（滬房地資物[2008]389號）
各區縣房地局:
為了貫徹實施《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）和修改后的國務院《物業管理條例》（以下簡稱《條例》），完善業主自我管理模式，根據《上海市住宅物業管理規定》、《上海市加強住宅小區綜合管理三年行動計劃（2007-2009年）》等相關規定，結合本市物業管理實際情況，我局制定了《業主大會議事規則》、《臨時管理規約》、《管理規約》、《專項維修資金管理規約》示范文本。
《臨時管理規約》由建設單位制定，在物業銷售時向物業買受人明示，并予以說明?！稑I主大會議事規則》、《管理規約》、《專項維修資金管理規約》由業主大會討論通過，其中《業主大會議事規則》、《管理規約》經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意后生效，《專項維修資金管理規約》經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意后生效。
本文自發文之日起施行。滬房地資物[2005]74號文同時廢止。
上海市房屋土地資源管理局
二○○八年六月二十五日
上海市臨時管理規約（示范文本）
為了維護__________________________ （以下簡稱“物業”） 全體業主、使用人的合法權益，維護公共環境和秩序，保障物業的安全與合理使用，規范物業服務企業變更和業主大會、業主委員會依法有序組建，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》等規定，結合本住宅小區的實際情況制定本規約。
本規約對本物業管理區域內的各業主和使用人具有約束力。
第一部分 物業的使用
第一條 （業主的權利與義務）
業主在物業管理活動中依照《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》以及相關法律、法規的規定，享受相應的權利，履行相應的義務。
第二條 （相鄰關系）
各業主同意，遵守物業管理法律、法規、規章、制度，按照有利于物業使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。
第三條 （物業的使用原則）
各業主同意，在物業使用中，嚴格遵守物業使用的相關規定，以及本物業管理區域的車輛停放、電梯使用、空調安裝等管理制度和約定；在物業使用中不發生法律、法規、規章和規范性文件中規定的禁止性行為。
第四條 （物業的裝飾裝修）
業主、使用人同意按照下列規定裝飾、裝修物業：
（一）需要裝飾裝修房屋的，應事先告知物業服務企業，并與其簽訂裝飾裝修管理服務協議。遵守裝飾裝修的注意事項，不從事裝飾裝修的禁止行為。
（二）在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自占用共有部分和公共場所。施工期間應采取有效措施，減輕或避免施工過程中對相鄰業主或使用人日常生活造成的影響，晚間6時至次日上午8時和節假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產生嚴重噪聲的施工。
（三）因裝飾裝修房屋影響物業共有部分、共用設施設備的安全使用以及侵害相鄰業主合法權益的，應及時恢復原狀并承擔相應的賠償責任。
（四）安裝空調，應當按照房屋設計預留的位置安裝，未預留位置的，按照有關規定或者物業服務企業指定的位置安裝。
（五）合理使用水、電、氣等共用設施設備，不擅自拆改。
第五條 （物業轉讓、出租的相關事項）
居住房屋租賃，應當遵守國家、本市關于房屋租賃的有關法律法規和政策規定，尊重社會公德，不得危及住宅物業的安全，不得損害其他業主的合法權益。無論出租或轉租的，業主均應承擔相應的責任。
居住房屋租賃，必須符合本市規定的房屋出租條件和人均承租面積標準。不得擅自改變房屋原設計功能和布局，對房屋進行分割搭建，按床位出租或轉租，或將廚房、衛生間、不分門進出的客廳改成臥室出租或轉租。
業主轉讓或者出租物業時，須將本規約作為物業轉讓合同或者租賃合同的附件。業主轉讓或者出租物業后，當事人須將物業轉讓或者出租情況和通訊方式書面告知物業服務企業。
違反本條第一款、第二款約定出租或轉租房屋的，業主或承租人應予糾正，損害其他業主或使用人合法權益的，業主或使用人可以向人民法院提起訴訟。
第六條 （物業的用途）
業主、使用人按照規劃管理部門批準或者房地產權證書載明的用途使用物業，不擅自改變物業使用性質。擅自改變物業使用性質的，損害其他業主或使用人合法權益的，業主或使用人可以向人民法院提起訴訟。
第七條 (違法搭建處置)
各業主、使用人在物業使用過程中，不應發生違法搭建建筑物、構筑物的行為。
業主、使用人有違法搭建行為的，其他業主、使用人可以向物業服務企業、相關行政管理部門報告，舉報電話：________________ 。受侵害的相關業主、使用人可以依法向人民法院提起訴訟。
第八條 （物業使用的其它約定）
業主、使用人在物業使用中，還應遵守下列約定：
（一）車輛停放：___________________________
（二）電梯使用：___________________________
（二）寵物飼養：___________________________
（三）陽臺封閉：___________________________
（四）曬衣架安裝：_________________________
（五）禁止擅自安裝衛星電視接收設施；
（六） ____________________________________
（七）_____________________________________
第九條 （物業的維修養護）
業主、使用人同意按照下列規定維修養護物業：
（一）對物業專有部分的維修養護，不侵害其他業主的合法權益。
