（徐政發〔2007〕115號）
各縣（市）、區人民政府，徐州經濟開發區管委會，市各委、辦、局（公司），市各直屬單位：
為貫徹落實市政府《關于進一步加強社區建設的意見（試行）》（徐政發〔2007〕27號）文件精神，切實做好老居民小區管理工作，不斷提高人民群眾居住質量和生活水平，現就在老居民小區經整治后推行社區準物業管理工作通知如下：
一、充分認識做好老居民小區推行社區準物業管理工作的重要性和緊迫性。
老居民小區由于建設年代較早，原規劃設計標準較低，普遍存在排水不暢、道路失修、設施不全、私搭亂建嚴重、小區環境臟亂差等現象，居民反映強烈，迫切要求加大整治力度，鞏固整治成果，實現長效管理。為此，在借鑒外地的經驗基礎上，結合我市實際，對整治后的老居民小區推行社區準物業管理。這是一項為民辦實事、辦好事的民心工程，有利于鞏固老居民小區整治成果，有利于提高老居民小區的生活質量，有利于和諧社會的建設。各區政府、市各有關部門要站在以人為本的高度，充分認識老居民小區推行社區準物業管理的重要性和緊迫性，各負其責，密切配合，全力做好這項工作。
二、實施社區準物業管理的方法和模式
實施社區準物業管理要按照“屬地管理，分類指導，條塊結合，以塊為主”的原則，由各辦事處組建企業性質的社區物業服務中心，對轄區內整治后的老居民小區實施“準物業管理”。具體要求如下：
?。ㄒ唬└鬏爡^政府牽頭，各街道辦事處因地制宜設置老小區物業服務中心。規模大、具備條件的可單獨設置；規模小不宜單獨設置的，由辦事處牽頭成立1-2個社區物業服務中心，對轄區內的老居民小區實施管理，并按照市場要求競爭提供服務。
?。ǘ┥鐓^物業服務中心按股份制企業要求進行工商注冊，按《公司法》的要求，自主經營，自負盈虧，自我約束，自我發展，并給予三年的過渡期，三年后達到物管企業標準的，過渡為正式物管公司，不合資質要求的予以淘汰。
?。ㄈ┙值擂k事處、區房管處按照國務院《物業管理條例》、建設部《業主大會規程》等法規政策的要求，共同指導老居民小區依法召開業主大會，成立業主委員會，區房管處負責依法備案。業主委員會代表全體業主與社區物業服務中心簽訂物業委托服務合同，原則上就小區內的衛生保潔、安全秩序、綠化養護、基礎設施的日常維修管理、下水道疏通和化糞池清理等五個方面進行服務，同時明確服務內容、服務標準、收費標準和違約責任等。
?。ㄋ模┥鐓^物業服務中心在街道居委會的領導下，在業主委員會的監督下開展工作，業務上接受區房管處的指導，由街道居委會、業主委員會制定物業管理工作目標任務及考核評分細則，依據細則按月組織考評，進行半年小結、全年總結。
?。ㄎ澹┥鐓^物業服務中心人員工資從物業管理服務費中支出，服務費要經市物價局批準，按每月每平方米建筑面積015元左右的標準收費。
?。┰诶暇用裥^整治過程中，依據《江蘇省物業管理條例》的要求，按小區總建設面積3-‰的比例建設物業管理服務用房，為社區物業服務中心和業主委員會辦公所用，同時配備必要的傳達室。
?。ㄆ撸┦姓畬Ω鲄^政府推行老小區準物業管理工作實行以“以獎代補”政策，即對實行準物業管理的每個小區獎勵5萬元，用以購置設備。購置的固定資產屬全體業主所有，服務中心撤出小區時，不得帶走或損壞，移交給下一個管理部門。獎勵考核工作由市房管局具體負責實施，在老小區整治合格后獎勵，一年后復檢；復檢不合格的，每個小區罰區政府5萬元。市房管局與各區簽訂“以獎代補”協議，市財政局予以鑒證。
?。ò耍┌凑障纫缀箅y原則，今年先選擇個整治后的老居民小區實行準物業管理試點，所需0萬元費用從今年市政府小區整治剩余經費中支出，以后市政府根據小區整治狀況，每年搞一批，逐步推廣到全市。
三、強化老居民小區準物業管理工作的組織領導
為加強這項工作的組織領導，市政府成立老居民小區推行社區準物業管理工作領導小組，由分管市長任組長，各區和市有關部門負責同志為成員。各相關部門要認真履行職責，密切協調配合，強化監督檢查。市房管局在試點的基礎上，負責具體指導準物業管理工作的開展；規劃局負責老居民小區違章建筑的界定、物業管理服務用房和門衛傳達室的規劃定點工作；市容與行政執法局負責拆除老居民小區內的違章建筑，查處社區物業服務中心違法違規行為；物價局負責按低于普通住宅小區物業服務費的標準，制訂社區物業服務中心的服務收費指導價；民政局負責對社區居委會進行監督指導；公安局負責小區內綜合治安治理防范，保障居民的人身和財產安全；財政局負責老居民小區推行準物業管理的財政補助工作；徐州工商局負責辦理新設立社區物業服務中心工商營業執照。各區也要成立相應的組織機構，明確工作目標和責任分工，確保此項工作順利開展。
2007年8月9日
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