上海市住宅物業服務分等收費管理暫行辦法

關于印發《上海市住宅物業服務分等收費管理暫行辦法》的通知

滬價商（2005）011號

區（縣）物價局、房地局：

    現將《上海市住宅物業服務分等收費管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）印發給你們，并就實施中的有關事項通知如下：
    一、各區(縣)價格和房地產行政主管部門應當按照《辦法》有關規定，并結合本地區實際情況，在全市最高收費標準范圍內制定并發布本區（縣）的最高收費標準，并共同負責本地區住宅物業服務收費的日常管理工作。
    二、為確?！掇k法》順利實施，各區（縣）價格和房地產行政主管部門應密切配合，做好宣傳、咨詢解答等工作，并抓緊對業主委員會、物業管理企業等單位有關人員進行政策和業務培訓。
    三、在實施過程中，各區(縣) 價格和房地產行政主管部門要嚴格按照本《辦法》有關規定，做好住宅物業服務收費管理的銜接工作，有步驟地平穩推進，積極妥善解決實施中出現的問題，并加強監督檢查。如有重要情況應及時向市物價局、市房地資源局報告。
    四、在2005年9月1日以前，各區（縣）價格和房地產行政主管部門須就本區（縣）執行《辦法》的相關要求聯合發文，并自2005年10月1日起實施。

    特此通知。

    附件：《上海市住宅物業服務分等收費管理暫行辦法》

                                                                                               上海市物價局
                                                                                     上海市房屋土地資源管理局
                                                                                        二○○五年六月十三日

    附件下載：
    1、《上海市住宅物業服務分等收費管理暫行辦法》（第一部分）.doc
    2、《上海市住宅物業服務分等收費管理暫行辦法》（第二部分）.doc

附件：

上海市住宅物業服務分等收費管理暫行辦法

為促進上海物業管理行業健康發展，建立合理、公開、質價相符的物業服務收費機制，提高市民居住質量，根據國務院第379號令發布的《物業管理條例》，國家發改委和建設部印發的《物業服務收費管理辦法》和上海市人大常委會發布的《上海市住宅物業管理規定》等法律、法規及有關規定，并結合本市實際情況，制定本辦法。

一、適用范圍

本辦法適用于本市行政區域內住宅物業管理區域的物業服務、物業收費及監督管理。

容積率高于0.5的住宅物業管理區域內的物業服務內容及其要求、服務收費及其標準，由建設單位或業主大會與物業管理企業按照本辦法規定執行。

容積率等于或低于0.5的住宅物業管理區域或純別墅住宅物業管理區域內的物業服務內容及其要求、服務收費及其標準，由建設單位或業主大會與物業管理企業參照本辦法的有關原則協商確定。

二、物業服務分等收費標準的制定

分等收費標準由市價格主管部門會同市房地產行政主管部門根據本市住宅物業不同的服務內容、服務要求制定和適時調整，并向社會公布。

分等收費標準包括物業服務等級標準和物業服務收費標準。物業服務等級標準的制定由市房地產行政主管部門負責，物業服務收費標準的制定由市價格主管部門負責。

經區（縣）人民政府同意，各區（縣）價格主管部門會同房地產行政主管部門根據實際情況，在本市最高收費標準范圍內制定并發布區（縣）的最高收費標準。

三、物業服務項目和等級的劃分

本市住宅物業服務項目根據服務內容、服務要求和設施

設備配置等情況分為綜合管理服務、公共區域清潔衛生服務、公共區域秩序維護服務、公共區域綠化養護服務，以及共用部位、共用設施設備的日常運行、保養及維修服務五項，等級從低到高，最高為五級。（詳見附表《上海市住宅物業服務分等收費標準》）。

四、物業服務收費標準的確定

住宅物業管理區域的物業服務收費標準應按照質價相符的原則，分別選擇并組合確定。物業服務收費標準為各物業服務項目收費標準的總和。各物業服務項目的收費標準原則上不超過規定的最高收費標準。

業主大會成立前的物業服務收費，由建設單位根據物業特點和服務要求，選擇服務項目、服務等級并擬定收費標準，在發布招標公告或協議價格15個工作日前將擬定的收費標準報物業所在地的區縣價格主管部門確認。建設單位應在確認的收費標準范圍內進行物業管理招標或確定協議價格。其中綜合管理服務項目所選的等級不得高于所選的公共區域清潔衛生服務項目等級，也不得高于所選的公共區域秩序維護服務項目等級。

前期物業服務合同中需列明約定的服務項目、服務等級和收費標準。建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同中應包含前期物業合同中約定的服務項目、服務等級和收費標準。

業主大會成立后的物業服務收費，由業主大會與物業管理企業根據物業特點和服務要求，選擇服務項目、服務等級，并按本辦法規定協商具體的收費標準。需要時可邀請所在地居民委員會參與協調。

五、超過最高服務等級收費標準的確定

因提供本辦法未涵蓋的服務內容和設施設備而提高物業服務水平的，可適當提高收費標準。

業主大會成立前的物業服務收費，建設單位應委托市物業管理協會組織專家論證提出相適應的收費標準，經區縣價格主管部門確認并報市價格主管部門備案后，作為物業管理招標或協議的最高收費標準。

業主大會成立后,具體的收費標準由業主大會與物業管理企業根據物業特點和服務要求協商確定。需要時也可邀請所在地居民委員會參與協調。

六、收費標準的備案

物業管理企業應當自簽訂物業服務合同之日起15個工作日內，將物業服務合同提交物業所在地的區縣價格主管部門和房地產行政主管部門備案。

七、物業服務費的計價單位和預收期限

本辦法所確定的物業服務收費的計價單位為每月每平方米建筑面積。經業主大會同意，計價單位也可為每月每戶。

物業服務費按月收取。經與業主約定可以預收，預收期限一般不得超過3個月。

八、付費起訖時間

前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用，由物業買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業服務收費標準承擔；房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。

物業產權轉移時，產權轉移之日的當月及以前發生的物業服務費用，由物業出讓人承擔；產權轉移之日的次月起發生的物業服務費用，由物業受讓人承擔。雙方另有約定的從其約定。

九、明碼標價

物業管理企業應按規定實行明碼標價，做到價目齊全、內容真實、標示醒目、字跡清晰，并可采取公示欄、公示牌、收費表、收費清單、收費手冊、多媒體終端等方式在物業管理區域內進行公示。

物業服務收費明碼標價的內容包括：物業管理企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、監督舉報電話等。

實行明碼標價的物業服務收費的標準等發生變化時，物業管理企業應當在執行新標準前一個月，將所標示的相關內容進行調整，并標示新標準開始實行的日期。

十、法律責任

物業管理企業應當遵守國家的法律、法規及有關文件的規定，嚴格履行住宅物業服務合同，為業主提供質價相符的物業服務。若未能履行物業服務合同約定，導致業主人身、財產、安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

業主應當按照住宅物業服務合同的約定，按時足額交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；物業管理企業也可以依法追繳。

十一、監督檢查

物業服務雙方應接受相關居民委員會的監督，發生物業服務糾紛時，可接受居民委員會的協調。

物業管理企業違反國家和本市物業管理法規及有關規定，未提供相應物業服務的，由房地產行政主管部門根據國家與本市的有關規定予以處理。

構成價格違法、違規的，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為處罰規定》和《關于商品和服務實行明碼標價的規定》等法律、法規及有關規定予以處罰。

