嘉善縣物業專項維修資金管理實施細則

善政發〔2010〕44號

    嘉善縣人民政府關于印發《嘉善縣物業專項維修資金管理實施細則》、《嘉善縣物業保修金管理實施細則》、《嘉善縣物業區域相關共有設施設備管理實施細則》的通知

　　各鎮人民政府（街道辦事處），縣府各部門、直屬各單位：

　　《嘉善縣物業專項維修資金管理實施細則》、《嘉善縣物業保修金管理實施細則》、《嘉善縣物業區域相關共有設施設備管理實施細則》已經縣十四屆政府第四十一次常務會議審議通過，現印發給你們，請結合各自實際，認真貫徹執行。嘉善縣人民政府于1997年9月17日印發的《嘉善縣住宅小區物業管理辦法（試行）》同時廢止。

二○一○年五月二十八日

嘉善縣物業專項維修資金管理實施細則

第一章 總 則

第一條 為加強物業專項維修資金的管理，保障物業共有部位、共有設施設備正常使用，維護物業專項維修資金所有者的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）、《浙江省物業專項維修資金管理辦法》等有關規定，結合我縣實際，制定本實施細則。
第二條 本實施細則適用于嘉善縣行政區域內物業專項維修資金的交存、使用、管理和監督。本實施細則所稱的物業專項維修資金（以下簡稱專項維修資金），是指由業主交存的專項用于物業共有部位、共有設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
第三條　本實施細則所稱物業共有部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由業主對房屋享有的專有部分以外的共有部位，一般包括：房屋的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
　　本實施細則所稱共有設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和公用設施設備使用的房屋等。
專項維修資金實行統一收集、專戶存儲、所有權人決策、?？顚Ｓ?、政府監管的原則。
第四條 專項維修資金實行業主自主管理與政府代為管理的方式。
實行業主自主管理的，應召開業主大會，經該物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，由業主大會授權業主委員會負責專項維修資金的日常管理。
未成立業主大會或業主大會決定委托政府代為管理以及業主大會未明確業主自主管理的，其專項維修資金由縣物業維修資金管理機構（以下簡稱管理機構）代為管理。
業主委員會有未按期換屆、應改選而未改選或未按規定及時備案等情況的，業主不得提出專項維修資金實行自主管理的申請及組織開展相關工作。
第五條　縣建設部門會同縣財政等部門負責本縣范圍內專項維修資金交存、使用、管理的指導和監督。

第二章 交 存

第六條 下列物業的業主應當按照本實施細則的規定交存專項維修資金：
（一）住宅物業，但屬一個業主所有且與其他物業不具有共有部位、共有設施設備的除外；
（二）住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業。
第七條　新建物業首期專項維修資金由業主按照所擁有物業的建筑面積交存，交付的標準為本縣房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的5%—8%。具體比例由縣建設部門會同縣財政部門根據本縣實際和房屋結構類型確定，報經縣人民政府批準后公布。
新建物業首次交存專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在辦理住宅小區交付使用條件備案時，按照物業總建筑面積代為交存專項維修資金，待物業交付時向業主收取。建設單位應當在簽訂購房合同時向購房人說明，并將該內容約定為購房合同條款。建設單位沒有向購房人說明且沒有將該內容在購房合同中約定的，建設單位不得向購房人收取，房價中已包含專項維修資金的，建設單位不得再向購房人另行收取。未售出的物業（含配套用房）專項維修資金由建設單位交存。
第八條 出售公有住房，由業主和售房單位依據國家有關房改政策和規定交存專項維修資金，專戶存儲，?？顚Ｓ?。
第九條 業主交存的專項維修資金屬于業主所有。
從公有住房售款中提取的專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。
第十條 專項維修資金按有關規定在商業銀行開立專戶，以物業管理區域為單位設帳，按房號設分戶帳；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設帳，按房號設分戶帳。
專項維修資金實行業主自主管理的，不得以業主委員會成員及其他人員個人名義開立帳戶。
第十一條 收取專項維修資金，應當使用浙江省財政廳統一監制的專用票據。
第十二條 業主分戶帳內專項維修資金余額不足首期繳存額的30%時，應當采取下列辦法續交：
（一）專項維修資金由管理機構代為管理的，應按當年新建物業首期專項維修資金交存標準續交專項維修資金，管理機構應書面通知業主在30日內到指定的商業銀行續交專項維修資金；
（二）實行業主自主管理的，續交方案由業主大會決定。
第十三條 未按本實施細則規定交存首期專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。
未按本實施細則第十二條第一項規定續交專項維修資金的，在續交前不得申請使用專項維修資金。
第十四條 實行業主自主管理的，業主委員會申請劃轉業主交存的專項維修資金，應當向管理機構提交下列資料：
（一）專項維修資金業主自主管理申請；
（二）業主大會同意本物業管理區域內專項維修資金由業主自主管理的表決意見和決定書；
（三）經該物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意的，有實行專項維修資金自主管理的具體實施方案和續交方案。
管理機構在收到申請之日起30日內，經核查符合業主自主管理條件的，應當通知專戶管理銀行將該物業小區專項維修資金本息劃轉至業主大會開立的專項維修資金帳戶并移交業主委員會?！?br /> 專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定。業主大會應當建立專項維修資金管理制度。
業主大會開立的專項維修資金賬戶，應當接受管理機構的監督。

