滬房地資物[2001]302號
各區、縣房地局：
現將《關于〈上海市商品住宅維修基金管理辦法〉的應用解釋》印發給你們，請按照執行。在執行過程中出現的問題，請及時向市局反饋。
二○○一年六月十九日
根據《上海市商品住宅維修基金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）第二十八條規定，現就《辦法》有關條文的應用問題解釋如下：
一、第三條管理部門
市房地資源局下設市物業維修基金管理中心（以下簡稱市中心），負責全市維修基金籌集、使用的監管和信息管理工作；負責對各區、縣物業維修基金管理中心的業務領導、監督和培訓。
各區、縣房地局應當設立區、縣物業維修基金管理中心（以下簡稱區、縣中心），負責所轄區域維修基金的設立、歸集和使用監督管理；負責維修基金信息系統操作、業務指導和培訓。
二、第四條維修基金的設立
本條第一款所稱的新建內銷商品住宅，是指1999年12月1日之前銷售的普通內銷商品住宅，以及1999年12月1日起納入內銷商品住宅范圍銷售的普通內銷商品住宅、僑匯商品住房、經濟適用房、動遷房等。
三、第五條維修基金專戶的開立
本條所稱的專戶銀行是指市房地資源局指定的商業銀行。
區、縣房地局與專戶銀行簽訂的委托協議應當使用由市房地資源局印制的示范文本（詳見附件一）。
區、縣房地局開立維修基金專戶時，應當按人民銀行規定提交有關文件和資料。開立的維修基金專戶，應按市房地資源局規定，以物業管理區域為單位按幢編制產業代碼及分戶清冊（詳見附件二）。
區、縣中心應將維修基金專戶帳號書面告知市中心。
四、第六條首期維修基金的交納標準
本條所稱的每平方米建筑面積成本價，由市房地資源局和物價部門公布。其中，2000年12月31日之前出售的商品住宅，其每平方米建筑面積成本價以1198元計價；2001年1月1日起出售的 商品住宅，按簽訂土地使用權出讓合同當年的每平方米建筑面積成本價計價，成片出讓土地的地塊，按簽訂土地使用權轉讓合同當年的每平方米建筑面積成本價計價；簽訂合同的時間在1996年以前的，每平方米建筑面積成本價按1198元計價。
根據本條第三款規定由業主大會或業主代表大會決定設立維修基金的，應當在通過的業主公約中予以約定。
五、第七條維修基金的交納時限
房地產開發企業應持土地權屬證明、建設工程規劃許可證和具有相應資質的測量機構出具的房地產實測報告及應交維修基金的分戶清冊，向區、縣中心辦理維修基金交款確認手續。區、縣中心確認后，開具《商品住宅維修基金交款通知（房地產開發企業專用）》（詳見附件三）。房地產開發企業應當依據通知要求向專戶銀行交款。專戶銀行收款后，應當出具專戶銀行蓋章的《上海市房地產開發企業商品住宅維修基金交款憑證》（詳見附件四）。
房地產開發企業與購房人訂立預售合同中的房屋交接書或出售合同時，應按交接書或出售合同確定的房屋建筑面積計算購房人應交納的維修基金金額，并按規定代房地產管理部門向購房人開具《商品住宅維修基金交款通知（購房人專用）》（詳見附件五），購房人應當依據通知要求向專戶銀行交款。專戶銀行收款后，應當出具專戶銀行蓋章的《上海市購房業主商品住宅維修基金交款憑證》（詳見附件六）。
房地產開發企業或購房人提交經專戶銀行蓋章的商品住宅維修基金交款憑證后，房地產登記機構方可受理房地產初始登記或房地產變更登記。
在區、縣房地局核準業主委員會登記的同時，區、縣中心應書面通知房地產開發企業按本條第一款第三項規定，將尚未出售商品住宅中應由購房人交納的維修基金劃至業主委員會的維修基金帳戶。房地產開發企業持銀行蓋章的交款憑證向區、縣中心和業主委員會備案。房地產開發企業逾期不交納的，由區、縣房地局依照《上海市居住物業管理條例》的規定作出行政處罰；業主委員會也可依法向人民法院提起民事訴訟。
新建外銷商品住宅出售時設立維修基金的，按新建內銷商品住宅交納維修基金的規定程序辦理交款和房地產登記手續。
六、第八條首期維修基金交存情況的檢查和公布
區、縣中心每月應與專戶銀行核對維修基金的交存情況，每年以物業管理區域為單位，公布維修基金交存情況。
區、縣中心應當定期按規定將維修基金交存情況報市中心。