十二、其他規定

本辦法所規定的物業服務收費標準的測算是采用包干制結算形式。

其他未盡事宜，按照國家發展和改革委員會、建設部《物業服務收費管理辦法》等有關規定執行。

本辦法執行過程中，凡以前市、區（縣）物價局、房地局文件規定與本辦法不一致的，按本辦法規定執行。

十三、解釋部門

本辦法由市物價局、市房地資源局按照各自職責負責解釋。

十四、辦法實施

本辦法自2005年10月1日起實施。

本辦法實施后開始物業服務并收費的，物業服務及其收費標準等應按照本辦法規定執行。

本辦法實施前業主大會與物業管理企業已簽訂住宅物業服務合同且尚未到期的，物業服務及其收費標準等仍按原合同約定執行，合同到期后按本辦法規定執行。

本辦法實施時尚未成立業主大會且原有收費標準高于本辦法最高收費標準的，須相應降低收費標準或提高服務等級。若收費標準低于本辦法最高收費標準的，在業主大會成立前不得擅自提高收費標準。

公有住宅售后的物業服務收費執行本辦法的有關事項另行研究后制定。

上海市住宅物業服務分等收費標準

上海市物價局

上海市房屋土地資源管理局

一、綜合管理服務標準與收費標準
級別	序號	內容	服務要求	每平方米建筑面積月最高收費標準（元）
一級	1	管理處設置	小區內不設置管理處，管理人員每日巡查小區一次以上，發現問題及時處理。	0.09
	2	管理人員要求	（1）小區經理有物業管理員上崗證和小區經理上崗證。（2）管理人員掛牌上崗。
	3	服務時間	周一至周日在指定地點進行業務接待。
	4	日常管理與服務	（1）服務規范應符合《上海市物業管理行業規范》要求。（2）24小時受理業主或使用人報修。急修二小時內到現場處理，一般修理三天內完成（預約除外）。（3）對業主或使用人的投訴在七天內答復處理。（4）告知業主或使用人裝修須知，監督裝修過程，對違規裝修、違章搭建及時勸阻、制止或報告。（5）建立財務制度，對物業服務費的收支進行財務管理，做到運作規范，賬目清晰。（6）建立小區物業管理檔案（包括設備管理檔案、業主資料檔案等）。（7）對小區房屋維修資金進行賬務管理，做到運作規范，賬目清晰。（8）可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與業主或使用人進行溝通，每年的溝通面不低于小區住戶的30%。（9）服務窗口應公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和收費標準。（10）綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。（11）對違反小區公約（臨時公約）或政府有關規定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理。

級別	序號	內容		服務要求	每平方米建筑面積月最高收費標準（元）
二級	1	管理處設置		小區內設置管理處，配置簡單辦公設備，配有電話。	0.14
	2	管理人員要求		（1）小區經理有物業管理員上崗證和小區經理上崗證。（2）管理人員服裝統一，掛牌上崗。
	3	服務時間		周一至周五在小區管理處進行業務接待，周六、周日在指定地點進行業務接待。
	4	日常管理與服務		（1）服務規范應符合《上海市物業管理行業規范》要求。（2）24小時受理業主或使用人報修。急修半小時內到現場處理，一般修理二天內完成（預約除外）。（3）對業主或使用人的投訴在五天內答復處理。（4）告知業主或使用人裝修須知，監督裝修過程，對違規裝修、違章搭建及時勸阻、制止或報告。（5）建立財務制度，對物業服務費的收支進行財務管理，做到運作規范，賬目清晰。（6）建立小區物業管理檔案（包括設備管理檔案、業主資料檔案等）。（7）制定小區物業管理與物業服務工作計劃，并組織實施。（8）對小區房屋維修資金進行賬務管理，做到運作規范，賬目清晰。（9）可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與業主或使用人進行溝通，每年的溝通面不低于小區住戶的50%。（10）服務窗口應公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準。（11）綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。（12）對違反小區公約（臨時公約）或政府有關規定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理。

級別	序號	內容	服務要求		每平方米建筑面積月最高收費標準（元）
三級	1	管理處設置	（1）小區內設置管理處。（2）辦公場所整潔有序。（3）配置一般的辦公用品（如辦公家具、電話等）。		0.20
	2	管理人員要求	（1）小區經理有物業管理員上崗證和小區經理上崗證，有三年以上物業管理工作經歷。（2）管理人員服裝統一，掛牌上崗，儀表整潔。
	3	服務時間	周一至周日在管理處進行業務接待，并提供服務。
	4	日常管理與服務	（1）服務規范應符合《上海市物業管理行業規范》要求。（2）24小時受理業主或使用人報修。急修半小時內到現場處理，一般修理一天內完成（預約除外）。（3）對業主或使用人的投訴在三天內答復處理。（4）制定小區房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度，建立業主或使用人房屋裝修檔案，對不符合規定的行為、現象及時勸阻、制止或報告。（5）建立健全的財務管理制度，對物業服務費和其它費用的收支進行財務管理，做到運作規范，賬目清晰。（6）建立小區物業管理檔案[包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主資料檔案（含業主或使用人房屋裝修檔案）等]。

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級別

序號

內容

服務要求

每平方米建筑面積月最高收費標準（元）

（7）制定小區物業管理與物業服務工作計劃，并組織實施。

（8）對小區房屋維修資金進行賬務管理，做到運作規范，賬目清晰。

（9）可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與業主或使用人進行溝通，每年的溝通面不低于小區住戶的60%。

（10）建立管理處內部管理制度和考核制度。

（11）服務窗口應公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準。

（12）能提供二種以上特約服務（有償）和二種以上便民（無償）服務。

（13）綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。

（14）對違反小區公約（臨時公約）或政府有關規定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理。

級別	序號	內容	服務要求	每平方米建筑面積月最高收費標準（元）
四級	1	管理處設置	（1）小區內設置管理處。（2）辦公場所整潔有序。（3）配置辦公家具、電話、電腦、打印機等辦公設施及辦公用品。	0.26
	2	管理人員要求	（1）小區經理有物業管理員上崗證和小區經理上崗證，有一年以上小區經理任職經歷。（2）管理人員服裝統一，掛牌上崗，儀表整潔規范。
	3	服務時間	周一至周日每天12小時在管理處進行業務接待，并提供服務。
	4	日常管理與服務	（1）服務規范應符合《上海市物業管理行業規范》要求。（2）24小時受理業主或使用人報修。急修半小時內到現場處理，一般修理一天內完成（預約除外）。（3）對業主或使用人的投訴在24小時內答復處理。（4）制定小區房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度，建立業主或使用人房屋裝修檔案，對不符合規定的行為、現象及時勸阻、制止或報告。（5）建立健全的財務管理制度，對物業服務費和其它費用的收支進行財務管理，做到運作規范，賬目清晰。

續上頁

級別

序號

內容

服務要求

每平方米建筑面積月最高收費標準（元）

（6）建立檔案管理制度，建立齊全的小區物業管理檔案[包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主或使用人資料檔案（含業主或使用人裝修檔案）、物業租賃檔案、日常管理檔案等]。

（7）制定小區物業管理與物業服務工作計劃，并組織實施。

（8）建立健全的維修資金管理制度，對小區房屋維修資金進行賬務管理，做到運作規范，賬目清晰。

（9）可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與業主或使用人進行溝通，每年的溝通面不低于小區住戶的80%。

