海寧市物業專項維修資金管理辦法

關于轉發海寧市人民政府《海寧市物業專項維修資金管理辦法》的通知

全市各房地產開發企業、物業管理企業：

《海寧市物業專項維修資金管理辦法》已經十三屆市政府第五十四次常務會議審議同意，現將海寧市人民政府關于《印發海寧市物業專項維修資金管理辦法的通知》（海政發〔2010〕10號）文件轉發給你們，請認真貫徹執行。

　　 海寧市規劃建設局

　　 二○一○年二月二十二日

海寧市物業專項維修資金管理辦法

第一章　總則
　　第一條　為加強物業專項維修資金的管理，保障物業共有部分、共有設施設備正常使用，維護物業專項維修資金所有者的合法權益，根據《物權法》、《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》、《浙江省物業專項維修資金管理辦法》等有關規定，結合本市實際，制訂本辦法。
　　第二條　　本辦法適用于海寧市范圍內的物業專項維修資金的交存、使用、管理和監督。
　　本辦法所稱的物業專項維修資金（以下簡稱專項維修資金），是指由業主交存的專項用于建筑物內共有部分（以下簡稱共有部分）、建筑區劃內共有設施設備（以下簡稱共有設施設備）保修期滿后的維修、更新和改造的資金。
　　本辦法所稱建筑物內共有部分，一般包括：建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
　　本辦法所稱建筑區劃內共有設施設備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、技防設施、公益性文體設施和共有設施設備使用的房屋等。
　　第三條　本市范圍內住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照本辦法的規定交存專項維修資金。
　　本市范圍內用于銷售的新建非住宅物業的業主，也應當交存專項維修資金。
　　第四條　專項維修資金實行業主自主管理與政府代為管理的方式，鼓勵業主通過民主、協商的原則，實行業主自主管理。市規劃建設行政主管部門(以下簡稱物業主管部門)和街道辦事處或鎮人民政府應加強指導，督促業主成立業主大會，實行業主自主管理。
　　實行業主自主管理的，應召開業主大會，經該物業管理區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意，由業主大會授權業主委員會負責專項維修資金的日常管理。
　　未成立業主大會或業主大會決定委托政府代為管理以及業主大會未明確業主自主管理的,其專項維修資金由市人民政府專項維修資金管理機構(以下簡稱維修資金管理機構)，代為統一管理。
　　第五條　市物業主管部門會同市財政等部門負責本市行政區域內專項維修資金交存、使用、管理的指導和監督。

第二章　專項維修資金的交存
　　第六條　新建物業首期專項維修資金，由業主按照所擁有物業的建筑面積交存。交存的標準為本市房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的5%至8%。具體由市物業主管部門會同市財政部門根據本市實際和房屋結構類型確定，報經市人民政府批準后公布。
　　第七條　出售公有住房的，由業主和售房單位依據國家有關房改政策規定的比例交存專項維修資金，專戶存儲，?？顚Ｓ?。
　　第八條　專項維修資金可以由業主自行交存、建設單位或者物業服務企業代收代交。
　　新建物業首次交存專項維修資金由建設單位代收代交，不計入銷售收入。建設單位應當在辦理房屋產權初始登記之前，按照物業總建筑面積和本辦法第六條的規定交存專項維修資金，待物業交付時向業主收取。建設單位應當向購房人說明，并將該內容約定為購房合同條款。對房價中已包含專項維修資金的，建設單位不得再向購房人另行收取。未售出物業的專項維修資金由建設單位交存。
　　實行業主自主管理的，業主委員會應持業主大會決定及書面報告通知市維修資金管理機構，并報市物業主管部門備案。維修資金管理機構應當在收到通知之日起30日內，將該物業區域專項維修資金本息連同有關賬冊一并移交業主委員會。
　　第九條　專項維修資金應當按有關規定在商業銀行開立專戶，以物業區域為單位設賬，按房號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房號設分戶賬。
　　第十條　收取專項維修資金，應當使用浙江省財政廳統一監制的專用票據。
　　第十一條　業主分戶賬內專項維修資金余額不足首期繳存額的30%時，應當續交專項維修資金。具體續交辦法由物業主管部門另行制定。