（二）因維修養護物業確需進入相關業主的物業專有部分時，業主或物業服務企業應事先告知相關業主，相關業主應給予必要配合。相關業主阻撓維修養護造成物業損壞及其他損失的，應負責修復并承擔賠償責任。
（三）因維修物業或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，須向物業服務企業提出申請，經書面同意后方可實施，并在約定期限內恢復原狀；造成損失的，應當賠償；
（四）物業在使用中存在安全隱患，已經或者即將危及公共利益及他人利益的，責任人應當及時應急維修；責任人不履行或者無法履行應急維修義務，且需進入物業自用部位應急維修的，物業服務企業可在通知公安機關或者居民委員會到場見證下實施應急維修，維修發生的費用由責任人承擔。
（五）建設單位應按國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。在保修期內出現的質量問題由建設單位及時解決。
建設單位拒絕修復或者拖延修復的，業主可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由建設單位承擔。
第十條 （維修資金的籌集和使用）
業主應當按照下列規定籌集和使用維修資金：
（一）按照規定交納專項維修資金；
（二）專項維修資金的帳務由物業服務企業代管；
（三）專項維修資金使用和管理按照政府有關規定執行；
（四）業主在轉讓或者抵押其物業時，所交納的專項維修資金繼續用作物業的共有部分、共用設備設施的維修、更新。
第十一條 （業主提交通訊聯系方式的義務）
業主應當向建設單位、物業服務企業提供聯系地址、通訊方式；發生變更的，應當及時向建設單位、物業服務企業提供新的聯系地址、通訊方式。業主不提供或者未及時提供聯系地址、通訊方式或變更信息的，物業管理活動中的相關資料投入物業所在地的該戶業主信報箱、房屋內或者按原預留聯系地址、通訊方式送達。
第十二條 （利用物業共有部分獲利的歸屬）
利用物業共有部分、共用設施設備從事經營的，應當在征得相關業主和物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續, 并根據規定格式要求，每半年（具體時間為1月份和7月份）向業主公布一次賬目。
按照前款規定獲取的收益，歸業主所有。
第十三條 （未按規定交付有關費用的責任）
業主未按規定交付物業服務費的，物業服務企業可以在物業管理區域內公布物業服務費整體收交情況，并注明欠交費用的業主室號進行催討；仍不支付的，物業服務企業可以依法向人民法院起訴。
第十四條 （業主違反物業使用禁止行為的處理）
業主或使用人違反本規約第三條、第四條、第五條、第六條、第七條、第八條約定的，物業服務企業有權勸阻、制止；業主拒不改正的，物業服務企業可以采取下列措施予以制止：
（一）禁止施工人員、施工工具、裝修材料、家具物品等進入物業管理區域；
（二）__________________________
（三） __________________________
（四）__________________________
第十五條 （連帶責任）
物業使用人違反本規約的，相關業主承擔連帶責任。
第十六條 （矛盾糾紛的調處）
業主、使用人在物業使用中產生矛盾糾紛時，本著互諒互讓的原則，同意由居民委員會、街道辦事處（鄉鎮人民政府）設立的人民調解委員會居間調解處理。
第二部分 物業服務企業的變更
第十七條 （物業服務企業變更的情形）
前期物業管理期間發生下列情形之一的，建設單位可以另行選聘物業服務企業：
（一）物業服務企業違約，致使合同目的不能達到的；
（二）物業服務企業提出解除合同；
（三）物業服務企業因解散、破產等原因無法履行物業服務合同的。
第十八條 （選聘方案的制定）
建設單位另行選聘物業服務企業的，應根據物業管理區域規模、實施物業服務的客觀需要、業主對物業服務的要求等擬訂物業服務企業選聘方案，選聘方案應當符合下列條件：
（一）物業服務企業資質等級不低于原聘物業服務企業的資質等級；
（二）服務內容和標準不低于原聘物業服務企業的服務內容和標準；
（三）物業服務收費不高于原收費標準；
（四）原物業服務合同主要內容作為招標文件的組成部分。
選聘方案應事先聽取業主意見和建議，選聘方案確定后應書面通知業主并在物業管理區域內公告。
第十九條 （公開招標的要求）
建設單位應當通過公開招標方式選聘物業服務企業，并按照物業管理招投標的相關規定組織實施。
第二十條 （物業服務合同的簽定）
招標工作完成后，建設單位代表全體業主與中標物業服務企業簽訂物業服務合同，并將選聘結果書面通知業主，同時在物業管理區域內公告。
第二十一條 （無法及時選聘的處理）
前期物業管理期間，因物業服務企業突然撤離等原因，建設單位無法及時另聘物業服務企業的，在另聘物業服務企業之前，建設單位可以請求街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者房地產管理部門指定物業服務企業臨時代管，建設單位與代管的物業服務企業簽訂臨時物業服務合同，業主按臨時物業服務合同的約定支付物業服務費。
第三部分 業主大會、業主委員會的組建
第二十二條 （組建原則）
各業主同意自覺接受街道辦事處（鄉鎮人民政府）、房地產管理部門、居民委員會和相關行政管理部門的業務指導，依法有序組建業主大會、業主委員會。
第二十三條 （組建籌備組）
各業主同意由居民委員會負責牽頭，通過召開業主座談會、樓組長會議等方式組建業主大會籌備組。
第二十四條 （籌備組或業委會的人員條件）
業主大會籌備組（以下簡稱“籌備組”）成員或者業主委員會委員由模范履行業主義務、熱心公益事業、責任心強并有一定組織能力的業主擔任。
業主有下列情形之一的，不得擔任業委會委員：
（一）違反本規約房屋租賃使用規定的；
（二）違法搭建建筑物、構筑物的；
（三）擅自改變物業使用性質的；
（四）拒交物業服務費的；
（五）拒交維修資金的；
（六）法律、法規規定的其它物業使用禁止行為的。
