房地產導向：責任與效益兼顧

任玉嶺 / 國務院參事 全國政協常委

在全國上下都在高度重視和關注房地產的今天，我想就責任與效益兼顧問題談談自己對房地產發展的四個觀點和六點建議：

四個觀點

第一個觀點：應立足經濟社會發展的全局，認識和看待房地產的改革和發展

我們在評價房地產的發展時，不能孤立地片面地就地產論地產，而是應該把房地產擺到經濟和社會發展的全局中去研究房地產，看待房地產。

應該肯定的是，房地產業在我國改革開放以來，在國民經濟中一直處于先導地位，是重要的支柱產業。我國的改革開放為房地產發展提供了巨大的市場和需求，創造了機遇和條件；反轉來，房地產業也對我國的經濟發展產生了巨大的拉動作用，做出了不可低估的貢獻。

我國房地產的大發展是在1985年之后，深圳、海南兩個特區相繼起動之后，吹響了我國房地產的進軍號。至90年代初出現了中國房地產第一個高潮。我當時在北海工作，1991年北海僅有2家房地產公司，到1993年底迅速發展至1430家。那時，全國房地產公司有2800家，北海占了一半。今天全國房地產公司已經達到6萬家之多，僅北京就有4000家。如此龐大的產業群，不僅其自身成了經濟、社會的重要組成部分，安排了大量就業人員，促進了GDP的增長，而且還帶動了50多個產業的發展，例如在國民經濟中處于舉足輕重地位的鋼鐵產業，有色金屬、水泥、建材、玻璃、家具等產業的發展都與房地產的發展息息相關。本來在1990年以前已經明顯下滑和很不景氣的鋼鐵、水泥等產業，進入90年代以來。卻隨著房地產業的蓬勃興起，又迎來了大發展的春天。中國GDP僅占世界4％，而所用鋼材、水泥等卻占到世界總量的25％和40％。此中很重要的原因，就是因為中國房地產的大發展，產生了對鋼鐵和水泥的巨大需求，促進了全國鋼鐵、水泥的發展。

正是因為這樣，我們對房地產的態度和做法，絕不能有任何的草率，既要重視對房地產的管理和改革，使其滿足廣大百姓的需求和愿望，又要謹慎從事，要通過責任與效益的兼顧和統一，確保房地產發展的穩步推進和社會與經濟的協調發展。

第二個觀點：應承認房屋不同于其它商品，要面對它的特殊性對房地產提出高要求

房地產業與其它產業不同，房地產所經營的房子除具有其它商品擁有的屬性外，它還具有一定的社會性、公益性、福利性、政治性。房子作為有關民生的消費品，體現了政府對人民大眾生存的責任心。尤其是在社會主義的中國，“居者有其屋”不僅是廣大人民生存的基本需求，也是中國共產黨八十多年來為之奮斗的產物?？梢哉f，新中國一成立，黨和國家都十分重視廣大工農群眾的居住問題。通過推翻三座大山，實行土地改革，基本實現了“居者有其屋”。盡管建國初期，國家較為困難，而且長期提倡“先治坡后治窩”的艱苦奮斗精神，但依然做到了人人有房住。當然應該承認，還有很多人住房條件很差，但也確實消除了流離失所，充分說明了共產黨是最廣大人民利益的代表。

中國有句俗語叫做安居樂業。不安居，就無法樂業。改革開放后，我國推行了住房改革，政府通過住房商品化、職工集資建房、發展房地產、建經濟適用房等多種方式，使廣大群的住房條件有了很大改善。但是，由于近年來房地產升值過快，價格上漲，加上在城市隨便拆遷，使得很多人為住房發難，這既直接或間接地影響了很多人的生活和工作，也在一定程上影響著社會的穩定和人民生活的改善。

全國政協副主席、世紀老人巴金同志，在辭世前曾經有過一個愿望，就是“希望所有的人都能有房住”。這說明，我們的房地產發展中，確實存在有較大的死角，沒房住的人確有存在。巴金副主席的“希望”既代表了廣大百姓的呼聲，也對房地產的發展提出了美好愿景。

近幾年來，我國房價的上升，在有些城市幾乎連續以20％的速度遞增。2004年。全國住房房價平均增長15．2％，高于物價上升指數6-7倍，高于存款利率上百倍。去年，在政協委員、人大代表的強烈呼吁下，七部委出臺了抑制房價的“國八條”，今年又出了六條和15條細則，但時至今日，房價的上升率依然過高，今年1-5月仍有70個大中城的商品房價格上漲6．1％．其中仍有幾個大城市增長幅度在10％以上。顯然如果不強調房地產的發展責任，不注重責任與效益的統一和兼顧，就不能善待房地產的特殊需要，就無法滿足人民群眾的“居者有其屋”的基本需求，這樣下去，以人為本的科學發展觀就難以落到實處。

