阜陽市物業專項維修資金管理使用實施細則

阜陽市人民政府辦公室關于印發《阜陽市物業專項維修資金管理使用實施細則》的通知
（阜政辦〔2008〕88號）

各縣、市、區人民政府，開發區管委會，市政府有關部門：
　　《阜陽市物業專項維修資金管理使用實施細則》已經市政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。

阜陽市人民政府辦公室
二00八年十二月三日

阜陽市物業專項維修資金管理使用實施細則

第一章　總則

　　第一條　為了加強物業專項維修資金管理，維護業主的合法權益，保障物業共用部位、共用設施設備正常使用，根據國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》等有關規定，結合我市實際，制定本細則。

　　第二條　本市行政區域內住宅物業專項維修資金的交存、管理、使用和監督，適用本細則。
　　本細則所稱物業專項維修資金，是指業主交存的專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造的資金。
　　本細則所稱物業共用部位，是指房屋主體承重部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
　　本細則所稱物業共用設施設備，是指物業管理區域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管理、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等。

　　第三條　住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照本細則規定交存物業專項維修資金。
　　業主交存的物業專項維修資金屬業主所有。

　　第四條　物業專項維修資金的管理，實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、業主決策、政府監督的原則。

　　第五條　市房地產行政主管部門負責指導、監督全市物業專項維修資金管理工作，其所屬的物業專項維修資金管理機構具體實施物業專項維修資金管理工作。
　　各縣（市）房地產行政主管部門負責指導、監督本行政區域內物業專項維修資金的管理工作，其所屬的物業專項維修資金管理機構具體實施物業專項維修資金管理工作。
　　市、縣（市）人民政府財政、審計等有關部門應當按照各自職責，做好物業專項維修資金的監督工作。
第二章　交存續籌

　　第六條　首次物業專項維修資金，由業主以購房款總額為基數，分別按照下列比例交存：
　?。ㄒ唬┪磁鋫潆娞莸?，按照1％的比例交存；
　?。ǘ┡鋫潆娞莸?，按照2％的比例交存（含一層）。
　　建設單位自用、出租的住宅物業或者與住宅樓結構相連的非住宅物業，未配備電梯的，由建設單位按照同期同類商品房售房價款1％的比例交存；配備電梯的，按照2％的比例交存。
　　住宅物業或者與住宅樓結構相連的非住宅物業，所配備的電梯單獨為住宅設計使用的或者共同使用的，按照2%比例交存。
　　住宅小區內與住宅樓結構不相連的非住宅物業，按照購房款總額或者同期同類商品房售房價款1％的比例交存。

　　第七條　首次物業專項維修資金，由業主在辦理物業權屬登記時向所在地房地產行政主管部門交存。建設單位自用、出租的物業，其首次物業專項維修資金，由建設單位在辦理物業權屬登記時向所在地房地產行政主管部門交存。
　　違反前款規定，業主未交存物業專項維修資金的，房地產行政主管部門不予辦理物業權屬登記。

　　第八條　市、縣（市）房地產行政主管部門收取物業專項維修資金，應當向交存人出具省人民政府財政部門統一監制的物業專項維修資金專用票據。

　　第九條　一幢房屋的物業專項維修資金余額低于首次交存的物業專項維修資金30％時，該幢房屋的業主應當續籌物業專項維修資金。業主續籌物業專項維修資金有困難的，經所在單位證明，可由業主及其配偶申請提取其個人住房公積金賬戶內的存儲余額。
　　物業專項維修資金續籌的標準和方案由業主委員會擬定，提交業主大會決定后，由業主委員會具體實施。續籌金額一般按照不低于首次交存額確定。續籌資金必須斷續交存到專項維修資金開戶銀行，記入業主明細帳。

　　第十條　已經辦理物業權屬登記但未交存物業專項維修資金的物業，應主動補交。業主補交金額，應根據上年度全市商品房平均價格或物業轉讓的交易計稅價格按第六條規定的比例交存。

