北京市物業項目交接管理辦法

    為規范物業項目交接活動，維護業主、建設單位和物業服務企業的合法權益，促進物業管理行業健康有序發展，市住房城鄉建設委根據《北京市物業管理辦法》有關規定，并結合《關于住宅物業項目交接有關問題的指導意見》（京建物[2006]23號）的實踐情況，研究起草了《北京市物業項目交接管理辦法（征求意見稿）》，現向社會公開征求意見，歡迎社會各界提出修改意見和建議。

    公眾可以在2010年9月13日之前以書面方式通過信件、傳真或電子郵件反饋給市住房城鄉建設委。

　　特此通知?！　　　　　?/span>

　　聯系人：王占強　　 傳真：59958544　　

　　電子郵箱：bjwyzdzx@yahoo.cn

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附件：北京市物業項目交接管理辦法（征求意見稿）

北京市物業項目交接管理辦法

（征求意見稿）

目 錄

第一章 總 則

第二章 交接類型

第三章 交接程序

第四章 交接行為規范

第五章 應急物業服務

第六章 監督管理

第七章 附 則

第一章 總則

第一條【目的】為規范物業項目交接工作，維護業主、建設單位和物業服務企業的合法權益，促進物業管理行業健康有序發展，根據《北京市物業管理辦法》，結合本市實際，制定本辦法。

第二條【適用范圍】本市行政區域內，建設單位、物業服務企業與全體業主之間進行物業項目交接的，適用本辦法。

第三條【含義】本辦法所稱物業項目交接，是指建設單位或物業服務企業與全體業主之間對物業共用部分進行查驗交接以及對物業管理相關資料進行移交和承接的行為。

第四條【交接主體】已經成立業主大會的物業項目，由業主委員會代表全體業主交接；未成立業主大會的，由全體業主授權的業主代表交接。

全體業主可以委托選聘的物業服務企業進行交接，也可以委托物業服務評估監理機構進行交接。

第五條【交接協議】物業項目交接應當簽訂交接協議。

交接協議一般包括：物業項目名稱、交接主體、交接時間、權利和責任分界點、交接內容、交接查驗方法和標準、相關債權債務的處理、爭議解決方式等。

第六條【原則】物業項目交接工作應當遵循依法有序、平等協商、維護社區和諧與社會穩定的原則。

第二章 交接類型

第七條【交接類型】物業項目交接包括建設單位與全體業主之間的交接、物業服務企業與全體業主之間的交接。

第八條【建設單位與全體業主之間的交接】 建設單位與全體業主之間交接物業項目的，應當移交《北京市物業管理辦法》第十條第一款規定的資料，并進行物業共用部分的查驗交接。

第九條【物業企業與全體業主之間的交接】物業服務企業與全體業主之間交接物業項目的，應當按照《北京市物業管理辦法》第二十七條第一款的規定執行。

第十條【查驗符合標準但業主不承接，建設單位撤出】

前期物業管理期間，物業共用部分經查驗符合相關標準，建設單位向全體業主發出書面交接通知后業主不履行交接義務，建設單位決定撤出物業管理區域的，應當提前3個月告知全體業主和物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府。

物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時組織業主共同決定物業管理方式，并完成承接查驗。

第三章 交接程序

第十一條 【建設單位與全體業主交接程序】業主共同決定解除前期物業服務合同并確定物業管理方式的，全體業主與建設單位應當按照下列程序進行交接：

（一）全體業主將業主共同決定書面告知建設單位；

（二）雙方協商簽訂交接協議；

（三）全體業主及時將業主共同決定、交接協議等相關情況書面告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及區縣房屋行政主管部門；

（四）雙方按照本辦法第八條規定和交接協議約定，對物業共用部分進行查驗交接并對物業管理相關資料進行移交和承接。

《北京市物業管理辦法》施行前訂立的前期物業服務合同解除的，由全體業主與物業服務企業按照本辦法第十二條的規定交接。

第十二條【全體業主向物業企業發起交接】業主共同決定不再接受事實服務的，或者在物業服務合同期限屆滿后不再續聘原物業服務企業的，全體業主與物業服務企業應當按照下列程序進行交接：

（一）全體業主將業主共同決定書面告知物業服務企業；簽訂物業服務合同的，應當在合同期限屆滿前3個月書面告知物業服務企業；

（二）雙方協商簽訂交接協議；

（三）全體業主及時將業主共同決定、交接協議等相關情況書面告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及區縣房屋行政主管部門；

（四）雙方按照本辦法第九條規定和交接協議約定，對物業共用部分進行查驗交接并對物業管理相關資料進行移交和承接。

業主共同決定選聘新的物業服務企業的，全體業主與物業服務企業應當按照前款（二）、（三）、（四）項的規定交接。

第十三條【物業企業向全體業主發起交接】物業服務企業決定不再提供事實服務的，或者在物業服務合同期限屆滿后不再續簽物業服務合同的，應當與全體業主按照下列程序進行交接：