第三個觀點：針對房產價格過高等問題進行規范，是房地產更好發展的關鍵

我國房地產業比較年輕，從它真正發展起來，至今也不過20年的時間。由于政府對房地產管理需要有個認識過程，所以在過去的近20年的時間內，我國房地產的運作規范度較低，這樣固然有利于房地產的放開、搞活，促進了房地產的發展，但另一面，房地產的運作中也確實出現一些秩序混亂等問題，特別是房價過高問題，非常需要進行抑制和規范。

現在社會對房地產的討論眾說紛紜，有人說它市場化過頭了，也有人說它還根本沒有市場化。還有一些人各自站在不同的角度和立場，有說房地產的利潤太高了，有說房地產的利潤應該高。特別值得指出的是，我們的房地產行業由于有著很高的利潤，可以用手中的錢打通關系，又可以用手中的錢去造輿論，結果造成社會上對房地產的認識極為混亂。

其實，房價過高是有目共睹的，也是有多種數據可以說明的。在國外居民的房價是家庭收入的3倍左右，高的可達5-6倍。例如，在加拿大多倫多，蒙特利爾和在美國華盛頓附近的巴爾的摩等，我的親戚、同事的購房價與收入比基本如此，而且他們的房是獨幢的，是帶花園的。而我國同樣級別或年歲的同性質的工作人員，不要說買獨幢帶花園的房子了，就按80平米計，象北京四環外，也要60萬元以上，購房價與收入比至少15倍。Inetr網民曾經有個推算說：“假如我是個工人，沒有下崗，一個月拿800塊錢，不抽煙、不喝酒、不結婚、不吃飯?？傊?，一分錢不花，在房價不上漲的前提下，要買那樣的房于，得連續工作100年；假如我是個公務員，混得一般，一個月2500元，不抽煙、不喝酒、不吃飯、還不貪污不受賄，想買那樣的房子得熬上33年……“。

出現房價高的原因，盡管也有不同輿論迷惑了人們的視線，但就我所知，主要還在于房地產商的獲利欲望過強。“一邊欲望無窮”，“一邊財帛有限”，才是買房貴的關鍵。

一是表現在房地產富豪迅速增長，在福布斯富豪名單中，2001年29人主要從事房地產，2003年經營房地產的增至35位，2004年增至45位，短短十幾年的房地產歷史，竟催生了如此多的億萬富翁，還能說房地產的利潤不高嗎?

二是表現在房地產的利率增長幅度上。全球房地產平均利潤率為5％，而我國房地產利潤率每年都在30％以上。2001年增長 41％，2002年增長56％，2003年增長32％。房地產企業自有資金的利潤率，以上海為例，2001年為38．12％，2002年為86．36％；2003年為74．24％。這個利潤率是同期社會資金利潤率的20倍以上。

三是從我認識的朋友的致富迅速，也能說明房地產利潤過高，造成廣大百姓購房困難。我在北京、廣州有兩個朋友做房地產生意，一個1996年下海，借30萬元起家，現有資產已達40多億元；一個1997年下海，借款500萬元起家，今日已擁有資產60億元以上。還有一位教授朋友，從山東進北京做房地產，4年凈賺6億元。

這些例子足以說明房地產在我國剛起步階段，沒有太多規范情況下，贏利的比率是偏高的。對此，房地產價格不斷攀升，如不采取措施，將直接影響到廣大人民群眾“居者有其屋”目標的實現。在這種情況下，政府出臺一些對房地產的干預政策，增強房地產商的責任感，這是使房地產走向規范化運作的需要，也是使房地產更為健康發展的關鍵。

第四個觀點：責任與利益兼顧將有利于房地產的健康發展

世界杰出的商業大師邁克爾·波特曾經這樣講：“要使企業認識到，企業的健康，需要有社會的健康來保證。”“只有社會的健康發展，才能有企業的更大成功。”

重慶民營企業家尹明善說“不承擔社會責任，致富不思源，于理不容，于心有虧，也不可能有持續發展的良好環境。”