七、第十條維修基金帳戶的開立
本條所稱的開戶銀行是指市房地資源局指定的商業銀行。
業主委員會開立維修基金帳戶，應當按規定向市或區、縣技術監督部門辦理組織機構代碼登記手續，與物業所在地的區、縣開戶銀行簽訂委托協議，并使用由市房地資源局印制的委托協議示范文本（詳見附件七）。
業主委員會維修基金帳戶開立后，應將開戶銀行及帳號報區、縣中心備案。
八、第十一條開立維修基金帳戶提交的文件和資料
本條所指的開戶申請書，是指由開戶銀行提供的《開立銀行帳戶申報表》（詳見附件八）。
本條所指的業主委員會成立的批準文件是指區、縣房地產管理部門核準登記的批復（詳見附件九）和業主委員會證書（詳見附件十）。
本條所指的業主委員會委托物業管理企業辦理開戶手續的委托書，其格式樣本詳見附件十一。
業主委員會成立之日起15日內，房地產開發企業應持未出售房屋分戶清冊，專戶銀行應持交款業主清冊，分別報區、縣中心核對；區、縣中心在核對后將業主分戶清冊提供給業主委員會。
九、第十二條維修基金的劃轉
區、縣中心經與專戶銀行對維修基金交存情況及本息數額核對無誤后，區、縣房地局應當與業主委員會訂立維修基金移交協議（詳見附件十二），并持支付憑證、維修基金移交協議和業主分戶清冊，通知專戶銀行將維修基金專戶下的相應資金本息劃入該業主委員會帳戶。
業主委員會帳戶開立后的帳務管理，由選聘的物業管理企業或房地產管理部門認定的中介機構負責。
十、第十三條納入維修基金的收益
在物業管理區域公共設施停放車輛、設置廣告等經營性設施收取的費用中，物業管理企業對此發生的管理成本可以在該費用中列支，但具體費用需經業主委員會審核同意。
十一、第十五條物業維修和更新的實施
本條所稱的發生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況，是指《關于〈上海市居住物業管理條例〉有關條文的應用解釋》
第十二條所規定的房屋急修項目。
十二、第十八條維修基金的支取和分攤物業管理企業從維修基金中暫借備用金的，應當編制資金預算計劃，并在物業管理服務合同中約定。
業主委員會向開戶銀行支取費用的，應當提交下列資料：
1、支付憑證；
2、加蓋業主委員會公章、業主委員會主任、副主任簽字蓋章的費用分攤匯總表；
3、按幢立帳、按戶分攤的電腦數據。
其中，業主委員會向開戶銀行支取活動經費備用金的，另需提交加蓋業主委員會公章和正、副主任印鑒的業主大會或者業主代表大會的決定；業主委員會支付住宅大修或者專項維修更新預付款的，另需提交施工承包合同；業主委員會向開戶銀行支取物業維修、更新費用的，另需提交加蓋物業管理企業公章的物業維修、更新費用匯總表。
本條所稱的維修基金支付憑證是指銀行貸記憑證。
十三、第十九條維修基金帳目的核對和公布
業主委員會向開戶銀行查詢其帳戶情況的，需提供業主委員會的證明和帳號。
業主向開戶銀行柜面查詢其分戶帳情況的，需提供業主代碼和地址。
開戶銀行應當免費提供電話或柜面等形式的帳戶查詢服務業務。
開戶銀行應當定期按規定將維修基金存取情況報市和區、縣中心。
十四、第二十條維修基金再次籌集
維修基金再次籌集的標準，應在業主公約中作出約定。
維修基金再次籌集時，業主委員會或其委托的業主小組應向再次籌集的對象發出書面交款通知（詳見附件十三）。業主應當依據交款通知的要求，向開戶銀行交款。
本條第二款所稱的首期維修基金是指購房人所交的維修基金金額。
十五、第二十一條住宅轉讓時維修基金的處理
住宅轉讓時，原業主交納的維修基金剩余款額，由物業管理企業提供證明，由住宅受讓人向原業主支付。轉讓合同另有約定的，從其約定。
十六、第二十二條維修基金帳戶的變更
業主委員會辦理維修基金帳戶的有關變更手續時，除按開戶銀行規定提交有關資料外，有下列情形之一的，還須提交下列文件或資料：
1、物業管理區域發生調整或者業主委員會主任、副主任發生更換的，須提交區、縣房地局核準變更登記的證明文件（詳見附件十四）。其中，物業管理區域發生調整的，還須提交相應的電腦數據。
2、物業管理企業發生更換的，須提交經區、縣房地局備案的新訂立的物業管理服務合同。