（10）制定管理處內部管理制度和考核制度。

（11）運用計算機進行管理（含業主檔案、收費管理、設備管理等）。

（12）服務窗口應公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準。

（13）每年對業主或使用人進行一次滿意情況測評，對測評結果進行分析并及時整改。

（14）能提供三種以上特約服務（有償）和三種以上便民（無償）服務；節假日有專題布置，每年組織兩次以上的社區活動。

（15）綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。

（16）對違反小區公約（臨時公約）或政府有關規定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理。

級別	序號	內容	服務要求	每平方米建筑面積月最高收費標準（元）
五級	1	管理處設置	（1）小區內設置管理處。（2）辦公場所整潔有序，有專門的業主或使用人接待區域。（3）配置辦公家具、電話、傳真機、復印機、電腦、打印機、網絡等辦公設施及辦公用品。	0.35
	2	管理人員要求	（1）小區經理有物業管理員上崗證和小區經理上崗證，有二年以上小區經理任職經歷。（2）管理人員服裝統一，掛牌上崗，儀表整潔規范。（3）適當配備具有外語會話能力的管理人員。
	3	服務時間	周一至周日每天12小時在管理處進行業務接待，并提供服務。
	4	日常管理與服務	（1）服務規范應符合《上海市物業管理行業規范》要求。（2）24小時受理業主或使用人報修。接到任何報修半小時內到現場處理（預約除外）。（3）對業主或使用人的投訴在24小時內答復處理。（4）制定小區房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度，建立業主或使用人房屋裝修檔案，對不符合規定的行為、現象及時勸阻、制止或報告。（5）建立健全的財務管理制度，對物業服務費和其它費用的收支進行財務管理，做到運作規范，賬目清晰。

續上頁

級別

序號

內容

服務要求

每平方米建筑面積月最高收費標準（元）

（6）建立完善的檔案管理制度，建立齊全的小區物業管理檔案[包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主或使用人資料檔案（含業主或使用人裝修檔案）、物業租賃檔案、日常管理檔案等]。

（7）制定小區物業管理與物業服務工作計劃，并組織實施。

（8）建立健全的維修資金管理制度，對小區房屋維修資金進行賬務管理，做到運作規范，賬目清晰。

（9）可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與業主或使用人進行溝通，每年的溝通面不低于小區住戶的90%。

（10）制定管理處內部管理制度和考核制度。

（11）廣泛運用計算機進行管理（含業主檔案、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常管理等）。

（12）服務窗口應公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準。

（13）每年對業主或使用人進行二次滿意情況測評，對測評結果進行分析并及時整改。

（14）能提供5種以上特約服務（有償）和5種以上便民（無償）服務；節假日有專題布置，每半年組織二次以上的社區活動。

（15）綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。

（16）對違反小區公約（臨時公約）或政府有關規定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理。

備注：

1、小區內設置管理處的，若建筑面積小于2萬平方米，綜合管理服務費增加5%。

2、每一級的服務內容與要求應高于并包含低一級的服務內容與要求（一級除外）。

二、公共區域清潔衛生服務標準與收費標準

級別	項目	序號	內容	服務要求	每平方米建筑面積月最高收費標準（元）
一級	樓內公共區域	1	地面	隔日清掃一次，地面無垃圾堆積。	0.07
		2	樓梯扶手、欄桿、窗臺	每周擦抹一次。
		3	消防栓、指示牌等公共設施	每半月擦抹一次。
		4	天花板、公共燈具	每半年除塵一次。
		5	門、窗等玻璃	每年擦拭三次，其中底層門廳玻璃每二個月擦拭一次。
		6	天臺、屋頂	屋頂每半年清掃一次，有天臺、內天井的每半月清掃一次。
		7	垃圾收集	居民自行投放至小區集中投放點。
		8	電梯轎廂	操作板每日擦拭一次，目視無污跡；地面每日清掃一次。
	樓外公共區域	9	道路地面、綠地、明溝	道路地面、綠地每日清掃一次，無明顯暴露垃圾，無衛生死角；明溝每周清掃一次。
		10	公共燈具、宣傳欄、小品等	每月擦抹一次。
		11	垃圾廂（房）	每日清掃洗刷一次以上，保持垃圾廂（房）及其周圍清潔；建筑垃圾有固定堆放點；設有滅蠅裝置。
		12	消毒滅害	每季對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次（6、7、8月每月噴灑一次），每半年滅鼠一次。

級別	項目	序號	內容	服務要求	每平方米建筑面積月最高收費標準（元）
二級	樓內公共區域	1	地面	每日清掃一次，其中門廳每日清掃二次，每周拖洗二次，地面清潔。	0.11
		2	樓梯扶手、欄桿、窗臺	每周擦抹二次。
		3	消防栓、指示牌等公共設施	每半月擦抹一次。
		4	天花板、公共燈具	每半年除塵一次。
		5	門、窗等玻璃	每二個月擦拭一次，其中底層門廳玻璃每月擦拭一次。
		6	天臺、屋頂	屋頂每半年清掃一次，有天臺、內天井的每周清掃一次。
		7	垃圾收集	居民自行投放至小區集中投放點。
		8	電梯轎廂	每日擦拭、清掃一次以上，操作板處無污跡無灰塵。
	樓外公共區域	9	道路地面、綠地、明溝	道路地面、綠地每日清掃二次，保持地面、綠地清潔；明溝每周清掃一次。
		10	公共燈具、宣傳欄、小品等	每半月擦抹一次，表面無污跡。
		11	垃圾廂（房）	每日清掃洗刷一次以上，保持垃圾廂（房）及其周圍清潔；建筑垃圾有固定堆放點；設有滅蠅裝置。
		12	消毒滅害	每季對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次（6、7、8月每月噴灑一次），每半年滅鼠一次。

級別	項目	序號	內容	服務要求	每平方米建筑面積月最高收費標準（元）
三級	樓內公共區域	1	地面	每日清掃一次，其中門廳每日清掃二次，隔日拖洗一次，地面清潔。	0.15
		2	樓梯扶手、欄桿、窗臺	每周擦抹二次，保持基本無灰塵。
		3	消防栓、指示牌等公共設施	每周擦抹一次，外表基本無灰塵、無污漬。
		4	天花板、公共燈具	每季除塵一次，目視基本無灰塵、無蜘蛛網。
		5	門、窗等玻璃	每月擦拭一次，其中門廳玻璃每月二次，目視明亮無污跡。
		6	天臺、屋頂	保持清潔、無垃圾。
		7	垃圾收集	高層按幢設置垃圾收集點，多層按物業管理需要配置收集點，收集點每日清理二次，收集點周圍地面無散落垃圾，無污跡，無明顯異味。
		8	電梯轎廂	每日擦拭、清掃一次以上，保持目視干凈無污跡。
	樓外公共區域	9	道路地面、綠地、明溝	道路地面、綠地每日清掃二次，目視地面、綠地清潔無雜物；明溝每周清掃二次，明溝無雜物、無積水。
		10	公共燈具、宣傳欄、小品等	每周擦抹一次，表面無污跡。
		11	垃圾廂（房）	有專人管理。生活、建筑垃圾封閉存放，垃圾廂（房）每日沖洗二次，垃圾廂（房）及其周圍基本整潔、無污漬、無積水、無明顯異味，滅害措施完善。
		12	果皮箱、垃圾桶	合理設置。每日清理一次，擦拭一次，箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡。
		13	消毒滅害	每季對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次（6、7、8月每月噴灑一次），每半年滅鼠一次。

