鄭州市物業服務收費管理實施辦法(試行)

鄭州市物價局 鄭州市房地產管理局關于印發《鄭州市物業服務收費管理實施辦法(試行)》的通知

鄭價公〔2004〕2號

 
各縣（市）、上街區物價局、房地產管理局，各建設單位、物業管理企業：

    為規范物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，加快推進物業管理服務行業市場化進程，根據國務院《物業管理條例》和河南省發展計劃委員會、建設廳《轉發國家發展改革委、建設部關于印發物業服務收費管理辦法的通知》（豫計收費[2003]2265號）等法規、規定，結合我市實際，制定了《鄭州市物業服務收費管理實施辦法(試行)》,現印發給你們，請認真貫徹執行。

附件:1、鄭州市普通住宅區物業服務收費指導價標準

2、鄭州市普通住宅區物業管理服務等級標準

 

二○○四年七月七日

鄭州市物業服務收費管理實施辦法(試行)

第一條 為促進我市物業管理服務行業健康有序發展，規范物業服務收費行為，加快推進物業管理服務行業市場化進程，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》和河南省發展計劃委員會、河南省建設廳《轉發國家發展改革委、建設部關于印發物業服務收費管理辦法的通知》精神，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于具有獨立法人資格，并取得物業管理資質的物業管理企業，在我市及縣(市)建成區范圍內提供社會化、專業化物業服務的收費管理。

第三條 物業服務收費是指物業管理企業按照物業管理服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

第四條 ZF提倡業主通過公開、公正、公平的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，積極促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第五條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

第六條 物業服務收費實行分級管理，市和縣（市）ZF價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。

第七條 我市物業服務收費分別實行ZF指導價和市場調節價。

普通住宅（指多層住宅、高層住宅）物業服務收費實行ZF指導價(普通住宅區已成立業主委員會和業主在簽定房屋買賣合同時已約定物業服務內容和收費標準的除外)。

寫字樓、別墅、公寓、商鋪等其他各類物業服務收費實行市場調節價。

第八條 實行ZF指導價的物業服務收費，由市、縣(市)價格主管部門會同房地產行政主管部門根據物業服務等級標準等因素，制定相應等級的基準價和浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業管理企業按規定的基準價和浮動幅度，在物業服務合同中約定。無法約定的執行ZF發布的基準價標準。

第九條 實行市場調節價的物業服務收費，其收費形式和收費標準由業主、業主大會與物業管理企業在物業服務合同中約定。

第十條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

第十一條 物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。

物業服務成本構成一般包括以下部分：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費用;

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

3、物業管理區域清潔衛生費用;

4、物業管理區域綠化養護費用;

5、物業管理區域秩序維護費用;

6、辦公費用;

7、物業管理企業固定資產折舊;

8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

9、經業主同意的其它費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本。

第十二條 物業服務收費按業主房屋產權面積收取。已辦理房屋所有權證的，以房屋所有權證登記建筑面積為準，建筑面積包括套內建筑面積和公共部位與共用房屋分攤面積。未辦理房屋所有權證的，以物業買賣合同中約定的建筑面積為準。另有約定的除外。

第十三條 物業服務費用由物業產權人自辦理入住手續之日起按月繳納。經雙方協商可預收物業服務費，但預收期限不得超過3個月，另有約定的從其約定。

第十四條 與普通住宅區配套的學校、幼兒園等物業服務收費按不超過所在住宅區物業服務收費標準的原則，在物業服務合同中約定。

第十五條 業主或使用人房屋裝修期間，物業管理企業不得向業主或使用人、裝修人收取正常物業服務費以外的其它任何費用。

裝修期間產生的建筑垃圾由業主或使用人自行按規定處理的，物業管理企業不得收費；委托物業管理企業處理的，清運收費按規定由業主與物業管理企業協商確定。

第十六條 物業管理企業應當遵守國家價格法律、法規和規定，嚴格按照物業服務合同約定的服務內容、標準和收費項目、收費標準執行，為業主提供質價相符的服務。

第十七條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額繳納物業服務費用。業主違反物業服務約定合同逾期不繳納物業服務費的，物業管理企業可督促限期繳納或依法追繳。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶責任。