十七、第二十三條維修基金帳戶的注銷
因拆遷等原因致使住宅滅失的，其注銷房地產權證的證明是指房屋拆遷許可證等可以證明房屋滅失的文件。
已建立維修基金的房屋在業主委員會成立前滅失的，由售房單位或物業管理企業持業主身份證件的復印件、"房屋拆遷許可證"的復印件、"商品住宅滅失退款申請書"（詳見附件十五）向區、縣中心提出申請，經審核同意后，持區、縣房地局的支付憑證及上述資料向專戶銀行提取其維修基金分戶帳的剩余款額，并辦理分戶帳注銷手續。
已建立維修基金的房屋在業主委員會成立后滅失的，由業主委員會或其委托人持業主委員會證明及前款規定的證明文件和資料，向開戶銀行提取其維修基金分戶帳的剩余款額、辦理分戶帳注銷手續，并報區、縣中心備案。
十八、第二十六條物業管理區域內非居住房屋維修基金
本條所稱的公共建筑設施接收單位是指公共建筑設施產權或使用權接收單位。
房地產開發企業在公共建筑設施移交前已按規定交納維修基金的，房地產開發企業在與公共建筑設施接收單位辦理設施移交手續時，可按規定與設施接收單位辦理維修基金結算手續。
凡單獨確權的車庫等物業所有人應按《辦法》規定交納維修基金。
十九、第二十九條施行日期和執行事項
本《辦法》施行前的商品住宅維修基金的籌集，按下列規定執行：
1、1996年6月10日前出售的內銷商品住宅，按商品住宅出售合同的約定或房屋買賣雙方、房地產開發企業與業主委員會協商一致的意見執行。
2、1996年6月10日至本《辦法》施行之日前出售的內銷商品住宅，按市物價局、市房地局滬價房（1996）116號《上海市商品住宅物業管理服務收費暫行辦法》的規定籌集維修基金。
3、1999年12月1日前出售的僑匯商品住房、經濟適用房、動遷房、有限產權房、使用權房轉為產權房的維修基金籌集，按當時有關規定、協議執行。
4、《辦法》施行前已成立業主委員會而未建立維修基金的，房地產開發企業應在《辦法》施行之日起12個月內，按規定將已銷售商品住宅中購房人交納的維修基金和其應交納的維修基金以及未銷售房屋的維修基金劃至業主委員會帳戶，并報區、縣中心備案；
未成立業主委員會的，房地產開發企業應在《辦法》施行之日起12個月內，按規定將已銷售商品住宅中購房人交納的維修基金和其應交納的維修基金劃至區、縣房地局指定的專戶銀行帳戶。
本《辦法》施行前，業主委員會已在非市房地資源局指定商業銀行開立商品住宅維修基金帳戶的，應當在本《辦法》施行之日起12個月內將帳戶轉移開至市房地資源局指定的商業銀行；在此期間，若定期存款未到期的，可以在到期后再轉移至市房地資源局指定的商業銀行。
二○○一年六月十九日
附件一
商品住宅維修基金委托管理合同(房地產管理部門代為監管專用)
甲方（委托方）：____________________________________________
乙方（受托方）：____________________________________________
為加強商品住宅維修基金的管理，根據《上海市商品住宅維修基金管理辦法》及《銀行帳戶管理實施細則》的規定，甲、乙雙方經協商一致，就商品住宅維修基金專戶的開立及資金與帳戶管理等事宜，達成如下約定，共同遵守。
一、甲方在乙方處開立一個維修基金專戶，用于由甲方代為監管的商品住宅維修基金的歸集和管理。甲方開立的維修基金專戶帳號為_________________________。
二、乙方應根據《上海市商品住宅維修基金管理辦法》的規定及甲方的具體要求，在甲方的維修基金專戶下，以一個物業管理區域為單位，將已歸集的維修基金按每幢住宅立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳；一幢住宅有兩個或兩個以上門號的，按門號立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳。
乙方對維修基金專戶的帳戶設立和管理應符合市房地資源局信息系統規定的格式和要求。
三、乙方憑甲方開具的《商品住宅維修基金交款通知》中確認的數額，辦理房地產開發企業及購房人商品住宅維修基金的交納手續，并出具經乙方蓋章的《上海市房地產開發企業商品住宅維修基金交款憑證》及《上海市購房業主商品住宅維修基金交款憑證》。
