寧波市物業專項維修資金管理辦法（草案）

關于征求《寧波市物業專項維修資金管理辦法(草案)》修改意見的公告
　　為了加強物業專項維修資金管理，保障物業共用部位、共用設施設備正常使用，維護物業專項維修資金所有者的合法權益，市建委根據《寧波市住宅小區物業管理條例》、建設部《住宅專項維修資金管理辦法》等有關規定，結合本市實際，組織起草了《寧波市物業專項維修資金管理辦法(草案)》上報市政府。該項目系2010年政府規章制定計劃內的立法項目。為了做好該規章的制定工作，現將該《草案》全文刊登征求意見。
　　如有意見，請于2010年5月5日前書面反饋至市政府法制辦公室立法一處（縣前街61號）；聯系電話：87182056（工作時間接聽）；傳真：87182023；電子郵件：linjd@ningbo.gov.cn。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　寧波市人民政府法制辦公室
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2010年4月23日

　　　　　　　寧波市物業專項維修資金管理辦法（草案）

　　　　　　　　　　　　　　第一章 總 則

　　第一條 為加強物業專項維修資金管理，保障物業共用部位、共用設施設備正常使用，維護物業專項維修資金所有者的合法權益，根據《寧波市住宅小區物業管理條例》、建設部《住宅專項維修資金管理辦法》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
　　第二條 本市行政區域內依法建設的房屋，其共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的交存、使用和管理監督，適用本辦法。
　　第三條 具有共用部位與共用設施設備的住宅、非住宅的房屋業主、購房人應當按照本辦法交存專項維修資金。
　　市和縣（市）區人民政府設立物業專項維修補助資金，鼓勵業主按照本辦法規定逐步建立專項維修資金賬戶。物業專項維修資金補助辦法由市和縣（市）區人民政府另行制定。
　　第四條 專項維修資金管理實行統一交存、建賬到戶、?？顚Ｓ?、業主決策、政府監督的原則。
　　專項維修資金實行業主自主管理與政府代為管理的方式，鼓勵業主通過民主、協商的原則，實行業主自主管理。
　　實行業主自主管理的，應當召開業主大會，經該物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，由業主大會授權業主委員會負責專項維修資金的日常管理。
　　未成立業主大會、業主大會決定委托政府設定的維修資金管理機構代為管理或者業主大會未明確業主自主管理的，其專項維修資金由政府設定的維修資金管理機構代為統一管理。
　　第五條 市房產行政主管部門會同市財政部門負責全市專項維修資金的指導和監督工作。各縣（市）區房產管理部門是轄區專項維修資金的主管部門，會同同級財政部門負責轄區專項維修資金的指導和監督工作。
　　市專項維修資金管理機構作為市政府設定的維修資金管理機構具體負責海曙、江東、江北、高新技術產業園區物業專項維修資金的日常管理工作。其他縣（市）區的專項維修資金管理機構由當地人民政府依法設立或指定。

　　　　　　　　　　　　第二章 專項維修資金的交存

　　第六條 房屋首期專項維修資金，由業主、購房人按照所擁有房屋的建筑面積交存。未設電梯的房屋，業主、購房人按照每平方米建筑面積房屋建筑安裝工程造價的百分之五計算交存；設有電梯的房屋，業主、購房人按照每平方米建筑面積房屋建筑安裝工程造價的百分之八計算交存。 未出售（包括出租、自用）房屋的專項維修資金，由開發建設單位交存。
　　出售公有住房，由售房單位和購房人按房改政策規定的比例交存。
　　各類房屋上一年度的建筑安裝工程造價由市和縣（市）造價主管部門會同同級房產行政主管部門每年3月底前公布。
　　第七條 新建房屋首期交存專項維修資金由開發建設單位代收代交。開發建設單位出售房屋時，應將專項維修資金的交存規定告知購房人，并在房屋買賣合同中予以約定。購房人應在房屋交付時，向開發建設單位結清應交存的專項維修資金。
　　購房人未按本辦法規定交存首期房屋專項維修資金的，開發建設單位有權按照房屋買賣合同的約定處理。
　　第八條 公有住房售房單位、公有住房購房人、新建房屋的開發建設單位，應按以下規定向維修資金管理機構交存專項維修資金：
　?。ㄒ唬┕凶》渴鄯繂挝粦谑杖∈鄯靠顣r交存；
　?。ǘ┕凶》抠彿咳藨诟犊顣r交存；
　?。ㄈ┬陆ǚ课蓍_發建設單位應在建筑工程竣工驗收備案前，按照有資質的測繪單位出具的房屋可銷售總建筑面積為基數交存。
　　第九條 專項維修資金管理機構應當向交存人出具財政部門統一監制的專用票據。
　　對新建房屋由開發建設單位代收代交物業專項維修資金的，專項維修資金管理機構應當按戶分別開具專用票據，由開發建設單位在業主交存專項維修資金時予以提供。
　　第十條 已交存住房公積金的業主，經本人或其配偶申請和住房公積金管理單位核準，可將業主及其配偶的住房公積金（以房屋首期專項維修資金交存標準額度為限）直接劃至業主專項維修資金賬戶。
　　第十一條 業主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存額的30%時，業主應當及時續交到規定交存額或按業主大會決定辦理。
　　已成立業主委員會的物業，其維修資金的續交方案由業主委員會擬定，提交業主大會決定后，由業主委員會具體實施。尚未成立業主委員會的物業，其維修資金余額不足時，由專項維修資金管理機構通知業主按照首期物業專項維修資金標準補足。
　　第十二條 本辦法實施前未建立或未按規定交存首期專項維修資金的物業，業主應當在本辦法施行起5年內，每年按不低于五分之一房屋首期專項維修資金交存，直至達到物業首期專項維修資金。物業首期專項維修資金按照交存上年同類型房屋建筑安裝工程造價計算交存。
　　業主大會對前款規定另有決定的，按照業主大會決定執行。

