北京市物業服務項目管理辦法(征求意見稿)

　　第一條【目的】 為加強物業服務項目及其負責人的監督管理，規范建設單位、物業服務企業和項目負責人的服務行為，根據《北京市物業管理辦法》,制定本辦法。

　　第二條【適用】 本市行政區域內的物業服務企業、物業服務項目及其負責人的管理適用本辦法。

　　本辦法所稱物業服務項目，是在依法確定的物業管理區域內，物業服務企業按照物業服務合同的約定，對物業共用部分進行的管理與服務活動。一個物業管理區域通常視為一個物業服務項目，本辦法簡稱項目。

　　本辦法所稱的物業服務項目負責人，是指物業管理區域內管理與服務活動的組織者和責任人，本辦法簡稱項目負責人。

　　第三條【行政管轄】 市房屋行政主管部門負責全市項目及項目負責人的監督管理工作。區縣房屋行政主管部門負責本行政區域內項目及項目負責人的監督管理工作。

　　北京物業管理行業協會（本辦法簡稱北京物協）負責制定、組織實施本市物業服務行業人才培養方案，對違法違規企業及項目負責人按照行業自律辦法進行處理，并向市房屋行政主管部門提出建議。

　　第四條【網簽與備案制度】 本市實行（前期）物業服務合同網上簽約與備案制度，對項目進行動態監督管理。

　　前期物業服務合同作為商品房預售或現房買賣合同的附件，在建設單位與購房人完成商品房預售或現房買賣合同網上簽約、聯機備案時一并簽定，簽約后即為備案完成。

　　本市及外埠在京的物業服務企業，應當自物業服務合同簽訂之日起15日內向項目所在地區縣房屋行政主管部門備案。

　　全體業主決定自行管理的，應當自業主共同決定之日起15日內，書面告知項目所在地區縣房屋行政主管部門。

　　第五條【備案內容】 前期物業服務合同備案時，應當提供下列書面材料：

　?。ㄒ唬肚捌谖飿I服務合同》；

　?。ǘ侗本┦形飿I服務項目負責人崗位考核合格證書》（本辦法簡稱《合格證書》）、項目負責人身份證；

　?。ㄈ┪飿I服務費用評估報告摘要。

　　物業服務合同備案時，應當提供下列書面材料：

　?。ㄒ唬段飿I服務合同》；

　?。ǘ┢髽I資質證書正、副本；

　?。ㄈ┢髽I法人營業執照副本、分支機構營業執照副本；

　?。ㄋ模┙M織機構代碼證；

　?。ㄎ澹逗细褡C書》、項目負責人身份證；

　?。┪飿I服務項目的合法來源證明文件。

　　第六條【變更備案】 （前期）物業服務合同中物業服務內容及費用、項目負責人等主要事項發生變更的，或項目退出或解除合同的，原備案申請人應當在變更后15日內到原備案部門辦理變更或注銷備案。

　　第七條【備案時限】 各區縣房屋行政主管部門受理（前期）物業服務合同備案、變更和注銷的，應在受理后10日內辦理備案手續，并在備案后5日內將相關信息告知項目所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　第八條【信息公示】 （前期）物業服務合同網上簽約和備案的項目基本信息，將通過北京建設網和北京市房地產交易管理網及時向社會公布。

　　第九條【申報責任】 物業服務企業應當堅持誠實守信的原則，保證所申報的物業服務合同及項目管理信息真實、合法、有效。擬退出項目的企業，應當在發出退出公告的同時，以書面形式告知項目所在地區縣房屋行政主管部門及街道辦事處鄉鎮人民政府。

　　第十條【項目負責人責任制】 本市實行項目負責人責任制。項目負責人對所在項目負有依照合同約定向全體業主履約的責任。

　　一個物業服務項目應當有一名駐場項目負責人，物業服務合同另有約定的除外。

　　第十一條【崗位資格】 本市實行項目負責人持證上崗制度。項目負責人經考核合格的，由市房屋行政主管部門頒發《合格證書》。

　　北京物協負責組織實施項目負責人的培訓，負責項目負責人的繼續教育工作。

　　第十二條【信用檔案】 市房屋行政主管部門建立項目負責人信用檔案，區縣房屋行政主管部門負責對項目負責人崗位職責的日常監督工作。

　　第十三條【崗位條件】 項目負責人應當具備以下條件：

　?。ㄒ唬┿∈芈殬I道德；

　?。ǘ┱莆瘴飿I管理、建筑工程、房地產開發與經營等專業知識；

　?。ㄈ┚哂幸欢ǖ慕洕鷮W、管理學、社會學、心理學等相關學科知識；

　?。ㄋ模┠軌蚴炀氝\用物業服務相關法律、法規和有關規定；（五）具有物業管理實踐經驗；

　?。┚哂袓徫毁Y格考核《合格證書》、參加繼續教育；

　?。ㄆ撸o違法違規行為處罰記錄。

　　第十四條【崗位職責】 項目負責人應當履行以下職責：

　?。ㄒ唬┲贫ú⒔M織實施物業服務方案，教育和督導專業人員安全作業，保障物業服務質量達到合同約定標準；

　?。ǘ彾ú⒈O督執行項目物業服務財務預算；

　?。ㄈ┓煞ㄒ幰幎ê汀段飿I服務合同》約定的其他事項；

　?。ㄋ模┙邮芊课菪姓鞴懿块T的信用管理。

　　第十五條【證書管理】 項目負責人有下列情形之一的，市房屋行政主管部門應注銷其《合格證書》，并在項目負責人信用檔案中予以記錄：

　?。ㄒ唬┰诜课菪姓鞴懿块T或北京物協組織的崗位考核、繼續教育中連續兩年不合格、連續兩年未參加繼續教育的；

　?。ǘ┰谝粋€記分年度被累計扣分超過規定分值的；

　?。ㄈ┢渌麘枳N《合格證書》的情形。

　　項目負責人被注銷《合格證書》的，自證書注銷之日起三年內不得在本市擔任項目負責人，不得受聘擔任本市物業管理行業專家；三年后可重新參加崗位資格考核，取得《合格證書》。

　　項目負責人的違法違規記分、處罰和《合格證書》的取得、注銷信息，將在北京建設網予以公告。

　　第十六條【動態監管】 本市建立物業服務企業及項目負責人信用信息系統，對物業服務活動實行動態監督管理。市、區縣房屋行政主管部門對物業服務企業、項目負責人做出的行政處罰決定、處理決定、檢查記錄和所扣分值記入相應的信用檔案及建設系統行政管理執法監督平臺。

　　第十七條【施行】 本辦法自2010年**月**日起施行。