第三章 使 用

第十五條 使用專項維修資金實行方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
物業管理區域內共有部位、共有設施設備保修期限滿后的維修、更新和改造費用，除國家有關規定和物業服務合同已明確在物業服務費中列支外，在專項維修資金中列支。
本實施細則所稱的保修期限，自物業交付消費者之日起計算。
第十六條 專項維修資金的支出由相關業主按照其物業建筑面積的比例分攤。專項維修資金不足支付維修費用的，不足部分按照物業建筑面積按比例由相關業主分攤。
涉及整個物業區域的共有部位、共有設施設備的維修、更新和改造費用，在該區域全體業主專項維修資金賬戶中列支；涉及單幢或部分物業共有部位、共有設施設備的維修、更新和改造費用，在其相關業主的專項維修資金賬戶中列支；涉及未售出物業的，由開發建設單位按未售出物業的建筑面積，分攤維修、更新、改造費用。
售后公有住房與商品房混合物業，其共有部位、共有設施設備的維修、更新和改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤，在相應分戶賬專項維修資金中列支?！　?br /> 售后公有住房專項維修資金的使用按照縣住房辦、縣財政部門的有關規定，參照本實施細則的相關規定執行。
第十七條 由管理機構負責專項維修資金管理的，物業服務企業應當根據物業使用狀況，在每年3月底前提出當年度共有部位、共有設施設備的維修、更新和改造計劃及專項維修資金使用方案，由業主委員會（沒有業主委員會的，由所在社區居民委員會）組織征求意見，經物業管理區域內專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意后，報管理機構備案?！　?br /> 未實施物業管理的住宅小區，由所在社區居民委員會參照前款規定，提出維修、更新、改造計劃，制定使用方案組織實施并報管理機構備案?！　?br /> 共有部位、共有設施設備維修、更新和改造計劃及專項維修資金使用方案應當包含以下內容：　　
（一）維修、更新和改造項目及其具體內容；　　
（二）每個項目涉及的戶數明細；　　
（三）每個項目的維修、更新和改造組織方式；
（四）其他需要上報的材料?！　?br /> 第十八條　由管理機構負責專項維修資金管理且已列入計劃的項目，其專項維修資金的使用按照以下程序進行：　　
（一）物業服務企業根據專項維修資金使用方案，提出具體實施項目和資金使用預算；未實施物業管理的住宅小區，由相關業主根據專項維修資金使用方案提出具體實施項目和資金使用預算。
（二）具體實施項目資金使用方案和資金使用預算，報業主委員會或社區居民委員會審核，審核時應當征求相關業主的意見?！　?br /> （三）經審核后的具體實施項目的資金使用方案和資金使用預算，由業主委員會或者社區居民委員會在物業管理區域（具體實施項目所涉及的區域范圍）內進行公示，公示期為7天，業主委員會或者社區居民委員會應當就公示內容向有關業主做好解釋工作。
（四）由物業服務企業向管理機構提出維修資金使用申請，申請時應提供經審核后的具體實施項目的資金使用方案、資金使用預算及公示情況等，并填寫物業專項維修資金使用申請登記表；未實施物業管理的住宅小區，由社區居民委員會負責提出維修資金使用申請。