第二十五條 （業主委員會候選人的產生）
業主委員會委員候選人由籌備組通過召開業主代表、部分業主會議直接聽取業主意見，或者采用業主推薦等方式產生，并按規定在物業管理區域內公示、公告。
第二十六條 （首次業主大會會議表決事項）
籌備組應在成立之日起30日內，組織業主召開首次業主大會會議。首次業主大會會議應表決通過如下事項，并以書面形式在物業管理區域內公告：
1、表決通過《業主大會議事規則》和小區的相關管理規約；
2、選舉產生業主委員會成員。
第二十七條 （籌備組不履行職責的處理）
籌備組不依法履行組建業主大會職責的，業主可以請求街道辦事處（鄉鎮人民政府）、房地產管理部門責令其限期改正。
籌備組逾期仍未履行職責的，業主可以請求相關部門組織業主重新組建籌備組。
第二十八條 （矛盾調處）
在業主大會、業主委員會的組建過程中遇有矛盾沖突時，各業主同意提交住宅小區綜合管理聯席會議進行協調解決。
第四部分 附 則
第二十九條 （規約的制定）
本規約由建設單位制定，在物業銷售時向物業買受人明示，并予以說明。
物業買受人在與物業建設單位簽訂買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約。
第三十條 （規約的效力）
本規約自本物業管理區域內的首套物業銷售之日( ______年____月____日)起生效，至業主大會成立并通過相關管理規約后終止。
承諾書
本人（單位）已詳細閱讀并理解建設單位___________________________制定的《臨時管理規約》，同意遵守本規約內的一切條款，如有違約，愿承擔相應違約責任。
特簽署本承諾書
購房人簽章
年 月 日
上海市業主大會議事規則 （示范文本）
為了規范業主大會的活動，維修業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》和相關規定，制定本業主大會議事規則。
第一章 總則
第一條 （業主大會的組成）
本業主大會由本物業管理區域內的全體業主組成。
本業主大會設立的業主委員會負責執行業主大會的決定。
第二條 （業主大會宗旨）
本業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，保障物業的合理、安全使用，維護本物業管理區域內的公共秩序，努力創建“管理有序、環境優美、治安良好、人際關系和諧的居住社區”。
第三條 （與相關部門和居民委員會的關系）
業主大會、業主委員會自覺接受街道辦事處（鄉鎮人民政府）、房地產管理部門、居民委員會和相關行政管理部門的指導，依法履行職責，規范運作。
業主大會、業主委員會積極配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，主動告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。
業主大會、業主委員會在日常運作中遇到矛盾沖突時，各業主同意提交住宅小區綜合管理聯席會議進行協調解決。
第四條 （物業管理區域基本情況）
一、業主大會名稱：
業主委員會辦公地址：
二、物業管理區域范圍（四至及附圖）：
三、物業類型：_____________________
（住宅、辦公樓、商業用房、廠房、倉庫、其他類型物業）
四、物業管理區域概況：
占地面積：___________平方米，房屋總建筑面積：__________平方米，其中住宅________平方米，_______套，非住宅_________平方米，________套。
第二章 業主大會
第五條 （業主大會議事內容）
（一）制定、修改管理規約和業主大會議事規則；
（二）決定選聘物業服務企業的方案及解聘物業服務企業；
（三）決定專項維修資金使用方案和續籌方案；
（四）決定業主大會訴訟事宜；
（五）選舉、罷免業主委員會委員；
（六）審議決定業主委員會的工作權限和活動經費；
（七）審查業主委員會和物業服務企業的工作報告；
（八）審議決定物業管理區域內物業共有部分和共用設施設備的使用、收益方案；
（九）審議決定物業管理區域內物業共有部分和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（十）改變和撤銷業主委員會的不當決定；
（十一）決定改建、重建建筑物及其附屬設施；
（十二）決定本物業管理區域內涉及業主共同利益的其他重大事項。
第六條 （業主大會會議形式）
業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，具體會議形式由業主委員會確定。
第七條 （集體討論議事的方式）
采用集體討論形式議事的,本業主大會選擇以下第_____種方式:
（一）由全體業主參加業主大會會議;
（二）由業主推選業主代表參加會議。
推選業主代表參加會議的，業主代表產生方式如下：
1、__________________________
2、__________________________
3、__________________________
第八條 （業主代表的職責）
業主代表應當在參加業主大會會議3日前，就業主大會擬討論的事項書面征求所代表業主意見，并在業主大會會議上如實反映。
第九條 （表決票的送達）
鑒于物業管理區域的實際情況，各業主同意屬下列情形之一的，均為表決票已送達：
（一）當面領取或送達，并由業主簽收；
（二）按照業主提供的聯系地址、通訊方式發送；
（三）投入物業所在地的該戶業主信報箱或者房屋內；
屬前款第（二）、（三）項的，應當由物業管理區域內兩人以上的業主或者居民委員會證明，并在物業管理區域內公告送達情況。
表決票按上述約定送達全體業主。
第十條 （業主大會表決形式）
本業主大會采用以下第_____、_____、_____、_____種形式進行表決：
（一）設投票箱：在物業管理區域內設投票箱，由業主自行將個人意見投入投票箱內，經業主委員會（換屆工作小組）統計匯總，公布表決結果。
