房地產調控重拳之下的期待

《南方日報》/20100426

　　話題緣起4月15日,國務院公布新一輪遏制部分城市房價過快上漲的新政(被稱為新“國四條”),17日,國務院發出《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發〔2010〕10號,被稱為新版“國十條”),隨后短短幾天,各部委圍繞10號文精神密集出臺具體政策,均劍指瘋漲的房價,盡力給樓市降溫。本次對樓市的宏觀調控頻率之密、力度之大、涉及面之廣前所未有,堪稱史上最嚴厲的房地產宏觀調控。那么,國家宏觀調控的重拳能否擠出樓市泡沫?瘋漲的房價是否得以遏制?如何讓這一系列的宏觀調控措施得到更有效的實行?我們特約專家發表看法。

　　利益博弈結果才是調控效果的關鍵

　　□張健銘

　　4月17日,國務院下發《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發[2010]10號文件),規格高,定位準,力度大,體現出政府遏制房價過快上漲的堅定決心,必將給目前房地產市場帶來重大的影響。

　　規格高———第一次以國務院名義專門針對遏制房價發文

　　在10號文之前,自1994年以來,以國務院名義直接下發有關住房、房地產業的相關文件一共只有4個:1994年《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》(國發(1994)43號),提出要建立與我國社會主義市場經濟體制相適應的新的城鎮住房制度,實現住房商品化、社會化,由此啟動了我國住房體制改革；1998年《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革,加快住房建設的通知》(國發[1998]23號),政策主旋律是“市場化”,成為我國十多年來房地產市場化改革政策的引擎；2003年《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》(國發[2003]18號),提出“房地產業已經成為國民經濟的支柱產業”,進一步堅定了我國房地產市場化的發展方向；2007年《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發[2007]24號),充分強調了政府在住房領域的公共服務與社會保障職能。

　　1994年、1998年以及2003年的文件都是體制層面的重要文件,2007年的24號文和剛剛出臺的10號文則都是在堅持房地產業市場化發展的大背景下,針對房地產業發展中出現的問題而專門出臺的,24號文強調的是政府的保障職能,10號文則是針對市場上的高房價,雖然各自體現了不同的側重點,但均劍指房地產的“市場失靈”。

　　值得一提的是,此次10號文出臺,是第一次以國務院的名義專門針對遏制房價發文,足以體現政府對部分城市房價過快上漲的高度重視。

　　定位準———堅決打擊炒房投機者

　　10號文針對的是“部分城市”以及房價的“過快上漲”,這為調控定下了精確的范圍和目標。從內容來看,雖然10號文是對各部委以及各地方政府的指導性文件,但也不遺余力地針對不合理住房需求提出調控手段,如對貸款首付款、貸款利率提出具體要求,這在以往以國務院名義下發的住房相關文件中是鮮見的。又如通過對購房套數、異地購房作出限制,在抑制住房不合理需求上繼續下功夫,并圍繞增加住房有效供給、加快保障性安居工程建設以及加強市場監管,四管齊下,重拳出擊,目的只有一個:準確定位房地產市場中的調控對象,堅決打擊炒房投機者。傳達的信息也只有一個:在多次遭遇房價越調越漲的尷尬后,這次“狼真的來了”。

　　力度大———短時間內各部委圍繞10號文精神密集出臺具體政策

　　從4月14日國務院常務會議,到4月17日10號文出臺,短短幾天時間內,各部委圍繞10號文精神紛紛出臺具體政策:20日,住房與城鄉建設部要求各地要嚴格商品住房預售許可管理,未獲預售許可項目的開發商不得收取訂金,不得分層、分單元辦理預售許可；商品住房嚴格實行購房實名制,認購后不得擅自更改購房者姓名。同日,審計署發布2010年第六號審計公告,數據顯示,多個市縣土地專項資金管理不規范,并仍然存在違規征地、以租代征土地、違規協議出讓工業和經營性用地等違規問題,矛頭直指地方政府；保監會重申險資投資不動產的“三不”原則。21日,銀監會官員表示,第二套住房認定標準以房屋數量為準、以家庭為單位,這與此前執行的二套房以貸款記錄判定的標準出現了根本性的變化。也是同日,央行罕見地就單個季度發布金融機構貸款投向報告。22日,國土資源部土地利用管理司司長強調,土地招拍掛出讓制度正在研究完善,目前在全國一些城市已啟動試點。