　　　　　　　　　　　　第三章 專項維修資金的管理

　　第十三條 專項維修資金賬戶應按小區、幢、單元（層）、戶設立，由維修資金管理機構在其委托的商業銀行開立專戶，建立專項維修資金網上辦理制度，接受市和縣（市）區房產管理部門的監督。
　　維修資金管理機構應當通過招投標方式公開選擇商業銀行開立維修資金專戶。
　　第十四條 業主大會成立前，物業專項維修資金存入專項維修資金專戶，由維修資金管理機構負責代管。
　　第十五條 專項維修資金專戶建立后，有下列情形之一的，物業服務企業或業主委員會應當在10日內到維修資金管理機構辦理變更手續：
　?。ㄒ唬┪飿I管理區域調整的；
　?。ǘI主委員會主任、副主任變更的；
　?。ㄈ┪飿I服務企業變更的。
　　第十六條 業主大會成立后，業主大會決定不再委托維修資金管理機構代管物業專項維修資金的，應當就下列事項進行表決：
?。ㄒ唬┎晃泄芾頇C構代管專項維修資金的決議；
　 （二）專項維修資金使用管理辦法及應急支取預案；
　 （三）委托物業服務企業或會計師事務所作為業主大會物業專項維修資金賬目管理單位的協議草案；
　?。ㄋ模ｍ椌S修資金賬目管理辦法；
　?。ㄎ澹┐_定業主委員會主任為物業專項維修資金賬目責任人的決議；
　?。┢渌c專項維修資金有關的決議事項。
　　以上事項經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意后，業主委員會可以持業主大會的有效決議到維修資金管理機構辦理專項維修資金劃轉備案手續。
　　第十七條 維修資金管理機構應當在辦理物業專項維修資金劃轉備案手續后5個工作日內書面告知專戶管理銀行開立業主大會專項維修資金專戶，將專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會專項維修資金專戶，并由維修資金管理機構將有關收支情況賬目等移交業主委員會。
　　第十八條 房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的專項維修資金隨房屋所有權同時轉讓。原業主未交存首期專項維修資金或業主分戶帳面專項維修資金余額不足首期交存款的30%的，業主應當在辦理房屋所有權轉移登記前協商足額交存。
　　第十九條 因自然災害、拆遷等原因造成房屋滅失的業主可以憑原交存專項維修資金的票據或有關證明向維修資金管理機構支取個人交存的專項維修資金賬戶余額，并由維修資金管理機構辦理賬戶注銷手續。
　　第二十條 在保證專項維修資金安全和正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將專項維修資金用于購買國債。
　　利用專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債，并持有到期。
　　禁止利用專項維修資金從事國債回購、委托理財業務、投資股票、期貨或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。
　　專項維修資金增值部分除扣除必要的管理費用外，應當每年充入專項維修資金分戶賬。管理費用具體額度每年由財政部門會同房產行政主管部門核定。維修資金管理機構應當在每年的3月底前將上年度的管理費用收支明細情況向社會公示，并接受查詢。
　　第二十一條 下列資金應當轉入專項維修資金：
　?。ㄒ唬ｍ椌S修資金規定的存儲凈利息；
　?。ǘ├脤ｍ椌S修資金購買國債的增值凈收益；
　?。ㄈ┪飿I共有部分、共有設施設備的經營所得，但業主大會另有決定的除外；
　?。ㄋ模┱加脴I主共有的道路或者其他場地設置的車位停放汽車收取的停車費；
　?。ㄎ澹┪飿I管理經營用房的租金或收益，但業主大會另有決定的除外；
　?。┕灿性O施設備報廢后回收的殘值；
　?。ㄆ撸┰械奈飿I日常維修費專用帳戶內的本金及利息；
　?。ò耍I主委員會或業主自愿籌集交存的款項；
　?。ň牛┍巨k法實施前，已繳存的公有住房售后維修資金、被拆遷房屋維修資金、電梯維修資金等款項；
　?。ㄊ┢渌婪☉斵D入的資金。
　　第二十二條　維修資金管理機構或者業主委員會，應當與專戶管理銀行每半年核對一次專項維修資金賬目，并向業主公布下列情況：
　?。ㄒ唬ｍ椌S修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；
　?。ǘ┌l生列支的項目、費用以及按戶分攤的情況；
　?。ㄈI主、公有住房售房單位分戶賬中物業專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；
　?。ㄋ模┢渌嘘P物業專項維修資金使用和管理的情況。
　　業主對公布的情況有異議的，可以向當地的房產行政主管部門要求復核。房產行政主管部門應當在接到復核申請后的5個工作日內將復核情況告知相關業主或公有住房售房單位。
　　第二十三條　維修資金管理機構或者業主委員會，應當建立物業專項維修資金查詢制度，接受業主對其分戶賬中物業專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