（二）專人送達、回收意見：由業主委員會（換屆工作小組）組織有關人員逐戶派發、回收業主意見，經業主委員會（換屆工作小組）統計匯總，公布表決結果。
（三）通過業主提供的電子郵箱地址向表決專用電子郵箱發送電子郵件。
（四）傳真。
（五）______________________________
已送達的表決票，業主在規定的時間內不反饋意見或者不提出同意、反對、棄權意見的，視為______________。視為同意或者反對的，不適用于差額選舉業主委員會委員或者差額選聘物業服務企業等情形。
第十一條 （業主大會會議與會業主的計算）
業主大會會議采用集體討論形式召開的，與會業主以實到業主以及采取委托代理方式的業主計算。
業主大會會議采用書面征求意見的形式召開的，與會業主以表決票送達的業主計算。
第十二條 （業主大會定期會議）
業主大會每______年召開一次定期會議，召開時間為________________。
第十三條 （業主大會臨時會議）
下列情形之一的，應當召開業主大會臨時會議：
（一）經20%以上業主提議；
（二）業主委員會委員缺額人數超過委員總數_________%的；
（三）________________________________________
（四）________________________________________
（五）根據規定的其他情形。
屬第一款第一項情形的，應符合下列條件：有明確發起人；提議事項明確，屬于業主大會議事范圍；隨附提議人房地產權證和身份證復印件。業主委員會應當在收到提議之日起30日內對是否召開業主大會會議作出決定，認為有必要核實的可以對簽名的真實性和有效性等進行核實。決定不召開的，應說明事實、理由和依據，并在物業管理區域內書面公告。逾期未作出決定的，視作提議有效。業主委員會應當在作出召開業主大會會議決定之日起15天內（未作出決定的在收到提議之日起45天內），召開業主大會會議，就提議事項征求業主意見并表決，業主大會會議討論表決議題應與提議議題相一致。
屬第一款第二項情形的，業主委員會應在 日內召開業主大會會議，補選缺額委員。業主委員會委員全體辭職的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）和房地產管理部門組織業主推薦產生召開業主大會臨時會議的籌備組成員，由籌備組負責組織召開業主大會臨時會議。
屬第一款第三項情形的，________________________________
屬第一款第四項情形的，________________________________
屬第一款第五項情形的，________________________________
第十四條 （召開業主大會會議的程序）
業主大會會議按下列程序召開：
（一）會議籌備工作
業主委員會（換屆工作小組）做好開會前的準備工作。根據業主的提議，草擬議案、制定征詢意見表或表決票（選票）、核實業主情況。
（二）發布公告
業主大會召開會議前15日，由業主委員會（換屆工作小組）將會議的時間、地點、內容以書面形式向物業管理區域內全體業主公告，同時邀請房地產管理部門和居民委員會派員參加，并認真聽取其意見和建議。
（三）征詢意見或投票表決
采用書面征求意見形式的,業主委員會（換屆工作小組）應在投票日期 日前發放征詢意見表或表決票（選票），將業主大會議事內容書面征詢物業管理區域內業主意見或投票表決。
（四）回收統計意見
業主委員會（換屆工作小組）根據第十條的規定回收業主意見，進行意見匯總或者票數統計。
（五）通報大會議事決定
業主委員會（換屆工作小組）在公告欄通報征詢意見或投票統計結果，接受業主的查詢和監督。
業主委員會（換屆工作小組）根據征詢意見或投票統計結果形成業主大會的議事決定，應當以書面形式在物業管理區域內公告。
業主委員會（換屆工作小組）應當做好業主大會會議書面記錄并存檔。
第十五條 （業主、業主代表的代理）
業主委托代理人參加業主大會會議的，應符合下列約定：
（一）業主是自然人的，可以書面委托物業管理區域內的其他業主或者_______參加，但受托人代理份額不能超過物業管理區域內業主總人數的_______%。
（二）業主是單位法人的，可以書面委托代理人參加業主大會會議或者業主委員會。
業主代表需委托代理人參加業主大會會議的，其委托行為應符合下列約定：
（一）___________________________
（二）___________________________
第十六條 （提議再次召開業主大會會議的限制）
業主大會對所提議案已經作出決定的，業主在________月內不得以同一內容再提議召開業主大會會議進行表決。
第三章 業主委員會
第十七條 （業主委員會職責）
業主委員會除依法履行職責外，同時履行下列職責：
（一）擬訂選聘物業服務企業的方案;
（二）擬訂業主委員會的年度財務預算方案、決算方案，報業主大會決定；
（三）擬訂業主大會議事規則和管理規約修改方案，報業主大會決定；
（四）擬訂物業管理區域內公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度的方案，報業主大會決定；
（五）擬訂物業管理區域內物業共有部分和共用設施設備的使用、收益方案，報業主大會決定；
（六）擬訂專項維修資金使用、續籌方案，報業主大會決定；
（七）擬訂改建、重建建筑物及其附屬設施的方案，報業主大會決定；
（八）對違反管理規約的行為進行處理；
（九）____________________________
第十八條 （業委會委員條件）
業委會委員由 周歲以下、模范履行業主義務、熱心公益事業、責任心強并有一定組織能力的業主擔任。
業主有下列情形之一的，不得擔任業委會委員：
（一）違反《物業使用規約》有關房屋租賃使用規定的；
（二）違法搭建建筑物、構筑物的；
（三）擅自改變物業使用性質的；
（四）拒交物業服務費的；
（五）拒交維修資金的；