　　第十一條　利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的收益，在扣除物業服務企業代辦費用后，應當將業主所得收益30％用于補貼物業管理公共服務費，70％納入物業專項維修資金，在物業管理區域內統籌使用，但業主大會另作決定的除外。
　　前款規定的物業服務企業代辦費用，由業主委員會和物業服務企業在物業服務合同中約定。
第三章　專戶管理

　　第十二條　市、縣（市）房地產行政主管部門應當通過招標選擇商業銀行，設立物業專項維修資金管理專戶。
　　業主交存的物業專項維修資金，由市、縣（市）房地產行政主管部門在物業專項維修資金專戶中以物業管理區域為單位設立賬戶，并按幢、按戶設置明細賬目。
　　物業專項維修資金應當自存入專戶之日起記賬到戶，結息到戶。

　　第十三條　業主大會成立后，業主委員會應當到所在地房地產行政主管部門查詢所在物業管理區域內交存物業專項維修資金的業主名單和金額，并在物業管理區域內公示。
　　業主未交存物業專項維修資金的，業主委員會應當督促其交存。逾期仍未交存的，業主委員會可以向人民法院起訴。

　　第十四條　物業專項維修資金賬戶的賬目管理，由業主委員會成立之前，由物業專項維修資金管理機構代管，業主委員會成立之后，由業主委員會負責管理，也可以根據業主大會的決議委托物業服務企業負責具體管理。

　　第十五條　物業專項維修資金在保證正常使用的前提下，經業主大會決定，業主委員會可以委托所在地房地產行政主管部門按照國家規定購買一級市場國債。物業專項維修資金購買國債的增值部分，扣除財政部門核定的管理費用外，應當納入物業專項維修資金，在物業管理區域內統籌使用。
　　禁止任何單位和個人挪用物業專項維修資金及增值部分。

　　第十六條　業主轉讓物業時，應當結清物業專項維修資金；物業專項維修資金尚有節余的，應當隨物業所有權同時轉讓過戶。
　　業主轉讓物業時，未結清物業專項維修資金的，市、縣（市）房地產行政主管部門不予辦理物業轉讓手續。
　　物業因拆遷或者其他原因滅失的，市、縣（市）房地產行政主管部門應當將業主交存的物業專項維修資金賬面余額返還業主。
第四章　使用范圍

　　第十七條　物業專項維修資金的使用范圍包括：
　?。ㄒ唬┪飿I共用部位維修工程
　　1．主體承重結構部位損壞，需要拆換、加固的；
　　2．戶外墻面因損壞需要重新進行防水或者保溫層施工的；
　　3．整幢樓外檐面層脫落達到整幢樓外檐面積30％以上，需要修繕的；
　　4．整幢樓或者單元共用部位地面面層、門窗及樓梯扶手等因破損需要整體修繕的；
　　5．經具有共有關系的業主專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總人數2/3以上同意使用物業專項維修資金的其他維修工程。
　?。ǘ┪飿I共用設施設備維修、更新、改造工程
　　1．物業管理區域內路面破損30％以上，需要整體修復的；
　　2．整幢樓或者單元上下水管道、落水管等老化、損壞，需要更新、改造的；
　　3．智能化系統、消防控制系統等需要整體更新、改造或者更換、維修主要部件，一次性費用超過原造價20％的；
　　4．電梯需要整體更新或者更換、維修主要部件，一次性費用超過電梯原造價20％的；
　　5．二次供水及消防水泵等因損壞，需要更新、改造的；
　　6．物業管理區域內的圍墻、大門等因損壞，需要整體修繕、更新的；
　　7．經具有共有關系的業主專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總人數2/3以上同意使用物業專項維修資金的其他維修、更新、改造工程。

