南昌市物業服務收費管理實施辦法

南昌市人民政府辦公廳文件

洪府廳發[2004]47號

南昌市人民政府辦公廳關于印發

南昌市物業服務收費管理實施辦法的通知

各縣、區人民政府、市政府各有關部門：

    《南昌市物業服務收費管理實施辦法》已經市政府第26次常務會審議通過，現予以印發，請認真遵照執行。

                                                             南昌市人民政府

二〇〇四年五月十日

南昌市物業服務收費管理實施辦法

    第一條、為規范本市物業管理服務收費行為，維護當事人的合法權益，依據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》、國家發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》、江西省發改委、建設廳《江西省物業管理服務收費辦法》等有關規定，制定本辦法。
    第二條、本辦法適用于本市行政區域內經工商行政管理機關登記注冊、物業管理行政主管部門資質認定的物業管理企業對各類物業實施管理提供服務的收費行為。
    第三條、政府價格主管部門根據物業管理行政主管部門核定的物業資質等級和項目服務等級，確定物業管理公共性服務收費等級和收費標準，對物業管理服務收費實行“項目評定，年度審驗”的動態管理。對既有多層又有高層的住宅小區，應按相對應的物業管理項目收費等級，確定不同的收費標準。
    第四條、物業管理企業實施物業管理收費前，應向價格主管部門履行價格備案登記、申報手續。凡物管企業與業主委員會或業主大會有書面協議的，按簽定協議的物業管理收費標準執行，事前必須向價格主管部門辦理備案登記手續；凡屬新建住宅區物管企業受建設單位委托進行前期物業管理的，物管企業在業主辦理入住手續（交鑰匙）后3個月內可以按照建設單位與業主約定收費標準試行收費，事前必須報價格主管部門申報；凡未向價格主管部門辦理備案登記手續或逾期申報的，其公共性服務收費標準一律按省規定的（贛計商價字[2003]766號）最低收費等級四級標準執行。
    第五條、物業管理公共性服務收費的計費面積以房屋產權證登記的房屋建筑面積計算，未計入建筑面積的自用部分按照使用用途確定物業類型，并按公共性服務費標準的50%收取。
    第六條、對已實施物業管理的住宅小區，建設單位（開發商或包銷商）對購房業主已承諾免繳物業管理費的，其物業管理費由建設單位（開發商或包銷商）承擔繳納；未售出或因開發建設單位未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。
    符合基本居住條件的住宅小區（水、電、有線電視、道路已通）業主辦理入住手續后（已交鑰匙）一年內未入住使用的，按物業管理公共服務費標準的50%交納。不符合基本居住條件的住宅小區，業主已辦理入住手續（已交鑰匙），無論是否入住使用都不得收取公共服務費。公共服務費由開發建設單位全額補貼。
    第七條、在業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘的物業管理企業，由于物業管理成本費用較高難于補償的不足部分由開發建設單位自行承擔或者補償，但不得因此降低管理標準和服務水平，虧損不得由以后年度的物管收費彌補。
    第八條、住宅物業管理區域符合規劃要求封閉，有共用車庫和專用汽車停車場（停車位），有專人24小時看管的，可收取停車管理服務費，具體收費標準由物管企業報價格主管部門批準。停車管理的責任和義務，由管理企業與業主另行協商約定。在保證業主停車的前提下，有條件的住宅區可設立外來臨時停車區。凡進入小區執行公務、搶修、檢修、救護等待種車輛及業主的搬家車、送貨車不得收費，臨時停車超過一小時的車輛按價格主管部門規定的收費標準計次收費。
    第九條、小區園林綠化用水、美化亮化公共照明用電、監控設施用電及物業管理企業辦公用水電費不得向業主分攤，其費用從物業管理公共性服務費中列支。
    第十條、一樓電梯起始點的住戶不應承擔電梯運行費，二樓以上電梯運行費，二樓以上電梯運行費，由物管企業與業主協商決定是否區分分攤。
    第十一條、供水、供電、供氣、有線電視等單位應當向物業管理區域內最終用戶收取有關費用。供水、供電、市容、市政等部門委托物業管理企業代收費用須是經價格主管部門批準的收費標準，并應向承擔代辦業務的物業管理企業支付代辦費，代辦費用由雙方約定，物管企業不得再向業主收取手續費等額外費用。
    第十二條、對未經市價格主管部門批準、未出示《收費許可證》、《收費員證》向物業管理企業實施收費的單位和部門，物業管理企業有權拒付。
對物業管理企業已接受委托實施管理并相應收取公共性服務費的，其它部門和單位不得再重復收取性質和內容相同的費項。
    第十三條、物業管理企業經業主大會或業主委員會批準利用物業設置的經營性設施的收益，在扣除物業管理企業相應成本費用后，應當將收益的30%用于補貼物業管理公共服務費，收益的70%納入物業維修基金。但上級政府部門有規定的除外。
    第十四條、業主、使用人裝飾裝修房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告之業主，不得收取裝修保證金。裝修垃圾可委托物業管理企業或市容管理部門負責清運，收費標準按價格主管部門有關規定執行。
    第十五條、物業管理企業應與業主委員會或業主、使用人簽定物業管理服務合同或協議中有關收費的約定應當符合價格管理的有關規定。
    第十六條、價格主管部門核定的公共性服務收費、確定服務等級，要推行優質優價、按質論價制度。要通過現場察看、成本認定、價格聽證等程序充分聽取業主和物管企業的意見。收費標準要在小區內公示后方可正式執行。物業管理服務收費應實行明碼標價制度，物管企業要使用價格主管部門統一監制的收費公示欄。收費公示欄應在管理區域進口處或收費場所醒目位置予以公示。
    第十七條、物業管理企業要嚴格按照國家有關物業財務規定進行帳務處理。對各住宅的收支及成本費用要分別記帳核算。每年不少一次向業主大會或全體業主公布年度物業服務資金的收支請情況，并于每年3月底前將上年度財務決報表報送價格主管部門。
    第十八條、違反本辦法規定及其它價格法律、法規的，業主、使用人有權舉報，由價格主管部門依法予以查處。
    第十九條、本辦法未盡事項，按《江西省物業管理服務收費辦法》及上級有關規定執行。
    第二十條、本辦法自發布之日起執行。原南昌市物價局、南昌市房產管理局印發的《南昌市城市物業管理服務收費實施辦法（試行）》（洪價房字[2000]12號）同時廢止。
    其它物業管理規定與本辦法相抵觸的以本辦法為準。具體規定由南昌市物價局負責解釋。