（六）法律、法規規定的其它物業使用禁止行為的。
第十九條 （業主委員會組成和任期）
業主委員會設委員_______名，其中主任1名，副主任_______名。主任、副主任在全體委員中選舉產生。
業主委員會每屆任期_______年，委員可以連選連任。
第二十條 （業主委員會會議）
業主委員會會議應當按下列規則召開：
（一）業主委員會每_______月召開一次例會，經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議。
（二）會議由主任負責召集，主任因故不能召集的，由副主任負責召集。主任、副主任均因故不能召集的，由三分之一以上的委員聯合召集。
（三）委員因故不能參加會議的，提前1日向業主委員會召集人說明。
（四）提前7日將會議通知及有關材料送達每位委員。
（五）會議有過半數委員出席，作出決定須經全體委員人數半數以上同意。
（六）做好會議書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。
業主委員會做出的決定，應當以書面形式向全體業主公告。
第二十一條 （業主委員會委員的資格終止）
業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格終止：
（一）已不是本物業管理區域內業主的；
（二）被司法部門認定有犯罪行為的；
（三）在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業工作的；
（四）以書面形式向業主委員會提出辭呈的；
（五）連續三次以上無故缺席業主委員會會議的；
（六）因疾病、經常外出等原因難以履行職責的；
（七）嚴重違反有關物業管理法律、法規或者拒不履行業主義務的；
（八）_____________________________________
屬于第（一）、（二）、（三）項情形的，委員資格自然終止，業主委員會將委員資格終止的情況及時在物業管理區域內公告。屬于第（五）、（六）、（七）項情形的，經業主大會會議通過，其委員資格終止。屬于第（四）項情形，非全體委員辭職的，業主委員會應將委員辭職情況及時在物業管理區域內公告，并在下一次業主大會召開時補選委員；業主委員會委員全體辭職的，在新一屆業主委員會選舉產生之前，原業主委員會繼續履行職責，由于不履行職責造成損失的，由相關責任人承擔。
屬于第（八）項情形的，________________________________
第二十二條 （業主委員會主任、副主任不履行職責和資格終止的處理）
業主委員會主任或者副主任委員資格終止的，業主委員會應及時召開會議，重新選舉產生業主委員會主任或者副主任。
業主委員會主任、副主任應當依法履行業主大會、業主委員會的決定，因拒不履行決定造成損失的，由責任人承擔。
第二十三條 （業主小組議事程序）
物業管理區域內以_________（幢/單元/樓層）為單位成立業主小組,業主小組由該________（幢/單元/樓層）的全體業主組成。
業主小組履行下列職責：
（1）討論業主大會擬討論的事項；
（2）推選業主代表出席業主大會會議，表達本小組業主的意愿；
（3）決定本小組范圍內涉及的共有部分、共用設備的維修、更新。
業主小組議事由該業主小組產生的業主代表主持，按照業主大會表決規則進行表決，業主小組作出的決定不得與業主大會作出的決定相抵觸。業主小組依法作出的決定應當及時告知業主委員會，業主委員會和相關業主應當及時履行。
第二十四條 （印章的使用管理）
業主委員會應當建立健全印章管理制度。業主大會印章、業主大會財務專用章和業主委員會印章由業主委員會指定專人保管，并按印章管理制度使用。
第二十五條 （信息公告）
下列事項應當在______日內在物業管理區域內公告：
（一）業主委員會決定；
（二）業主大會會議決定；
（三）____________________
（四）____________________
（五）____________________
第二十六條 （業主大會檔案資料管理）
業主委員會應當建立檔案資料管理制度。業主大會檔案資料，由業主委員會指定專人保管。
第二十七條 （資料和財物移交）
業主委員會換屆改選的，在選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，原業主委員會應當按照《上海市住宅物業管理規定》第十四條的規定移交其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物。
業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。
業主委員會、業主委員會委員拒不履行正常移交義務的，業主委員會或業主可以依法向人民法院提起民事訴訟，造成損害的，由相關責任人承擔。
第二十八條 （業務培訓）
業主委員會委員應當加強相關法律法規及業務知識的學習，積極參加相關部門組織的業務培訓，不斷提高依法履職的能力。
第二十九條 （業主委員會活動經費）
業主委員會活動經費用于下列開支：
（一）業主大會、業主委員會會議開支，計________元/年；
（二）必要的日常辦公等費用，計________元/月；
（三）有關人員津貼，共計費用________元/月，具體支付對象如下：
（1）___________，費用___________；
（2）___________，費用___________；
（3）___________，費用___________。
業主委員會開展工作的經費來源采用下列第_______種籌集方式：
（一）共有部分、共用設施設備經營收益的_______%合計_______元；
（二）每戶業主每月交納_______元；
（三）_________________________________。
經費收支帳目由___________代為管理，經費收支帳目每______月在物業管理區域內公布一次，接受業主的監督。