　　第十八條　下列費用，不得從物業專項維修資金中列支：
　?。ㄒ唬┪飿I共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用，由物業服務企業從業主交存的物業服務費中支出；
　?。ǘ┪飿I在保修范圍和保修期限內發生質量問題需要維修的費用，由建設單位承擔；
　?。ㄈ┪飿I管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等相關管線和設施設備的維修、養護費用，由有關單位依法承擔；
　?。ㄋ模┪飿I共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

第五章　使用程序

　　第十九條　物業專項維修資金的使用，應當遵循程序規范、公開透明、權利與義務相一致的原則。

　　第二十條　使用物業專項維修資金應當遵循下列程序：
　?。ㄒ唬嵤┪飿I管理已經成立業主大會，對全體業主共有的物業共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，由于業主委員會按照年度提出物業專項維修資金使用計劃，經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主通過后實施；對部分業主共有的物業共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，由業主委員會按照年度提出物業專項維修資金使用計劃，經具有共有關系的業主專有部分占建筑面積2/3以上且占總人數2/3以上通過后實施。
　?。ǘ嵤┪飿I管理但尚未成立業主大會的，由物業服務企業按照年度提出物業專項維修資金使用計劃，經對該物業共用部位、共用設施設備具有共有關系的業主專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總人數2/3以上通過后實施。
　?。ㄈ┪磳嵤┪飿I管理的，由物業所在區域居民委員會組織對該物業共用部位、共用設施設備具有共有關系的業主提出物業專項維修資金使用計劃，經具有共有關系的業主專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總人數2/3以上通過后實施。
　　物業專項維修資金使用計劃，應當在物業管理區域內公示5日后方可表決。

　　第二十一條　業主委員會或其委托的物業服務企業應當按照第十七條規定的物業專項維修資金使用范圍，根據物業現狀以及業主大會意見，制定維修、更新改造方案。維修、更新改造方案包括：
　?。ㄒ唬┚S修、更新改造的具體內容；
　?。ǘ┕こ填A算書；
　?。ㄈ┥婕皯魯导鞍磻舴謹傎M用；
　?。ㄋ模ｍ椌S修資金繳存余額；
　?。ㄎ澹┚S修、更新改造組織方式；
　?。ｍ椌S修資金續籌方案。
　　物業專項維修資金繳存余額應當由業主委員會或其委托的物業服務企業持業主大會證明到繳存銀行或維修資金管理機構查詢，繳存銀行或維修資金管理機構應當出具維修資金繳存余額明細證明。

　　第二十二條　業主委員會應當在物業服務企業的協助下通過召開會議或者按戶走訪等形式對維修、更新改造方案進行書面確認。維修、更新改造方案應當征得所持投票權專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總人數2/3以上的業主書面同意。
　　經業主書面確認的維修、更新改造方案應當首先在物業管理區域內進行公示，公示期不少于5天。業主對公示內容有異議的，業主委員會或者物業服務企業應當認真做好解釋工作。

　　第二十三條　業主委員會或委托的物業服務企業到項目所在地房地產行政主管部門提出專項維修資金使用申請，填寫《物業專項維修資金使用申請登記表》，并提交下列材料：
　?。ㄒ唬┪飿I共用部位、共用設施設備維修、更新和改造項目的工程預算；
　?。ǘ┪飿I專項維修資金使用計劃；
　?。ㄈI主大會或相關受益業主出具的書面身份確認證明（指身份證復印件或房產證復印件）及簽名，并注明“僅限本次使用維修資金有效” 字樣；
　?。ㄋ模┪飿I專項維修資金列支受益范圍的業主名冊；
　?。ㄎ澹┕拘枋褂镁S修資金的計劃、項目、預算的相關內容；
　?。┬枰峁┑钠渌嚓P資料。
　　上述材料的真實性應由業主委員會或其委托的物業服務企業負責。并由其出具相關的承諾證明。

