立產權，開發公司在香港上市，同時需要有上市公司提供擔保。即使是對目前國內大多數大的商業地產開發商企業而言，也幾乎是不可能完成的任務。
直接融資與間接融資
與港資、外資機構相比，國內商業地產開發商的規模劣勢顯然需要通過并購整合彌補。
“并購的結果將會使資源向少數企業集中，項目向資金集中，經營向專業團隊集中；同時市場也將更加細分，經營鏈條縮短，風險得到分化，經營壓力有望減??；企業的專業化能力也將得到加強。”王世渝認為，這是國內商業地產完成蛻變必經的一個過程。
“大企業會更強，優質企業也將擴大規模。在成本降低、銷售價格降低、行業集中度提高以及品牌價值分化等一系列進步后，整個市場趨向成熟、理性、規范。”
另一方面，來自政策層面的變化也將影響國內商業地產蛻變的進度。建設部政策研究中心主任陳淮透露，“我想我們會在今后一段時間內，恐怕會在資源節約上有更大力度的政策出臺，要求推進節能、節水、節材、節地以及環境友好這樣的商業地產建設。”
顯然，這是一個漫長的過程。
聯華信托的李曉東坦言，應該大力發展直接融資，目前國內商業地產市場的開發直接融資和間接融資的比例嚴重失衡，通過直接融資減少成本和相關風險的市場空間還很大。
閱讀：
8224
次
2006/11/14 17:45:00