　　各部門如此迅速、密集地出臺房地產調控的相關政策,動作之快、力度之大,在歷次房地產調控中是少有的。10號文出臺后,整個房地產市場已迅速有了反應,房地產股票愁云慘淡,房地產市場觀望氣氛明顯,二手房市場供應明顯增加。至于調控目標是否能夠真正達到,還要看后期地方政府出臺相關政策細則的情況以及政策的落實情況。畢竟,地方政府歷來更多地把住房問題看成是經濟問題、GDP的問題。中央政府和地方政府利益的博弈結果,才是調控效果的關鍵所在。

    拐點形成不容置疑

　　預期調控會使房價大幅下降也不切實際

　　□陳德豪

　　繼2009年12月出臺一系列調控房地產市場政策之后,近日國務院發出《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,提出十條舉措(以下簡稱房地產“新政”),其影響如何,試析一二。

　　前段時間房價上漲過快地區房價停止上漲或拐回向下勢成必然

　　綜合而言,新政會給房地產市場帶來顯著影響,其中最主要的是新政會抑制需求,增加供應,會讓所有市場參與者的預期發生變化,買升不買跌效應將會顯現,購買行為會切實減少,成交減少和降價將不可避免；進一步,降價會印證人們當初的預期,進而再引導減少購買；循環往復,市場進入景氣下降周期,直到價格低到一定程度或有其他因素刺激新購買行為增加,才能進入新一輪景氣上升循環。因此,從短期看,前一段時間房價上漲過快的地區,房價停止上漲或拐回向下勢成必然,從這個意義上講房價拐點形成不容置疑。它的效果最接近于嚴厲的政策會使股市步入調整一樣。事實上,近年的房地產市場的特征確實很接近股票資本市場,房地產變成全民均想參與(富人多數已參與)的投資品種(十幾年的漲價和調控不靈效應),因此套用資本市場的調整規律來理解當今房地產市場的調整趨勢,不會有多大偏差。但是,由于我國宏觀經濟已然走在上升通道,城市化和居民收入水平不斷提高帶來的需求依然會持續增加,前一段寬松貨幣政策及近期人民幣升值預期帶來的市場流動性依然充足,通脹步伐不會停止,再顧及政策調控的初衷并不是促使房價大幅下降,實力開發商已有近幾年的巨額利潤積累(扛價承壓能力強),預期調控會使房價大幅下降也不切實際。

　　新政要進一步達到預期效果的配套措施

　　房產新政要想進一步達到預期效果,綜合而言,必須進一步改革公共財政體系和政績評價標準(使地方政府不再依賴土地財政,不再依賴房地產漲價帶來的虛高GDP)；需要加快完善房地產稅收體系,考慮到物業稅推出的制度設計、程序與技術障礙,盡快修改房產稅的規定(適當擴大房產稅范圍)以替代物業稅,不失為有效途徑,因為只有對持有多套、大面積住房征稅,才能對持有人形成持續的成本壓力,才能有效抑制過量占有物業資源的奢華消費之風,打擊囤積居奇的投機行為,培育適度和節約消費的觀念,減輕我國人多地少、資源稀缺帶來的房價持久上漲壓力(交易環節征稅是一次性的,在交易中會被轉嫁給最終消費者,在市場流動性充裕的背景下,對壓制投機炒作、抑制房價作用有限)；需要嚴厲打擊各種違法、違規行為,有法不依、執法不嚴、違法不究長期以來成為中央政策效果大打折扣的頑疾,看看我們身邊有多少已出讓的土地閑置或變相閑置(象征性的開工等),看看房地產中介用多少種方法規避稅負(簽訂陰陽合同,人為壓低成交價,虛增房屋原值或裝修費等,且交易雙方普遍配合),看看開發商有幾家如實地申報繳納了土地增值稅(虛增各種成本),看看各地經濟適用房、廉租房有多少鵲巢鳩占、舞弊腐敗叢生,再想想是不是有人會通過假離婚、掛名在住房套數上來規避管控,從某種意義上說,新政的效力取決于執法和反腐的力度；需要適時升息,減少市場流動性,從根本上抑制投資沖動；需要調整土地制度,使符合一定條件的集體土地、小產權房可以上市流通,從根本上改善供應不足；需要政策持續平穩,否則,調控失效,房價再漲,人們會形成越等越買不起的預期,從而恐慌性需求再起；需要創造新投資渠道,使創業投資、金融投資等領域有公平、清明的投資環境和合理的收益,否則,全民炒房,房價必然又走到快速上漲的老路。