第三章　專項維修資金的使用
　　第十二條　物業管理區域內共有部分、共有設施設備保修期限滿后的維修、更新和改造費用，除國家有關規定和物業服務合同已明確在物業服務費中列支外，在專項維修資金中列支。
　　本辦法所稱的保修期限自物業交付之日起計算。
　　第十三條　專項維修資金的支出由相關業主按照其物業建筑面積的比例分攤。
　　售后公有住房與商品房混合物業，其共有部分、共有設施設備的維修、更新和改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤，在相應分戶賬專項維修資金中列支。
　　第十四條　由維修資金管理機構負責專項維修資金管理的，物業服務企業應當根據物業使用狀況，提出一定時期內共有部分、共有設施設備維修、更新和改造計劃及專項維修資金使用方案，經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意后，由業主委員會組織實施，并報維修資金管理機構備案。
　　未實施物業管理的物業區域，由所在社區居民委員會參照前款規定制定使用方案,并組織實施。
　　第十五條　由維修資金管理機構負責專項維修資金管理的，其使用按照以下程序辦理:
　?。ㄒ唬┪飿I服務企業根據專項維修資金使用方案，提出實施項目和資金使用預算；未實施物業管理的物業區域，由相關業主根據專項維修資金使用方案提出實施項目使用預算；
　?。ǘｍ椌S修資金使用方案和使用預算，報業主委員會或者社區居民委員會審核。社區居民委員會審核時應當征求相關業主的意見；
　?。ㄈ┪飿I服務企業持經審核的資金使用方案和資金使用預算及其他規定材料，向維修資金管理機構申請劃撥專項維修資金。未實施物業管理的物業區域，由社區居民委員會持資金使用方案和使用預算，申請劃撥專項維修資金；
　?。ㄋ模┚S修資金管理機構根據申請進行核準，并按照核準使用額度的70%劃轉至申請單位；
　?。ㄎ澹┕こ炭⒐ず?憑業主委員會或社區居民委員會，或者其委托專門機構審核的工程決算及工程質量驗收合格證明，經維修資金管理機構核實后撥付應付維修費用的剩余款項。
　　第十六條　實行業主自主管理的,其物業維修資金的使用方案和使用程序，由業主委員會參照本辦法第十四條、第十五條規定提出,經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意后，由業主委員會組織實施。
　　第十七條　物業共有部分、共有設施設備維修、更新和改造費用按照下列規定列支：
　?。ㄒ唬┥婕罢麄€物業區域的共有部分、共有設施設備的維修、更新和改造費用，在該區域全體業主專項維修資金賬戶中列支；
　?。ǘ┥婕皢未被虿糠治飿I共有部分、共有設施設備的維修、更新和改造費用，在其相關業主的專項維修資金賬戶中列支；
　　專項維修資金不足支付維修費用的，不足部分按照物業建筑面積按比例由相關業主分攤。
　　第十八條　應當按首期交存的專項維修資金總額的5%設立應急備用金，用于涉及房屋安全、停水、停電、電梯停運等緊急情況下的維修和更新。
　　發生前款規定的緊急情況，需要立即對住房共有部分、共有設施設備進行維修和更新的，由物業服務企業或者相關業主提出建議，經業主委員會或者社區居民委員會證明核實，可直接撥付維修資金。物業服務企業或者相關業主未按規定及時實施維修和更新的，市物業主管部門可以組織代修。
　　第十九條　下列費用不得從專項維修資金中列支：
　?。ㄒ唬┮婪☉斢山ㄔO單位或者施工單位承擔的物業共有部分、共有設施設備維修、更新和改造費用；
　?。ǘ┮婪☉斢上嚓P專業單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
　?。ㄈ┮蛉藶閾p壞及其他原因應當由當事人承擔的修復費用；
　?。ㄋ模└鶕飿I服務合同應當由物業服務企業承擔的維修養護費用；
　?。ㄎ澹┓?、法規、規章及國家和省有關規定中明確由有關單位和個人承擔的費用。

