（徐政辦發〔2008〕72號）
鼓樓、云龍、泉山、九里區人民政府，徐州經濟開發區管委會，市各委、辦、局（公司），市各直屬單位：
為貫徹落實《市政府關于印發〈2008年市區老居民小區整治工作方案〉的通知》 徐政發［2008］45號 、《市政府關于在全市老居民小區推行準物業管理工作的通知》 徐政發［2007］115號 文件精神，經市政府研究同意，決定對整治后的老居民小區全面推行準物業管理，進一步落實長效管理，鞏固老小區整治成果，現制定工作意見如下：
一、進一步提高對整治后的老小區推行準物業管理工作重要性的認識
老居民小區整治是我市今年城建重點工程之一，也是市委、市政府為民辦實事的一項重要工作內容。通過綜合整治，改善了老居民小區生活環境，提高了居民的生活質量，使老小區居民共享改革發展的成果。為鞏固整治成果，在2007年對整治后的小區推行準物業管理試點的基礎上，市政府決定對具備條件的老居民小區整治后全面推行準物業管理，切實把好事辦好、實事辦實。各區政府、市各有關部門要從全市大局出發，充分認識老居民小區推行社區準物業管理的重要性和緊迫性，在抓好老居民小區整治的同時，全面做好準物業管理工作。
二、大力推行老居民小區“三位一體”準物業管理模式
經過全面調查摸底、分類排隊，2006-2007年已整治和2008年計劃整治的124個小區中，共有77個小區（建筑面積427.1萬平方米，占老居民小區整治總面積的66.17%）適宜推行準物業管理，2008年計劃全面實施準物業管理。
?。ㄒ唬饰飿I服務的內容：衛生保潔、小區秩序維護、基礎設施維修與管理、綠化管理、下水道及化糞池疏通。
?。ǘ饰飿I服務的標準：各區房管部門進行業務指導，由街道辦事處牽頭成立小區業主委員會，針對小區的規模和特點，結合實際，制訂小區準物業服務標準。
?。ㄈ┙M織形式：區政府負責、街道辦事處具體組織實施，組織小區業主召開業主大會，依法選舉產生業主委員會；成立準物業服務中心，準物業服務中心隸屬街道辦事處，接受區房管處的業務指導；物業服務人員由街道辦事處從下崗再就業人員中公開招聘。
三、組織實施程序
老居民小區整治與推行準物業管理同步推進，在整治同時，各區要成立相應組織領導機構，明確分管領導負責準物業管理工作。
?。ㄒ唬┏闪⑿^業主委員會。由街道辦事處牽頭，各區房管處負責指導每個推行準物業管理的老居民小區成立業主委員會，業主委員會成立后到區房管處、街道辦事處備案，憑備案登記到公安部門指定的地點刻制業主委員會印章。
?。ǘ┲朴啘饰飿I服務中心實施方案。由各區政府統一組織，各街道辦事處負責，根據小區的規模因地制宜設立準物業服務中心，準物業服務中心可以下設若干物業服務處。封閉的大型小區可以單獨設立準物業服務中心；規模較小的封閉小區可以成立物業服務處；分散較小的小區（或組團）可按分塊就近的原則成立一個物業服務處統一管理。準物業服務中心的機構設立和崗位設置由物業所在地街道辦事處確定。
?。ㄈ饰飿I服務中心進行工商注冊。由物業所在地街道辦事處負責，按照相關法律法規的要求，對準物業服務中心進行工商注冊，自主經營、自負盈虧。
?。ㄋ模┟鞔_服務內容、服務標準，制定考核意見。
?。ㄎ澹I主委員會與準物業服務中心簽訂《物業服務合同》。
?。┳龊霉こ炭⒐を炇战唤庸ぷ?。老居民小區整治竣工驗收的同時，由物業所在地街道辦事處組織業主委員會進行交接，區房管處對交接工作進行督導。工程施工建設單位向業主委員會移交工程類、設施設備類等資料，移交物業服務用房，分類列出移交清單。業主委員會做好登記、保管工作，并負責移交給準物業服務中心。
?。ㄆ撸饰飿I服務中心啟動運行。工程竣工驗收交接后，準物業服務中心同時運作。準物業服務中心要制定各項規章制度，按企業章程和相關法律法規規范運作。
