江西省物業管理服務收費管理辦法

各設區市物價局、房地產行政主管部門：     

    為了適應物業管理服務行業不斷發展的需要，進一步規范其收費行為，根據《中華人民共和國價格法》的有關規定，在總結和完善《江西省城市物業管理服務收費辦法》的基礎上，重新修定了《江西省物業管理服務收費管理辦法》現印發給你們，請認真貫徹執行。執行中發現的問題，請及時上報省計委、省建設廳。     

    附件：1、江西省物業管理服務收費管理辦法       

          2、江西省物業管理服務收費標準  

          3、專項服務收費分攤方式   

          4、江西省物業管理服務收費申報審批表（略）

    附件1：

江西省物業管理服務收費管理辦法  

第一章 總則

    第一條  為加強全省物業管理服務收費管理，規范收費行為，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，建立物業管理優質優價的競爭機制，促進物業管理行業的健康發展，根據《國務院批轉國家計委關于加強房地產價格調控加快住房建設意見的通知》(國發(1998)34號)精神和《江西省城市居住小區物業管理條例》的有關規定，特制定本辦法。

    第二條 經工商行政管理機關登記注冊，并已獲得省以上建設行政主管部門核發的物業管理資質的物業管理企業，在本省范圍內從事物業管理服務并收取費用的，應遵守本辦法。

    第三條  本辦法所稱物業，是指已建成投入使用的各類房屋及其相關設施、設備、場地等。

    本辦法所稱業主，是指居住小區物業的所有權人。

    本辦法所稱使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。

    本辦法所稱物業管理服務收費，是指物業管理企業接受業主委員會(或物業業主)、使用人委托，按物業管理服務合同或協議對已建成投入使用的各類房屋及其相關設施、設備、場地等進行公共性服務、專項性服務以及提供其它與使用人生活相關的公眾代辦性服務、特約服務及多種經營服務時按規定收取的費用。

    第四條  各級人民政府價格主管部門是本行政區域內物業管理服務收費的主管機關。各級人民政府房地產行政主管部門要協同政府價格主管部門加強對物業管理服務收費的監督、管理和指導。

第二章  物業管理服務規定

    第五條  物業管理服務的范圍主要有：

    (一)公共性服務。主要包括：物業管理范圍內的房屋建筑與裝修管理、公共設施、設備的日常養護與維護、交通管理、消防管理、安全秩序管理、綠化管理、環境衛生管理、公共停車場管理等。

    (二)專項性服務。主要包括：電梯、轉供電、二次供水和中央空調等房屋設備運行服務。

    (三)其它特約性服務。主要包括代辦性服務、特約服務和多種經營性服務。

    第六條  房屋共用部位、共用設施、共用設備保修期滿后的大修、更新、改造費用從共用部位、共用設施設備維修基金(以下簡稱“維修基金”)中列支，維修基金的籌集、使用按《江西省城市居住小區物業管理條例》及國家有關規定執行。

    第七條  物業的維護、養護責任與費用劃分：

    (一)室內部分，由物業業主、使用人負責維修，費用自理。

    (二)房屋的共用部位、共用設備、共用設施保修期滿后的日常維修、養護，由物業管理企業負責，其費用從物業管理公共性服務費中列支。

    (三)物業管理區域內室外水、電、煤氣、消防、通訊等到管線的維修及綠化、垃圾、路燈、道路等物業管理分工按《江西省城市居住小區物業管理條例》有關規定執行。

    (四)人為造成共用設施損壞的,由損壞者負責修復;造成損失的，應負賠償損失的責任。

第三章  物業管理服務收費

     第八條  物業管理服務收費屬經營性服務收費，應當遵循合理、公開、公平以及與管理水平相適應的原則，既要考慮物業管理成本的補償和合理利潤，又要考慮物業產權人、使用人的經濟承受能力。

    第九條  物業管理服務收費應當根據所提供服務的性質、內容、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導價和市場調節價。

    第十條  物業管理區域內公共性服務費實行政府定價。專項性服務收費，實行政府指導價。

業主、使用人因房屋裝修產生的垃圾,原則上應由業主(使用人)自行清運，需由物業管理企業清運的,其垃圾清運收費標準由同級價格主管部門制定。實行專項物業管理服務收費應依據附件三規定計算，每月據實分攤收??；管理區內路燈、樓梯間照明等共用電費在公共性服務費中列支，不得另行向業主或使用人分攤。