（五）管理機構根據申請在20個工作日內進行核準，并按照核準額度的70%撥付專項維修資金。
（六）物業服務企業與施工單位簽訂維修、施工合同；未實施物業管理的住宅小區，由社區居民委員會與施工單位簽訂維修、施工合同。
（七）工程竣工后,由業主委員會或社區居民委員會，或者其委托的專門機構出具工程決算單及工程質量驗收合格證明；對工程費用在10000元以上的，還應當經專業的審計機構審核并出具審計報告。
（八）物業服務企業或者社區居民委員會應當按照決算費用作出維修、更新和改造工程費用決算分攤清冊，在物業管理區域（具體實施項目所涉及的區域范圍）內進行公示，公示期為7天，并就公示內容向有關業主做好解釋工作。
（九）決算費用未超過維修、更新和改造方案工程造價或者在約定范圍內的，物業服務企業或社區居民委員會持維修、更新和改造工程費用決算分攤清冊、工程決算單、工程質量驗收合格證明、公示有關情況等材料到管理機構辦理工程余款核撥手續，經管理機構核實后撥付工程余款，并按照分攤清冊從相關業主的個人維修資金明細賬中核減?！　?br /> 第十九條 專項物業維修資金實行業主自主管理的，其具體的使用方案和使用程序，由業主委員會參照本實施細則第十七條、第十八條規定提出，經物業管理區域內專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意并報縣建設部門備案后，由業主委員會組織實施。
第二十條 專項維修資金使用后，管理機構應當將工程決算單、工程質量驗收合格證明、審計報告及維修、更新和改造工程費用決算分攤清冊等按物業項目立卷存檔。
物業服務企業或社區居民委員會應當將維修、更新和改造方案、業主委員會或者相關業主書面確認明細表復印件、工程施工合同、維修費用發票復印件、驗收合格文件等按物業項目立卷存檔。
第二十一條 物業管理區域內應當按首期交存的專項維修資金總額的5%設立應急備用金，用于緊急情況下物業共有部位、共有設施設備的維修和更新。
發生涉及房屋安全、停水、停電、電梯停運等緊急情況，需要立即對房屋共用部位、共用設施設備進行維修和更新的，由物業服務企業或者相關業主提出建議，經業主委員會或者社區居民委員會證明核實，可直接撥付應急備用金。物業服務企業或相關業主未按規定及時實施維修和更新的，縣建設部門可以組織代修，費用從應急備用金中支取。
應急維修、更新后30日內，物業服務企業或者社區居委會應當持相關資料報縣建設部門備案，其費用按本實施細則第十六條規定結算后補足應急備用金。
第二十二條 下列費用不得從專項維修資金中列支：
（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的物業共有部位、共有設施設備的維修、更新和改造費用；
（二）依法應當由相關專業單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設施設備的維修、養護更新費用；
（三）因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的修復費用；
（四）根據物業服務合同應當由物業服務企業承擔的維修養護費用；
（五）法律、法規、規章及國家和省有關規定中明確由有關單位和個人承擔的費用。