?。ò耍┙?ldquo;三位一體”管理機制。由街道社區居委會、業主委員會、準物業服務中心三方共同參與成立小區聯合管理委員會，形成“三位一體”管理新格局。
四、具體工作計劃
?。ㄒ唬?月份，各轄區街道辦事處組織工作班子，市房管局成立指導小組。
?。ǘ?-8月份，以區為單位制定組織實施指導意見；以小區為單位成立業主委員會；組建社區準物業服務中心；形成社區居委會、業主委員會、服務中心的“三位一體”管理機制，建立小區聯合管理委員會，形成“三位一體”管理新格局。
?。ㄈ?月份，工程竣工驗收后，物業所在地街道辦事處組織業主委員會做好交接工作，由施工建設單位向業主委員會移交，業主委員會向社區準物業管理中心移交，物業服務中心啟動運行。
五、相關部門職責
?。ㄒ唬﹨^政府：各區政府是組織實施的主體，要成立專門的工作機構，對2006-2008年三年整治的老小區分類排隊，指導督促各轄區街道辦事處具體制定實施方案，組織實施。
?。ǘ┹爡^街道辦事處：物業所在地街道辦事處是推行準物業管理的具體實施主體，負責對轄區整治的老居民小區因地制宜地制定組織實施方案；和區房管處共同指導小區成立業主委員會；組建社區準物業服務中心，確定服務中心機構及崗位設置，組織招聘物業服務人員；在區房管處的業務指導下，組織業主委員會制定物業服務內容、服務標準、考評方案；由街道居委會指定一名負責人作為自然人出資3萬元，對新組建的物業服務中心向工商局申請工商注冊；做好工程竣工后的驗收交接工作；對準物業服務中心的運作進行監督指導和考核；對市、區兩級物業服務補助經費的管理和使用進行監管等。
?。ㄈ﹨^房管處：區房管處是推行準物業管理的業務指導機構，與轄區街道辦事共同指導小區成立業主委員會，并做好備案工作；協助各轄區街道辦事處制定每個整治小區的實施方案、考核方案；協助轄區辦事處指導準物業服務中心、業主委員會開展工作、對準物業服務中心的物業服務工作進行考評；組織業主委員會成員、物業服務中心人員的業務培訓等。
?。ㄋ模┦蟹抗芫郑贺撠熤笇Ц鲄^房管處制定準物業服務考核意見；在實施過程中進行指導檢查和督促，對工程竣工驗收交接進行指導；對驗收后的小區采取以獎代補的形式，對驗收合格的準物業服務中心，由市財政撥付5萬元啟動資金 資金撥付由市財政撥付區財政，區財政通過辦事處撥付物業服務中心，主要用于購置設備和辦公用具 ，一年后進行考核驗收，不合格的小區罰區政府5萬元。
?。ㄎ澹┬熘莨ど叹郑贺撠煂π略O立的準物業服務中心進行工商注冊。
?。┦形飪r局：按市政府徐政發［2007］115號文件精神，對準物業管理物業服務收費標準進行審核、備案。
六、準物業管理物業服務費收取及撥付
準物業管理物業服務費采取市、區財政補貼為主，居民負擔為輔，分級負擔的辦法，依據市政府徐政發［2007］115號文件，每月由市、區兩級按推行準物業管理的建筑面積各負擔0.05元/m2每月，小區居民按住房建筑面積負擔0.05元/m2每月。市、區補貼資金撥付辦法：市補貼資金撥到區、區撥到物業所在地街道辦事處，由辦事處撥給準物業服務中心；區補貼資金撥到物業所在地街道辦事處，由辦事處再撥給準物業服務中心。凡是推行準物業管理的小區，居民按月繳納準物業服務費后不再繳納垃圾處置費。各轄區街道辦事處要加大宣傳力度，社區準物業服務中心要規范服務行為，提高服務質量，提高居民的滿意度。通過準物業服務的推行，從而鞏固老居民小區整治成果，實現長效管理的目的。
附件：各區對整治后的老居民小區推行準物業管理計劃任務表（略）
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2010/1/12 16:48:00