第四章 業主委員會的換屆改選
第三十條 （改選原則）
各業主同意自覺接受街道辦事處（鄉鎮人民政府）、房地產管理部門、居民委員會和相關行政管理部門的指導，依法有序開展業主委員會換屆改選工作。
第三十一條 （起動換屆程序）
業主委員會任期屆滿前兩個月，應當書面報告物業所在地房地產管理部門，積極配合做好換屆選舉工作。
第三十二條 （成立換屆改選小組）
各業主同意由居民委員會牽頭，通過組織召開居民座談會、樓組長會議等方式成立業主委員會換屆改選小組（以下簡稱“換屆改選小組”）。
業主委員會換屆改選小組成員條件同業主委員會委員條件。
第三十三條 （業主委員會候選人的產生）
業主委員會委員候選人由換屆改選小組通過召開業主代表、部分業主會議，直接聽取業主意見，或者采用業主推薦等方式產生，并按規定在物業管理區域內公示、公告。
第三十四條 （換屆改選小組不履行職責的處理）
換屆改選小組不依法履行組建業主大會職責的，業主可以請求街道辦事處（鄉鎮人民政府）、房地產管理部門責令其限期改正。
換屆改選小組逾期仍未履行職責的，業主可以請求相關部門組織業主重新組建換屆改選小組。
第三十五條 （業主委員會不能及時換屆選舉的處理）
因客觀原因不能及時換屆選舉的，在新一屆業主委員會選舉產生之前，原業主委員會繼續履行其職責。
第三十六條 （矛盾調處）
在業主委員會換屆改選過程中遇有疑難問題時，各業主同意提交住宅小區綜合管理聯席會議進行協調解決。
第五章 附則
第三十七條 （業主大會議事規則的生效）
本議事規則經__________年____月____日業主大會會議討論通過。
本議事規則由業主委員會根據業主大會的決議修改。修改后的規約，經業主大會會議通過之日起生效。
本議事規則未盡事項由業主大會補充。業主大會通過的有關本議事規則的決定為本議事規則的組成部分。
物業管理區域附圖：
議事規則補充規定
上海市管理規約 （示范文本）
為了維護______________________（以下簡稱“物業”）全體業主、使用人的合法權益，維護公共環境和秩序，保障物業的安全與合理使用，規范物業服務企業變更以及業主委員會依法有序換屆改選，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》等規定，結合本住宅小區的實際情況制定本規約。
本規約對本物業管理區域內的各業主和使用人具有約束力。
第一章 物業的使用
第一條 （業主的權利與義務）
業主在物業管理活動中依照《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》以及相關法律、法規的規定，享受相應的權利，履行相應的義務。
第二條 （相鄰關系）
各業主同意，遵守物業管理法律、法規、規章、制度，按照有利于物業使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。
第三條 （物業的使用原則）
各業主同意，在物業使用中，嚴格遵守物業使用的相關規定，以及本物業管理區域的車輛停放、電梯使用、空調安裝等管理制度和約定；在物業使用中不發生法律、法規、規章和規范性文件中規定的禁止性行為。
第四條 （物業的裝飾裝修）
業主、使用人同意按照下列規定裝飾、裝修物業：
（一）需要裝飾裝修房屋的，應事先告知物業服務企業，并與其簽訂裝飾裝修管理服務協議。遵守裝飾裝修的注意事項，不從事裝飾裝修的禁止行為。
（二）在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自占用共有部分和公共場所。施工期間應采取有效措施，減輕或避免施工過程中對相鄰業主或使用人日常生活造成的影響，晚間6時至次日上午8時和節假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產生嚴重噪聲的施工。
（三）因裝飾裝修房屋影響物業共有部分、共用設施設備的安全使用以及侵害相鄰業主合法權益的，應及時恢復原狀并承擔相應的賠償責任。
（四）安裝空調，應當按照房屋設計預留的位置安裝，未預留位置的，按照有關規定或者物業服務企業指定的位置安裝。
（五）合理使用水、電、氣等共用設施設備，不擅自拆改。
第五條 （物業轉讓、出租的相關事項）
居住房屋租賃，應當遵守國家、本市關于房屋租賃的有關法律法規和政策規定，尊重社會公德，不得危及住宅物業的安全，不得損害其他業主的合法權益。無論出租或轉租的，業主均應承擔相應的責任。
居住房屋租賃，必須符合本市規定的房屋出租條件和人均承租面積標準。不得擅自改變房屋原設計功能和布局，對房屋進行分割搭建，按床位出租或轉租，或將廚房、衛生間、不分門進出的客廳改成臥室出租或轉租。
業主轉讓或者出租物業時，須將本規約作為物業轉讓合同或者租賃合同的附件。業主轉讓或者出租物業后，當事人須將物業轉讓或者出租情況和通訊方式書面告知物業服務企業。
違反本條第一款、第二款約定出租或轉租房屋的，業主委員會可書面責成業主或承租人限期糾正；出租或轉租房屋的行為損害其他業主或使用人合法權益的，業主或使用人可以向人民法院提起訴訟。
第六條 （物業的用途）
業主、使用人按照規劃管理部門批準或者房地產權證書載明的用途使用物業，不擅自改變物業使用性質。擅自改變物業使用性質的，損害其他業主或使用人合法權益的，業主或使用人可以向人民法院提起訴訟。
第七條 (違法搭建處置)
各業主、使用人在物業使用過程中，不應發生違法搭建建筑物、構筑物的行為。
業主、使用人有違法搭建行為的，其他業主、使用人可以向物業服務企業、相關行政管理部門報告，舉報電話：___________。受侵害的相關業主、使用人可以依法向人民法院提起訴訟。
第八條 （物業使用的其它約定）
業主、使用人在物業使用中，還應遵守下列約定：
（一）車輛停放：______________________
（二）電梯使用：______________________
（二）寵物飼養：______________________
