仰靜 / 《北京商報》
走過今年這個并不“黃金”的黃金周，京城樓市又將開始2006年最后3個月的“奮斗”。而從傳統“金九”已經呈現的種種跡象來看，在接下來的這個“銀十”里，京城地產顯然走得不會太輕松。
大看臺之政策篇
從今年4月份開始，針對房地產市場的宏觀調控政策接二連三的出臺，密集程度前所未有。先后出臺的相關政策涉及房地產的方方面面，就如同國家正在編織一張密不可漏的大網。顯然，這張大網在現階段還尚未編織完成。進入10月，除了已經出臺的政策將開始執行外，一些新的政策也正在呼之欲出。
看點一：二手房“限外令”有望月內出臺
有消息稱，針對北京存量二手商品房的“限制外資”政策已經提上政府相關部門的議事日程，并可能將在月內出臺。而該政策醞釀出臺的背景，主要是今年7月份，在商務部等6部委下發的《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》的調控精神下，北京市建委下發《關于境外機構、個人購買商品房簽約有關問題的緊急通知》，規定在中國境內工作、學習時間一年以下的境外個人，不得購買商品房；港澳臺地區居民和華僑因生活需要，可在境內限購一套自住商品房。從而使得相當一部分外籍及港澳臺人士在北京購買一手商品房受到限制后轉投二手存量房市場。
根據北京中原三級市場部統計，8月份，北京市華僑、港澳臺及外籍人士購買二手房的數量同7月份相比上漲幅度高達32.4％。二手房“外銷”量的激增顯然引起了政策相關部門的關注，因此才有了二手房“限制外資”政策即將出臺的坊間傳聞。
新樓市提示：據悉，在可能出臺的二手房“限制外資”政策中，外籍及港澳臺人士在京購買二手房將和購買一手房一樣嚴格，不僅必須是在中國境內工作、學習一年以上，而且需要采用實名制。
看點二：《關于調整二手房交易計稅價格的通知》
今年7月11日，北京市地方稅務局發布了《關于調整二手房交易計稅價格的通知》，為二手房交易設置了最低計稅價，而該通知正式執行的時間就定在了10日1日。
在新政策中，市地稅局不僅對二手房屋的類別進行了詳細的劃分，同時還細分了284個區域，每種類型每個區域的二手房都有各自不同相對應的最低計稅價。而根據政策精神，對于二手房交易涉及稅收的計稅價格，稅務機關應以房屋交易雙方簽訂的《房屋買賣合同》(協議)中確定的成交價格為依據，但對于成交價格低于二手房交易最低計稅價格且無正當理由的，均以此最低計稅價格作為核定征收稅款的基數。通俗地說，即今后二手房交易的計稅價格將遵循“從高征收”的原則。
同時，新政策中給出的二手房交易最低計稅價格標準屬于短期內標準，今后還將由北京市地稅局根據北京市房地產市場交易情況不定期進行調整。
新樓市提示：由于此次二手商品房的計稅價格做了眾多調整，對于有意購買二手商品房的消費者來說應多加注意。首先要確定意向購買何種二手商品房；另外，若要購買遠郊區縣的二手商品房，要關注房屋所在區域是否有新增遠郊區縣的計稅價格。
看點三：《城鎮廉租住房檔案管理辦法》
同樣在10月1日開始執行的還有建設部在8月出臺的《城鎮廉租住房檔案管理辦法》。其中規定，廉租住房檔案真實記錄廉租住房政策落實情況，反映廉租住房保障家庭狀況，是城鎮廉租住房管理工作的基礎，包括紙質、電子兩種檔案。各省、自治區建設廳，直轄市建委(房地局)負責對本地區內的廉租住房檔案工作進行指導、監督和檢查。各市、縣(區)房地產管理部門具體負責本地區內廉租住房檔案的收集、整理、歸檔、保管和利用，并須配備適應工作需要的專(兼)職廉租住房檔案管理工作人員。同時規定，保障對象檔案應以戶為單位進行整理，廉租住房檔案應一戶一檔，包括申請、審核、實施保障及年度復核等有關材料。
新樓市提示：正在首都之窗和北京市規劃委員會官方網站進行公示的《北京住房建設規劃(2006年-2010年)》中顯示，“十一五”期間，北京市用于實物配租的廉租住房建設規模將達到47萬到60萬平方米，約1萬套，通過租金補貼的形式，解決其他約6.7萬戶“雙困”家庭的住房問題。集中建設的廉租住房將安排在城市交通干線周邊、服務設施配套齊全的地區建設，主要在中心城的東、南、西方位布點。而有消息透露，今明兩年就要在城市公共交通走廊沿線選擇一定比例居住用地用于實物配租的廉租住房建設。
大看臺之土地篇
整個9月，全國的土地市場都被土地調控的“陰云”所籠罩，而一場更大的“風暴”將在10月席卷全國土地市場。與此同時，進入第4季度，京城土地招拍掛市場的供應情況也不容樂觀。
看點一：全國土地清查“風暴”
一波未平一波又起，經歷二回政策嚴控工業用地日前又遭遇摸查。據媒體報道，為貫徹落實《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》，摸清全國工業用地出讓價格情況，國土資源部日前急電各地，對工業用地出讓價格進行調查，并要求于10月20日前將調查結果上報國土資源部。