物業產權發生轉移時,業主或物業使用人應結清物業服務費用。

第十八條 因開發建設單位未按時交給物業買受人或已竣工但尚未出售的空置住房，物業服務費用由開發建設單位全額交納。

第十九條 任何單位和個人利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應征得相關業主、業主大會和物業管理企業的同意，所得收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第二十條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等部門應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。

第二十一條 物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

第二十二條 物業管理企業根據業主委托提供物業服務合同約定以外的服務，收費標準由協議雙方約定。

第二十三條 各物業管理企業應當按價格主管部門規定實行明碼標價，在物業管理區域內顯著位置，將物業服務內容、服務標準以及收費依據、收費項目、收費標準等有關情況進行公示，接受業主及社會的監督。

第二十四條 ZF價格主管部門會同房地產行政主管部門應當加強對物業管理企業的服務內容、標準和收費項目、標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由ZF價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。

第二十五條 本辦法由鄭州市物價局和鄭州市房地產管理局按各自職責負責解釋。

第二十六條 本辦法自二OO四年八月一日起執行。以前印發的物業管理服務收費政策和批準的有關物業收費標準同時停止執行。 附件:1、鄭州市普通住宅區物業服務收費指導價標準

附件1

等級

具 備 條 件

收費基準價

(元/平方米.月)

備 注

 

 

一級

按照一級住宅小區物業管理服務等級標準提供服務;管理住宅區建筑面積多層30000平方米以上或高層10000平方米以上；住宅區完全按規劃設計要求建設，綠化率30%以上，有動態景觀，住宅區有完整的安全防范及應急措施，房屋及配套設施齊全并保持狀態良好，有完整的規劃、房屋、共用設施及業主資料。

多層住宅 0.38

高層住宅 1.10

1、多層、高層住宅以基準價為基礎,上下浮動不超過20%。

2、符合下列條件，可收取不超過0.05元/月.平方米的電子監控設備運行、維護費。（1）樓宇對講或門禁系統（2）周邊紅外線報警系統（3）小區內監控系統（4）消防監控系統（5）中控室運行維護系統（6）24小時不間斷運行，有運行記錄，并按期限保管。

二級

按照二級住宅小區物業管理服務等級標準提供服務;管理住宅區建筑面積多層30000平方米以上或高層10000平方米以上，住宅區基本按規劃設計要求建設，綠化率20%以上，有景觀，住宅區有安全防范及應急措施，房屋及配套設施齊全并保持狀態良好，有較完整的規劃、房屋、共用設施及業主資料。

多層住宅 0.32

高層住宅 0.87

三級

按照三級物業管理服務等級標準提供服務；管理住宅區建筑面積多層30000平方米以下或高層10000平方米以下，住宅區符合規劃設計要求，有綠化，房屋及配套設施基本齊全并保持狀態良好，有規劃、房屋、共用設施及業主資料。

多層住宅 0.26

高層住宅 0.73

四級

按照四級物業管理服務等級標準提供服務;管理住宅區建筑面積多層30000平方米以下，住宅區建房屋及配套設施基本齊全并保持狀態良好，有規劃、房屋、共用設施及業主檔案。

多層住宅 0.20

高層住宅 0.64

五級

不具備上述設施設備的其他類型住宅區,按照五級以上物業管理服務等級標準提供物業服務。

多層住宅 0.15

鄭州市普通住宅區車輛停放服務收費標準

車輛類別

內 容

收費標準

（元/輛.月）

備 注

機動車

地下停車場車位使用費

120--160

扣除物業服務成本后，按《辦法》第十九條執行

其他車輛

摩托車停放

20

提供封閉停車場，24小時專人值守，管理制度嚴密、規范

電動自行車停放

8

自行車停放

5

附件2

鄭州市普通住宅區物業管理服務等級標準

一 級

項 目

內 容 與 標 準

（一） 基本 要求

1、 服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。

2、 承接項目時，對住宅區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。

3、 管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。

4、 有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

5、 管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。

6、 設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修半小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄。

