牡丹江市物業服務企業動態監督管理辦法

第一章 總 則

第一條 為加強物業企業動態監督管理，促進牡丹江市物業服務行業健康發展，根據《物業管理條例》和《物業服務企業資質管理辦法》等有關規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 牡丹江市房產管理局建立全市統一的物業企業資質動態監管平臺，物業管理中心對全市行政區域內，三級(含三級)以上物業企業資質動態監督管理。

第二章 準 入

第三條 新設立的物業企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件向物業管理中心申請三級資質：
（一）營業執照；
（二）企業章程；
（三）驗資證明；
（四）企業法定代表人的身份證明；
（五）物業管理專業人員的崗位證書（市區不少于8人，所持崗位證書必須是2009年1月1日以后參加培訓，取得由建設部統一印制和頒發的物業管理專業人員的崗位證書；外縣市不少于5人）和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書（不少于10人，其中中級以上職稱不少于5人）和勞動合同；
管理和技術人員職稱證書必須與物業服務相關，例如工程、管理、經濟等專業。其中工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。
第四條 新設立的物業企業，其資質等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。物業中心每年對物業企業，物業管理和技術人員持有的執業資格證、崗位證書進行檢查，達不到要求數量的企業，責令限期整改，逾期仍未整改的，處以資質降級或取消資質的處罰。
第五條 新設立的物業服務企業，應接管一個舊小區，有良好業績后，方可參與新小區的物業管理投標。
第六條 三級暫定物業企業資質轉正，應提交下列材料：
（一）企業資質等級申報表；
（二）營業執照；
（三）企業資質證書正、副本；
（四）物業管理人員的職業證書或崗位證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書或崗位證書和勞動合同，工程、財務負責人的職稱證書或崗位證書和勞動合同；
（五）物業服務合同復印件；
（六）物業管理業績材料；
對于在暫定期內發生違規行為的物業企業，參照第三章評分中的規定，不予以資質轉正，收回三級暫定資質證書。

第三章 評 分

第七條 由物業管理中心對物業企業實行記分管理。周期為每年1月1日至12月31日，周期屆滿，重新記分。
第八條 物業管理中心采取集中檢查和抽查的方式，對物業服務活動進行檢查、記分，并按照記分情況做出相應處理。
定期檢查：在每年定期對市區范圍內所有物業企業及管理項目進行檢查。
不定期抽查：不定期對全市范圍內物業企業及管理項目進行檢查。
實行物業企業記分12分制，根據物業企業服務、管理、業主反映等情況進行記分。
第九條 物業企業有下列行為之一的，由物業管理中心視情節輕重，對其處以相應扣分，并在年終或適當時間對物業企業予以降級或吊銷資質證書的處理：
（一）申報資質時，隱瞞真實情況、弄虛作假進而騙取資質證書的；（吊銷資質證書）
（二）聘用未取得崗位證書的人員從事物業管理活動的；（扣除6分并限期整改，并處5萬元以上20萬元以下的罰款）
（三）物業企業轉讓、出借、出賣資質證書；（扣9分并處1萬以上3萬以下的罰款）
（四）取得資質證書后連續二年未接管物業管理項目的；（吊銷資質證書）
（五）在物業項目招投標過程中，物業企業以不正當手段謀取中標的，或與其他物業企業相互串通謀取中標的；（扣除9分并在3年內禁止該企業接管新項目）
（六）物業企業未經招投標或批準擅自接管新建住宅物業項目的;（扣除9分，其接管項目無效，取消其今后新建物業項目的投標資格，按有關規定予以資質降級或吊銷資質，對業主造成損失的應賠償業主損失）
（七）不履行物業管理合同；管理混亂；社區居委會、業主反映強烈，經查證屬實的；（扣除2分∕每次，在規定時間內物業企業整改不力，造成同一問題重復上訪的，扣4分/每次）
（八）擅自改變物業管理用房用途的；擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的；（依據情況扣除2-6分并處以相應罰金，對業主造成損失的應賠償業主損失）
（九）物業服務合同終止時，不按照規定移交物業管理用房和有關資料的；（扣除2分，逾期仍不移交有關資料的，扣除4分，并依照相關規定對建設單位、物業管理企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款）
（十）擅自放棄物業管理項目的；（扣除9分，不允許其接管新項目，并予以資質降級或吊銷資質）
（十一）將一個物業管理區域內的全部物業管理業務一并委托給他人的；（扣除9分并處1萬元以上3萬元以下的罰款）
（十二）擅自收取、挪用專項維修資金的；（扣除12分并吊銷資質證書）
（十三）在定期檢查和不定期抽查中，環境衛生和清雪不達標的；（2分/次;影響嚴重的4分/項）
（十四）無故不按規定參加行政主管部門召開的會議的；（扣除2分/次）
（十五）因管理失職，造成重大事故的；（依據情況處以7-9分以上扣分）
（十六）有其他違反相關法律法規的；（依據情況輕重扣除1－9分）
第十條 對于違反本評分制度第二、第三、第五、第八、第九、第十一、第十二、第十五條的三級暫定物業企業，一經查實在暫定期過后其資質不予轉正，并收回暫定資質證書。
第十一條 年終積分高于10分（包括10）的企業為優秀，將在物業前期招投標中優先予以推薦，并將在各類示范 項目考評和評優中予以推薦。年終積分在8-9分的企業為良好，將在各類示范項目考評和評優中予以推薦。在積分低于3分時，視情況由物業管理中心約談該企業的法定代表人，予以行政告誡，責令限期整改，限制該物業企業在本市承接新物業項目，或依法降低資質等級或吊銷資質證書。

第四章 退 出

第十二條 對取消資質證書的物業企業，其原管理的物業項目由業主委員會或委托單位另行聘請物業企業實施管理。
第十三條 企業破產、歇業或者因其他原因終止業務活動的，應當在辦理營業執照注銷手續后15日內，到市房產局物業管理中心辦理資質證書注銷手續。
第十四條 本辦法由牡丹江市房產管理局物業管理中心負責解釋。
第十五條 本辦法自2010年1月1日起實行。