香河縣物業維修基金管理辦法

香河縣人民政府關于印發《香河縣物業維修基金管理辦法》的通知

各鄉鎮人民政府，開發區、農業園區、家具城、家具制造業基地管委會，街道辦，縣政府各部門：

    《香河縣物業維修基金管理辦法》已經2007年7月25日縣政府第七次常務會議研究同意，現予印發，請認真遵照執行。

                                                       　　　　　　　　　　　　　 香河縣人民政府
                                                     　　　　　　　　　　　　　  二OO七年八月六日

香河縣物業維修基金管理辦法

    第一章 總 則

    第一條 為建立和完善物業維修保障機制，保證物業共用部位共用設施設備正常合理使用，維護物業產權人和使用人的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、國家建設部與財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》及廊坊市房產管理局《關于市區住宅維修基金實施統一歸集管理》的通知等規定，制定本辦法。

    第二條 本縣范圍內的商品房、經濟適用房、集資建房、拆遷安置房及其它房屋，其共用部位共用設施設備維修基金（以下簡稱維修基金）的籌集、繳存、使用、管理和監督，適用本辦法。

    第三條 縣房產管理局下設物業維修基金管理中心，主要負責全縣物業維修基金的籌集、繳存、使用、管理和監督工作。

    第四條 物業管理區域內公用設施和相關設備的維修養護，按規定由供電、供水、供氣、電信等部門負責的，原維修養護職責不變。相關部門委托物業管理企業代為維修養護的，應支付維修養護費用。

    第五條 維修基金是一種長期性物業修繕的專項儲備資金，是業主對住宅共用部位共用設施設備維修養護的基金。維修基金不作財政預算資金，不納入財政預算外資金。資金實行“業主繳納、委托代收、集中歸集、專戶存儲、民主決策、審批使用、?？顚Ｓ?、統一監管”的原則進行管理，業主的維修基金免征個人所得稅。業主繳納的維修基金屬業主個人所有。

    第二章 維修基金的籌集

    第六條 新建多層、高層住宅及非住宅的維修基金，由購買人在購房時統一按房價總額的2%繳納。購買人繳納的維修基金由開發建設單位代收（使用縣維修基金專用收據）。

    第七條 原有多層、高層住宅及非住宅的維修基金，尚未建立的，在辦理房產轉讓登記時由受讓人按成交價或者評估價的2%繳納；已經建立的，在辦理房產轉讓登記時由轉讓人將其維修基金賬戶中的剩余部分隨產權同時結算過戶。受讓人繳納的維修基金由房產登記機構代收（使用縣維修基金專用收據）。

    第八條 整體工程竣工驗收一年以上，且整體辦證率達到95%以上（含95%）的小區，仍未出售的住宅、非住宅或已出租、自用的住宅及非住宅，其維修基金由開發建設單位按同樓層、同面積的銷售價格或者評估價格的2%預繳或者認繳。

    第九條 代收單位代收取的維修基金不計入房屋銷售收入。

    第十條 一幢或者一個單元房屋的維修基金余額，在不足首期維修基金的30%時，經業主大會所持投票權２/３以上通過，由業主委員會向該幢或者該單元房屋的業主再次籌集。再次籌集的維修基金標準不少于首期維修基金金額。

    第十一條 利用物業設置廣告等經營性設施的，由物業管理企業在征得業主委員會的書面同意后，報經有關部門批準。廣告等經營性設施的收益，在扣除物業管理企業代辦費用后，應當將收益的30%用于補貼物業管理公共服務費，收益的70%納入維修基金，但合同另有約定的除外。