級別	項目	序號	內容	服務要求	每平方米建筑面積月最高收費標準（元）
四級	樓內公共區域	1	地面和墻面	每日清掃一次，其中門廳每日清掃二次，地面每日拖洗一次以上；大堂、門廳花崗石、大理石每二個月保養一次，保持材質原貌，干凈、無灰塵。	0.21
		2	樓梯扶手、欄桿、窗臺	隔日擦抹一次，保持干凈、無灰塵。
		3	消防栓、指示牌等公共設施	每周擦抹二次，目視無灰塵、無污漬。
		4	天花板、公共燈具	每月除塵一次，目視干凈，無蜘蛛網。
		5	門、窗等玻璃	每半月擦拭一次，其中門廳玻璃每周一次，目視潔凈、光亮、無灰塵。
		6	天臺、屋頂	保持清潔、無垃圾。
		7	垃圾收集	按樓層設置垃圾收集點，每日清理二次，收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。
		8	電梯轎廂	每日擦拭、清掃一次以上；每月對電梯門壁打蠟上光一次，表面光亮，無污跡。
	樓外公共區域	9	道路地面、綠地、明溝	道路、地面、綠地每日清掃二次以上，廣場磚地面每半月沖洗一次；目視地面干凈，地面垃圾滯留時間不能超過二小時；明溝每日清掃一次，明溝無雜物、無積水。
		10	公共燈具、宣傳欄、小品等	每周擦抹二次，目視無灰塵、明亮清潔（2米以上部位每半月擦抹、除塵一次）。
		11	水景	每周二次打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面無漂浮物；定期對水體投放藥劑或進行其他處理，保持水體無異味。

續上頁

級別	項目	序號	內容	服務要求	每平方米建筑面積月最高收費標準（元）
		12	垃圾廂房	有專人管理。生活、建筑垃圾封閉存放，垃圾廂（房）每日清理、沖洗二次以上，垃圾廂（房）整體清潔、無異味，滅害措施完善。
		13	果皮箱、垃圾桶	合理設置。每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡。
		14	消毒滅害	每月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。

級別	項目	序號	內容	服務要求	每平方米建筑面積月最高收費標準（元）
五級	樓內公共區域	1	地面和墻面	地面每日循環清掃、拖洗保潔；墻面保持無灰塵、無污漬；大堂、門廳大理石、花崗石地面每月保養一次，保持材質原貌，干凈、有光澤。	0.28
		2	樓梯扶手、欄桿、窗臺	每日擦抹一次，保持干凈、無灰塵。
		3	消防栓、指示牌等公共設施	隔日擦抹一次，表面干凈、無灰塵、無污漬。
		4	天花板、公共燈具	每半月除塵一次，目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛網。
		5	門、窗等玻璃	保持潔凈、光亮、無灰塵、無污跡。
		6	天臺、屋頂	保持清潔、無垃圾。
		7	垃圾收集	按樓層設置垃圾收集點，每日早晚定時清理二次；垃圾收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。
		8	電梯轎廂	每日循環保潔（如有地毯每日換洗一次）；操作板每日消毒一次；每半月對電梯門壁打蠟上光一次，表面光亮、無污跡；轎廂壁無浮塵，不銹鋼表面光亮、無污跡。

續上頁

級別	項目	序號	內容	服務要求	每平方米建筑面積月最高收費標準（元）
	樓外公共區域	9	道路地面、綠地、明溝	道路、地面、綠地每日循環清掃保潔，廣場磚地面每周沖洗一次；目視地面干凈，地面垃圾滯留時間不超過一小時；明溝每日清掃一次，無雜物，無積水。
		10	公共燈具、宣傳欄、小品等	每日擦抹一次，目視無灰塵、明亮清潔（2米以上部分每半月擦抹、除塵一次）。
		11	水景	打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面無漂浮物；定期對水體投放藥劑或進行其它處理，保持水體無異味。
		12	垃圾廂（房）	有先進的垃圾處理方式（如分類收集垃圾、壓縮垃圾、生物分解有機垃圾等），對垃圾廂（房）循環保潔，垃圾廂（房）整潔、干凈、無異味，滅害措施完善。
		13	果皮箱、垃圾桶	合理設置。隨時清理擦拭，箱（桶）無異味、無污跡。
		14	消毒滅害	每月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。

備注：

1、有無電梯、消防栓不作為保潔費用增減條件。

2、公共部位無窗戶玻璃的物業小區，若選擇一級或二級保潔服務的，在最高收費標準基礎上減0.01元，選擇三級（含三級）以上的，應減0.03元。

3、因棄用垃圾井而改作按層每天兩次收集垃圾的，收費標準可上浮0.02元。

4、無水景的物業小區，若選擇四級或五級保潔服務，應在最高收費標準基礎上減0.02元。

5、外墻清洗的頻次、標準自行約定，費用另行結算分攤。

6、每一級服務內容與要求應高于并包含低一級的服務內容與要求（一級除外）。

三、公共區域秩序維護服務標準與收費標準

級別	序號	內容	服務要求	每平方米建筑面積月最高收費標準（元）
一級	1	人員要求	（1）專職保安人員，身體健康，工作認真負責。（2）對小區日常護衛事項做出正確反應，能正確使用消防器材。（3）上崗時佩帶統一標志，穿戴統一制服。	0.10
	2	門崗	（1）主出入口24小時值班看守，邊門定時開放。（2）對進出車輛進行管理和疏導，保持出入口暢通；阻止小商小販、外來人員隨意進入小區。
	3	巡邏崗	（1）每天不定時在小區內巡邏。（2）在遇到突發事件時，采取必要措施并及時報告管理處和相關部門。
	4	技防設施和救助	無設施配置。
	5	車輛管理	（1）設置簡易的交通標志。（2）地面有停車點，車輛停放有序（非機動車）。（3）收費管理的車庫（棚）應24小時有專人管理，車輛停放有序，備有必需的消防器材，車庫（棚）場地整潔，有照明，無滲漏，無明顯積水，無易燃、易爆及危險物品存放。

級別	序號	內容	服務要求	每平方米建筑面積月最高收費標準（元）
二級	1	人員要求	（1）專職保安人員，身體健康，工作認真負責。（2）對小區日常護衛事項做出正確反應，能正確使用消防器材。（3）上崗時佩帶統一標志，穿戴統一制服。	0.16
	2	門崗	（1）主出入口24小時值班看守，邊門定時開放并專人看管，門衛有交接班記錄。（2）對進出車輛進行管理和疏導，保持出入口暢通；阻止小商小販、外來人員隨意進入小區。
	3	巡邏崗	（1）白天巡邏次數不少于四次，夜間重點部位巡邏二次，并有巡邏記錄。（2）在遇到突發事件時，采取必要措施并及時報告管理處和相關部門。
	4	技防設施和救助	有電子防盜門。
	5	車輛管理	（1）地面、墻面設置簡易的交通標志。（2）車輛按規定有序停放，對亂停車輛進行引導或搬遷。（3）收費管理的車庫（棚）應24小時有專人管理，車輛停放有序，備有必需的消防器械，車庫（棚）場地整潔，有照明，無滲漏，無明顯積水，無易燃、易爆及危險物品存放。

