常熟市住宅小區物業管理實施細則

基本原則

第一條 為規范物業管理行為，維護當事人的合法權益，根據《江蘇省物業管理條例》等有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本細則。

第二條 在本市行政區域內從事住宅小區（以下簡稱小區）物業管理活動，應當遵守本細則。

實施物業管理的住宅小區應當配套設施齊全。新建住宅區和配套設施比較齊全的原有住宅區應當實行物業管理。配套設施不全的原有住宅區，由原開發建設單位整治，經綜合驗收合格后實行物業管理。

已移交虞山鎮管理的小區由虞山鎮負責整治后逐步實行物業管理。

第三條 市建設局是本市物業管理行政主管部門，市房地產管理處（以下簡稱市房產處）具體負責物業管理行業的日常管理。

市規劃、物價、工商、園林、民政、公安、郵政、電信、供電、廣電、市政、環衛、供水等部門應當按照職責分工共同做好有關管理工作。

所在地鎮政府、街道辦事處協同相關部門，對物業管理與社區管理工作進行協調。

第四條 物業管理實行專業化、社會化和市場化運作機制，積極推行規模型管理，鼓勵零星開發的小區就近并入規模較大的小區統一實施物業管理。

第五條 物業管理企業按照國家、省和市有關規定享受第三產業優惠政策。

 

業主自治管理

第六條 業主通過業主大會或者業主代表大會（以下統稱業主大會）和業主委員會對小區物業實施自治管理。物業管理區域內業主人數較少的，物業管理的組織形式可以由業主自主決定。

第七條 業主享有下列權利:

（一）參加業主大會，對有關業主利益的重大事項進行表決；

（二）業主委員會的選舉權和被選舉權，監督業主委員會的工作；

（三）選擇物業管理企業；

（四）享有與物業管理費用相符的服務，監督物業管理企業的管理服務活動；

（五）法律、法規規定的其他權利。

業主承擔下列義務：

（一）遵守物業管理的法律、法規和規章；

（二）遵守業主公約和小區管理制度；

（三）遵守業主大會和業主委員會的有關決定；

（四）按照合同約定或者有關規定交納物業管理服務費和維修基金；

（五）法律、法規規定的其他義務。

第八條 業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主人數較多的，可以推選業主代表，組成業主代表大會。

業主大會行使下列職權：

（一）審議、修改、通過業主公約和業主委員會章程；

（二）選舉、撤換業主委員會的組成人員，審議業主委員會的工作報告；

（三）監督業主委員會的工作，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；

（四）審議批準業主委員會選聘或者解聘物業管理企業的報告，決定有關業主共同利益的重大事項。

第九條 業主大會由業主委員會負責召集，每年至少召開一次。經擁有物業管理區域內30%以上投票權數的業主提議，可以臨時召開業主大會，業主委員會應當在接到提議后十五日內就所提議題召開業主大會。

業主的投票權數，普通住宅房屋實行一戶一票，其他物業按照期擁有物業的建筑面積計算。

召開業主大會應當有過半數以上投票權的業主出席。

業主大會決定事項，應當以出席業主大會的業主的投票權數過半數通過。

第十條 物業管理區域內，已交付使用的物業建筑面積達到50%，或者已交付使用的物業建筑面積達到30%不足50%，但使用已超過一年的，應當依照本細則規定召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。

第十一條 市房產處應當指導業主成立業主大會籌備小組，在籌備小組指導下召開首次業主大會?；I備小組由市房產處、街道辦事處或居委會、開發建設單位或其委托的物業管理企業、業主或使用人代表組成。新建小區的籌備小組原則上由市房產處負責組建，已移交虞山鎮管理小區及撤隊轉戶區域的籌備小組原則上由辦事處、居委會負責組建，并報市房產處備案。

