如皋市物業管理暫行辦法

市政府關于印發《如皋市物業管理暫行辦法》的通知

皋政發〔2007〕77號

各鎮人民政府，市各委、辦、局、行、社、公司，市各直屬單位：

　　《如皋市物業管理暫行辦法》已經市政府第41次常務會議討論通過，現印發給你們，請認真貫徹實施。

　　　　　　　　　　　　　　二○○七年七月十日

如皋市物業管理暫行辦法

第一條　為規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據有關法律法規規章的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 物業管理堅持以人為本，全面、協調、可持續的發展觀，遵循行政執法管理與社區自治相結合的原則，逐步建立社會化、市場化、專業化的物業管理服務市場。建立“條塊結合，以塊為主，納入社區建設統一管理”的物業管理新體制。

第三條　2001年3月1日后新建住宅區和配套設施比較齊全的原有住宅區，應當實行物業管理。

2001年3月1日前配套設施不齊全的原有住宅區，由市政府組織如城鎮、開發區整治，逐步創造條件，實行物業管理。

商貿、辦公、醫院、學校、工業區、倉儲等配套設施比較齊全的非住宅物業，根據條件推行物業管理。

第四條　如皋市城市管理行政執法局(以下簡稱執法局)是本市物業管理行政主管部門。主要職責是:

　　(一)負責房屋專項維修資金歸集、使用及監管工作；

　　(二)負責物業管理企業的資質年檢初審及業務指導工作；

　　(三)負責外來物業管理企業的備案登記；

　　(四)負責前期物業管理采用協議方式選聘的批準；

　　 (五)依法查處物業管理活動中的違法行為；　

　?。┲笇С闪I主大會、業主委員會，指導制定業主公約、自治章程及物業管理制度,指導監督業主委員積極開展工作，及時糾正業主委員會不適當的行為。

　　(七) 履行物業管理法律法規規章規定的其他職責。

　　第五條　如城鎮政府（經濟開發區管委會）（下同）及所屬街道辦事處、社區居委會對物業管理工作實行屬地管理，主要職責為：

（一）負責組建轄區內業主委員會，并參與物業管理招投標工作；

（二）參與新建住宅區中物業管理用房、社區工作用房及配套設施公用服務設施的規劃審核、竣工驗收和交接使用，參與轄區內住宅區的整治工作；

（三）加強對轄區內物業管理工作的領導，指導和監督業主委員會和物業管理企業開展工作；

（四）協調處理物業公司與業主之間的物業管理矛盾，及時化解因物業管理費引發的糾紛；

（五）協助物價局、執法局等行政機關，做好對住宅區物業管理服務等級、公共服務費價格的審批工作；

（六）協助執法局、環保局、公安局等行政機關，做好住宅區違法建設拆除、環境污染、治安防范和交通秩序等執法工作。

第六條 建設、環保、交通、公安、物價、工商、民政、供電、郵政、電信等部門和單位，依照有關法律法規和本辦法的規定，履行相關職責。

第七條　物業管理根據“屬地管理、條塊結合、以塊為主”以及“誰主管誰負責”的原則，建立以社區與物業小區相結合的管理與服務的分區包干網格狀責任體制。鎮、街道、社區及執法局，執法中隊、執法人員分別層層簽訂管理與服務責任書。將行政管理與物管企業的服務及業主的自治管理形成有機統一。

建立市政府統一領導，執法局牽頭，部門各司其職，條塊結合、整體聯動的綜合協調機制。定期召開物業管理聯席會議及例會，及時協調解決物業管理工作中遇到的矛盾和問題。

第八條 建設單位、房地產開發企業（以下統稱開發單位）在報送小區詳細規劃時應當按小區建筑面積4‰的標準規劃物業管理用房，并按20平方米／100戶的標準提供社區工作用房，應配備依法應有的公共設施（包括車庫、車位、車棚、公共綠地、公廁、文化體育設施及其他配套的公用服務設施），并按規定明確具體位置。未規劃、規劃設計不符合規定比例以及具體位置不符合規定要求的，建設局不予核發建設工程規劃許可證。