第四章 監督管理

第二十三條 下列資金應當轉入專項維修資金：　　
（一）專項維修資金規定的存儲凈利息；　　
（二）利用專項維修資金購買國債的增值凈收益；　　
（三）物業共有部分、共有設施設備的經營所得，但業主大會另有決定的除外；　　
（四）共有設施設備報廢后回收的殘值； 　　
（五）業主委員會或業主自愿籌集交存的款項；　　
（六）其他按規定轉入的資金?！　?br /> 第二十四條 專項維修資金中當年交存或使用的部分按同期銀行活期存款利率計息；其余部分按不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。專項維修資金存款利息實行一年一結，定期計入業主分戶帳內。2001年1月1日前專項維修資金按已實際產生利息總額的日平均利率計息分攤。
對因歷史原因造成專項維修資金明細不清、資金不足的物業（主要指2001年前）實行統籌管理。暫時無法進行結算的預收資金由管理機構實行統一管理，并利用其本金及利息對物業實行統一維修和管理。預收資金使用完畢后，應當續交專項維修資金，重新建立明細后統一納入專項維修資金專戶管理。
第二十五條 管理機構或者業主委員會應當定期與銀行核對專項維修資金專戶及存儲情況，并每年3月底前在物業管理區域內向業主公布上年度專項維修資金基本情況（具體含以下內容），接受業主監督：
（一）專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；
（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；
（三）其他有關專項維修資金使用和管理情況。
業主對公布的情況有異議的，可以要求復核。
第二十六條 專戶管理銀行應當定期向管理機構及業主委員會報送專項維修資金對帳單。管理機構及業主委員會對資金帳戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。
專項維修資金應當建立查詢制度，接受業主對其分戶賬中專項維修資金使用、增值收益和結存金額的查詢。
第二十七條 在保證專項維修資金安全和正常支付的前提下，可以按照國家有關規定將專項維修資金用于購買一級市場國債或者轉定期存款，確保資金的保值增值。利用專項維修資金購買的國債應當持有到期。
除本實施細則規定的使用范圍外，不得將專項維修資金出借，不得將專項維修資金用于投資房地產、股票、期貨或者從事其他經營性活動，不得用專項維修資金為單位和個人提供任何形式的擔保。
第二十八條　專項維修資金的管理費用，在專項維修資金的增值收益中列支，為增值收益的8%，并與專項維修資金分賬核算。
第二十九條　專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行國家和省財政部門有關規定，并依法接受財政、審計部門監督檢查。
第三十條　物業轉讓時，該物業分戶賬中結余的專項維修資金隨物業所有權同時轉移。
第三十一條　因拆遷、自然災害或其他原因致使物業滅失的,業主可持相關憑證,申請退回本人名下專項維修資金結余金額，并按照以下規定返還：
（一）物業分戶賬中個人名下結余的專項維修資金返還業主；
（二）公有住房售房單位交存的專項維修資金結余金額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫，作為廉租住房補貼資金來源。
第三十二條 違反本實施細則規定挪用專項維修資金的，由縣建設部門會同縣財政部門追回挪用的專項維修資金，并依照《物業管理條例》等有關規定，對相關單位和個人給予行政處罰。
第三十三條 有關行政管理部門及其工作人員有下列情形之一的，由相關行政機關按照管理權限對負有責任的主管人員和直接責任人員給予行政或者紀律處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）未依照本實施細則規定及時核準、撥付專項維修資金，造成一定損害后果的；
（二）未按照本實施細則規定進行管理，造成專項維修資金流失的；
（三）截留、挪用、侵占專項維修資金的；
（四）有其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊等違法行為的。

第五章 附 則

第三十四條 用于銷售的新建獨立非住宅物業，參照本實施細則規定建立專項維修金制度。
第三十五條 本實施細則由縣建設局負責解釋。
第三十六條 本實施細則自發布之日起施行。