（三）陽臺封閉：______________________
（四）曬衣架安裝：____________________
（五）禁止擅自安裝衛星電視接收設施；
（六） ________________________________
（七）_________________________________
第九條 （物業的維修養護）
業主、使用人同意按照下列規定維修養護物業：
（一）對物業專有部分的維修養護，不侵害其他業主的合法權益。
（二）因維修養護物業確需進入相關業主的物業專有部分時，業主或物業服務企業應事先告知相關業主，相關業主應給予必要配合。相關業主阻撓維修養護造成物業損壞及其他損失的，應負責修復并承擔賠償責任。
（三）因維修物業或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，須向業主委員會和物業服務企業提出書面申請，業主委員會和物業服務企業應在接到申請之日起______日內作出是否同意的決定；逾期不作出決定的，視為同意。
業主、使用人臨時占用、挖掘道路、場地的，須在約定的時間內恢復原狀；造成損失的，應當賠償。
（四）物業在使用中存在安全隱患，已經或者即將危及公共利益及他人利益的，責任人應當及時應急維修；責任人不履行或者無法履行應急維修義務，且需進入物業內部應急維修的，物業服務企業可在公安機關或者居委會到場見證下具體實施，維修中發生的費用由責任人承擔。
（五）建設單位應按國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。在保修期內出現的質量問題由建設單位及時解決。
建設單位拒絕修復或者拖延修復的，業主可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由建設單位承擔。
第十條 （業主提交通訊聯系方式的義務）
業主應當通過建設單位、物業服務企業或者直接向業主委員會提供聯系地址、通訊方式。發生變更的，應當及時向建設單位、物業服務企業或者直接向業主委員會提供新的聯系地址、通訊方式。業主不提供或未及時提供聯系地址、通訊方式或者變更信息的，物業管理活動中的相關資料投入物業所在地的該戶業主信報箱、房屋內或者按原預留聯系地址、通訊方式送達。
第十一條 （利用物業共有部分的歸屬）
利用物業共有部分、共用設施設備從事經營的，應當在征得相關業主、業主大會和物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。獲取的收益，按下列第_____種方式處理：
（一）每季度末予以結算，并于次月5日前納入專項維修資金賬戶；
（二）______________________；
（三）______________________。
第十二條 （未按規定交付有關費用的責任）
業主未按規定交付物業服務費的，業主委員會應當督促其限期交付，業主逾期仍不交付的，業主委員會或其委托的物業服務企業可以在物業管理區域內公布物業管理服務費收交繳情況，并注明欠交費用的業主室號進行催討；仍不交付的，業主大會或其委托的物業服務企業可以向物業所在地人民法院起訴。
第十三條 （業主違反物業使用禁止行為的處理）
業主或使用人違反本規約第三條、第四條、第五條、第六條、第七條、第八條約定的，物業服務企業有權勸阻、制止；業主拒不改正的，物業服務企業可以采取下列措施予以制止：
（一）禁止施工人員、施工工具、裝修材料、家具物品等進入物業管理區域；
（二） _________________________________
（三） _________________________________
（四） _________________________________
第二章 物業服務企業的選聘
第十四條 （啟動選聘程序）
發生下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會會議討論決定物業服務企業選聘事宜：
（一）物業服務合同屆滿前______個月；
（二）因其他原因物業服務合同終止的。
第十五條 （表決選聘方式）
業主委員會應當就選聘物業服務企業的方式在物業管理區域內公告并征求業主意見。選聘方式為續聘或者公開招投標。各業主同意另聘物業服務企業的，應當采取公開招投標方式。
第十六條 （表決選聘標準）
業主委員會結合住宅物業管理區域規模、業主對物業管理的要求等，制定具體選聘標準，并在業主大會召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。選聘標準應該包括以下內容：
（一）擬選聘物業服務企業的資質、信用情況；
（二）物業服務收費內容及標準；
（三）物業服務合同期限。
第十七條 （作出選聘決定）
業主委員會根據《業主大會議事規則》統計表決結果，符合法定條件的，形成業主大會關于選聘物業服務企業的決定，并在物業管理區域內公告。
第十八條 （實施選聘工作）
業主委員會應本著維護物業管理區域廣大業主利益出發，依照業主大會決議，公開、公平、公正地做好選聘物業服務企業的相關工作，并代表業主大會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。
選聘工作完成后，業主委員會應當將選聘結果和合同主要內容在物業管理區域內公告，接受業主的查詢。
第十九條 （不能及時選聘的處理）
因物業服務企業突然撤離等原因，業主大會無法及時另聘物業服務企業的，在另聘物業服務企業之前，業主委員會可以請求街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者房地產管理部門指定物業服務企業臨時代管，業主委員會與代管的物業服務企業簽訂臨時物業服務合同，業主按臨時物業服務合同的約定支付物業服務費。
第三章 附 則
第二十條 （矛盾糾紛的調處）