級別	序號	內容	服務要求	每平方米建筑面積月最高收費標準（元）
三級	1	人員要求	（1）專職保安人員中55周歲以下的人員占總數的60%以上，身體健康，工作認真負責。（2）有較強的安全防范能力，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備。（3）上崗時佩帶統一標志，穿戴統一制服，配備對講裝置或必要的安全護衛器械。	0.27
	2	門崗	（1）小區出入口24小時值班看守，并有交接班記錄和外來車輛的登記記錄。（2）封閉管理小區對外來人員或送貨人員進行記錄，阻止未經許可的外來人員進入小區。（3）對進出小區的車輛進行管理和疏導，保持出入口環境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。
	3	巡邏崗	（1）白天每二小時巡邏一次，夜間每三小時巡邏一次，重點部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄。（2）在遇到異常情況、突發事件時，采取相應的應對措施，及時報告管理處和相關部門。
	4	技防設施和救助（監控崗）	（1）小區應具備錄像監控、樓宇對講、周界報警等三項以上技防設施，24小時開通，并有人駐守，注視各設備所傳達的信息。（2）監控中心收到報警信號后，保安人員應按規定及時趕到現場進行處理，同時應接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。
	5	車輛管理	（1）地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌，車輛基本停放在規定的范圍內。（2）及時處理車輛停放不規范的現象。（3）收費管理的車庫應24小時有專人管理，車輛停放有序，車庫內地面、墻面有簡易的車輛行駛指示牌和地標，備有必需的消防器材，車庫場地每日清潔一次，有照明，無滲漏，無積水，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放。

級別	序號	內容	服務要求	每平方米建筑面積月最高收費標準（元）
四級	1	人員要求	（1）專職保安人員中45周歲以下的人員占總數的40%以上，身體健康，工作認真負責并定期接受專業培訓。（2）能處理和應對小區公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備。（3）上崗時佩帶統一標志，穿戴統一制服，儀容儀表規范整齊。（4）配備對講裝置和其他必備的安全護衛器械。	0.40
	2	門崗	（1）各出入口24小時值班看守，其中主出入口雙人值勤，6:00-20:00立崗，并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。（2）外來人員進入小區，通過對講系統聯系住戶，決定是否放行。（3）對進出小區的車輛進行管理和疏導，保持出入口環境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。
	3	巡邏崗	（1）保安人員手持巡更采集器，按指定的時間和路線每二小時巡查一次，重點部位應設巡更點。監控中心有巡更記錄（如無巡更器，巡邏時二人一組）。（2）接到火警、警情后五分鐘內到達現場，協助保護現場，并報告管理處與警方。（3）在遇到異常情況或住戶緊急求助時，五分鐘內趕到現場，采取相應措施。

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級別

序號

內容

服務要求

每平方米建筑面積月最高收費標準（元）

技防設施和救助

（監控崗）

（1）小區設有監控中心，應具備錄像監控（監控點應至少覆蓋單元進出口、小區主要道路出入口）、樓宇對講、周界報警、住戶報警、門鎖智能卡等4項以上技防設施，24小時開通，并有人駐守，注視各設備所傳達的信息。

（2）控制中心接到報警信號后，保安人員五分鐘內趕到現場進行處理，同時中心應接受用戶救助要求，解答用戶詢問。

（3）小區有火警、警情應急預案，并在監控中心控制室內懸掛；每年應組織不少于一次的防火應急預案演習。

車輛管理

（1）地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，車輛行駛有規定路線，車輛停放有序。

（2）有專職人員24小時巡視和協助停車事宜。

（3）收費管理的車庫應24小時有專人管理，車輛停放有序，車庫內配置道閘和錄像監視，地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全，車庫場地每日清潔一次，無滲漏，無積水，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放。

級別	序號	內容	服務要求	每平方米建筑面積月最高收費標準（元）
五級	1	人員要求	（1）專職保安人員，以中青年為主，45周歲以下的人員占總數60%以上，身體健康，工作認真負責并定期接受培訓。（2）能處理和應對小區公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備，能夠熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災害事故的應急預案。（3）上崗時佩帶統一標志，穿戴統一制服（精致），裝備佩戴規范，儀容儀表規范整齊，當值時坐姿挺直，站崗時不倚不靠。（4）配備對講裝置和其他必備的安全護衛器械。	0.50
	2	門崗	（1）各出入口24 小時值班看守，其中主出入口雙人值勤，6:00-20:00立崗，并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。（2）對外來人員進入小區，通過對講系統聯系住戶，決定是否放行。（3）對進出小區的車輛進行管理和疏導，保持出入口環境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。
	3	巡邏崗	（1）保安人員手持巡更采集器，按指定的時間和路線每二小時巡查一次，重點部位（小區道路、單元出入口、樓層和地下車庫）應設巡更點，在正常情況下到達每個巡更點的時間誤差不超過二分鐘，監控中心有巡更記錄。（2）接到火警、警情后三分鐘內到達現場，協助保護現場，并報告管理處與警方。（3）在遇到異常情況或住戶緊急求助時，三分鐘內趕到現場，采取相應措施。

續上頁

級別

序號

內容

服務要求

每平方米建筑面積月最高收費標準（元）

技防設施和救助

（監控崗）

（1）小區設有監控中心，應具備錄像監控（監控點至少覆蓋單元進出口、小區主要道路出入口）、樓宇對講（可視）、周界報警（全封閉）、住戶（100%安裝）報警（對講功能）、門鎖智能卡等五項以上技防設施，24小時開通，并有人駐守，注視各設備所傳達的信息。

（2）監控中心接到報警信號后，保安人員三分鐘內趕到現場進行處理，同時中心應接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。

（3）小區應有火警、水警、警情應急預案，并在監控中心控制室內懸掛；每年應組織不少于1次的應急預案演習。

車輛管理

（1）地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，車輛行駛有規定路線，車輛停放有序。

（2）有專職人員24小時巡視和協助停車事宜。

備注：

1、公共區域秩序維護服務的收費標準，按小區兩處出入口（一級有一個是次出入口）配置崗位的標準進行測算。如小區出入口多于或少于二個的，或需增配崗位的，須經業主大會同意后，按實際配置增減費用。

2、小區建筑面積小于1.5萬平方米的，費用增加10％；小區建筑面積在1.5萬至3萬平方米（包括3萬平方米）之間的，費用增加5％；小區建筑面積在9萬至15萬平方米（包括15萬平方米）之間的，費用減少5％；小區建筑面積大于15萬平方米的，費用減少10％。

3、本價格不包括車輛管理人員和各類收費停車（場）庫（包括機動車與非機動車）所發生的各類費用。

4、每一級服務內容與要求應高于并包含低一級的服務內容與要求（一級除外）。

四、公共區域綠化日常養護服務標準與收費標準

級別	基本條件	內容	要素	養護要求（植物）	每平方米綠地面積年最高收費標準（元）
一級	1、以綠為主。綠地內植物覆蓋率在80%以上。 2、喬、灌、草等保存率90%以上。	草坪	修剪	年普修二遍以上。	1.30
			清雜草	每年除草三遍以上，控制雜草孳生。
			灌、排水	無明顯缺水枯黃，有積水采取排除措施。
			病蟲害防治	控制大面積病蟲害發生。
		樹木	修剪	喬、灌木每年適時修剪一次；籬、球年修剪二遍以上；地被、攀援植物每年修剪、整理一次以上。
			中耕除草、松土	年中耕除草不少于三遍，及時拔除大型雜草，控制大面積雜草發生。
			病蟲害防治	有針對性及時滅治，年噴藥不少于二次，控制大面積病蟲害發生。
			扶正加固	發生倒伏及時扶正、搶救。

