陜西省物業服務收費管理實施辦法(試行)

    第一條 為規范物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》和國務院頒布的《物業管理條例》及國家發展改革委、建設部印發的《物業服務收費管理辦法》，結合我省實際情況，制定本實施辦法。

　　第二條 本實施辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施、設備和相關場地進行管理、維修、養護及相關區域內的環境衛生和秩序的維護，向業主所收取的費用。

　　第三條 政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

　　第四條 各級政府價格主管部門會同房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。物業服務收費實行分級管理。在省級及以上工商行政管理部門注冊登記的物業管理企業，其物業服務收費的監督管理由省物價局會同省建設廳負責；在市、縣工商行政管理部門注冊登記的物業管理企業，其物業服務收費由同級價格主管部門會同房地產行政主管部門監督管理。

　　第五條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，并應當區分不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。

　　第六條 住宅（含多層和高層）及辦公寫字樓的物業服務收費實行政府指導價；商業物業、工業物業和別墅區等的特殊物業服務收費及物業管理企業為業主提供的特約服務實行市場調節價，政府價格主管部門應給予規范指導。

　　第七條 實行政府指導價的物業服務收費，由省物價局會同省建設廳根據物業管理服務等級標準等項因素，制定相應等級收費標準的基準價和浮動幅度。各設區市根據當地物業管理的發展水平，在省定等級收費標準的基礎上可適當下浮，制定本市的物業服務等級收費標準基準價和浮動幅度，報省物價局備案。

　　第八條 實行政府指導價的物業服務收費實行備案制。物業管理企業與業主委員會或業主按照物業管理服務等級和收費等級標準，結合所管理小區的物業服務實際情況協商收費等級，在物業服務合同中約定并按管理權限到價格主管部門備案，具體收費標準可根據服務內容、服務質量及成本費用變化情況與業主委員會或業主協商后，在規定的幅度內上下浮動。確因特殊情況雙方協商不一致的，可由物業管理企業或業主委員會提請價格主管部門協調。物業服務收費按月收取，確需預收的，最多不能超過三個月。特殊情況可由雙方約定。

　　第九條 實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。

　　第十條 物業管理企業備案時應以獨立小區（樓宇）為單位，填寫《陜西省物業服務收費備案表》，同時提供與建設單位或業主委員會簽訂的物業服務合同、成本費用核算資料及營業執照、資質證書復印件等有關資料。物業管理企業因服務內容、服務質量和成本費用變化，需要變更物業服務收費等級的，須經與業主委員會或業主協商，在物業服務合同中變更條款，并重新備案。

　　第十一條 物業服務收費實行明碼標價，在物業管理區域的顯著位置，按照價格主管部門統一規定的公示格式，將收費項目、收費標準、服務內容等進行公示。各物業管理企業須將公示內容按管理權限報經價格主管部門審查后方能公示。

　　第十二條 業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等計費方式約定物業服務費用。包干制是由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或虧損均由物業管理企業享有或承擔。酬金制是在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或承擔。

　　第十三條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

　　第十四條 實行物業服務費用包干制的，物業服務費用由物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤構成。實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金的構成包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

　　物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

   1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

   2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行維護費用；

   3、物業管理區域清潔衛生費用；

   4、物業管理區域綠化灌溉、養護費用；

   5、物業管理區域秩序維護費用；

   6、辦公費用；

   7、物業管理企業固定資產折舊；

   8、經業主同意的其它費用。

　　經業主委員會或業主同意的物業共用部位、共用設施設備的保險費用，由物業管理企業代收代繳。物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過列入維修資金專項支出解決，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。在國家規定的質量保修范圍和保修期限內的大修、中修和設備更換，應由原開發建設單位負責，不得動用專項維修資金或由業主承擔。

　　第十五條 實行物業服務費用酬金制的，物業管理企業預收的物業服務支出屬代管性質，為所交納的業主所有，不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。

　　第十六條 物業服務收費采取酬金制方式，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

　　第十七條 物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

　　第十八條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。

　　第十九條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。業主購買房屋后從未入住的或入住后不使用期連續超過六個月的房屋，經物業管理企業登記確認后，從第七個月開始，其物業服務費用按收費標準的70%交納。(陜西省物價局、省建設廳關于修改《陜西省物業服務收費管理實施辦法（試行）》第十九條內容的通知)

　　第二十條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，具體標準由雙方協商約定。水、電費的收取標準按照省物價局的有關規定執行。電梯、中央空調和水泵等機電設備運行的能耗費及其他共用水、電費不包含在物業服務費用中，物業管理企業應單獨計量，合理分攤并定期公布。

　　第二十一條 自備供暖系統、且未實行分戶計量的小區，其冬季采暖費由物業管理企業提出收費方案，征得業主委員會或業主代表同意后收取。采暖期結束后，須向業主公布收支情況。

　　第二十二條 物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

　　第二十三條 交通工具停放服務費、保管費收取規定和標準另文制定。

　　第二十四條 各級政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，應當加強對物業管理企業的收費項目、收費標準和服務內容、服務標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定的，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。

　　第二十五條 本實施辦法由陜西省物價局、建設廳在各自的職責范圍內負責解釋。

　　第二十六條 本實施辦法自2004年7月1日起執行，《陜西省城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》（陜價房發[1998]46號）及與本實施辦法不符的政策規定一律廢止。原各級價格主管部門核定的物業服務收費標準可延續執行至2005年6月底，逾期應按本實施辦法的規定重新備案。

　　陜西省物業服務等級收費標準（試行）

　　單位：元/m2月

　　一、多層住宅（六層以下，含六層）
　　
　　收費等級
　　一級
　　二級
　　三級
　　四級
　　
　　收費標準
　　0.45
　　0.40
　　0.35
　　0.30
　　
　　二、高層住宅
　　
　　收費等級
　　一級
　　二級
　　三級
　　四級
　　
　　收費標準
　　1.50
　　1.20
　　0.90
　　0.70
　　
　　三、辦公寫字樓
　　
　　收費等級
　　一級
　　二級
　　三級
　　四級
　　
　　收費標準
　　5.00
　　4.00
　　3.00
　　2.00
　　
　　說明：
　　
　　1、此等級收費標準參照省建設廳印發的《陜西省住宅小區物業管理公共服務指導標準》，四級為達不到三級服務標準的收費標準。
　　2、房屋面積以建筑面積計算。
　　3、上述收費標準為基準價，上下浮動幅度為10%。四級收費標準的下浮幅度可由雙方協商約定。
　　4、具有電子對講、周邊紅外線監控、背景音樂、綠化噴泉等條件的高尚多層住宅可參照高層住宅收費標準執行。
　　5、住宅、辦公及營業用房以房屋實際用途區分。
　　6、同一住宅區內有高層住宅及多層住宅的，按其公共設施設備等硬件規模及服務水平狀況，分別確定等級收費標準。
　　7、多層住宅區內的辦公和營業用房分別在住宅收費標準的基礎上加收100%、200%。住宅用作辦公的加收100%。
　　8、七層住宅樓（不設電梯的）參照多層住宅收費。
　　9、高檔辦公寫字樓的收費標準可按業主與物業管理企業的合同約定執行。