業主、使用人在物業使用中產生矛盾糾紛時，本著互諒互讓的原則，同意由業主委員會或者居委會、街道辦事處（鄉鎮人民政府）設立的人民調解委員會居間調解處理。
第二十一條 （違約處理）
業主違反本規約的約定，業主委員會有權責令行為人改正，拒不改正的，業主委員會可以向人民法院提起訴訟。
第二十二條 （連帶責任）
物業使用人違反本規約的，相關業主承擔連帶責任。
第二十三條 （生效和修改）
本規約經___________年_____月_____日業主大會會議討論通過。
本規約由業主委員會根據業主大會的決議修改。修改后的規約，經業主大會會議通過之日起生效。
本規約未盡事項由業主大會補充。業主大會通過的有關本規約的決定為本規約的組成部分。
上海市專項維修資金管理規約 （示范文本）
為了規范___________（以下簡稱“物業”）專項維修資金（以下簡稱“維修資金”）籌集、使用和管理，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》和相關規定，制定本規約。
第一條 （維修資金的籌集和使用）
業主應當按照下列規定籌集和使用維修資金：
（一）業主應當按照規定和本規約約定交納維修資金；
（二）維修資金的賬務由_______代管；
（三）維修資金使用和管理按照政府有關規定執行。
第二條 （維修資金的補充）
維修資金按照下列第____項方式補充：
（一）按___________元/平方米逐月交納補充；
（二）_________________________________
第三條 （維修資金不足時的籌集）
維修資金余額不足首次籌集資金總額的30%時，按下列第_____項方式籌集，再次籌集的維修資金余額，不得少于首期維修資金中購房人交納的數額。
（一）一次性交納；
（二）分期交納，按___________元/平方米逐月交納；
（三）_________________________________
原未交納首期維修資金的業主，按以下第_____項方式補建：
（一）根據房屋建筑面積，按___________元/平方米一次性交納；
（二）分___________次交納，根據房屋建筑面積，按每次不少___________元/平方米交納；
（三）_________________________________
第四條 （物業維修和更新的實施）
物業共有部分、共用設施設備和相關場地的維修及更新符合下述情形之一的，由物業服務企業直接組織實施，費用按規定列支。
（一）屬規定的急修項目；
（二）物業發生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況；
（三）經鑒定的危險房屋；
（四）出現法規、規章和有關技術標準規定必須維修的情形；
（五）維修和更新費用在___________元以下；
（六）_________________________________
物業共有部分、共用設施設備和相關場地的維修及更新符合下述情形之一的，經業主委員會同意后，由物業服務企業組織實施，費用按規定列支。
（一）維修和更新費用在___________元以上___________元以下；
（二）_________________________________
（三）_________________________________
第五條 （維修費用的承擔）
物業維修、更新、改造費用按照下列約定承擔：
（一）專有部分的所需費用，由擁有專有部分的業主承擔；
（二）部分共用部分的所需費用，由擁有部分共用部分業主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔；
（三）全體共用部分的所需費用，由物業管理區域內的全體業主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔。
第六條 （維修資金的審價）
有下列情形之一的，維修費用需經有資質的審價機構審價后在維修資金中列支：
（一）按照有關規定應當審價的；
（二）金額在___________萬元以上的；
（三）維修單價在___________元/平方米以上的；
（四）業主大會或者業主小組決定審價的；
（五）_________________________________
第七條 （維修資金的審計）
有下列情形之一的，應經有資質的審計機構對維修資金、公共收益的使用和業主委員會活動經費進行審計:
（一）業主委員會換屆的；
（二）_________________________________
（三）_________________________________
審計報告應當在物業管理區域內公告。經審計，維修資金、公共收益或業主委員會活動經費被違法、違規、違約使用的，業主委員會或者受侵害的業主可以向人民法院提起訴訟。
第八條 （賬目公布）
業主委員會或者委托的物業管理企業、具有相應資質的中介機構每年1月份和7月份向業主公布一次下列情況：
（一）維修資金收入、支出和結存的金額；
（二）發生物業維修、更新、改造的項目和費用以及按戶分攤情況；
（三）利用住宅物業管理區域共用部分從事停放車輛、設置廣告等經營性活動而獲取的收入和使用情況；
（四）業主大會、業主委員會工作經費支用情況；
（五）維修資金使用和管理的其他有關情況。
上述賬目公布信息張貼于小區公告欄及相關門牌幢出入口。
第九條 （違約處理）
業主違反本規約的約定，業主委員會有權責令行為人改正，拒不改正的，業主委員會可以向人民法院提起訴訟。
第十條 （生效和修改）
本規約經___________年_____月_____日業主大會會議討論通過。
本規約由業主委員會根據業主大會的決議修改。修改后的規約，經業主大會會議通過之日起生效。
本規約未盡事項由業主大會補充。業主大會通過的有關本規約的決定為本規約的組成部分。
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2008/8/1 14:10:00