建設局在審批規劃設計方案時，應征求執法局、如城鎮及所屬街道辦事處的意見。

第九條　物業管理用房由開發單位按比例無償提供。

社區工作用房由開發單位根據土地出讓合同的約定向街道辦事處提供?！　?/span>

第十條 建設局在核發商品房預售許可證時，應對開發單位的前期物業管理方案審查，并實地檢查物業管理用房、社區工作用房、應配備公共設施的建設情況，對未按建設工作規劃許可證的要求進行物業管理用房、社區工作用房、應配備公共設施建設的，不予核發商品房預售許可證。

執法局在對建設施工現場的執法檢查過程中，發現房地產開發企業未按規定建設物業管理用房、社區用房及應配備的公共設施時，應及時書面建議建設局不予核發商品房預售許可證，并依法予以行政處罰。

建設局認為不符合不予核發商品房預售許可證條件的，應在五個工作日內書面函復執法局。

第十一條　建立聯合竣工驗收制度。住宅小區在竣工驗收時，建設局牽頭執法局、如城鎮及所屬街道辦事處共同驗收，對未按規劃要求建設物業管理用房、社區工作用房、應配備公共設施的，不予驗收交付使用，同時限期開發單位整改。

第十二條　住宅小區未能通過驗收的，一律不得發放房產權證。

不予驗收或未能通過驗收的，建設局應將相關信息向社會公開，并在相關小區內張貼公告，及時進行消費提示。

　　第十三條　驗收單位在竣工驗收時，對住宅小區存在的問題應當在驗收結束五個工作日內一次性告知開發單位，并提出具體整改要求。對驗收合格的，驗收單位應在五個工作日內出具驗收合格文書。

　　第十四條　驗收合格的住宅小區，建設單位必須將物業及檔案資料在執法局監督指導下向物業管理企業和業主委員會移交。未及時移交、不移交和不按要求移交的，由執法局依法予以處罰。物業移交的具體辦法由市執法局另行制定。

第十五條 同一個物業管理區域內的業主在執法局指導及鎮政府的組織下，成立業主大會。開發單位具體負責業主大會的籌備工作，成立以業主代表為主體，社區居委會、開發單位、負責前期物業管理的企業的代表組成首次業主大會籌備委員會。

　　首次業主大會籌備委員會負責召開首次業主大會選舉產生業主委員會等工作。

鎮政府、街道、社區居委會、民政部門應將業主委員會的建立建設工作納入基層自治組織建設進行統籌規劃，部署落實。

　　業主大會、業主委員會的產生與日常管理等由執法局依據相關法律法規及本辦法的規定制定實施細則。

　　第十六條　實行前期物業管理與開發單位相分離的制度。對新建小區的前期物業管理應通過招投標方式選聘物業管理企業。對確需協議確定物業管理企業的，應依法報執法局審查批準。

第十七條 物業管理區域內，已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十，或者已交付使用的物業建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，仍實行前期物業管理的小區，原開發商組建的物業管理企業應限期跟開發企業脫鉤，整改過渡期為一年，對未按期整改到位的物業管理企業，市執法局不予年檢。

第十八條　2001年3月1日以后建設的小區對物業管理用房及配套公共設施建設不到位的，限期開發企業整改到位，無法改正到位的，應當繳納補建價款并由執法局依法處罰。補建價款納入財政專戶管理，專項用于該小區的物業管理服務。

第十九條　物業管理企業按照國家和省規定享受第三產業優惠政策，政府應當扶持物業管理行業。物業管理企業享受下列稅費優惠政策：

（一）物業管理企業在新增加的崗位中，當年新招用持《再就業優惠證》人員，與其簽訂1年以上期限勞動合同并依法繳納社會保險費的，按實際招用人數，予以定額依次扣減營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和企業所得稅優惠。定額標準為每人每年4800元。

　　按上述標準計算的稅收扣減額應在企業當年實際應繳的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和企業所得稅稅額中扣減，當年扣減不足的，不得結轉下年使用。

　　國家今后對稅收制度進行改革的，有關稅收優惠政策按新的稅收規定執行。

　?。ǘξ飿I管理企業，在新增加的崗位中，當年新招用持《再就業優惠證》人員，與其簽訂1年以上期限勞動合同并繳納社會保險費的，按實際招用人數，在相應期限內給予社會保險補貼，期限最長不超過3年。社會保險補貼標準按企業應為所招人員繳納的養老、醫療、失業、工傷、生育保險費計算，享受補貼的繳費基數為當地上年社會平均工資的60%；個人應繳納的養老、醫療和失業保險費仍由本人負擔。

