蘭州市住宅專項維修資金管理實施辦法

蘭州市人民政府辦公廳關于印發蘭州市住宅專項維修資金管理實施辦法的通知
蘭政辦發【2009】215號

各縣、區人民政府，市政府各部門，市屬各單位：
　　《蘭州市住宅專項維修資金管理實施辦法》已經市政府同意，現予印發，請認真遵照執行。

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　　二○○九年十一月三日
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蘭州市住宅專項維修資金管理實施辦法

　　第一章總則
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　　第一條為切實加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位和共用設施設備的正常使用和維修，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，規范住宅專項維修資金各相關主體的權利義務，根據《物權法》、《物業管理條例》和建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》等法律法規，結合蘭州實際，特制定本辦法。
　　第二條凡本市行政區域內住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督適用本辦法。
　　第三條住宅專項維修資金是指業主或公有住房售房單位交存的，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
　　本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
　　本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
　　第四條住宅專項維修資金實行專戶存儲，?？顚Ｓ?，由所有權人決策，市房地產管理局受市政府委托監管。
　　第五條市房地產管理局會同市財政局負責本行政區域內住宅專項維修資金的指導和監督工作。
　　第二章職責
　　第六條市房地產管理局負責全市住宅專項維修資金交存、歸集、使用和管理政策的制定和宣傳；負責業主大會成立前的住宅專項維修資金的審批監管工作；會同市建設行政主管部門確定并公布我市各類住宅每平方米交存首期住宅專項維修資金的數額；牽頭做好全市住宅專項維修資金的摸底調查工作；協調督促住宅專項維修資金的交存和歸集。
　　第七條市財政局負責蘭州市住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度的監督；負責住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，按照財政部和省建設廳的有關規定進行監督檢查；負責已出售直管公房及未出售國有直管公房的維修資金的管理。
　　第八條受市房地產管理局委托的，蘭州市住宅專項維修資金的專戶管理銀行，負責建立住宅維修資金交存、歸集、使用管理系統，設立住宅專項維修資金專戶，以物業管理區域或幢為單位設帳，按房屋戶門號設分戶賬，并記賬到戶；負責對開發、建設單位已經歸集的住宅專項維修資金的催交以及業主維修資金的交存建賬工作；按市房地產管理局制定的目標要求完成維修資金的歸集任務；并定時發送住宅專項維修資金對賬單。
　　第九條開發、建設單位要積極配合專戶管理銀行和市房產局，認真落實住宅專項維修資金的歸集工作；做好業主交存維修資金的標準、范圍、方法和專戶管理銀行的宣傳工作以及維修資金的代交代存工作；對已經歸集的維修資金，要全額交存到專戶管理銀行；在維修資金未歸集到專戶管理銀行前，做好住宅的維修養護工作，確保房屋安全。
　　第十條物業服務企業應當根據住宅共用部位和共用設施設備的維修、更新和改造項目提出使用建議；配合業主委員會組織召開業主大會，討論使用建議；協調配合開發建設單位歸集住宅專項維修資金。
　　第十一條業主大會是住宅專項維修資金使用的決策機構，業主委員會是業主大會決定事項的執行機構。業主委員會要配合做好住宅專項維修資金的交存、歸集的宣傳和政策普及工作；配合開發建設單位做好住宅專項維修資金的代收代交工作；督促開發建設單位將已經歸集的住宅專項維修資金交存到專戶管理銀行。
　　第三章交存
　　第十二條下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金：
　?。ㄒ唬┳≌?，包括商品住房、經濟適用住房、房改出售的公有住房、出售的國有直管公房和實行產權調換的拆遷安置房等；
　?。ǘ┳≌^內的非住宅或住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。
　　前款所列物業屬于出售公有住房的，售房單位應當按照本實施辦法的規定交存住宅專項維修資金。
　　第十三條商品住宅、經濟適用房、實行產權調換的拆遷安置房以及非住宅的業主應當按照所擁有房屋的建筑面積交存住宅專項維修資金。
　　市房地產管理局將會同市建設行政主管部門，根據蘭州地區住宅建筑安裝工程造價情況，定期公布各類住宅每平方米建筑面積首期住宅專項維修資金的交存數額。
　　第十四條交存的方法和期限：
　?。ㄒ唬?009年12月31日后竣工的住宅，按本實施意見實行后公布的標準交存，由業主交存到指定專戶管理銀行。
　?。ǘ?009年12月31日前竣工的住宅，繼續由售房單位按原有標準代收住宅專項維修資金，已經收繳的住宅專項維修資金必須在2009年12月31日前交存到指定專戶管理銀行。
　?。ㄈ?009年12月31日前竣工、已出售并辦理了房屋所有權證，沒有歸集維修資金的住宅、住宅小區內或與住宅相聯的非住宅，由購房人按照購房款2-3%的比例向售房單位交存首期專項維修資金，由售房單位于2009年12月31日前統一交存到指定專戶銀行；公有住房（即房改房）維修資金按照多層住宅從售房單位售房款中提取20%，個人繳納2%；高層住宅從售房款中提取30%，個人繳納2%，由售房單位2009年12月31日前統一交存到指定專戶管理銀行。
　?。ㄋ模σ呀淮嬖谔m州住房公積金管理中心，公有住房（即房改房）出售后提取的住宅專項維修資金，2009年12月31日前統一交存在指定的專戶管理銀行。
　　第十五條市房地產管理局委托國家開發銀行甘肅省分行、中國建設銀行股份有限公司甘肅省分行作為蘭州市住宅專項維修資金的專戶管理銀行（詳細內容以委托合同約定為準）。
　　第十六條專戶管理銀行收到交存的住宅專項維修資金后，開立住宅專項維修資金專戶，以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬，開立住宅專項維修資金專戶后10日內，報市房地產管理局備案。
　　第十七條售房單位在簽訂房屋買賣合同時，須在買賣合同附件四補充協議欄內約定交納專項維修資金，交納標準、金額。業主在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶，專戶管理銀行向業主出具住宅專項維修資金交存憑據。收交住宅專項維修資金使用由財政部門統一監制的住宅專項維修資金專用票據。
　　第十八條公有住房售房單位須在收到售房款之日起30日內，將提取的住宅專項維修資存入公有住房住宅專項維修資金專戶。
　　第十九條未按規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。
　　第二十條售房單位或購房人在辦理房屋所有權證時，必須持交存專項維修資金專用票據，經核實后，方可辦理房屋所有權證。
　　第二十一條各開發建設單位、售房單位、物業服務企業向專戶管理銀行交存住宅專項維修資金時，按幢、房屋戶門號、房主姓名、交存金額制作維修資金交存表格一式三份，一份在向專戶銀行營業網點交存維修資金時一并交營業網點，一份留存交款單位，一份報市房地產管理局物業處，按照此交存表格向交款單位提供財政部門統一監制的住宅專項維修資金專用票據。

