靖江市物業服務收費管理實施細則

靖政辦發〔2006〕27號

市政府辦公室關于印發靖江市物業服務收費管理實施細則的通知

各鎮人民政府，市各委、辦、局，市各直屬單位：

《靖江市物業服務收費管理實施細則》已經市政府第11次常務會議討論通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。

二ＯＯ六年六月六日

主題詞：物業 收費 細則

抄送：市委各部門，市人大常委會辦公室，市政協辦公室，市紀委辦公室，市法院、檢察院，市人武部，市各群眾團體。

靖江市人民政府辦公室　　　　　　 2006年6月14日印發

共印230份

靖江市物業服務收費管理實施細則

第一條 為規范物業服務收費行為，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據《江蘇省物業管理條例》和《江蘇省物業服務收費管理辦法》等有關規定，制定本細則。

第二條 本細則適用于靖江市范圍內，符合國家物業管理資質要求的物業管理企業，對物業提供社會化、專業化、市場化服務的收費行為。

第三條 本細則所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

第四條 提倡并引導通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。鼓勵開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐。

第五條 市物價局會同市建設局負責全市物業服務收費的管理工作。

第六條 物業服務收費應當遵循公開、合理以及收費項目、標準與服務內容、服務質量相適應的原則。

第七條 物業服務收費包括公共性服務收費和代收代辦費、特約服務費。物業服務收費根據物業的性質和提供服務的內容、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。普通住宅的物業公共服務收費，實行政府指導價。非普通住宅以及辦公室、廠房、經營性用房等物業的公共服務收費，滿足部分業主、使用人需要或接受委托開展的特約服務和代收代辦服務收費實行市場調節價。

第八條 實行政府指導價的物業公共服務收費，由市物價局會同市建設局，根據物業管理服務內容、服務質量等因素，制定相應等級的物業服務分項目收費基準價，其浮動幅度為上下浮動20%，雙方可在物業管理服務協議中約定具體浮動比率。

第九條 在業主委員會成立前發生的物業公共服務收費稱為前期物業公共服務收費。普通住宅前期物業公共服務收費實行政府指導價管理，其標準由價格行政主管部門核準。

第十條 物業管理企業或建設單位在價格行政主管部門核定的政府指導價范圍內，應在前期物業管理協議或買賣(租賃)合同中與物業買受人預先約定收費標準，并同時約定物業管理服務的具體內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

第十一條 申請核準普通住宅前期物業公共服務收費標準，應向市價格主管部門報送的文件資料:

（一）核準普通住宅前期物業公共服務收費標準的申請書。說明普通住宅小區的概況，建議制定前期物業管理服務收費的水平、浮動幅度等；

（二）前期物業管理協議；

（三）物業管理企業的資質證書(復印件)；

（四）市價格主管部門認為應當提供的其他有關資料。

第十二條 市價格主管部門應當受理符合規定要求的前期物業公共服務收費申請，并自正式受理書面申請之日起20個工作日內辦結。

第十三條 鼓勵開發建設單位通過規范的招投標方式選擇前期物業管理企業，以招投標方式確定的物業公共服務收費，應在中標后5日內報市價格行政主管部門備案。市價格、建設行政主管部門應加強對招投標過程及價格行為的監督和管理，及時糾正和依法查處各種違規違法行為。

第十四條 已產生業主委員會的普通住宅公共服務收費標準由業主委員會經業主大會同意后，在市價格主管部門公布的政府指導價范圍內與物業管理企業在物業服務合同中約定。

第十五條 實行市場調節價的物業服務收費，由開發建設單位或物業管理企業與物業買受人在協議中約定。

第十六條 物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式約定。

包干制是指業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業管理企業承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第十七條 物業管理公共服務費用構成因素為:

(一)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

(二)物業共用部位、共用設施的日常維護保養費用;

(三)物業管理區域清潔衛生費用(不含物業管理區域外的垃圾清運、處置等費用);

(四)物業管理區域綠化養護費用;

(五)物業管理區域秩序維護費用;

(六)物業管理企業辦公費用;

(七)物業管理企業固定資產折舊費用;

(八)物業共用部位、共用設施設備的公眾責任保險費用;

(九)經業主大會同意的其他費用;

(十)合理利潤;

(十一)法定稅費。

其中，合理利潤:普通住宅最高不超過8%；其他物業參照由市價格、建設行政主管部門定期公布的市場平均水平。

第十八條 物業的電梯、水泵、中央空調等設施運行電費及公共照明、公共用水等納入代收代交費用的，由物業管理企業單獨列賬，合理、公開分攤，具體分攤辦法由業主委員會與物業管理企業協商確定;業主大會、業主委員會尚未成立或產生的，由業主與物業管理企業協商確定。

第十九條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未售出或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。

因開發建設單位分期開發需要，分期交付住房的普通住宅小區，先期入住的業主按規定標準的60%交納前期物業管理公共服務費，差額部分由開發建設單位補償物業管理企業。

業主辦理入住手續后未入住或未使用的物業，物業服務費用由業主按規定標準的70%交納。

物業出租或以其他方式由他人使用的，物業服務費用可由使用人交納，業主負連帶交納責任。

第二十條 物業管理區域內應業主或業主委員會委托實施專人管理的機動車停車服務收費，由市價格行政主管部門另行制定。業主(使用人)已擁有車位所有權或使用權的，停車服務收費標準按補償物業企業管理費用原則確定;業主(使用人)不擁有車位所有權或使用權，并在確保區內道路安全通暢條件下，占用小區公共設施、場地的，按低于社會停車收費標準、補償物業管理企業管理費用并考慮占用公共設施應予合理補償的原則確定。

第二十一條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償服務合同，由物業管理企業向委托單位收取手續費。

第二十二條 物業公共服務收費的計費面積以房屋產權證載明的住房建筑面積計算，車庫、閣樓等附屬用房不在計費面積之內。

第二十三條 物業管理服務收費實行明碼標價，服務內容、收費項目、收費標準、收費辦法及公共照明、公共用水等公攤費用應在經營場所或服務地點醒目位置公布，每半年(或一年)向業主、使用人公布物業小區經營性設施營業收益和公共維修基金的支出情況，接受業主委員會、業主、使用人和價格主管部門的監督。

第二十四條 物業管理企業應完善內部財務管理制度，強化成本、收支約束。實行物業公共服務費用包干制的，物業管理企業應對實施管理的具體物業區域實行單獨建帳，定期公布財務狀況，接受監督。

實行物業公共服務費用酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或全體業主公布物業服務資金的收支情況。物業管理企業或業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預、決算和物業服務費用的收支情況進行審計。

第二十五條 業主應當按照物業服務合同的約定按時交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。

物業發生產權或使用權轉移時，業主或者物業使用人應當及時結清物業服務費用。

第二十六條 市價格、建設行政主管部門應當加強對物業管理企業的服務內容、服務質量和收費項目、標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定的，由市價格行政主管部門依法進行處罰。

第二十七條 本實施細則由靖江市物價局、建設局按各自職能負責解釋。

第二十八條 本實施細則自發布之日起施行。