惠州市物業服務收費管理規定（征求意見稿）

關于公開征求對《惠州市物業服務收費管理規定》修改意見的公告

    我市現行《惠州市物業服務收費管理暫行規定》（市政府令第30號，以下簡稱《暫行規定》），自2005年7月1日起施行自今已近3年。期間，國務院根據《物權法》對原《物業管理條例》進行了修改，省物價局也下發了《關于加強物業服務收費管理有關問題的通知》（粵價〔2006〕284號），原《暫行規定》需作相應的修改，經市政府辦公室同意，市物價局組織調研提出了《〈惠州市物業服務收費管理規定〉征求意見稿》，現公開征求意見。發表修改意見可通過以下幾種方式反映。

1：物價局

聯系電話：2809813、2873819      傳真：2808181

電子郵箱：hzwjscjg@yahoo.com.cn

通信地址：惠州市惠城區云山西路6號市政府行政中心四號樓二樓

2：東江時報

熱線電話：2859285、13437723456

電子郵箱：djsb@hznews.com

3:今日惠州網

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附：《〈惠州市物業服務收費管理規定〉征求意見稿》

二○○八年七月十五日

惠州市物業服務收費管理規定征求意見稿

第一條  為規范本市物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、國務院《關于修改〈物業管理條例〉的決定》（國務院令第504號）、《廣東省物價局關于加強物業服務收費管理有關問題的通知》（粵價[2006]284號）、《關于印發〈廣東省物價局機動車停放服務收費管理辦法〉的通知》（粵價〔2007〕290號），結合本市實際，制定本規定。

第二條  本規定適用于本市行政區域內取得合法經營資格的物業服務企業的物業服務收費行為。

第三條  本規定所稱物業服務收費是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

第四條  政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業；鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第五條  市政府價格主管部門會同市房產管理部門負責全市物業服務收費的監督管理工作。

各縣（區）價格主管部門會同同級房產管理部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。

第六條  物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

第七條  物業服務收費根據不同物業的性質、特點分別實行政府指導價和市場調節價。業主委員會成立之前的住宅（不含別墅）物業服務收費實行政府指導價，別墅、業主委員會成立之后的住宅及其它非住宅物業服務收費實行市場調節價。

第八條  實行政府指導價的物業服務收費，按照屬地管理原則，惠城區范圍內的由市政府價格主管部門會同市房產管理部門根據物業服務等級標準等因素制定基準價及浮動幅度，其他各縣（區）由當地政府價格主管部門會同同級房產管理部門制定相應的基準價及浮動幅度，并向社會公布。

各住宅小區實行政府指導價的物業服務具體收費標準由業主與物業服務企業根據當地政府價格主管部門和房產管理部門公布的指導價在物業服務合同中約定。物業服務收費標準需要調整時,由物業服務企業與業主大會或全體業主在政府指導價內協商確定。

條件不成熟未選舉產生業主委員會，物業服務收費標準需要調整的，應由物業服務企業與業主代表共同成立價格協調小組。協調小組的業主代表需經業主大會選舉產生，并經物業管理區域內專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。價格協調小組業主代表人數應根據全體業主人數確定，一般為5至19人。物業服務標準調整應按下列程序進行：

（一）成本審核。由價格協調小組研究聘請中介機構對本物業服務成本進行審核。

（二）公示方案。在與全體業主協商前15天公示成本審核情況及擬調整物業服務收費標準方案。

（三）與全體業主協商。通過召開業主大會集體討論的形式，或采用書面征求意見的形式進行協商，業主可以委托代理人參與協商。

（四）公告與全體業主協商情況。通過擬調整物業服務收費標準方案應當經物業管理區域內專有部分占建筑總面積85%以上的業主且占總人數85%以上的業主同意。新標準執行前15天須在本區域內進行公示，同時報當地政府價格主管部門備案。

物業服務收費標準調整后，物業服務企業應當與業主簽訂新的物業服務費合同。

新建住宅前期物業服務費標準，由物業建設單位與其選聘的物業服務企業在政府指導價范圍內協商確定，有關物業服務費標準和臨時管理規約須在商品房公開銷售24小時之前，在銷售場所醒目位置進行公示，并在與物業買受人簽定物業買賣合同同時按照公示的服務費標準和臨時管理規約的條款簽定前期物業服務合同，物業買受人應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

實行政府指導價的各個物業管理區域的具體物業服務收費（含變更服務收費標準）需在當地政府價格主管部門備案。

實行政府指導價的物業，物業服務企業向業主提供了最高服務等級未涵蓋的物業服務內容，物業服務收費標準需超過政府指導價標準的，須經當地政府價格主管部門核定。未經價格主管部門核定的，物業服務收費標準不得超出政府指導價。已簽定物業服務合同，需提高物業服務等級的由業主共同決定。