    第十一條  物業管理企業提供的其它特約性服務，除政府價格主管部門規定有統一收費標準外，收費實行市場調節價。

實行市場調節價的物業管理服務收費標準，由物業管理企業根據際提供的服務事項和費用開支情況與物業業主、使用人代表協商議定。并將收費項目和收費標準報同級價格主管部門備案。

    第十二條  實行政府定價和政府指導價的物業管理服務收費標準，由物業管理企業根據實際提供的服務項目和各項費用開支情況，向同級價格主管部門申報。

    第十三條  物業管理公共性服務費用主要由如下一些項目構成：

    (一)管理、服務和維修人員的工資和按規定提取的福利費及社?；?；

    (二)共用部位、共用設施、共用設備日常運行.維修、保養及公共場所照明、路燈、節日‘燈飾等公用水電費。

    (三)綠化養護費；

    (四)公共環境清潔衛生費；

    (五)安全保衛費

    (六)辦公費；

    (七)直接用于管理區物業管理的固定資產折舊費;

    (八)法定稅金;

    (九)其它為管理而發生的合理支出；

    (十)合理利潤(普通住宅最高不超過10％，高級公寓、別墅區、寫字樓、商住樓、營業樓和大型商品交易市場不超過15％計取利潤)。

    第十四條  實行政府定價和政府指導價的物業管理服務收費，實行統一領導，分級管理：

    (一)凡在省工商行政管理局登記注冊及省外在昌的物業管理企業的收費等級和收費標準由省級價格主管部門審批；

    (二)凡在設區市、縣工商行政管理局登記注冊的物業管理企業收費等級和收費標準，分別由設區市、縣價格主管部門核定。

    (三)  省直單位后勤服務中心下屬物業管理企業屬政府定價和政府指導價的物業管理服務收費，由主管機關審核蓋章后，報省價格主管部門核定。

    第十五條  新建住宅區的政府定價和政府指導價物業管理服務收費，可由有管理權限的價格主管部門先行核定試行標準，一年內有效。試行期滿，再按考核評定的等級收費。

    第十六條  物業管理企業受業主委員會(或業主)委托管理物業，其收費標準，根據物業管理企業為業主提供的服務項目、服務量和服務深度等實行分等定級，按不同等級實行不同收費標準的質優價、按質論價的等級定價制度。

    第十七條  價格主管部門根據物業管理企業的服務等級和江西省物業管理公共性服務收費標準(見附件二)確定物業管理公共性服務費等級和收費標準。

    第十八條  各級價格主管部門在制定和調整物業管理服務收費標準時，要通過現場察看、核實成本、召開價格聽證座談會，廣泛聽取業主或業主委員會和物業管理企業意見，切實維護物業管理企業廣大業主的合法權益。

    第十九條  物業管理企業在申報物業管理服務收費時，應按照本辦法第十四條規定的價格分工管理權限，向價格主管部門申領《江西省物業管理服務收費申報審批表》(見附件四)，填報后，提供以資料：

    (一)工商行政管理機關核發的《企業法人營業執照》復印件；

    (二)省以上建設行政主管部門核發的《物業管理資質證書》和物業管理服務等級證明；

    (三)物業管理委托合同；

    (四)小區物業管理服務成本等方面的資料：

    (五)申請核準物業管理服務收費等級、收費標準的書面報告。

    第二十條  業主或使用人在辦完購房或租賃手續后(以交鑰匙為準)，物業管理公共性服務費由業主或使用人按月交納，已購買但未住的，業主交納50％物業管理公共性服務費；未出售、出租、使用空置房的物業管理公共性服務費由開發經營單位或包銷商按50％物業管理公共服務費交納，未使用或入住的房屋，不交納設備運行項服務費。