    根治房市還應加大保有環節管理力度

　　早日征收物業稅,利用遞進稅率的稅收杠桿增大持有成本

　　□王幼松

　　近日,國家出臺一系列新政調控房地產市場,從政府監管、土地交易、交易稅費、金融政策、房源供應等多方面形成一系列政策組合,重拳出擊樓市,有人稱這是我國房地產市場最為嚴厲的調控政策。

　　扭轉重供應環節調整、輕保有環節管理的現狀,早日征收物業稅

　　房地產是與民生關系密切的行業,它的作用應該表現在兩個方面,一是保證市場穩定繁榮,另一是促進社會和諧。前者遵循市場規律,追求效率；后者依靠政府力量,體現公平。

　　市場穩定是持續發展的基礎,供求關系決定價格升降,我國政府對房地產市場的治理措施一直注重供應的調整,如供地計劃和資金信貸,無論是利率還是稅收,更多地體現在建設和交易環節,對房地產商品在保有環節缺乏管理力度。當前房地產市場升溫更多地來自于投機需求過大,商品房保有成本過低,無法有效遏制炒房投機行為。據統計資料,我國城鎮居民的住房平均自有率已經達到80%,超過許多發達國家。但住房資源分配不均衡,貧富懸殊,空置率較高,越是高檔的商品房,由于其升值炒作空間大,其空置問題越嚴重,加上我國建筑的平均壽命短,大拆大建問題嚴重,社會資源浪費驚人,這些都與可持續發展理念背道而馳。因此,要從根本上治理房地產市場,除了保持目前的措施以外,還應該從保有階段的稅收方面考慮,早日征收物業稅,針對擁有多套商品房,占用過多資源的人,利用遞進稅率的稅收杠桿,增大其持有成本,使閑置商品房要么進入二手市場,要么進入租賃市場,為社會提供服務功能,產生實際效用,從根本上減少投機需求。只有供求關系平衡了,價格也就可以回歸,反映真實價值,市場發展才能平穩。物業稅的征收也能在一定程度上改變地方政府與商品房價格之間的畸形關聯和政府土地財政的依賴模式,促使地方政府退出房地產市場中的經濟利益角逐,使其真正站在市場裁判員的地位,提高其公信力。

　　扭轉在住房保障方面重建輕管的現狀,不斷增加政府保障房的總體儲量

　　穩定房地產行業發展要靠兩個支撐,其一是市場,另一個支撐就是社會保障。按照現行的國家政策,針對城鎮居民的保障房類型有廉租房、經濟適用房和限價房三種。從實施的效果來看,廉租房效果比較理想,可惜數量太少,保障家庭不多,效應有限；而經濟適用房和限價房則問題多多,國家優惠政策在這兩種類型上沒有能夠完全真正落實到有需要的中低收入民眾身上。關鍵的問題在于重建輕管,其銷售模式讓保障房不斷流入商品房市場,沒有穩定足夠的保障房存量,政府就沒有足夠的資源去為今后不斷出現的新相對中低收入家庭提供住房保障。因此,應該將保障房資源與商品房市場完全隔離,不斷增加政府保障房的總體儲量,宜租不宜售,動態管理,增加透明度,提高效率,將保障性住房的管理績效納入地方政府官員的考核指標體系,扭轉在住房保障方面管理不力的現狀。當保障房的有效總量達到社會住房總存量的一定比例,如二成或三成時,才有住房保障的物質基礎,加上政府不斷完善的管理機制,中低收入家庭的住房保障問題才可能得到真正解決。

　　這次國家對房地產行業治理政策的力度很大,社會和政府都期望房地產市場回歸到健康的軌道上來。但也應該看到,房地產市場是一個多方利益參與、多方博弈的復雜體系,新政的積極效應雖然逐步顯現,但如果只是沿用老戰術老套路,可能治理于一時,產生短期效應,但長期穩定發展則恐難以保證。因此,還需要智慧,應遵循科學發展觀的原則,調整制定更有效的發展戰略和政策措施。地方政府應根據本地實際情況將中央政策進行細化,落到實處,增強其可操作性,排除利益集團對房地產政策實施的干擾,切實擔負責任,提高民眾的信任,確保房地產調控政策的科學性和有效性,為房地產市場的健康發展作出不懈努力。