第十二條 業主委員會是在物業管理活動中代表和維護全體業主合法權益的組織，對業主大會負責。業主委員會履行下列職責：

（一）召集和主持業主大會；

（二）擬定業主公約草案、業主委員會章程草案及其修訂草案并報業主大會通過；

（三）經業主大會批準，選聘或者解聘物業管理企業，并經業主大會對合同條款審查同意后，負責與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理合同；

（四）經業主大會批準，負責維修基金的管理、使用和續籌；

（五）審定物業管理企業提出的年度工作計劃和物業管理重大措施；

（六）聽取業主、使用人的意見和建議，監督和支持物業管理企業的管理服務活動；

（七）執行業主大會的有關決定；

（八）接受業主、業主大會、物業管理行政主管部門的監督；

（九）督促業主和使用人遵守業主公約和有關規定；

（十）業主大會賦予的其他職責。

第十三條 首次業主大會選舉產生的業主委員會，應當自選舉產生之日起三十日內，到市房產處登記確認。登記確認日期為業主委員會成立日期。

業主委員會不得從事經營活動。

第十四條 業主公約是業主共同訂立的有關物業使用、維修、管理等方面的行為守則，對全體業主和使用人具有約束力。

業主公約和業主委員會章程自業主大會審議通過之日起生效，并應當在生效之日起十五日內報市房產處備案。

第十五條 業主大會、業主委員會作出的決定，應當予以公布，對全體業主和使用人具有約束力。

業主大會、業主委員會作出的決定，不得與法律、法規、規章相抵觸。

 

物業管理企業

第十六條 物業管理企業應當自領取企業法人營業執照之日起三十日內，持有關文件向市房產處備案。

物業管理企業實行資質管理制度。未領取物業管理企業資質等級證書的，不得從事物業管理服務活動。

第十七條 物業管理企業享有下列權利：

（一）依照法律、法規、規章和合同的約定，制定物業管理工作制度；

（二）收取物業管理服務費用；

（三）制止違章搭建或者其他侵害業主公共利益的行為，不聽勸阻的，應向執法部門報告并做好配合工作；

（四）要求委托人協助管理；

（五）選聘專業公司承擔專項經營業務；

（六）法律、法規規定的其他權利。

物業管理企業承擔下列義務：

（一）執行物業管理行業規范、服務標準；

（二）履行物業管理合同，提供物業管理服務，維護業主利益；

（三）接受業主、業主委員會的監督；

（四）定期公布物業管理公共服務費和使用維修基金的收支帳目，接受質詢和審計；

（五）接受市有關行政主管部門的監督管理；

（六）法律、法規規定的其他義務。

 

物業管理服務與收費

第十八條 開發建設單位預（銷）售房屋前，應當委托物業管理企業實施前期物業管理，簽訂《物業管理委托合同》，承擔物業出售后至業主委員會正式簽訂物業管理合同前的前期物業管理服務。開發建設單位憑此合同辦理商品房預（銷）售許可證。

銷售房屋時，物業管理企業應當與物業購買者簽訂《前期物業管理服務協議》，并將此協議作為商品房買賣合同的附件。物業購買者憑此協議辦理入住和產權登記手續。

業主委員會成立后，應當及時續聘或者重新選聘物業管理企業，并簽訂《物業管理委托合同》。

物業管理企業應當自《物業管理委托合同》簽訂之日起十日內報市房產處備案。

第十九條 商品房交付前的物業管理服務費由開發建設單位承擔，交付后由物業管理企業按照前期物業管理服務協議或者物業管理委托合同的約定向業主收取。商品房交付時，物業管理企業可根據《前期物業管理服務協議》的約定，向業主預收物業管理公共服務費。

第二十條 前期物業管理服務協議和物業管理委托合同中沒有特別約定的物業管理服務事項，當事人不承擔責任。

第二十一條 一個小區只能選聘一家物業管理企業。

物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務工作委托專業公司實施，便不得將物業的整體或者主要管理服務責任委托給他人。物業管理企業應聘用必要的保安人員，安裝必要的監控報警系統，維護住宅小區的安全。