而一場全國性的土地違法清查風暴也將在10月拉開序幕，據悉，此次反清查風暴是按照國務院的通知精神，由監察部牽頭進行，地方在自查上報情況后，再由上級部門進行檢查，以達到“自查自糾、查處案件”的目的。此次，清查問責的對象也是直指地方政府一把手，并且延伸到了省部級官員。
新樓市提示：此前，最高人民法院已經發布文件，明確將追究土地違法行為的刑事責任。要追究刑事責任的三類土地違法問題包括非法轉讓土地、低價出讓國有土地以及徇私舞弊、非法批地。
看點二：“限價回購”地塊結局難測
從北京市土地整理儲備中心的公示信息可以看出，第4季度已經進入北京土地供應的“黃金時期”。而在30多塊入市招拍掛的地塊中，位于朝陽區CBD核心地段的白家莊辦公及商業用地因其特殊的“限價回購”條款在京城房地產業內引發了一場級數不小的“地震”。
根據白家莊地塊的競買說明，該地塊使用性質為寫字樓及商業，總用地面積23709.623平方米，地上建筑面積87600平方米，其中商業用途5000平方米。其中“關于限價回購的約定”的條款比起地塊的位置、面積更令競拍者和業內關注，根據約定，“在該宗地的開發總建筑面積中，同意恒世華融公司（即土地一級開發商）以人民幣12000元每平方米的價格，回購5000平方米的地上商業用房面積”，以及同樣“以12000元每平方米的價格回購8000平方米的地上辦公用房面積。”
新樓市提示：有業內人士經過估算后表示，按此約定執行后，低價回購物業的一級開發商將可從中直接獲利2億元左右。大多數業內人士擔心，此舉將會影響到未來土地招拍掛市場的公正性；而該地塊的最終結局也將成為本月最大的懸念。
看點三：邊緣集團成為最后的“晚餐”
目前，《北京住房建設規劃(2006年-2010年)》正在網上進行公示，其中顯示，按照2010年居住用地空間布局引導，北京的中心城要合理控制住房建設規模，處理好人口疏解與中小套型住房建設的關系，重點改善人居環境。特別是舊城區，原則上不再新增居住用地，而是積極探索小規模漸進式的危改模式，結合歷史文化保護區試點和部分低層、多層限制建設區內的危改項目，在切實保護古都風貌的前提下，通過有機更新的方式逐步改善舊城居住條件。
而曾經被開發商視為政策空白點的綠化隔離帶地區，在此次公示規劃中也得到明確規定，即“十一五”期間北京市要完成第一道綠化隔離地區規劃實施，這里不再新增規劃居住用地。
新樓市提示：在北京主要城區內供地量越來越匱乏，而在一些政策空白點的地塊不斷收緊的情況下，邊緣集團成為開發商們能夠爭取到的距離北京中心區域最近的開發地段。據悉，今明兩年邊緣集團居住用地供應規模約在22平方公里。
大看臺之市場篇
“金九”加上黃金周，兩個昔日里讓開發商們賺得盆滿缽滿的好日子在今年卻成為了“唱衰”樓市的證詞，而10月份的市場表現似乎也決定了2006年京城樓市最終的走向。
看點一：10月新盤集中放量
截止到9月底，數據統計市場中開盤的項目達到59個之多，創下了今年放量新高。而這也決定了10月份投放到市場中的新盤數量也將與9月份不相上下。 由于目前市場中很多項目都在9月份拿下預售許可證，并且紛紛將10月份作為了產品的主推期，因此，對于購房者來說，10月份的市場選擇機會將十分充裕。
新樓市提示：資料顯示，10月份入市的項目大多仍集中在北京東部，如朝陽區、通州區等，項目售價多在8000元/平方米以上。
看點二：新房貸產品不斷推出
從１０月１日起，建行北京分行正式推出固定利率個人住房貸款業務。據悉，建行此次推出的新房貸產品共有４種模式可供選擇：“完全固定利率”、“固定利率＋浮動利率”、“固定利率分段組合”以及“固定利率＋浮動利率分段組合”。其中，“固定＋浮動”和“分段組合”則打破了市場原有的固定利率貸款必須“全程固定”局限，可以滿足客戶在不同期限檔次執行不同固定利率的要求，在每個固定利率期滿后，客戶可以根據當時的利率水平和走向，重新選擇利率確定方式：既可選繼續固定利率貸款，也可選擇浮動利率貸款。
而此前，民生銀行也推出了新的貸款業務，即個人循環貸款，為一種抵押類貸款，個人可通過房產抵押、存單質押、第三方擔保等方式，從銀行獲得相應的貸款額度，進而用于買房、購車等消費類支出。最高貸款額為500萬元。
新樓市提示：各大銀行也紛紛開始了行動，小記在這里提醒大家，在選擇銀行與房貸種類的時候千萬要睜大眼睛，膽大心細。要知道這0.1%的利息差放在動輒數十萬的房款上可不是筆小數目。
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2006/10/18 19:41:00