　　第二十四條　市、縣（市）房地產行政主管部門受理申請后，材料齊全的，應當出具《物業專項維修資金使用受理證明》；材料不齊全的，當場一次告知需要補正的全部內容，并出具補正告知單。

　　第二十五條　業主委員會應當采取公開招標或者邀請招標方式選擇專業維修施工企業組織施工，其招標費用可以計入維修、更新和改造成本。
　　對于一次性單項維修在1萬元以內的項目，市、縣（市）物業專項維修資金管理機構可在轄區范圍提供數家具有相應資質的施工企業，由業主委員會自主選擇。

　　第二十六條　業主委員會應當與中標或選定的施工企業簽訂工程施工合同。合同應當包括：承包方式、工程內容、工程范圍、施工期限、工程造價、工程質量、結算方式、保修期限和法律責任等內容。

　　第二十七條　市、縣（市）房地產行政主管部門及其維修資金管理機構憑《物業專項維修資金使用備案證明》、《中標通知書》、業主大會或者相關受益業主書面確認證明原件和工程施工合同，出具《物業專項維修資金使用專戶開戶通知書》。

　　第二十八條　業主委員會持開戶通知書到維修資金繳存銀行開立維修資金使用專戶。開戶銀行應當在開戶當日通知市、縣（市）房地產行政主管部門及其維修資金管理機構。

　　第二十九條　市、縣（市）房地產行政主管部門及其維修資金管理機構于5個工作日內，將合同中工程造價的50%資金劃撥到業主委員會指定專戶。

　　第三十條　工程竣工后，業主委員會應當要求施工企業提供完整的竣工資料，并組織施工企業及聘請的工程監理單位對工程進行驗收。驗收合格的，業主委員會應當委托具有法定資格的審計中介機構實施工程決算審計，并作為撥付工程尾款的有效憑據。審計費用可從該物業管理項目物業專項維修資金總增值收益中列支。
　　業主委員會應當在工程決算及驗收合格文件上簽章認可。

　　第三十一條　業主委員會應當按照預（決）算費用作出《維修、更新、改造工程費用決算分攤清冊》，并在物業管理區域內進行公示，公示期不少于5天。業主對公示內容有異議的，業主委員會應當認真做好解釋工作。

　　第三十二條　業主委員會應當持下列材料到物業專項維修資金管理機構辦理工程尾款核撥手續：
　?。ㄒ唬┕竞蟮姆滞魄鍍?；
　?。ǘ┕厩闆r原件及維修、更新改造工程費用決算分攤清冊公示證明；
　?。ㄈ徲嫼蟮臎Q算報告原件；
　?。ㄋ模┕こ淌┕ず贤肮こ舔炇蘸细褡C明；
　?。ㄎ澹┢渌嚓P材料。

　　第三十三條　市、縣（市）房地產行政主管部門應當在10個工作日內，將工程尾款劃撥到業主委員會指定專戶，并按照分攤清冊從相關業主的個人維修資金明細賬中核減。

　　第三十四條　維修資金使用后，市、縣（市）房地產行政主管部門應當將《物業專項維修資金使用申請登記表》、《物業專項維修資金使用備案證明》、業主大會或者相關業主書面確認證明原件、工程施工合同、《維修、更新改造工程費用決算分攤清冊》、維修、更新改造工程費用分攤清冊公示證明、維修項目決算報告原件及驗收合格文件等物業項目立卷存檔。
　　業主委員會應當將維修、更新、改造方案、業主大會或者相關業主書面確認明細表復印件、工程施工合同、維修項目決算報告原件、驗收合格文件及維修、更新、改造工程費用預（決）算分攤憑證存根按物業項目立卷存檔。

　　第三十五條　物業維修和更新、改造費用按照下列規定列支：
　?。ㄒ唬┯糜谖飿I管理區域內共用設施設備維修、更新和改造的，由全體受益業主按照其所有的物業建筑總面積比例承擔，并從業主交存的物業專項維修資金中列支；
　?。ǘ┯糜谡睒腔蛘邌卧倔w共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的，由整幢樓或者單元受益業主按照其所有的物業建筑總面積比例承擔，并從業主交存的物業專項維修資金中列支。