嘉善縣物業保修金管理實施細則

第一條 為了加強物業保修金的管理，保障物業正常維修和使用，維護業主的合法權益，根據《浙江省住宅物業保修金管理辦法》和國家有關法律、法規，結合本縣實際，制定本實施細則。 第二條 本實施細則適用于本縣物業區域內住宅物業保修金（以下簡稱保修金）的交納、使用、退還、管理和監督。
第三條 本實施細則所稱的保修金是指建設單位按照規定比例向縣建設部門交存的，作為保修期內物業維修費用保證的資金。
第四條 保修金實行“統一交存、權屬不變、?？顚Ｓ?、政府監管”的原則。
第五條 縣建設部門應當建立健全保修金管理制度，并指定保修金管理機構負責保修金的收存、核算、退還等日常管理工作。
第六條 縣建設部門會同縣財政部門負責本縣行政區域內保修金管理的指導和監督。
第七條 新建竣工的用于銷售的住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與住宅物業結構相連的非住宅物業，建設單位均應當按照本實施細則的規定交納保修金。
第八條 建設單位在辦理住宅小區交付使用條件備案時，應當一次性向保修金管理機構按照物業建筑安裝總造價2%的比例交納保修金；實行分期開發的，按照分期開發面積交納，作為物業保修期內保修費用的保證。
保修金按有關規定在商業銀行開設專戶。
建設單位不按本實施細則的規定交納保修金的，由縣建設部門責令限期交納；逾期仍不交納的，自逾期之日起按日加收滯納部分萬分之五的滯納金，并依法給予處罰，記入房地產開發企業誠信檔案。
第九條 保修金管理機構收取交存保修金時，應當開具省財政廳監制的專用票據。
第十條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
正常使用條件下，物業保修期限為：
（一）屋面防水工程不低于8年；
（二）有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏不低于8年；
（三）供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；
（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；
（五）房屋建筑的地基工程和主體結構工程、基礎設施工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限。
本實施細則所稱的保修期限自物業交付消費者之日起計算。
第十一條 因業主使用不當或者擅自改動房屋結構、設備位置和不當裝修等造成物業質量問題，由業主依法承擔相應的維修責任。
第十二條 建設單位對物業的保修可以自行組織，也可以委托物業服務企業保修。
建設單位委托物業服務企業保修的，應當在物業交付前與物業服務企業簽訂物業委托保修協議，明確權利與義務，以及保修費用支付方式。物業服務企業不履行協議給業主造成損害的，應當負賠償責任，并記入物業服務企業誠信檔案。
第十三條 在物業保修期內有下列情形之一，建設單位不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的，可以按本實施細則第十四條的規定啟動使用保修金：
（一）物業交付后，業主發現房屋建筑工程存在質量問題，并且經具備相應資質的房屋建筑工程質量檢測機構鑒定屬實的；
（二）物業小區未按經批準的規劃設計方案進行配套設施建設或有關設施不配套，并且經有關部門驗收屬實的。
第十四條 出現本實施細則第十三條規定情形之一的，由相關業主或者業主委員會（未成立業主委員會的為社區居民委員會，下同）提出申請，經縣建設部門核實后，由業主委員會組織維修，其費用在保修金中列支。
第十五條 因建設單位不履行保修責任，業主委員會按照本實施細則規定動用保修金后，建設單位應當在保修金使用后15日內足額補存保修金。
第十六條 保修金管理機構應當做好保修金的建賬和核算，每年3月向相關物業小區業主公布上一年度保修金的交存、使用、退還等情況，接受業主的監督。
第十七條 保修金管理費用在保修金的增值收益中按8%的比例列支，并與保修金分賬核算。
第十八條 保修金管理機構在保證保修金正常支付和安全的前提下，可用于購買一級市場國債或轉為銀行定期存款，實現增值保值，不得挪作他用。
保修金中當年交存或使用的部分按同期銀行活期存款利率計息；其余部分按不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。保修金存款利息實行一年一結，在扣除第十七條規定的管理費用后，定期計入物業項目的保修金賬戶內。
第十九條 保修金存儲期限為8年。
保修金管理機構應當在該物業項目所有物業交付消費者完畢之日起滿8年的前一個月內，將擬退還保修金事項在相關的物業小區內予以公示。無異議的，期滿后按照前款規定將保修金本金及其銀行存款利息余額退還給建設單位。
第二十條 建設單位因歇業、破產或出現其他情形，致使單位不存在的，縣建設部門應當進行公示，公示期為30天。公示期滿無異議的，其原交存保修金本息余額，轉入同一物業區域物業專項維修資金。
第二十一條 建設單位歇業、破產時，其欠繳的保修金或者應當支付的物業維修費用，納入企業財產清算程序。
第二十二條 縣建設部門或者其他有關行政管理部門和保修金管理機構的工作人員違反本實施細則規定，有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）截留、挪用、侵占保修金；
（二）未按照本實施細則規定進行管理，造成保修金流失的；
（三）在保修金使用審核、撥付中，故意刁難或者拖延的；
（四）其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。
第二十三條 非住宅等其他物業保修金的管理可以參照本實施細則執行。
第二十四條 本實施細則自發布之日起施行。