（一）物業服務企業提前3個月書面告知全體業主；

（二）雙方協商簽訂交接協議；

（三）物業服務企業及時將決定、交接協議等相關情況書面告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及區縣房屋行政主管部門；

（四）雙方按照本辦法第九條規定和交接協議約定，對物業共用部分進行查驗交接并對物業管理相關資料進行移交和承接。

物業服務企業告知之日至合同期限屆滿之日不足3個月的，應當自告知之日起3個月后方可撤出物業管理區域，不得擅自停止物業服務。

第十四條【交接時限】本辦法第十一條、第十二條第一款和第十三條規定的物業項目交接，建設單位、物業服務企業應當在60日內與全體業主完成交接，并撤出物業管理區域。交接的起算時間為：

（一）約定期限的物業服務合同終止的，應當自物業服務合同期限屆滿之日起算；

（二）物業服務企業決定不再提供事實服務的，應當自物業服務企業告知之日起3個月后起算；

（三）其他情形，應當自接到全體業主書面告知之日起算。

第十五條【原物業服務合同續簽】物業服務合同期限屆滿前，業主共同決定續聘原物業服務企業的，應當提前30日與原物業服務企業協商簽訂物業服務合同。

第四章 交接行為規范

第十六條【查驗依據】物業項目交接可以參照《北京市新建物業項目交接查驗標準》相關規定進行交接查驗。

第十七條【禁止行為】物業項目交接時，建設單位、物業服務企業、業主委員會及相關業主應當履行配合義務，建設單位和物業服務企業不得出現下列行為：

（一）拒不移交物業服務用房和相關資料；

（二）拒不配合承接查驗；

（三）拒不撤出物業管理區域；

（四）強行接管；

（五）法律、法規、規章禁止的其他行為。

第十八條【拒不撤出認定】本辦法第十七條所稱拒不撤出物業管理區域，是指建設單位、物業服務企業違反本辦法第十四條規定，逾期不撤出物業管理區域的行為。

第十九條【強行接管的認定】本辦法第十七條所稱強行接管，是指物業服務企業的下列行為：

（一）未經業主共同決定選聘為物業服務單位而進駐物業管理區域，但政府相關部門組織接管的除外；

（二）原物業服務企業尚未撤出時，未協商達成一致或者未經訴訟、仲裁而進駐物業管理區域。

第五章 應急物業服務

第二十條【應急物業服務范圍】有下列情形之一，住宅小區無人管理，不能維持正常物業管理秩序的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當會同相關部門在2個工作日內組織提供應急物業服務：

（一）物業服務合同期限屆滿，建設單位或原物業服務企業依法撤出物業管理區域，全體業主未能依法確定物業管理方式的；

（二）物業服務合同期限內，建設單位或物業服務企業違反約定單方解除物業服務合同，撤出物業管理區域的；

（三）物業服務合同期限內，建設單位或物業服務企業因破產、資質被注銷等原因致使其法律上或者事實上不能履行物業服務義務的。

第二十一條【組織形式】應急物業服務的方式根據轄區實際情況確定，可以專門成立應急物業服務隊、指定或者聘請物業服務企業等。

第二十二條【公告】組織應急物業服務前，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將服務內容、服務收費、服務期限等相關內容在物業管理區域內公告。

第二十三條【服務內容】應急物業服務內容僅限于二次供水、垃圾清運、電梯運行、秩序維護等維持業主基本生活的服務事項。

第二十四條【服務收費】應急物業服務費用由全體業主承擔，業主委員會應當協助收取。

第二十五條 【服務期限】應急物業服務期限一般不超過3個月。

應急物業服務期間，業主應當在物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下依法共同決定物業管理方式和內容。

第六章 監督管理

第二十六條【行政處罰】違反本辦法規定，建設單位、物業服務企業拒不移交物業服務用房和相關資料、拒不配合承接查驗、擅自停止物業服務、拒不撤出物業管理區域、強行接管的，由區縣房屋行政主管部門按照《北京市物業管理辦法》相關規定依法處罰。

第二十七條【信用管理】違反本辦法規定，物業服務企業不履行交接義務、不按規定交接、擅自停止物業服務、拒不撤出物業管理區域、強行接管的，由房屋行政主管部門按照本市物業服務企業信用信息管理和物業服務項目管理的相關規定對物業服務企業及相關責任人予以處理。

第二十八條【交接沖突處罰】違反《中華人民共和國治安管理處罰法》、《保安服務管理條例》相關規定，物業服務企業及其保安員采用暴力或者以暴力相威脅的手段處置交接糾紛，扣押、沒收他人證件、財物等行為，由公安機關依法處罰。

第七章 附則

第二十九條 本辦法自2010年 月 日起施行。北京市建設委員會《關于住宅物業項目交接有關問題的指導意見》（京建物[2006]23號）同時廢止。