　　第三十六條　發生危及物業安全以及影響物業正常使用等緊急情況，需要立即對物業共用部位、共用設施設備進行維修、更新和改造的，由業主委員會、物業服務企業或者居民委員會提出物業專項維修資金使用方案，經所在地房地產行政主管部門及其維修資金管理機構審核后，預先從物業專項維修資金中撥付，再按照本細則第二十條規定的程序補辦有關手續。
第六章　服務監督

　　第三十七條　業主對維修、更新改造費用有異議的，業主委員會應當負責解釋，仍有異議的，可以重新委托專業中介機構進行復核審計，委托費用由委托人支付。

　　第三十八條　在施工過程中，業主委員會應當對施工全過程進行監督。工程量較大的應當委托工程監理單位實施監理，委托費用可以計入維修項目成本。業主、物業使用人及相鄰人應當給予配合，不得阻撓正常施工。業主委員會應當做好解釋、協調工作。
　　因工程施工不可避免造成業主物業自用部位裝修損壞的，應當修復或者給予合理補償，費用計入維修、更新、改造成本。

　　第三十九條　業主委員會應當每半年向業主公示物業專項維修資金收取、使用和管理等情況，接受業主的監督。
　　業主對物業專項維修資金的交存、使用等情況有異議的，可以向業主委員會申請復核； 對復核結果有異議的，可以向所在地市、縣（市）房地產行政主管部門申請重新復核。業主委員會和房地產行政主管部門應當自收到申請之日起5日內給予書面答復。

　　第四十條　市、縣（市）房地產行政主管部門及其維修資金管理機構應當建立物業專項維修資金記錄和查詢系統，記載物業專項維修資金交存、使用和管理等情況，向業主提供免費查詢服務。

　　第四十一條　市、縣（市）房地產行政主管部門及其物業專項維修資金管理機構應當接受本級人民政府審計機關對物業專項維修資金的審計監督。

　　第四十二條　物業專項維修資金的財務管理和會計核算，應當符合國務院財政行政主管部門的規定。
　　市、縣（市）級財政行政主管部門應當加強對物業專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

　　第四十三條　物業專項維修資金專用票據的領取、使用、保存和核銷，應當符合省人民政府財政、建設行政主管部門的規定，并接受其監督。
第七章　法律責任

　　第四十四條　違反本細則規定，挪用物業專項維修資金的，由市、縣（市）房地產行政主管部門負責追回挪用的物業專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業服務企業挪用物業專項維修資金，情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　第四十五條　違反本細則規定，使用、保存、核銷物業專項維修資金專用票據的，依照有關法律、法規的規定給予處罰。

　　第四十六條　市、縣（市）房地產行政主管部門和物業專項維修資金管理機構違反本細則規定，有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
　?。ㄒ唬p免業主應當交存的物業專項維修資金的；
　?。ǘ┎话凑找幎ㄊ杖?、管理物業專項維修資金的；
　?。ㄈ┡灿梦飿I專項維修資金的；
　?。ㄋ模┎话凑找幎▽ξ飿I專項維修資金的使用進行監督的；
　?。ㄎ澹┯衅渌咚轿璞?、濫用職權、玩忽職守行為的。
第八章　附則

　　第四十七條　公有住房出售后物業專項維修資金的交存、使用和管理辦法，在省人民政府制定公有住房專項維修資金的交存辦法前，執行現行規定。

　　第四十八條　住宅小區外與住宅樓結構不相連的非住宅物業的物業專項維修資金交存、使用和管理，參照本細則執行。

　　第四十九條　本細則由阜陽市房地產管理局負責解釋。

　　第五十條　本辦法自發布之日起施行。以前如有與本細則不相一致的文件，以本細則為準。