    第二十一條  物業管理企業收費實行年度審驗制度。每年考核復審一次，管理服務質量發生變化的，價格主管部門有權調整其收費等級和收費標準。

    年度審驗采取查驗物業管理企業送審材料，到現場了解情況，聽業主委員會(未成立業主委員會的由業主代表)意見等方式，對照服務收費等級對應的服務內容進行年度審驗，并對被審驗單位作出合格、不合格的結論，對收費年度審驗不合格的，作降級、降低收費標準直至取消收費資格的處罰。

    第二十二條  經物業管理企業與業主、使用人共同約定，公共性物管理服務費可以預收，但預收期限不得超過三個月，在已預繳費期間業主或使用人搬遷時，物業管理企業應退還尚未提供實際服務已預收的費用。物業管理企業不得收取與自身管理或服務無關的交付使用前的開發建設等費用。

    第二十三條  物業管理服務收費必須禁止價格壟斷和牟取暴利行為。物業管理企業不得只收費不服務或多收費少服務。

    第二十四條  物業管理服務收費實行收費許可證制和明碼標價制度。凡屬政府定價或政府指導價的物業管理服務收費，物業管理企業應向同級價格主管部門申請辦理《收費許可證》，物業管理企業將收費項目、收費標準及收費辦法在其收費場所的醒目位置明示。對需由業主(使用人)分攤的費用，應當公布相關的收費票據復印和具體的分攤原則及計算方法，接受業主的監督和詢問。

    第二十五條  物業管理企業應于每年年初公布物業管理年度計劃和本住宅小區管理的重大措施，定期(一般6個月)向業主、使用人公布本物業管理區域內有關物業管理公共性服務收費收入和支出帳目，接受業主及業主委員會的監督。并抄送受理審批的價格主管部門備案。

    第二十六條  物業管理企業按規定向業主或使用人收取了物業管理公共性服務費的，其它任何單位和個人不得再重復收取相同性質的費用。

    第二十七條  已享受物業管理服務的業主應當按價格主管部門核定的收費項目和標準向物業管理企業繳納物業管理服務費，不按規定繳納物業管理服務費的，物業管理企業有權按國家有關規定和物業管理委托合同的約定追繳滯納金。

    第二十八條  物業管理企業與業主和使用人之間發生的價格糾紛，業主大會或業主委員會應予協調，協調不成的可由價格主管部門商物業管理行政部門裁定。

第四章  罰則

    第二十九條  凡有下列違反本辦法行為之一者，由縣級以上政府價格主管部門依法予以處罰。

    (一)未按規定到價格主管部門辦理報批手續,擅自收費的；

    (二)越權定價，擅自提高收費標準的；

    (三)擅自設立收費項目，亂收費的；

    (四)不按規定實行明碼標價的；

    (五)提供服務質價不相符的；

    (六)只收費不服務或多收費少服務的；

    (七)未取得收費資格，擅自承攬物業管理業務的；

    (八)未按規定辦理《收費許可證》年審手續的；

    (九)其它違反本辦法的行為。

    第三十條  違反本辦法的規定，各縣級以上人民政府價格主管部門或者房地產行政主管部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者好處的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章  附則

    第三十一條  本辦法由省價格主管部門負責解釋。

     第三十二條  本規定自2003年9月1日起執行。原《江西省城市物業管理服務收費辦法》贛價房字[1999]5號同時廢止。

    附件2：           

 江西省物業管理公共性服務收費標準

 單位：元／每月·每平方米建筑面積             

    1、高檔住宅區、別墅區主要依據業主的要求和所提供的服務內容，質量和深度，按雙方協議確定。
   2、以解困房(經濟適用住房)、福利房(房改房)為主的住宅，可參照上述各類標準的70％收取。
   3、獲得全國城市物業管理優秀示范稱號的物業、省城市物業管理示范稱號的物業、省城市物業管理優秀稱號的物業，其服務收費標準可分別在上表各等級最高標準的25％、1 5％和10％以內上浮。
   4、各類機動車停車費按各設區市、縣所在地收費標準執行。

    附件3：

專項服務收費分攤方式

    轉供電、二次供水分攤公式：用戶實用量x(單價+總損耗費÷全部用戶實用量)；電梯、中央空調分攤公式：用戶使用建筑面積x[(耗費+人工費)÷總使用建筑面積]

    附件4：江西省物業管理服務收費申報審批表 （略）