    第三章 維修基金的繳存

    第十二條 代收單位應當按規定到縣物業維修基金管理中心辦理維修基金委托代收手續，簽訂代收保證書，領取由縣財政部門監制的維修基金專用收據（以下簡稱專用收據）。

    第十三條 代收單位應當將維修基金的收取標準、代收約定等內容在房產買賣或者轉讓合同中注明，并代為收取。

    第十四條 代收單位代收維修基金時，必須開具專用收據，并為購買人或者受讓人辦理《香河縣住宅區物業管理業主維修基金儲存卡》。

    第十五條 代收單位應當在辦理房屋產權的同時，將代收的維修基金及繳交明細清冊和電子文檔上交縣物業維修基金管理中心核準，并及時將維修基金解繳到指定銀行。

    第十六條 代收單位代收的維修基金實行按月結報制度，結報時間為每月25日至30日。

    第十七條 購買人在辦理房產登記手續時，應當向縣房產登記機構提交專用收據的客戶聯，歸入房產檔案。

    第十八條 維修基金按幢建帳、按戶結算。

    第十九條 計收維修基金以元為單位，四舍五入。

    第二十條 維修基金自存入維修基金專戶之日起按規定計息，維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。

    第二十一條 代收單位不得將所代收的維修基金以任何理由拖繳或者挪作他用。

    第二十二條 維修基金應當安全運行、保值增值，維修基金閑置時，除可用于購買國債或者用于法律、法規規定的其它范圍外，嚴禁挪作他用。

    第四章 維修基金的使用

    第二十三條 維修基金嚴格執行《物業管理企業財務管理規定》（財政部財基字［1998］7號），必須專項用于物業共用部位共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。人為造成物業損壞的，其維修費用由有關責任人承擔。

    第二十四條 已實行物業管理的物業共用部位共用設施設備的維修，由具備相應資質的物業管理企業負責。未實行物業管理的物業共用部位共用設施設備的維修，由業主委員會委托具有相應資質的維修單位實施。

    第二十五條 物業管理企業應當根據住宅區物業現狀及管理需要，于每年12月20日前，向縣物業維修基金管理中心（以下簡稱管理中心）報送經業主委員會審議的下年度住宅區物業維修計劃和大修、更新改造方案。

    維修計劃和大修、更新改造方案包括：

    （一）項目名稱、地址及大修、更新改造內容；

    （二）工程預算；

    （三）涉及戶數及按戶分攤費用；

    （四）維修基金繳存余額；

    （五）大修、更新改造組織方式。

    第二十六條 維修基金的使用，堅持“程序審批和賬目管理相分離”，嚴格按照“企業申請、業主同意、主管部門核準、銀行撥款”的審批流程進行。

    維修基金使用程序：

    1、由小區物業管理企業向業主委員會提出申請。

    2、業委會在物業管理企業的協助下通過召開會議或者按戶走訪等形式對大修、更新改造方案進行書面確認。大修、更新改造方案應征得所持投票權三分之二以上的業主書面同意。

    3、經業主書面確認的大修、更新改造方案應當在物業管理區域內進行公示，公示期為7天。

    4、物業管理企業到管理中心提出維修基金使用申請，填寫《商品住宅維修基金使用申請登記表》，并提交下列材料：

    （1）大修、更新改造方案；

    （2）業委會或者相關業主書面確認證明原件；

    （3）公示情況照片及大修、更新改造方案公示證明。

    5、對申請要件不齊全的，由管理中心當場一次告知需要補正的全部內容，并出具補正告知單。

    6、管理中心在受理申請2個工作日內，將大修、更新改造方案、業委會或者相關業主書面確認證明復印件在提交申請的物業管理區域內進行公示確認，公示期為3天。

    7、公示期滿確認無異議的，由管理中心向物業管理企業出具《商品住宅維修基金使用備案證明》。

    8、管理中心依據物業管理企業提交的《商品住宅維修基金使用備案證明》、業委會或者相關業主書面確認證明原件和工程施工合同等要件，向物業管理企業出具《商品住宅維修基金使用專戶開戶通知書》。

    9、管理中心在3個工作日內，將合同工程總造價的70%資金劃撥到維修基金使用專戶，并按照工程進度定向分期撥付。

    10、維修工程經驗收合格，由物業管理企業將大修、更新改造工程費用決算報告、《大修、更新改造工程費用決算分攤清冊》在物業管理區域內進行公示，公示期為7天。

    11、物業管理企業將業主委員會主任、副主任簽章后的費用清單、發票、驗收合格文件、大修、更新改造工程費用決算報告、《大修、更新改造工程費用決算分攤清冊》及公示情況照片報管理中心備案。