物業服務收費備案、核定按照當地價格主管部門制定的備案、核定辦法實施。

實行市場調節價的物業服務收費標準，由業主大會或業主與物業服務企業自主協商，并在物業服務合同中約定。

物業服務收費按房地產權證登記的房屋建筑面積計收。未辦理房地產權證的，按購房合同標明的建筑面積計收，房地產權證登記的房屋建筑面積與買賣合同標明的房屋建筑面積發生差異的，差異值為±1%以內（含本數）不作退補，差異值為±1%以上（不含本數）的按照約定的服務費標準多退少補。

第九條  業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第十條  建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

第十一條  實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。

（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用（含高層樓宇的電梯、智能電子監控、供水加壓設備等的維護保養費用）。

（三）物業管理區域清潔衛生費用。

（四）物業管理區域綠化養護費用。

（五）物業管理區域秩序維護費用。

（六）物業服務所需的正常辦公費用。

（七）物業服務企業固定資產折舊。

（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險等費用。

（九）物業管理區域內綠化養護、園林水池噴泉、宣傳、裝飾、節日喜慶等用水用電。

（十）經業主同意的其它費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

第十二條  公共用水電費用，包括公共照明、智能電子監控、電梯、二次供水電費及公共用水、自來水損耗費用可另行分攤，但必須獨立設置水、電計量表，否則不得向住戶分攤。

設置獨立水、電計量表確實有困難的老住宅區，可通過測算得出一個合理值，經業主認可后向住戶分攤。

凡屬向住戶分攤的公共用水、用電費用，必須單獨列帳，向住戶公布費用分攤的辦法和總金額以及各住戶應負擔的金額等。嚴禁把分攤的水、電費用與業主自用的水、電費用在政府規定的水、電費標準之上加價混合統收。

第十三條  實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。

業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。

第十四條  物業服務收費采取酬金制方式，物業服務企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

第十五條  物業服務企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

第十六條  業主或裝飾裝修公司應當按照建設部頒發的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第十六條規定，與物業服務企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，明確裝飾裝修期間各方的權利義務及責任等。

業主（物業使用人）進行普通住宅裝修時，物業服務企業可向業主（物業使用人）或裝修企業收取不超過2000元/戶的裝修保證押金。裝修未對公共部位、設備設施造成損害，或自行修復了損害的公共部位、設備設施，并經物業服務企業驗收合格的，應在驗收合格之日起5個工作日內全額退還裝修保證押金。

業主（物業使用人）裝修產生的垃圾可自行清理，也可委托物業服務企業進行清理。委托物業服務企業清理的，垃圾清運費標準由雙方協商確定。

物業服務企業對裝修工人出入實行持證管理的，如證件能多次使用，可按不超過10元/證的標準收取押金，證件完好退回的，應如數退回押金。如證件不能重復使用的，可收取不超過3元/證的工本費。

除上述費用外，不得收取其他名目的裝修費用

第十七條  住宅小區機動車停放服務收費管理按照《惠州市機動車停放服務收費管理辦法》規定，實行政府指導價和屬地管理原則，各縣（區）轄內的住宅小區機動車停放服務收費政府指導價由縣（區）價格主管部門制定并公布。具體收費標準由物業服務企業和業主大會或全體業主（車主）根據所在縣（區）價格主管部門公布的政府指導價內協商確定。物業服務企業應當向所在縣（區）政府價格主管部門領取車輛停放服務收費證明。

第十八條  住宅小區物業服務企業從維護小區安全出發，對本小區人員和車輛實行出入證（卡）管理的，物業服務企業應免費向每戶提供不少于3張、汽車不少于1張的出入證（卡），業主要求增補出入證（卡）的，物業企業可按合理成本收取出入證（卡）工本費。

第十九條  住宅小區內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收費用的，按不超過委托收取總額3%向委托單位收取手續費或對水、電實行躉售價格。

第二十條  業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的,物業服務企業可以依法追繳。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。

第二十一條  納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位自通知物業買受人辦理交付手續之日起全額交納。

第二十二條  利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第二十三條  物業服務企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。

第二十四條  物業服務收費（包括物業服務企業接受委托的收費）必須實行明碼標價。明碼標價的內容包括：物業服務企業名稱、收費對象、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話（12358）等。物業服務企業應當在物業服務區域內顯著位置和收費處設明碼標價牌進行公示，并按受有關管理部門的檢查和業主監督。明碼標價方式由縣、區政府價格主管部門監制。

第二十五條  物業服務企業有下列行為的，由價格主管部門依法查處：

（一）物業服務收費標準超出政府指導價范圍未經當地政府價格主管部門核定的；

（二）在政府指導價范圍內未經業主協商同意擅自提高收費標準的；

（三）物業服務收費標準不按規定報當地政府價格主管部門備案的；

（四）擅自設立強制性收費項目，亂收費用的；

（五）不實行明碼標價或不按規定實行明碼標價的；

（六）不按規定向當地政府價格主管部門領取機動車停放服務收費證明的；

（七）分攤公共水、電費用不合理的；

（八）其他違反價格法律、法規、規章規定的行為。

第二十六條　本規定由市政府負責解釋。

第二十七條  本暫行規定自　年　月　日起執行。原市價格主管部門和物業管理行政主管部門印發的相關物業服務收費政策文件與本文相抵觸的以本規定為準。