應該說，我們的房地產商都是在改革開放后發展起來的，都是得益于黨的政策和社會發展機遇。我們富起來了，不能忘記還有大量低收入人群。去年國家作出個人所得稅征收起線為1600元之后，有人統計，工薪階層中能夠和應該納稅的僅占工薪階層的20％。也就是說社會上年收入達到在2萬元(1600元×12＝19200元)以上的僅占工薪階層20％，另外60％農民年收入才有3250元，這就是說，中國年收入超過2萬元的人，占全人口總量不到 10％。這種情況下，我們想問題，做生意，不能不從這一國情實際出發，盡管企業是要謀利的，是要追求利潤最大化的。如果廣大百姓收入上不去，或廣大百姓都還較窮，我們的事業就一定難以取得更大成功。

現在我國的消費零售額只占GDP40％多一些，這同很多國家占GDP80％相比相差甚遠。國內市場起不來，不僅抑制全局的經濟發展，也會影響我們每個企業的發展。

美國比爾蓋茲在2005年前的4年中，向慈善事業捐款283億美元，占他資產的37％。一個美國企業家尚能有如此的社會責任，是令人敬佩的。相反我國2004年上半年評出的《福布斯》100名富豪中，有70％對慈善事業毫無作為。這說明我國的企業家還缺乏社會責任，在房地產的經營中也同樣有這種表現。

我國城市化的推進中，已有1億8000萬農民工進城，從長遠看還要有3-5億農村剩余勞力城鎮轉移。因為房子貴，這些人很多進入城市后或住工棚或住地下室或租城郊農民住房，他們不少人夫婦同在一城市卻長年不能團聚。我們統計城市人口時有他們，我們建設住宅時就把他們丟在一邊，忘記了他們。例如北京有1600萬人，計算房屋面積時，僅按800多萬人計。無視農民工和外來人口的存在，經濟適用房不對他們開放，廉租房又無人建，這些人能安居嗎?我們的城市化能真正推進嗎?

當今中央提出科學發展觀，要以人為本，進行“五個統籌”，特別是關于構建和諧社會的目標，需要我們處理好低收入階層和農民工的居住問題，需要房地產商承擔起這一社會責任。不要認為統籌發展城市化只是政府的責任，實際上社會環境不好，社會缺乏健康，企業也就會得“病”，企業的利益發展就會受損。因此，從這個意義上講，我們房地產必須將責任與效益統一起來，只有作到責任與效益兼顧，才能有企業和社會的共同發展、良性發展。

六點建議

建議一：房地產的良性發展需要土地供應的更好規范

大家知道我們的國土資源部正式成立還不到10年，在過去二十幾年的房地產事業發展中，土地供應很不合理。這種不合理表現為兩個方面：

一是政府劃撥土地，將土地以很低的價格劃撥給房地產商。有些房地產商所以能以快速暴富，主要是得到了大量的便宜土地，使得土地在房地產開發中所占成本極低。90年代初在北海，劃撥的土地是每畝10萬元，有的人拿到土地后便以80萬元一畝倒賣給別人賺了大錢。與此相反的是，有些房地產商，沒有路子和關系，拿不到一手劃撥地，要發展房地產，就必須去買別人倒賣的二手地、三手地，這在北京十分嚴重，造成有些房地產商在房地產開發中，土地所占成本過高，甚至超過國際上公認的土地價占房產價20％的比例。這樣既影響了房地產企業的公平競爭，也易出現腐敗行為。

另外，還有些發達地方，以零地價向企業供應土地，然后企業將工業用地改為地產用地，也造成土地供應的混亂。

上述狀況必須改變，必須規范。

建議二：要改變房地產企業自有資金率過少問題

我國的房地產的開發建設，投資商多數欠缺資金，于是多是在拿到土地后，以土地為抵押，向銀行貸款。這種“空手套白狼”的情況，在房地產界屢屢出現，廣為存在。例如上海，房企的自有資金2001年僅為18．84％，2002年為17．53％，2003年為16．94％。房地產商自有資金少的存在，利于一些人白手起家，但也給銀行帶來很多風險。中國房地產開發企業的負債率遠高于世界公認的50％舉債的警戒線，多數企業達到75．8％，個別超過80％。90年代以來，中國各商業銀行出現的大批呆帳、壞帳，超過2萬億元，此中有相當一批與房地產貸款風險和金融部門對房地產過度放貸有關。如此這般，也對房價的瘋長起到了推波助瀾作用。