    12、管理中心按照公示后的決算分攤清冊，將實際工程尾款（工程預算款大于工程決算款，以工程決算款為準；工程預算款小于工程決算款，以工程預算款為準）在扣除維修工程決算總造價的5%后，在5個工作日內一次性劃撥到維修基金使用專戶。并按照分攤清冊從相關業主的個人維修基金明細賬中核減。

    第二十七條 維修工程項目預算經費達到2萬元以上的，原則上均應當采取工程招投標的方法確定維修單位。

    第二十八條 物業共用部位共用設施設備的大修、改造、更新標準執行國家建設部有關規定。

    第二十九條 物業共用部位共用設施設備的維修費用，未建立維修基金的由其業主按擁有的房屋建筑面積分攤實際費用。

    第三十條 業主不同意進行物業維修，業主委員會認為有必要進行物業維修，并經管理中心審核同意后，業主應當執行。

    業主拒不執行的，業主已繳納維修基金的，由管理中心將業主應當分攤的維修基金從個人維修基金帳戶中直接劃出，并書面通知業主和業主委員會；業主未繳納維修基金的，由業主委員會直接向該業主收取其應當分攤的維修費用。

    第三十一條 因拆遷或者其他原因造成房屋滅失的，管理中心應將維修基金余額按業主個人意愿劃轉或者退還給業主。

    第五章 法律責任

    第三十二條 代收單位未按規定標準收繳維修基金或未按規定要求及時繳交維修基金的，由管理中心責令代收單位直接補交和繳交。未辦理補交和繳交手續的，縣房產管理局將不予辦理房屋產權登記手續。

    第三十三條 業主或使用人、物業管理企業、開發建設單位之間就維修基金發生糾紛的，當事人可以通過協商、協調解決，協商、協調不成的，可以依法向仲裁機構申請仲裁，或者向人民法院起訴。

    第三十四條 違反本辦法規定，挪用維修基金的，由管理中心追回挪用的維修基金及利息，并給予警告；情節嚴重構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

    第三十五條 為防止維修基金代收代管企業瞞報漏報，縣物業維修基金管理中心在收到企業報送的業主繳交清單后，應及時將業主繳交清單在該小區內進行張貼公告。

    第三十六條 維修基金管理部門和其他機構的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

    第六章 物業維修基金管理中心基本職責及費用列支

    第三十七條 物業維修基金管理中心是縣人民政府批準設立，依法管理物業維修基金，不以盈利為目的，實行獨立核算。

    第三十八條 主要職責：

    （一）歸集、登記物業維修基金；

    （二）對企業代收代管維修基金進行監督和管理；

    （三）審查年度住宅區物業維修計劃和實施方案；

    （四）嚴格審查申請使用維修基金規定程序；

    （五）劃撥結算維修費用，分攤記帳到戶；

    （六）定期核定維修基金繳交基數；

    （七）對維修基金進行核算；

    （八）房屋產權滅失后，退還業主維修基金本息；
 
    （九）其它與維修基金管理相關的職責。

    第三十九條 物業維修基金的管理費用，由縣財政部門核定后在維修基金增值收益中列支。

    第七章 附 則

    第四十條 本辦法所稱物業共用部位，是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

    本辦法所稱物業共用設施設備，是指住宅區內建設費用已分攤進入房產銷售價格共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、共用照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、安全設施、綠地、道路、溝渠、池、井、非經營性停車場、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

    第四十一條 住宅小區未成立業委會的，原則上應當在縣物業管理行政主管部門和街道辦事處的指導下，由社區居民委員會組織召開業主大會會議，成立業主委員會后，方可按照本辦法申請使用維修基金。確屬急修項目的，可由物業管理企業組織相關業主參照本辦法申請使用維修基金。

    第四十二條 本辦法由香河縣房產管理局負責解釋。

    第四十三條 本辦法自發布之日起執行。