級別	基本條件	內容	要素	養護要求（植物）	每平方米綠地面積年最高收費標準（元）
二級	1、以綠為主，植物造景。綠地內植物覆蓋率80%以上，綠地基本無裸露。 2、綠地保存率 100%，喬、灌、草等保存率95%以上，大喬木保存率98%以上。綠地設施基本完好。	草坪	修剪	年普修三遍以上，切邊整理一次以上。	2.00
			清雜草	年普除雜草四遍以上，雜草面積不大于8%。
			灌、排水	干旱、高溫季節基本保證有效供水，有積水應及時排除。
			病蟲害防治	發現病蟲害及時滅殺。
		樹木	修剪	喬、灌木按規范修剪每年二遍以上；籬、球每年修剪三次以上；地被、攀援植物每年修剪、整理不少于二次。
			中耕除草、松土	每年中耕除草四次以上。
			施肥	每年普施基肥一遍。
			病蟲害防治	有針對性及時滅治，每年噴藥不少于二次，控制大面積病蟲害發生。
			扶正加固	發生倒伏及時扶正、加固。

級別	基本條件	內容	要素	養護要求（植物）	每平方米綠地面積年最高收費標準（元）
三級	1、利用植物、山石、水體等設置景點。 2、綠地內植物覆蓋率80%以上，且群落、層次明顯。并有花卉布置。 3、綠地保存率 100%（包括經過規定手續變更）。喬、灌、草等保存率95%以上，大喬木保存率98%以上。綠地設施及硬質景觀保持長年基本完好。	草坪	修剪	每年普修四遍以上，草面基本平整。	3.00
			清雜草	每年普除雜草五遍以上，雜草面積不大于6%。
			灌、排水	及時灌溉，保證有效供水，有積水及時排除。
			施肥	每年普施有機肥一遍。
			病蟲害防治	發現病蟲害及時滅殺。
		樹木	修剪	喬、灌木修剪每年二遍以上，無二級枯枝；蘺、球超過齊平線10cm應修剪，每年不少于四遍，做到表面圓整，基本無脫節；地被、攀援植物適時修剪，每年不少于二次。
			中耕除草、松土	每年中耕除草五次以上，土壤基本疏松。
			施肥	按植物品種、生長狀況、土壤條件適當施肥；每年普施基肥一遍，部分花灌木增施追肥一次。
			病蟲害防治	有針對性及時滅治，主要病蟲害發生低于10％。
			扶正加固	有倒伏傾向，及時扶正、加固。
			其它	喬灌木生長良好，樹冠完整；花灌木基本開花；球、籬、地被生長正常,缺枝、空檔不明顯。
		花壇花境	布置	一年中有二次以上花卉布置。
			灌、排水	保持有效供水，無積水。
			補種	缺枝倒伏不超過十處。
			修剪、施肥	保持花卉生長良好。
			病蟲害防治	及時做好病蟲害防治。

級別	基本條件	內容	要素	養護要求（植物）	每平方米綠地面積年最高收費標準（元）
四級	1、綠地總體布局合理，滿足居住環境的需要，集中綠地率10%以上。 2、利用植物、山石、水景等設置景點，且與環境協調。 3、喬、灌、地被、草配植合理，層次較豐富，景觀好?；▔?、花境面積占綠地總面積的0.5%以上。 4、綠地保存率100%，喬、灌、草等保存率98%以上。綠地設施、硬質景觀保持完好。	草坪	修剪	草坪保持平整，草高不超過8cm。	4.50
			清雜草	每年清除雜草七遍以上，雜草面積不大于5%。
			灌、排水	常年保證有效供水，有低洼及時整平，基本無積水。
			施肥	按肥力、草種、生長情況及時施肥，每年二遍以上。
			病蟲害防治	及時做好病蟲害防治。
			其它	草地生長正常，斑禿黃萎低于5%。
		樹木	修剪	喬、灌木修剪每年三次以上，基本做到無枯枝、萌蘗枝；蘺、球、造型植物及時修剪，每年不少于五遍，做到枝葉緊密、圓整、無脫節；地被、攀援植物修剪及時，每年不少于三次，基本無枯枝。
			中耕除草、松土	適時中耕除草,做到基本無雜草，土壤疏松。
			施肥	按植物品種、生長狀況、土壤條件適時施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。
			病蟲害防治	防治結合、及時滅治，主要病蟲害發生低于5％。
			扶正加固	樹木基本無傾斜。
			其它	喬灌木生長良好，樹冠完整；花灌木按時開花結果；球、籬、地被生長良好，無缺枝、空檔。

續上頁

級別	基本條件	內容	要素	養護要求（植物）	每平方米綠地面積年最高收費標準（元）
		花壇花境	布置	一年中有三次以上花卉布置，三季有花。
			灌、排水	保持有效供水，無積水。
			補種	缺枝倒伏不超過五處。
			修剪、施肥	及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施復合肥一次。
			病蟲害防治	適時做好病蟲害防治。

級別	基本條件	內容	要素	養護要求（植物）	每平方米綠地面積年最高收費標準（元）
五級	1、綠地總體布局均衡，生態、景觀效應顯著，集中綠地率20%以上。 2、運用植物、山石、水體等設置景點，且與環境協調，效果好。 3、喬、灌、地被、草配植科學，層次豐富、季相分明。集中綠地布置全冠大樹；花壇、花景面積占綠地總面積1%以上；植物品種多樣（1萬平方米以上綠地不少于80種，2萬平方米以上綠地不少于100種）。 4、綠地保存率100%。喬、灌、草等保存率98%以上。綠地設施及硬質景觀保持常年完好。	草坪	修剪	草坪常年保持平整，邊緣清晰，草高不超過6cm。	6.50
			清雜草	及時清除雜草,做到基本無雜草。
			灌、排水	常年保持有效供水，草地充分生長，有覆沙調整，地形平整、流暢。
			施肥	按肥力、草種、生長情況，適時適量施有機復合肥二到三遍。
			病蟲害防治	預防為主、綜合治理，嚴格控制病蟲害。
			其它	綠草如茵,斑禿黃萎低于5%。
		樹木	修剪	喬、灌木修剪每年三遍以上，無枯枝、萌蘗枝；籬、球、造型植物按生長情況，造型要求及時修剪，做到枝葉茂密、圓整、無脫節；地被、攀援植物修剪、整理及時，每年三次以上，基本無枯枝。
			中耕除草、松土	常年土壤疏松通透，無雜草。
			施肥	按植物品種、生長、土壤狀況適時適量施肥。每年普施基肥不少于一遍，花灌木增追施復合肥二遍，滿足植物生長需要。
			病蟲害防治	預防為主、生態治理，各類病蟲害發生低于5%。
			扶正、加固	樹木基本無傾斜。
			其它	喬灌木生長健壯，樹冠完整，形態優美；花灌木按時開花結果；球、籬、地被生長茂盛，無缺枝、空擋。