　　上述優惠政策審批期限為2006年1月1日至2008年12月31日。稅收優惠政策在2008年底之前執行未到期的，可繼續享受至3年期滿為止。

第二十條　物業管理企業實行市場準入制度。執法局注重引進市外成熟的有資質的物業管理企業參與本地市場競爭，推動物業管理企業優勝劣汰。

　　執法局加快物業管理協會組建，對物業管理企業實行行業自律管理，逐步過渡到由協會對物業管理從業人員進行培訓管理。

第二十一條 物價局會同市執法局對物業管理收費項目及服務質量進行及時科學合理的制定，可制定一價制“菜單式”服務收費標準。

第二十二條 對住宅小區內道路、綠化、車庫、車位及公共基礎設施開發企業在出售時未約定的歸業主共有，由業主委員會委托物管企業管理收費。

已通過租售、附贈等約定方式處置的，仍不能滿足小區全體業主共同的公共需求，由建設局、執法局、如城鎮政府督促開發商采取相應的彌補措施。

對所有權有爭議的及時進行協調界定，可通過調解、仲裁、訴訟等方式解決。

第二十三條　專項維修資金由執法局負責收繳，設立專用帳戶，實行?？顚Ｓ?，定期公布使用情況。市財政、審計、監察部門對專項維修資金的繳納歸集、管理、使用加強監督。

　　專項維修資金由開發單位在商品房銷售時統一代收后集中解繳至市執法局。專項維修資金的管理細則由市執法局會同有關部門另行制定。

　　第二十四條　辦法所稱的物業專項維修資金，是指由業主交存的專項用于建筑物內共有部分、建筑區劃內公共設施保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

　　住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當依法交存專項維修資金。

　　第二十五條　自2001年7月1日以后，原開發單位未繳納專項維修資金的，應連同滯納金進行補繳；專項維修資金挪作他用的，由執法局責令限期改正，逾期不改正的，加收滯納金并予以處罰?！　?/span>

產權登記發證單位在登記發放產權證時，應查核專項維修資金是否足額繳納的票據，未足額繳納的不得發放房產權證?！　?/span>

　　第二十六條　暫不具備實行物業管理條件的樓棟，繼續由原產權單位（開發單位、主管單位）組織維修、管理和整治。原產權單位（開發單位、主管單位）也可以委托社區統一管理，費用由原產權單位承擔。

　　第二十七條　對2003年3月1日以前建設的未實施物業管理的老小區實行綜合整治，統一規劃，分步實施到位。

　?。ㄒ唬└脑熘黧w：由建設局牽頭如城鎮及所屬街道辦事處、社區居委會組織實施。

　?。ǘ┵Y金來源：有開發單位、主管單位的，由原開發單位、主管單位出資。沒有開發單位或主管單位的，由市、鎮兩級財政籌資。

　?。ㄈ└脑旆绞剑焊鹘值擂k事處設立社區服務中心，具體負責老小區及不具備物業管理條件的零星分散住宅樓棟的物業服務。

　　不具備改造條件的，由建設局牽頭原開發單位、主管單位根據專項維修資金繳納標準及物業管理費用標準進行補繳，此費用作為社區服務中心的經費。

在老小區沒有改造到位前，暫由社區統一進行物業管理，費用由市、鎮兩級財政負擔。

　　第二十八條　經改造后的老小區，由業主委員會選聘有資質的物業管理企業進行物業管理服務。

　　經改造后移交給業主委員會，對仍不具備物業管理條件的零星分散住宅樓棟，由社區服務中心負責物業管理服務。

第二十九條　執法局、鎮政府及街道辦事處應當建立投訴管理制度，接受業主委員會、業主、使用人和物業管理企業的投訴，投訴接待的地點、時間應予以公布。

　　執法局受理投訴的，應在受理之日起30日內將處理意見回復投訴人?！?/span>

　　第三十條　對不認真履行本辦法規定的相關職責的行政機關及其工作人員，依據《行政機關公務員處分條例》及相關的過錯責任追究制度進行處理。

第三十一條　行政機關及履行行政職責的單位不履行本辦法規定職責的，行政管理相對人及利害關系人可以依法申請行政復議或提起行政訴訟。

第三十二條　本辦法適用于如城鎮、如皋經濟開發區。

　　本市其他鎮及開發區參照本辦法執行。

　第三十三條　本辦法由市政府法制辦公室負責解釋。

第三十四條　本辦法自公布之日起施行。