寶應縣物業管理服務收費實施細則

寶價字【2006】40 號

第一條 為了規范物業管理服務收費行為，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》及江蘇省物價局、建設廳《江蘇省物業服務收費管理辦法》等有關規定，結合我縣實際，特制定《寶應縣物業管理服務收費實施細則》。

第二條 本細則適用于我縣行政區域范圍內，經工商行政管理機關登記注冊、領取營業執照、符合國家物業管理資質要求的物業管理企業，對物業提供社會化、專業化、市場化管理和服務的收費行為。

第三條 物業管理服務收費是指物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用，包括物業管理服務費、代收代辦費和特約服務費等其它費用。

第四條 物業管理服務收費根據物業的性質與提供服務的內容、特點等不同情況分別實行政府指導價和市場調節價。

普通住宅公共服務收費實行政府指導價，由縣物價局和縣建設局根據物業的硬件設施、環境和物業管理服務內容、服務標準等因素，制定并定期公布相應的等級收費指導價，并逐步向分項收費基準價過渡。具體的收費標準由物業企業和業主在規定的指導價范圍內通過合同進行約定。

非普通住宅、別墅、辦公房、廠房、營業性用房等物業的公共服務收費、滿足部分業主和使用人需要、接受委托開展的特約服務和代收代辦收費（小區停車服務收費除外）實行市場調節價，并報縣物價局備案。已產生業主委員會的，由業主委員會經業主大會同意后與物業管理企業在物業服務合同中約定；未產生業主委員會的，由開發建設單位或物業管理企業與買受人在物業服務合同中約定。

縣物價局和縣建設局對物業管理服務收費行為加以管理和規范，督促各方必須以書面形式合理約定收費標準、注明服務內容及有關事項。

第五條 業主與物業管理企業可以采取包干制或酬金制等形式約定物業管理服務收費。

包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業管理服務費用，盈虧由物業管理企業承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業管理服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第六條 實行包干制的物業管理公共服務費成本或者實行酬金制的物業服務支出的構成因素為：

（一）物業管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（二）物業管理共用部位、共用設施設備的日常維護保養費用；

（三）物業管理區域清潔衛生費用；

（四）物業管理區域綠化養護費用；

（五）物業管理區域秩序維護費用；

（六）物業管理企業辦公費用；

（七）物業管理企業固定資產折舊費用；

（八）經業主同意的物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用和其它費用；

（九）合理利潤；

（十）法定稅費。

物業共用部位、公共設施、設備維修和更新改造等費用在專項維修資金中列支。未設立專項維修資金的物業由產權人按房屋建筑面積均攤。

第七條 新建的小區，在業主辦理入住手續時，物業管理企業可以收取不超過一年的前期物業管理服務費。

納入物業管理范圍內已竣工但尚未售出或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費由開發建設單位全額交納。

業主辦理入住手續后未使用連續空置6個月以上的物業，物業服務費由業主按規定標準的70%交納。

物業出租或以其他方式交他人使用的，物業管理費由業主或使用人交納，但業主負最終責任。

物業管理企業利用公建配套用房、附屬設施等所取得的收益，在扣除相關費用后，將收益的30%補貼給物業管理企業使用，收益的70%補充進入專項維修資金，也可以按照業主大會的決定用于業主委員會工作經費或物業管理的其他需要，合同另有約定的除外。

第八條 物業管理服務過程中的電梯、水泵、中央空調等設施運行電費及公共照明、公共用水等納入代收代交費用，物業管理企業應單獨建帳，公開、合理、按實分攤，具體分攤辦法由物業管理企業與業主委員會協商確定。業主大會、業主委員會尚未成立或產生的，由業主與物業管理企業協商確定。帶有電梯的住宅，一樓住戶其電梯、水泵運行費按規定標準的60%交納。

第九條 實行政府指導價的前期物業管理住宅小區，因開發建設單位原因分期開發、分批交付使用，給先期入住業主造成噪音、粉塵等環境污染的，開發建設單位應采取有效措施，確保先期入住業主良好的居住環境。

第十條 提倡并引導通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。開發建設單位參照《揚州市區物業管理招投標辦法》對普通住宅前期物業管理實行招標的，招標結束后由中標的物業管理企業將中標價格報縣物價局備案。不以招標方式落實物業管理企業的，其物業管理服務收費標準報縣物價局審批。并將備案或審批的物業管理服務收費標準在相關媒體進行公示?？h物價局和縣建設局應加強對招投標過程及之后價格行為的監督和管理，及時糾正和依法查處各種違規違法行為。