續上頁

級別	基本條件	內容	要素	養護要求（植物）	每平方米綠地面積年最高收費標準（元）
		花壇花境	布置	每年中有四次以上花卉布置，四季有花。
			灌、排水	保持有效供水，無積水。
			補種	缺枝倒伏及時補種。
			修剪、施肥	及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾。每年施基肥一次，每次布置前施復合肥一次，盛花期追肥適量。
			病蟲害防治	適時做好病蟲害防治。

備注：

1、本標準中所指綠地等級收費標準是按年、按綠地面積設置。綠化養護費用分攤公式為：每月每平方米建筑面積綠化養護費用=該級綠地收費標準×綠地面積÷可分攤建筑面積÷12

2、綠地以種植面積計算：地下車庫頂上綠地按實際種植面積計算；棚架按垂直投影面積計算；行道、散植樹按樹冠垂直投影面積的1/5折算；嵌草停車地坪按地坪面積的1/10折算；墻面垂直綠化按實際覆蓋面積的1/10折算；未定事項可按商定計算。

3、綠地面積的計算以建設單位提供的綠化竣工圖為主，以實地丈量為輔。

4、草坪修剪頻次所示為暖地型草的修剪次數，冷地型草修剪頻次應酌情增加。“百慕大”草高一般不超過4cm?；旌闲瓦\動草坪應增加修剪頻次，可按實調整。

5、因修剪等產生的廢棄物，整理集中堆放，清運及時；樹上懸掛物及時清除；發現死樹及時清除、適時補種，保持綠地內清潔整齊。

6、植物灌溉以保持土壤有效水份為原則，應按氣候、立地條件、品種、生長等情況酌情增減澆水次數。

7、使用化學藥劑，必須嚴格執行國家現行有關規定。應選用高效低毒、低殘留的藥劑控制有害生物的危害，并在噴藥前安民告示。

8、每一級服務內容與要求高于并包含低一級的服務內容與要求（一級除外）。

五、共用部位、共用設備設施日常運行、保養、維修服務標準與收費標準

項目	類別	內容	運行、保養、維修服務要求	每平方米建筑面積月最高收費標準（元）	備注
公共部位	一類	房屋結構	每年一次以上對房屋結構、涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發現損壞及時安排專項修理并告知相關業主、使用人。	0.04	1、該費用用于共用部位零星修理和常規養護。費用按月預收，單獨列賬，按實結算，滾動使用，每年公布一次。結算時，維修人工費按總費用的30%提取，材料費用按實際發生結算。 2、一類零星修理的范圍包括：（1）內外墻面（墻面磚、涂料）小面積修補（每處1平方米以下）。（2）更換公共走道門窗五金件。
		門窗	每半月一次巡視樓內公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。
		樓內墻面、頂面、地面	墻面、頂面粉刷層無大面積剝落，地坪、地磚平整，有缺損及時修補。
		管道、排水溝	每半年一次對屋面泄水溝、室內外排水管道進行清掃、疏通。
		道路、場地等	每月一次巡視街坊路面、側石、圍墻、窨井、健身設施等，要求路面不積水（因市政、管道結構因素除外）、窨井不漫溢、窨井蓋無缺損、簡易健身設施能正常使用（需更換除外）。
		安全標志	對小區內危險、隱患部位設置安全防范警示標志或維護設施。

項目	類別	內容	運行、保養、維修服務要求	每平方米建筑面積月最高收費標準（元）	備注
公共部位	二類	房屋結構	每年二次以上對房屋結構、涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發現損壞及時安排專項修理并告知相關業主、使用人。	0.07	（3）疏通落水管、污水管等排水、排污管道。（4）更換公共走道門窗玻璃（單塊面積小于1平方米）。（5）街坊道路側石、路面修補（單塊長度小于1米或面積小于1平方米）。（6）設施、設備標識修補。（7）扶手、欄桿、燈桿等補刷油漆。
		門窗	每周一次巡視樓內公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。
		樓內墻面、頂面、地面	墻面、頂面粉刷層無明顯剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損，墻面修補應保持與原墻面材質一致。
		管道、排水溝、屋頂	每季一次對屋面泄水溝、樓內外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通。每半年檢查一次屋頂，發現防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應及時修理。

續上頁

項目	類別	內容	運行、保養、維修服務要求	每平方米建筑面積月最高收費標準（元）	備注
		圍墻	每月一次巡查圍墻，發現損壞立即修復；鐵柵欄圍墻表面無明顯銹蝕，保持圍墻完好。		3、二、三類零星維修的范圍在一類基礎上，還包括本類中涉及的其它共用部位或設施的零星維修。 4、前期物業管理中按有關規定屬建設單位負責保養（修）設施（備）的費用由建設單位承擔。
		道路、場地等	每半月一次巡查道路、路面、側石、井蓋等，發現損壞及時修復，保持路面基本平整無積水，側石平直無缺損。
		休閑椅、室外健身設施等	每周二次以上巡查，發現損壞立即修復，保證器械、設施的安全使用（如需更換的除外）。
		安全標志等	對危險隱患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施。每月檢查一次，保證標志清晰完整，設施運行正常。

項目	類別	內容	運行、保養、維修服務要求	每平方米建筑面積月最高收費標準（元）	備注
公共部位	三類	房屋結構	每年二次以上對房屋結構進行檢查，涉及使用安全的部位每季檢查一次，并有記錄，發現損壞及時安排專項修理并告知相關業主、使用人。	0.10
		門窗	每天巡視樓內公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈活并無異常聲響。
		樓內墻面、頂面、地面	墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損。
		管道、排水溝、屋頂	每月一次對屋面泄水溝、樓內外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通（6月至9月每半月檢查一次），每半年檢查一次屋頂，發現防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應及時修理。
		圍墻	每半月一次巡查圍墻，發現損壞立即修復，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好。
		道路、場地等	每周一次巡查道路、路面、側石、井蓋等，發現損壞及時修復，保持路面平整、無破損、無積水，側石平直無缺損。
		休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品	每日一次對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡查，發現損壞立即修復，保持原有面貌，保證其安全使用。

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項目

類別

內容

運行、保養、維修服務要求

每平方米建筑面積月最高收費標準（元）

備注

室外健身設施、

兒童樂園等

每日一次巡查，發現損壞立即修復，保證器械、設施的安全使用（如需更換的除外〕。

安全標志等

對危險隱患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施，每月檢查一次，保證標志清晰完整，設施運行正常。

