商品房開發需慎用新設備

周秋鴻/《現代物業》雜志/2009年10期

    許多開發商在商品房的設計之初喜歡選用一些新設備，如太陽能路燈、水表遠程抄表系統、插卡式電表、太陽能集中供熱系統等。這些新設備的使用者主要想達到以下效果：作為商品房銷售的賣點進行宣傳；增加商品房的科技含量；方便日后物業公司的管理；達到節能、環保的效果。作為一名有著十年物業管理工作經驗的人來說，筆者認為在商品房開發時需慎用新設備，如果選用不慎，商品房的售后服務會很艱難，還可能會給開發商的聲譽帶來影響，同時也會讓物業公司頭痛不已。

    慎用新設備，是因為新設備存在著以下問題：

    一、核心性能不匹配。一些新設備所具有的核心性能與服務對象的具體需求及小區建設規劃不匹配，因而使其性能無法發揮較好的作用，甚至浪費了這些設備的性能。

    如廣西某小區幾年前為了響應政府節能、環保的號召，開發商在小區設計、安裝了太陽能集中供熱系統。這套系統如果安裝在學校、賓館，是實用、節能、節約的，但是安裝在商品房小區存在著很大的問題。首先，因為太陽能集中供熱系統具有補熱功能。在冬天的雨、雪天氣里，太陽能集中供熱系統可以通過燃氣補熱的方式為業主提供24小時熱水供應，這意味著只要水箱內的熱水低于設定的溫度，不管是否有人用水，系統都會啟動自動加熱。同時，太陽能集中供熱系統具有循環功能，為了保障業主打開水龍頭后很快會有熱水使用，熱水是24小時循環的。在商品房交付使用之初，小區的太陽能集中供熱系統就開始每天24小時供熱，業主的熱水費夏季按每立方米7.74元交費，冬季按每立方米14.50元交費。因為小區遠離城市中心，周邊配套不齊全，業主入住率低，致使熱水使用率低。冬季時該小區每個單元每月的太陽能熱水運行成本達3,000至4,000元，擔是按業主實際使用的熱水可以回收到的水費才500元左右，差價由開發商承擔。小區有十幾個單元，僅一個月，開發商就要為這熱水墊付幾萬元的熱水費。再者，太陽能熱水系統在使用了幾年后出現了質量問題，主要是零件老化造成。由于本地沒有該系統的零配件供應，購買零件要采取郵購的方式，一個來回要十幾天。反反復復地折騰，業主們經常大冬天里沒有熱水用，后來就干脆不用太陽能熱水了。開發商是出錢出力又得罪了業主。

    二、售后服務不到位。有些新設備因為在推廣期，產量少、零配件難尋，在一個城市甚至一個省都只有個別項目會使用到，廠商在這種情況下就沒有在該城市設立售后服務點。這種設備出現問題以后，是沒有專業的人員上門維修的，物業公司的技術員在無法修理的情況下，最直接的方式就是整個更換或找別的替用品。如某小區使用了插卡式智能水表，該水表在當地沒有售后維修點，水表經常會出現問題致使業主沒有水用，物業公司又不懂得這種水表的維修，最直接的方式就是建議業主再買個普通的機械水表進行更換。小區才交付使用幾年，許多水表都已被業主更換，那些換下來高科技的新設備被業主當成廢物一樣丟掉。

    三、成本過高。如一個插卡式電表的成本是230元錢，普通電表是80元一個。零配件的價錢也高于普通電表。因為售后服務不到位，感覺上插卡式電表的更換頻率要大于普通電表，維護成本遠高于普通電表。

    四、費用不利于分攤。如預付費的插卡式電表，在使用過程中就會遇到豐水期電價便宜時業主購買的大量的電積在卡或表中，枯水期電價高的時候，很少業主買電。因為電費都是預收上來的，所以物業公司也很難判斷自己所代收的電費是否能維持平衡。業主又認為物業公司帳目不清，多收電費。曾經就有某個小區，因為插卡式電表的使用給業主帶來了不便，引發了業主對物業公司的不滿，炒掉了物業公司。

    開發商在選用新設備的時候可以從以下幾個方面去做：

    一、事先了解新設備的性價比。在確定要用新設備時一定要了解該設備的性能、使用情況等。必要時在該設備確定使用之前到使用過該設備的地方去考察。而且考察一定要做得細，不是簡單地聽廠家介紹，而是應該詳細地詢問使用過設備的物業公司，如詢問該設備的售后服務情況、設備的維修頻率、零配件的供應及時率等問題。要向使用過該設備的用戶了解其使用是否便捷、合用、科學等情況。

    二、了解新設備售后服務情況。如在本地有沒有售后服務機構，廠商是如何對售后服務機構進行管理的？廠商是否能對物業公司進行售后維修培訓并保證定期進行培訓？因為物業公司的技術人員存在一定的流動性，在新設備的使用中會出現各種無法預料到的突發情況，所以培訓一定要定期進行。要想辦法解決日后出現質量問題時如何能快捷、高效地解決。

    三、了解零配件的供應情況及更換成本?？梢越ㄗh廠商給予一定的零配件備用，在購銷合同中約定一定的履約保證金，以保證廠商在完成銷售后零配件的及時供應。如果新設備的更換成本太高，更要慎用。

    四、考慮設備在使用過程中是否會出現“水土不服”的情況。有些設備在南方實用，在北方卻不實用；在干旱地區實用，在多雨潮濕的環境卻不能使用。

    五、對于屬于公共設施的新設備，要考慮交付使用后的運行成本。公共設施的使用和運行費用是由全體業主進行分攤的，如果費用太高，業主不能接受，其結果是被業主要求停止使用。

    從哲學的觀點來看，新的事物產生之初，總是不完善的、弱小的，但是它符合歷史發展的必然趨勢。新的設備也是如此，它汲取了舊設備中積極的、仍在適應新的歷史條件的東西，并增添了一些為舊設備不能兼容的新東西，因而它在內容上比舊設備豐富，在形態上比舊設備高級，在結構上比舊設備合理，在功能上比舊設備強大，具有舊設備所不可比擬的優越性。開發商是不應該拒絕和排斥新設備的，但是新設備本身也需要經過市場的檢驗。它本身所具有的不適應性在沒有被發現和預防之前，開發商一定要充分了解，謹慎使用。