　　政策猛方還需良藥養

　　短期的猛烈政策替代不了長期穩定的溫和制度與機制

　　□丁宏

　　2009年的房地產市場超乎尋常地如火如荼,難免會讓政府擔心,經歷過一攬子救市政策刺激的房地產業,是不是顯現出了就算是朝陽產業也不該有的過度亢奮?高速發展的背后似乎掩蓋著非理性繁榮的隱憂。這么看來,包括新“國十條”在內的一攬子調控政策的出臺,雖有些出乎意料,但也在情理之中。

　　猛方的震懾效應

　　被認為是超乎尋常的嚴厲政策、前所未有的堅定態勢、史無前例的多方并舉,毫無意外地引發了房地產業界的遍地哀號。對地方政府問責機制的強化,可以盡可能地壓抑地方政府依靠土地財政的沖動；對不合理需求的“一刀切”,給愈演愈烈的投機性需求潑下來一盆涼水；對土地合理供應與保障性住房的再次強調,讓中低收入群體可以對“居者住其屋”抱有更大的希望；而對監管市場和懲處“奸商”的表態,則至少讓廣大長期處于市場弱勢地位的消費者出了口惡氣。政策的最終效果如何還有待時間的檢驗,然而,從市場的即時反應來看,新“國十條”這劑顯得有些兇猛的藥方,雖然在有些人眼里也許確實稍微粗暴了些,但是在某些方面還是擊中了要害。

　　即使是頗受質疑的“房價問責條款”,也無疑具有正面的現實意義。讓市長對市場價格負責顯然與市場經濟的基本要義有些出入。然而,考慮到中國房地產市場的特殊政策生態就會發現,這一做法無疑是迫不得已的次優選擇。要想促進中國房地產市場長期健康穩定發展,就有必要從根本上破除地方政府對土地財政的依賴,壓抑部分地方政府為了實現政績目標而不顧經濟發展實際,人為助推房地產發展的沖動,最低限度可以讓各級地方政府不敢在錯誤的時機為了實現特定的政策目標,而盲目給房地產添“虛火”。從這個角度來看,沒有了部分地方政府錯誤決策的干擾,房地產業才能更好地按照既有經濟規律健康有序地發展。

　　與之相比,加大對保障性住房建設的問責力度、加快保障性安居工程建設、增加市場有效供給、加強市場監管等措施,則具有更為普遍的正面效應。首先,厘清市場與保障的界限,通過問責將本該由政府擔責的保障性住房建設落到實處,防止個別地方政府繼續以對策應付政策,從而更好地保障中低收入群體基本的住房需求。更為重要的是,當各級政府在保障性住房方面切實履責之后,市場的也就能完全回歸市場。其次,增加住房有效供給毋庸是適應規律的正確舉措。長期以來,房地產市場的火爆,歸根結底還是與市場供不應求有關,只有通過各種有效手段促進市場接近乃至達到應有的平衡狀態,房地產市場才不會因為供求失衡長期呈現價格高漲的局面。最后,加強市場監管,尤其是提高市場信息的透明度與科學性,對于促進房地產市場健康發展具有極為重要的作用。只有住房建設計劃、住房用地年度供應計劃、住房價格變動情況等信息能夠得到全面準確及時的披露,企業和個人才能有正確的預期并作出理性的判斷,而不至于陷入所謂恐慌性購地、購房的境地。

　　任何市場的健康發展都不能完全仰仗短期的政策猛方

　　然而,一個不得不承認的事實是,任何市場的健康發展都不能完全仰仗短期的政策猛方。畢竟,是藥三分毒,再完善的政策也會對市場產生扭曲作用。為了取出影響房地產市場健康發展的毒瘤而在市場上留下些必要的傷口無可厚非,但短期的猛烈政策替代不了長期穩定的溫和制度與機制。當投機氛圍過于濃厚之時,采用類似行政性指令來控制信貸約束需求很有必要；當市場出現囤積居奇等不良現象時,通過強制公開等手段干預企業的銷售行為也在情理之中。但從長期來看,家庭發展過程中正常的改善性需求和投資性需求也應當獲得認可和鼓勵,賣方在交易過程中與買方的正常博弈和經營行為仍應當得到默許和尊重。在猛方取得預定成效之后,市場的仍該放歸市場。畢竟,不能因為發展中存在問題就害怕發展,就像不能因為青春期的孩子容易叛逆就阻礙孩子發育一樣。