7、 根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。

8、 按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。

9、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見。

（二） 房屋 管理

1、 對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

2、 根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。

3、 每日巡查1次住宅區房屋單元門、樓梯通道以及其他部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

4、 按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項,并經常巡查裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。

5、 對違反規劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。

6、 住宅區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。

（三） 共用 設施 設備 維修 養護

1、 對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。

2、 建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。

3、 設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。

4、 對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。

5、 載人電梯24小時正常運行。

6、 消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

7、 設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

8、 住宅區道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范。

9、 路燈、樓道燈完好率不低于95%。

10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

（四）

公協 共助 秩維

序護

1、 住宅區主出入口24小時站崗值勤。

2、 住宅區內按規定線路巡邏，每1小時巡查1次；配有安全監控設施的，實施24小時監控。

3、 對進出住宅區的機動車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。

4、 對進出住宅區的裝修、家政等勞務人員實行臨時準入證管理。

5、 對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

（五）保潔 服務

1、 高層按層、多層按幢設置垃圾桶，每日清運2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。

2、 合理設置果皮箱或者垃圾桶，每日清運2次。

3、 住宅區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次。樓梯扶手每日擦洗1次，共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除道路積水、積雪。

4、 共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時清掏。

5、 二次供水水箱督促供水部門按規定清洗。

6、根據住宅區實際情況進行消毒和滅蟲除害。

（六）綠化 養護

管理

1、 有專業人員實施綠化養護管理。

2、 草坪生長良好，及時修剪，無雜草、雜物。

3、 花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。

4、 定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

5、 定期噴灑藥物，預防病蟲害。

二 級

項 目

內 容 與 標 準

（一） 基本要求

1、 服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。

2、 承接項目時，對住宅住宅區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。

3、 管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。

4、 有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

5、 管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。

6、 公示24小時服務電話。急修1小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修和回訪記錄。

7、 根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。

8、 按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。

9、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見。

（二） 房屋管理

1、 對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

2、 根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。

3、 每3日巡查1次區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

4、 按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每2日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。

5、 對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。

6、 住宅區主出入口設有小區平面示意圖，各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標志。

（三）共用設施設備維修養護

1、 對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）

2、 建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。

3、 設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。

4、 對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。

5、 載人電梯早6點至晚12點正常運行。

6、 消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

7、 設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

8、 住宅區主要道路及停車場交通標志齊全。

9、 路燈、樓道燈完好率不低于90%。

10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

（四）協助維護公共秩序

1、 住宅區主出入口24小時值勤，其中16小時站崗。

2、 住宅區內按規定線路巡邏，每2小時巡查1次。

3、 對進出住宅區的機動車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。

4、 對進出住宅區的裝修等勞務人員實行登記管理。

5、 對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

（五）保潔服務

1、 按幢設置垃圾桶，生活垃圾每天清運1次。

2、 住宅區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次，半月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每季度清潔1次。及時清除區內主要道路積水、積雪。

3、 區內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。

4、 二次供水水箱督促供水部門按規定清洗。

5、 根據住宅區實際情況進行消毒和滅蟲除害。

 

（六）綠化養護管理

1、 有專業人員實施綠化養護管理。

2、 對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。

3、 定期清除綠地雜草、雜物。

4、 適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

5、 適時噴灑藥物，預防病蟲害。

三 級

項 目

內 容 與 標 準

（一）基本要求

1、 服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。

2、 承接項目時，對住宅區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。

3、 管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。

4、 有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

5、 管理服務人員佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。

6、 公示24小時服務電話。報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修記錄。

7、 按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。

8、 每年至少1次征詢業主對物業服務的意見。

（二）房屋管理

1、 對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

2、 根據房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。

3、 每周巡查1次住宅區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養護。

4、 按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。3天巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。