四、甲、乙雙方應每月對維修基金的交存情況進行核對。乙方應在每月15日前向甲方提交上月維修基金的發生額以及帳戶余額的對帳單。
乙方應在每年月日前向甲方報送上年維修基金分戶帳本息分列的對帳單，并協助甲方做好年度維修基金交存信息公布工作。
五、維修基金的存款利率按中國人民銀行的規定和市房地資源局與商業銀行的約定執行，結息到戶。
六、甲方可隨時查詢維修基金的交存情況；乙方應免費提供電話及柜面查詢服務。
七、甲方不得動用維修基金專戶資金，同時乙方應拒絕甲方劃轉維修基金專戶資金的要求，但下列情形除外：
?。?）業主的住宅發生滅失；
?。?）甲方與業主委員會已按規定辦理了相應物業管理區域內首期維修基金本息劃轉手續；
?。?）經上海市房屋土地資源管理局書面批準同意的。
如住宅發生滅失的，由申報單位持甲方出具的支付憑證、經核準的"商品住宅滅失維修基金退款申請書"和"房屋拆遷許可證"復印件、注銷房地產權證證明，向乙方辦理退款手續，并由乙方同時注銷相應的分戶帳。
甲方與業主委員會訂立維修基金移交協議后，乙方憑甲方出具的支付憑證、維修基金移交協議和業主分戶清冊，將維修基金專戶下的相應資金本息劃入該業主委員會帳戶。
八、乙方向甲方提供維修基金配套的金融服務，具體事項另行約定。
九、本合同終止之日起15個工作日內，乙方應與甲方辦理帳戶資料移交手續，并將資金劃至甲方的新開戶銀行。
十、違約責任：
1、甲方違反本合同約定，未提供相應資料的，乙方可不予受理業務。
2、乙方未按本合同約定提供服務的，甲方經上海市房屋土地資源管理局書面同意，可終止本合同。
3、乙方違反本合同第七條的約定，應承擔等額資金（含息）的賠償責任。
4、
5、
6、
十一、爭議解決辦法：
十二、本合同所稱的支付憑證是指貸記憑證。
十三、本合同期限： 年 月 日至 年 月 日。
十四、本合同自甲、乙雙方簽字蓋章生效，本合同一式五份，甲、乙雙方各執二份，一份報市房地資源局。
甲方(蓋章) 乙方(蓋章)
法定代表人或授權代理人 負責人或授權代理人
(簽字) (簽字)
年 月 日 年 月 日
補 充 條 款
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(粘貼線) (騎縫章加蓋處)
附件三
商品住宅維修基金交款通知
(房地產開發企業專用)
_______________________房地產開發企業：
經審核，__________區(縣)_________物業管理區域(范圍為：)，
建筑面積_________平方米(其中車庫面積_________平方米)應交納維修基金金額為人民幣(大寫)____________________________￥_________。(詳見核算到戶的《商品住宅維修基金產業代碼及業主分戶清冊》)。請于_________年_________月_________日前將維修基金交至___________________________銀行。我局專戶銀行帳號___________________________。
__________________區(縣)_________局(蓋章)
年 月 日
備注：
1、房地產開發企業須持本交款通知向專戶銀行交款。
2、本通知一式三份，區縣房地局、房地產開發企業、專戶銀行各執一份。
3、交納維修基金的每平方米建筑面積成本價，由市房地資源局和物價部門公布。其中，2000年12月31日之前出售的商品住宅，其每平方米建筑面積成本價以1198元計價；2001年1月1日起出售的商品住宅，按簽訂土地使用權出讓合同當年的每平方米建筑面積成本價計價，成片出讓土地的地塊，按簽訂土地使用權轉讓合同當年的每平方米建筑面積成本價計價；簽訂合同的時間在1996年以前的，每平方米建筑面積成本價按1198元計價。
上海市房屋土地資源管理局
2001-06-19
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2008/7/4 14:39:00