項目

類別

內容

運行、保養、維修服務要求

每平方米建筑面積月最高收費標準（元）

備注

供水系統

一類

普通水泵

1、每周對供水設備檢查三次以上，每季對水泵潤滑點加油，每季一次對泵房、管道等進行除銹、油漆，每年保養一次水泵，保證二次供水正常，泵房整潔。

2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水質符合國家生活用水標準。

3、高層房屋每年二次對減壓閥進行測壓并做好記錄。

4、水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養。

多層0.03

高層0.06

供水系統成本構成：

1、普通水泵：

（1）供水運行（電耗）。

（2）供水設備保養。

（3）水池、水箱清洗。（4）水質抽樣化驗。

2、變頻水泵：

（1）供水運行（電耗）。

（2）供水設備保養。

（3）蓄水池清洗。

二類

變頻水泵

0.06

項目

類別

內容

運行、保養、維修服務要求

每平方米建筑面積月最高收費標準（元）

備注

排水系統

二級生化處理

1、每天二次檢查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次潤滑加油。

2、每年二次對污水處理系統全面維護保養。

3、控制柜電氣性能完好，運作正常。

4、污水處理系統正常運行，周邊基本無異味和明顯噪聲，過濾格柵無堵塞，污水排放符合環保要求。

5、每年清洗暴氣機空氣濾網二次，如有破損立即更換。

0.04

二次生化處理系統成本構成：

（1）二次生化處理系統運行（電耗）。

（2）設備保養。

項目	類別	內容	運行、保養、維修服務要求	每平方米建筑面積月最高收費標準（元）	備注
公共照明	一類	公燈	每周二次巡檢公共照明設備，修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持樓道燈、街坊燈95%以上的亮燈率。	多層0.03 高層0.05	1、公共照明成本構成: （1）公共照明運行（電耗）。（2）零星更換燈泡、燈頭、燈座、開關等。（3）設備的養護。 2、樓道內使用感應燈的按收費標準酌減0.01元計費。 3、三類中大堂未使用分體空調的，標準酌減0.02元計費。
	一類	公共電氣柜	每月一次對室內、室外的公共電氣柜進行巡檢、保養，每年一次對電氣安全進行檢查。	多層0.03 高層0.05
	二類	公燈	及時修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持燈具完好，小區內樓道燈、街坊燈亮燈率在98%以上。	多層0.06 高層0.08
		景觀燈、節日彩燈、大堂吊燈等	保持燈具完好，亮燈率在98%以上。
		公共電氣柜	每日一次巡查室內、室外公共電氣柜，每月一次保養室內、室外公共電氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設備運行安全正常。
	三類	公燈	及時修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持燈具完好，小區內樓道燈、街坊燈亮燈率在99%以上。	多層0.08 高層0.10
		景觀燈、節日彩燈、大堂吊燈等	保持燈具完好，亮燈率在99%以上。
		公共電氣柜	每日一次巡查室內、室外公共電氣柜，每月一次保養室內、室外公共電氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設備運行安全正常。
		大堂空調	大堂分體空調使用期間每月清洗一次，每年檢查、保養二次，保證其正常使用。

項目		類別	內容	運行、保養、維修服務要求	每平方米建筑面積月最高收費標準（元）	備注
消防系統	一類		消防設施、設備	1、消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養一次，保證其運行正常。 2、消防栓每月巡檢一次，消防栓箱內各種配件完好。 3、每半年檢查一次消防水帶，閥桿處加注潤滑油等，保持消防器材能隨時有效使用。 4、按需配備滅火器，每月檢查一次滅火器，臨近失效立即更新或充壓。	0.015	1、消防系統成本構成：（1）消防設施、器材保養。（2）消防設施年安全檢測。（3）滅火器更換（首次配備不計入本費用中）。 2、地下車庫或其它非共用部位設置的消防報警裝置維修養護費用未計入此費用中。
消防系統	二類		消防設施、設備	1、消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養一次，保證其運行正常。 2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱內各種配件完好。 3、每天檢查火警功能、報警功能是否正常。 4、每年試驗一次探測器，并對全部控制裝置進行一次試驗，火災探測器投入運行二年后，應每隔三年全部清洗一次，不合格的應當調換。 5、每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查。 6、每月檢查一次滅火器，臨近失效立即更新或充壓。	0.03
避雷系統			避雷設施	每年二次檢查避雷裝置，18層以上的樓宇每年應測試一次，保證其性能符合國家相關標準。	0.015	避雷系統成本構成：（1）避雷系統保養。（2）避雷系統年安全檢測費。

項目	類別	內容	運行、保養、維修服務要求	每平方米建筑面積月最高收費標準（元）	備注
弱電系統	一類	電子防盜門	每月定期保養，保持電子防盜門使用正常。	多層：0.02 高層：0.01	成本構成：（1）系統運行。（2）日常維護保養。（3）系統設備的維修（不包括用戶室內話機）。
	二類	樓宇對講系統（可視）	不定期進行調試與保養，保證其２４小時運行正常，對講主機選呼功能正常，且選呼后的對講（可視）功能正常，語音（圖像）清晰，對講分機開鎖功能、門體的閉門器自動閉門功能正常。	0.08	成本構成：（1）系統運行。（2）日常維護保養。（3）系統設備的維修。（4）每減少一項，費用減少0.015元。
		住戶報警	不定期進行調試與保養，保證其２４小時運行正常，中心報警控制主機應能準確顯示報警或故障發生的信息，并同時發出聲光報警信號。
		周界報警	２４小時設防并正常運行，不定期進行調試與保養，保證該系統的警戒線封閉、無盲區和死角，保證中心控制室能通過顯示屏、報警控制器或電子地圖準確地識別報警區域，收到警情時，能同時發出聲光報警信號。
		監視系統	不定期進行調試與保養，保證各項監控設備２４小時正常運行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號，錄像功能正常。
		電子巡更	根據需要設定巡更路線、時間，不定期地進行調試與保養，保證其正常運行，保持巡更時間、地點、人員和順序等數據的顯示、歸檔、查詢和打印等功能正常，巡更違規記錄提示功能正常。

項目

內容

運行、保養、維修服務要求

每平方米建筑面積月最高收費標準（元）

備注

升降系統

電梯

1、保證電梯24小時運行，轎廂內按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。

2、委托專業維修保養單位進行定期保養，每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，物業公司應有專人對電梯保養進行監督，并對電梯運行進行管理。

3、電梯發生一般故障的，專業維修人員二小時內到達現場修理，發生電梯困人或其它重大事件時，物業管理人員須在五分鐘內到現場應急處理，專業技術人員須在半小時內到現場進行救助。

4、電梯門無安全關閉裝置、無自動稱重感應裝置或無緊急呼叫裝置須設專人駕駛的，或由業主大會要求專人駕駛的，駕駛員應堅守崗位不脫崗，保障安全運行。

0.40

1、電梯運行費用包括：（1）電梯運行（電耗）。

（2）電梯定期常規保養。

（3）零星配件及維修（每臺電梯年支出1000元內）。

（4）電梯年安全檢測。

2、底層或原始設計不?？康?，不支付此項費用；如需使用按合同約定結算與分攤。

3、配置電梯駕駛員的，人工費另按每平方米建筑面積0.08元計算。

內容

運行、保養、維修服務要求

每平方米建筑面積月最高收費標準（元）

備注

水景（動力）

1、每周一次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設施，損壞部位及時修復，保證其正常運行。

2、重大節日前應對景觀設施進行安全、功能檢查，保證節日期間各項設施運行正常。

按實分攤

水景費用分攤公式：[電價×水泵總功率（KW）×運行時間（小時）+水價×耗水量+設備保養費]÷可分攤建筑面積

保險費用及其他

由業主大會與物業公司協商確定。

按實分攤

備注：

1、如無相應設施設備的，不得計收該項費用。

2、消防、避雷、電梯等專用設備的養護標準如與專業標準有不相一致的地方，以專業標準為準。

3、住宅區內的設備應建立設備臺帳，并有保養、維修記錄。

4、按有關規定屬建設單位負責保養（修）設施（備）費用由建設單位承擔。

5、每一類的服務內容與要求應高于并包含低一類服務內容與要求（一類除外）。

關鍵字查詢：上海

閱讀： 26623 次 2005/11/8 16:40:00

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