5、 對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。

6、 各組團、棟、單元（門）、戶有明顯標志。

（三）共用設施設備維修養護

1、 對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。

2、 建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢修等記錄齊全。

3、 操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。

4、 對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。

5、 載人電梯早6點至晚10點正常運行。

6、 消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

7、 路燈、樓道燈完好率不低于85%。

8、 容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

（四）協助維護公共秩序

1、 住宅區主出入口24小時值勤，其中8小時站崗。

2、 住宅區內按規定線路巡邏，每3小時至少巡查1次。

3、 機動車輛停放有序。

4、 對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

（五）保潔服務

1、 住宅區內設有垃圾收集點，生活垃圾每天清運1次。

2、 住宅區公共場所每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次；共用部位玻璃每季度清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次。

3、 區內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。

4、 二次供水水箱督促供水部門按規定清洗。

（六）綠化養護管理

1、 對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。

2、 定期清除綠地雜草、雜物。

3、 預防花草、樹木病蟲害。

四 級

項 目

 

內 容 與 標 準

（一） 基本要求

1、 服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。

2、 承接項目時，對住宅區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。

3、 管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。

4、 有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

5、 管理服務人員佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。

6、 公示24小時服務電話，報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修記錄。

7、 按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。

8、 每年至少1次征詢業主對物業服務的意見。

（二） 房屋管理

1、 對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

2、 根據房屋實際使用年限,檢查房屋共用部位的使用狀況,需要維修,屬于小修范圍的,及時組織修復,屬于大、中修范圍的,及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃,向業主大會或者業主委員會提出報告與建議,根據業主大會的決定,組織維修。

3、 按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項，并不定期巡查施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。

4、 對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。

5、 各組團、棟、單元（門）、戶有明顯標志。

（三）共用設施設備維修養護

1、 對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。

2、 建立共用設施設備檔案（設備臺賬），設施設備的運行、檢修等記錄齊全。

3、 操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。

4、 對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。

5、 載人電梯早7點至晚10點正常運行。

6、 消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通。

7、 路燈、樓道燈完好率不低于80%。

8、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志；對可能發生的各種突發事件故障有應急方案。

（四）協助維護

公共秩序

1、 住宅區主出入口24小時門崗值勤。

2、 機動車輛停放有序。

3、 對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

 

（五）保潔服務

1、 住宅區內設有垃圾收集點，生活垃圾每天清運1次。

2、 住宅區公共場所每日清掃1次；電梯廳每日清掃一次、樓道每周清掃2次；共用部位玻璃每半年清潔1次；路燈、樓道燈每年清潔1次。

3、 區內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。

4、 二次供水水箱督促供水部門按規定清洗。

 

（六）綠化養護管理

有綠化的，定期維護，保持生長良好。

 

五 級

項 目

 

內 容 與 標 準

（一） 基本要求

1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。

2、承接項目時，對住宅住宅區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。

3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。

4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

5、管理人員服務主動、熱情。

6、報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修記錄。

7、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見。

8、公示24小時服務電話。

（二） 房屋管理

1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

2、根據房屋實際使用年限,檢查房屋共用部位的使用狀況,需要維修,屬于小修范圍的,及時組織修復,屬于大、中修范圍的,及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃,向業主大會或者業主委員會提出報告與建議,根據業主大會的決定,組織維修。

3、對違反規劃私搭亂建違規裝修和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。

（三）共用設施設備維修養護

1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。

2、建立共用設施設備檔案（設備臺賬），設施設備的運行、檢修等記錄齊全。

3、操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。

4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。

5、 電梯早7點至晚9點正常運行。

6、 消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通。

7、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志。

（四）協助維護

公共秩序

1、 住宅區早6點至晚10點門崗值勤。

2、 機動車輛停放有序。

3、 住宅區內發生突發事件時，及時報告業主委員會和有關部門。

 

（五）保潔服務

1、 住宅區內設有垃圾收集點，生活垃圾每2天清運1次。

2、 住宅區公共場所每2日清掃1次；電梯廳每2日清掃一次、樓道每半月清掃2次；共用部位玻璃每半年清潔1次；

3、 內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，化糞池每年清掏1次，發現異常及時清掏。

 

（六）綠化養護管理

有綠化的，定期維護，保持生長良好。