建議三：大幅提高經濟適用房比例和多建設小戶型及廉租房

由于高中檔大戶型房屋利潤較高，而且也有一定市場，所以很多房地產商熱衷于開發大戶型的高中檔住房。在國外是要求各個小區都應有一些相對小型的、適于中低收入家庭購買的戶型的，而我們的房地產發展，卻偏偏忘記了中國人口的大多數。前一時期，北京天通苑出現了通宵排隊買經濟適用房的現象，有的人等了幾天還是連號都拿不到。更不應該的是，建筑商不該去雇人拿號，并以4萬元一個號進行倒賣。我們的很多經濟適用房大多數蓋到了遠郊區，像北京的回龍觀小區，天通苑小區，都離市中心區約20公里，這也造成真正的低收入階層住不進經濟適用房，而真正入住的都是相對收入較高的有車族。在杭州也因經濟適用房建得離市區過遠，而無法滿足“居者有其屋”的需求。

深圳在寫字樓旁建起25-35平米的小戶型，方便了員工租賃，受到了熱烈歡迎，建議各城市都能向深圳學習，多建小戶型，多建廉租房，尤其要在城區內，在工廠和寫字樓林立的地區建小戶型的廉租房。只有這樣，才能方便工薪階層，才能做到房地產以人為本。

建議四：堅決制止政府與壟斷行業用高價買低價賣的方式為職工購房

高價買低價賣，是一些有錢的政府部門和壟斷行業給職工謀福利的手段。但這樣作的結果，為房地產價格攀升創造了環境。政府和壟斷行業的某些人會因此受到商業賄賂，不計成本，為房地產的高售價大開方便之門，更造成廣大百姓望房興嘆，買房無門。

建議五：從城市規劃上卡住房屋拆遷的不正之風

現在社會對房地產有意見，一個很大原因是過度拆遷。本來很好的住房，往往會因商業賄賂，變成規劃拆遷地方。廣大居民本來可以安居樂業，一拆遷，就沒了著落，富裕戶也變成了欠債的赤貧戶。像這種情況，一定要把好規劃關，不得亂拆亂遷。許多國家一些住房都是上百年，我們不能把僅用了幾十年甚至幾年的房子都拆掉。

因為有不少企業十分看中舊城改造，看中一些住宅區的商業價值。在很多地方政府經營城市的欲望十分強烈情況下，就出現了大拆大改。特別是因為拆改的越多，GDP的增長越快，某些干部的成績越突出，甚至可以得賄賂，于是拆遷范圍越搞越大，愈演愈烈。很多城市以服從規劃需要為名，把五、六十年代建設的住宅區，硬性改為商業區，把僅建成三、四十年的住房定為危房子以拆遷改建。更有一些地方，不考慮百姓利益，把很多上班族從城市遷往郊區，趕到一、二十公里以外，不許回遷，給百姓上下班造成很大困難。由此造成群眾群體上訪事件頻頻發生。 2004年北京市上訪人數和批次都比2003年增加90％以上。百姓為了表示對拆遷的不滿，在北京春節時期，曾有人在上衣前后寫上大大的“拆”字，行走在大街上。也有教授級的人物對拆遷不滿而跳樓表示反抗?？傊?，拆遷改造引發的社會矛盾，已經十分普遍。中央關注到這個問題的嚴重性，出臺了相關規定，這是完全必要的，是有利于和諧社會構建的。我們的房地產企業家應支持國務院的決定，所有的拆遷，都應“以人為本”，多替百姓著想。從總體和長遠看，這一定會有利于房地產的更好發展。

建議六：政府應更加重視房地產領域的反腐倡廉

很多房地產商認為房價過高，也與各種亂收費、通關費直接相關。有些房地產商為了要到便宜土地或把某口岸較好的地面買斷，不惜通過商業賄賂，使自己的目的得到實現。房地產是最大的腐敗滋生溫床，很多大案要案都與房地產有關，中國第一大案副委員長成克杰以及云南省長李嘉廷等均屬此列。我認識一個土地科長僅僅做了三個月的科長工作，家里床底下就集滿了350萬現金，一捆捆的現金上附著名片，直至這位科長被判死刑他也沒有打開過。另外，政府有些人看到房地產有大利可圖，往往采取“措施”，設卡刁難，進行尋租，也給地產商增加了很大負擔?？傊?，官商勾結造成了土地黑洞和房價失控。想拆就拆，想遷就遷，弄得群眾求訴無門，苦不堪言。因此，為了更好的發展地產，必須要重視管理部門的反腐倡廉，堅決打擊商業賄賂，減少政府人員的尋租。這也是確保房價下降，實現“居者有其屋”的重要一環。