　　第二十二條業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。
　　第二十三條業主分戶賬面的住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。未成立業主大會的，續交方案由業主共同決定。
　　第四章使用
　　第二十四條住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作它用。
　　第二十五條住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
　　第二十六條物業管理區域內共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關受益業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。涉及未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位必須按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。
　　第二十七條業主大會未成立或者未正常運行前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
　?。ㄒ唬┪飿I服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議；
　?。ǘ┙泴Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議；
　?。ㄈ┪飿I服務企業或相關業主組織實施使用方案；
　?。ㄋ模┪飿I服務企業或相關業主持有關材料，向市房地產管理局申請列支；
　?。ㄎ澹┦蟹康禺a管理局審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；
　?。艄芾磴y行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
　　第二十八條業主大會成立并正常運行后，需要使用住宅專項維修資金的，除前款規定外可由業主委員會提出使用建議，并由物業服務企業組織實施方案。
　　第二十九條下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：
　?。ㄒ唬┮婪☉斢山ㄔO單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；
　?。ǘ┮婪☉斢上嚓P單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
　?。ㄈ斢僧斒氯顺袚囊蛉藶閾p壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
　?。ㄋ模└鶕飿I服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
　　第五章監督管理
　　第三十條市房地產管理局每季度對專項維修資金賬戶進行監督檢查，對專戶管理銀行的住宅專項維修資金的歸集情況按制定的目標計劃進行考核，應當每年至少一次向業主、公有住房售房單位公布下列情況：
　?。ㄒ唬┳≌瑢ｍ椌S修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；
　?。ǘ┌l生列支的項目、費用和分攤情況；
　?。ㄈI主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的余額；
　?。ㄋ模┢渌嘘P住宅專項維修資金使用和管理的情況。
　　業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的可以要求復核。
　　第三十一條專戶管理銀行應建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。
　　第三十二條住宅專項維修資金的管理和使用，依法接受審計部門的審計監督。
　　第三十三條住宅專項維修資金的財務管理和會計核算執行財政部門有關規定，并接受市財政局的監督。
　　第三十四條房屋所有權轉讓時，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。受讓人應當持住宅專項維修資金過戶的協議、房屋權屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。
　　第三十五條房屋滅失的，房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業主；售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。
　　第六章法律責任
　　第三十六條公有住房售房單位有下列行為之一的，由市財政局會同市房地產管理局責令限期改正：
　?。ㄒ唬┪窗幢巨k法第八條第三款、第十二條的規定交存專項維修資金的；
　?。ǘ┻`反本辦法第十三條規定將房屋交付買受人的；
　?。ㄈ┪窗幢巨k法十九條規定分攤維修、更新和改造費用的。
　　第三十七條建設單位違反本辦法第十三條規定將房屋交付買受人的，由市房地產管理局責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。
　　建設單位未按本辦法第十九條規定分攤維修、更新和改造費用的，由市房地產管理局責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。
　　第三十八條違反本辦法規定，挪用專項維修資金的，市房地產管理局追回挪用的專項維修資金，沒收非法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
　　物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，除按前款規定予以處罰外，還應由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
　　第三十九條對違反住宅專項維修資金專用票據管理規定的行為，由市財政局按照相關規定追究法律責任。
　　第四十條市房地產管理局、市財政局及其工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
　　第七章附則
　　第四十一條本辦法實施前，已按原有關政策收取維修基金（或維修資金）的單位，應當按照本辦法的規定辦理資金移交手續。
　　第四十二條本辦法自公布之日起施行。