第二十二條 開發建設單位或者業主委員會可通過招標方式選聘物業管理企業。

第二十三條 物業管理服務費用是指物業管理企業提供公共服務的費用及提供代辦服務、特約服務的費用，包括公共服務費和代收代辦費、特約服務費。收取物業管理服務費，應當遵循合理、公開以及與服務質量相適應的原則。

公共服務費實行政府指導價。物業管理企業應業主的要求，提供代辦服務和特約服務的費用，應當與業主協商確定。供水、供電、供氣、環衛、通信、有線電視等單位向業主或者使用人收取費用等服務事項，可以委托物業管理企業實施，雙方應當簽訂有償服務合同。

第二十四條 物業管理服務費由物業管理企業按照與業主簽訂的前期物業管理服務協議或者物業管理委托合同的約定向業主收取。

小區待銷房、業主購房六個月仍未入住的房屋，其物業管理服務費由開發建設單位及業主承擔，標準為公共服務費的50%。

物業出租或以其他方式交他人使用的，物業管理服務費可以由業主或者使用人交納，但業主負最終交納責任。

第二十五條 業主辦理房屋權屬登記和交易手續時，應當提供由物業管理企業出具的交費證明。

第二十六條 物業管理企業收費的項目、標準和收支情況，每年至少公布一次，接受業主、業主委員會的監督和質詢。業主委員會可指定會計師事務所對物業管理企業在管理期間的財務活動進行審計。

 

物業的使用和維護

第二十七條 物業未移交管理的小區由開發建設單位向市建設局申請綜合驗收，驗收合格后，辦理交接管理手續，簽訂《住宅小區交接協議書》，并將小區檔案資料移交給業主委員會或物業管理企業。

物業管理委托合同或者前期物業管理服務協議終止時，物業管理企業應當將小區檔案資料移交給物業管理委托方。

第二十八條 新建小區在規劃建設時，應當配套建設必要的物業管理配套設施。開發建設單位在移交小區時，應當提供物業管理用房，面積為小區總建筑面積4‰。

物業管理用房產權屬全體業主所有，嚴禁移作他用。

第二十九條 小區內禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結構，擅自改變房屋用途；

（二）占用或者損壞房屋共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備；

（三）私搭亂建；

（四）侵占綠地、毀壞綠化；

（五）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標準排放污染物質或者發出超標準的噪聲和振動；

（七）未經批準擺攤設點；

（八）無序停放車輛；

（九）在建筑物或者構筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

（十）利用房屋從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動；

（十一）在消防通道上設置路障，損壞或者挪用消防設施；

（十二）法律、法規和業主公約禁止的其他行為。

第三十條 業主或者使用人裝飾裝修房屋，應當事先向物業管理企業提出書面申請，報送圖紙，與物業管理企業簽訂裝飾裝修協議書，并交納裝修保證金。

物業管理企業應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者使用人。物業管理企業發現有損壞承重結構、違章搭建等行為時，應當及時勸阻，業主或者使用人不接受勸阻時，物業管理企業應當向有關部門報告并做好配合工作。

第三十一條 房屋應當按照設計用途使用。因特殊情況需要改變房屋使用性質的，應當符合城市規劃和房屋安全的要求，并在征得相鄰業主、業主委員會和物業管理企業的書面同意后，報有關主管部門批準。

第三十二條 任何單位和個人不得擅自占用小區道路、場地。因維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當事先告知物業管理企業，并在約定的期限內恢復原狀。造成損失的，應當給予相應賠償。

第三十三條 供電、供水、供氣、通訊、有線電視等有關部門在小區內的維修養護施工，應當服從物業管理企業的管理和監督。

第三十四條 利用物業從事經營性活動的，應當在征得相關業主、業主委員會的書面同意后，由物業管理企業向有關部門辦理報批手續。經批準設置的經營性設施的收益，應當將收益的30%用于補貼物業管理公共服務費，收益的70%納入維修基金。