第四章　專項維修資金的監督管理
　　第二十條　下列資金應當轉入專項維修資金：
　?。ㄒ唬ｍ椌S修資金規定的存儲凈利息；
　?。ǘ├脤ｍ椌S修資金購買國債的增值凈收益；
　?。ㄈ┪飿I共有部分、共有設施設備的經營所得，但業主大會另有決定的除外；
　?。ㄋ模┕灿性O施設備報廢后回收的殘值；
　?。ㄎ澹I主委員會或業主自愿籌集交存的款項；
　?。┢渌匆幎ㄞD入的資金。
　　第二十一條　專項維修資金的管理費用,在專項維修資金的增值收益中列支，為增值收益的8%，并與專項維修資金分賬核算。
　　第二十二條　專項維修資金中當年交存或使用的部分按同期銀行活期存款利率計息；其余部分按不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。專項維修資金存款利息實行一年一結，在扣除第二十一條規定的管理費用后，定期計入業主分戶賬內。
　　第二十三條　專項維修資金專戶及存儲情況,應當定期與銀行核對，并定期在物業小區向業主公布下列情況，接受業主監督：
　?。ㄒ唬ｍ椌S修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；
　?。ǘ┌l生列支的項目、費用和分攤情況；
　?。ㄈ┢渌嘘P專項維修資金使用和管理情況。
　　業主對公布的情況有異議的，可以要求復核。
　　第二十四條　專項維修資金應當建立查詢制度，接受業主對其分戶賬中專項維修資金使用、增值收益和結存金額的查詢。
　　第二十五條　在保證專項維修資金安全和正常支付的前提下，可以按照國家有關規定將專項維修資金用于購買一級市場國債或者轉定期存款，確保資金的保值增值。利用專項維修資金購買的國債應當持有到期。
　　除本辦法規定的使用范圍外,不得將專項維修資金出借,不得將專項維修資金用于投資房地產、股票、期貨，或者從事其他經營性活動，不得用專項維修資金為單位和個人提供任何形式的擔保。
　　第二十六條　專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行國家和省財政部門有關規定，并依法接受財政、審計部門監督。
　　第二十七條　物業轉讓時，該物業分戶賬中結余的專項維修資金隨物業所有權同時轉移。
　　第二十八條　因拆遷、自然災害或其他原因致使物業滅失的,業主可持相關憑證,申請退回本人名下專項維修資金結余金額。并按照以下規定返還：
　?。ㄒ唬┪飿I分戶賬中個人名下結余的專項維修資金返還業主；
　?。ǘ┕凶》渴鄯繂挝唤淮娴膶ｍ椌S修資金結余金額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫，作為廉租住房補貼資金來源。
　　第二十九條　違反本辦法規定挪用專項維修資金的，由市物業主管部門會同財政部門追回挪用的專項維修資金，并依照國務院《物業管理條例》第六十三條的規定，對相關單位和個人給予行政處罰。
　　第三十條　財政部門、物業主管部門、維修資金管理機構及其工作人員有下列情形之一的，由相關行政機關按照管理權限對負有責任的主管人員和直接責任人員給予行政或者紀律處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
　?。ㄒ唬┪匆勒毡巨k法規定及時核準、撥付專項維修資金，造成損害后果的；
　?。ǘ┪窗凑毡巨k法規定進行管理，造成專項維修資金流失的；
　?。ㄈ┙亓?、挪用、侵占專項維修資金的；
　?。ㄋ模┯衅渌婧雎毷?、濫用職權、徇私舞弊行為的。

第五章　附　則
　　第三十一條　本辦法由市規劃建設主管部門負責解釋。
　　第三十二條　本辦法自2010年3月1日起實施，本市原有的有關規定，凡與本辦法不一致的，以本辦法為準。