開發建設單位與房屋買受人簽定的買賣合同應當約定前期物業服務內容、服務項目及標準、收費方式等。

第十一條 物業管理企業申報物業管理服務費標準時，需提交以下資料：

1、工商行政管理機關核發的營業執照復印件；

2、物業管理企業資質證書復印件；

3、物業管理公共服務內容、服務標準承諾資料；

4、物業管理服務費成本測算資料；

5、其它相關材料。

第十二條 寶應縣普通住宅物業管理服務等級收費指導價標準（建筑面積，下同）暫定為：

收費等級 收費標準

五級 0.60元/月·平方米

四級 0.50元/月·平方米

三級 一等 0.40元/月·平方米

二等 0.35元/月·平方米

二級 一等 0.30元/月·平方米

二等 0.25元/月·平方米

一級 0.20元/月·平方米

以上指導價為最高標準，物管企業在執行中可適當下浮，下浮幅度不限。

對獲得省級以上優秀物管住宅小區的，物業管理服務費經批準可上浮20%。

房屋產權不注明建筑面積的各類附房（如車庫、閣樓等）不計入公共服務收費范圍。

第十三條 物業管理服務收費標準應與物業管理服務標準相一致，不得減少物業管理服務項目、降低服務質量。

物業管理服務標準應嚴格對照“江蘇省普通住宅區物業管理公共性服務收費等級標準”執行。

第十四條 前期物業管理服務費的審批以住宅小區為單位，物業管理企業不得以任何名目向物業產權人、使用人收取長期占用性質（超過一年以上）的押金、保證金等。

第十五條 普通住宅物業管理服務費確需調整等級標準的，需經業主委員會同意后，報縣物價局核準。未成立業主委員會的，需征得70%以上的業主同意后，報縣物價局核準。

第十六條 物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、環衛、通信、有線電視等費用，由服務單位向最終用戶收取。物業管理企業接受委托收取上述費用的，雙方應簽訂有償服務合同，物業管理企業向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。

第十七條 業主或使用人應在裝修前與物業管理企業簽訂裝修管理協議，物業管理企業可向產權人收取裝修保證金，其標準為住宅用房1000元/戶，非住宅用房3000—5000元/戶，住戶裝修完畢，經查無違反裝修協議的，物業管理企業應在6個月內如數退還裝修保證金。如有損壞，物業管理企業應及時報告相關有權部門評估認定，予以賠償。物業管理企業在住戶辦理入住手續或重新裝璜時，一次性收取裝璜垃圾清運處理費,并按有關部門規定將裝璜垃圾清運至指定地點。具體收費標準為：每戶收取250元；非住宅按2.00元/平方米標準收取，不足250元的按250元收取。

第十八條 物業管理企業應對住宅小區內車輛停放秩序實施統一管理，對車輛停放明確專人負責。停車庫（場）有專人看管、進出口有專人值守、按規定設有消防栓等設備。車輛停放實行有償服務，具體收費標準報縣物價局備案同意后方可執行。

產權屬于業主所有的車位，按規定標準的百分之五十收??；獨立車庫不得收費。
執行公務的黨、政、軍、警、救護等特種車輛及業主搬家車、送貨車不得收費；有關單位不得在機動車輛進入住宅小區大門時收取臨時停車費。

物業管理企業在管理區域內對外經營停車服務的，其收費需經業主委員會同意后方可收取，未成立業主委員會的需征得70%以上的業主同意，具體收費標準報物價部門審批。所得收益參照第七條管理要求執行。

第十九條 物業管理公共服務費應實行明碼標價，服務內容、收費項目、標準及收費辦法應在小區進出口或收費場所公布，每半年向業主、使用人公布物業公共管理服務費、設施租賃、其它經營性收益和公共維修基金的收支情況，接受業主委員會、業主、使用人、物價和房管部門監督?？h物價檢查機構應加強對物業管理企業的收費等級及收費標準的監督檢查。

第二十條 物業管理企業向業主收取物業管理服務費，一般為每半年交納一次，如有合同約定可預收，預收期限不得超過一年。

第二十一條 物業管理企業應加強收費行為的內部管理，建立收費管理制度，不得只收費不服務或多收費少服務，使用專用發票，依法納稅。

第二十二條 物業管理企業已接受委托對住宅小區實施物業管理并按規定收取物業管理服務費，其它部門和單位不得重復征收性質和內容相同的費用。

第二十三條 業主應按照物業服務合同的約定按時交納物業管理服務費用或者代收費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者代收費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業

管理服務費或者代收費用。

第二十四條 為保證新建住宅小區前期物業管理服務工作正常進行，開發建設單位除按規定提供物業管理用房及配套設施外，還應承擔物業管理企業的開辦費用、前期介入費用、接管驗收費用，由于項目分期建設造成的前期服務費不足的補貼等。具體補貼標準及支付方式由開發建設單位和物業管理企業協商確定，并簽訂服務協議。

第二十五條 物業管理企業發生變更時，原物業管理企業應將開發企業投資的所有固定資產、配套設施和未到期物業服務費移交至新接管的物業管理企業，原產權性質不變。

第二十六條 本細則由寶應縣物價局會同縣建設局負責解釋。

第二十七條 本實施細則自2006年7月1日起執行。