第三十五條 業主、業主委員會和物業管理企業應當對物業定期維修養護。當出現危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用的情況時，責任人應當及時維修養護。

物業管理企業對房屋共用部位、共用設施設備進行維修養護時，相關業主和使用人必須給予配合。因阻撓維修養護造成房屋損壞或財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。

第三十六條 小區內的市政公用設施和相關設備設施，按規定應當由產權單位負責維修養護的，原有職責和養護渠道不變。

第三十七條 房屋在國家規定的保修期滿后的維修責任，按照下列規定承擔：

（一）房屋室內部分，由業主自行維修；

（二）房屋共用部位和共用設施設備，由物業管理企業根據合同的約定定期維修養護。

第三十八條 住宅小區應當建立共用部位、共用設施設備維修基金，維修基金的籌集、使用和管理方法另行制訂公布。

 

罰 則

第三十九條 業主、使用人未交納物業管理服務費和其它費用的，物業管理企業可限期催交，逾期仍不交納的，物業管理企業可以按每日萬分之五加收滯納金。

第四十條 業主大會、業主委員會作出的決定違反本細則或者侵害公共利益的，市建設局應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

業主委員會違反本細則開展活動或者不能正常履行職能的，市建設局可責令其停止活動，進行整改，或者主持召開臨時業主大會重選。

第四十一條 開發建設單位未按照規定提供物業管理用房以及物業管理設備設施的，由市建設局責令其限期補建，逾期不補建的，應當交納補建價款，可處以20000元以上40000元以下罰款。

開發建設單位未按照落實物業管理企業的，由市建設局責令其限期改正，逾期未改正的，可處以20000元以上40000元以下罰款。

開發建設單位未按照規定落實物業管理企業的，由市建設局責令其限期改正，逾期未改正的，可處以20000以上30000以下罰款。

第四十二條 物業管理企業違反本細則，按照下列規定處罰：

（一）物業管理企業未取得資質證書從事物業管理活動的，由市建設局責令其停止活動，沒收非法所得，可處以10000元以上30000元以下罰款；

（二）物業管理企業違反合同約定的服務質量標準的，由市建設局責令其限期改正，逾期未改正的，可處以10000元以上30000元以下罰款；

（三）物業管理企業對房屋共用部位、共用設施設備管理不善，造成環境惡化的，由市建設局對其作出警告，降低資質等級或者吊銷資質證書，并可處以10000元以上30000元以下罰款。

第四十三條 違反本細則規定，依法應當由工商、價格、財政、公安等部門處罰的，依照有關法律、法規、規章的規定執行。

第四十四條 物業管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十五條 當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

 

附 則

第四十六條 本細則中有關用語的含義：

（一）本細則所稱業主，是指物業的所有權人；

（二）本細則所稱使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人；

（三）本細則所稱物業，是指房屋及其附屬的設備、設施和相關場地；

（四）本細則所稱物業管理，是指物業管理企業按照委托合同的約定對物業所進行的養護、維修、管理和為業主、使用人提供的服務；

（五）本細則所稱物業管理區域，是指相對獨立的，統一實施物業管理的區域。

（六）本細則所稱物業管理企業，是指依據《中華人民共和國公司法》設立，獨立核算、自主經營、自負盈虧并具有獨立法人地位，以物業管理、為居民服務為主的經濟實體。

（七）本細則所稱住宅小區，是指具有開發資質等級的開發建設單位按城市規劃進行建設，建筑面積在二萬平方米以上，具有相應配套共用設施設備的居住小區或組團。零星住宅并入就近小區。

第四十七條 商住區、寫字樓、綜合樓、工業區（廠房）等物業的管理，可參照本細則執行。

第四十八條 本細則由市建設局負責解釋。

第四十九條 本細則自公布之日起施行。