　　　　　　　　　　　　　第四章 專項維修資金的使用

　　第二十四條 專項維修資金專門用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，其使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
　　房屋共用部位、共用設施設備的保修期及保修責任按照國家、省有關規定執行。
　　第二十五條 房屋共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，費用分攤適用下列原則：/ Q2 b9 Y- H* m% n0 `
　?。ㄒ唬┒啻狈课莸墓灿貌课?、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由多幢房屋的全體業主按照房屋建筑面積的比例分攤。
　?。ǘ賳未狈课輼I主的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由該幢房屋的全體業主按照房屋建筑面積的比例分攤。
　?。ㄈ僖粋€單元房屋的業主的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由該單元房屋全體業主按照房屋建筑面積的比例分攤。
　?。ㄋ模僖粋€樓層房屋業主的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由該樓層房屋全體業主按照房屋建筑面積的比例分攤。
　　已售公有住房維修資金的支出由售房單位和個人按現存維修資金賬戶余額比例分攤；未建立專項維修資金賬戶或賬戶余額不足的業主應按照房屋建筑面積的比例分擔相關費用。
　　第二十六條 下列費用不得從房屋專項維修資金中列支：
　?。ㄒ唬┮婪☉斢山ㄔO單位或者施工單位承擔的房屋共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；
　?。ǘ┮婪☉斢上嚓P單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
　?。ㄈ斢僧斒氯顺袚囊蛉藶閾p壞房屋共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
　?。ㄋ模└鶕飿I服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的維修和養護費用。
　　第二十七條 實施物業管理的房屋，對全體業主共有的共用部位、共用設施設備進行中修及中修以上的維修、更新和改造的，由物業服務企業提出專項維修資金使用方案及費用預算并公示，經業主大會通過并報當地房產管理部門備案后實施；對部分業主共有的共用部位、共用設施設備進行中修及中修以上的維修、更新和改造的，由物業服務企業提出專項維修資金使用方案并公示，經對該共用部位、共用設施設備具有共有關系的三分之二業主以上通過并報當地房產管理部門備案后實施。
　　未實施物業管理的房屋，由所在業主委員會或社區居民委員會提出中修及中修以上的專項維修資金使用方案及費用預算并公示，經該共用部位、共用設施設備具有共有關系的三分之二業主以上通過并報當地房產管理部門備案后實施。
　　第二十八條 實施物業管理的房屋，物業服務合同中未明確房屋共用部位、共用設施設備中修以下維修費用在物業服務費中列支的，該部分維修資金經業主大會同意，可以從業主維修資金賬戶內按年列支房屋統籌維修資金。房屋統籌維修資金應當單獨設賬、滾存使用，其列支標準由業主大會決定或根據價格主管部門會同物業主管部門制定的標準列支。未建立專項維修資金賬戶或賬戶余額不足的業主，物業服務企業可以按照規定標準直接向業主收取。物業服務企業應做好日常維修登記，并在每年3月底前公示統籌維修資金的使用情況，接受業主和業主委員會的監督。
　　第二十九條 專項維修資金由維修資金管理機構代管期間，房屋共用部位、共用設施設備出現電梯故障、屋蓋漏水等嚴重影響業主正常使用的緊急狀況，需要立即對房屋共用部位、共用設施設備進行搶修的，物業服務企業應當立即向維修資金管理機構報告，維修資金管理機構核實后及時通知開戶的商業銀行預先撥款，費用從相關業主專項維修資金賬戶中列支。
　　專項維修資金由業主委員會管理期間發生本條第一款規定的緊急狀況時，物業服務企業應當立即向業主委員會報告，由業主委員會按照專項維修資金應急支取預案的規定，將費用從相關業主專項維修資金賬戶中先行列支。
　　未實行物業管理的房屋，發生本條第一款規定的緊急狀況時，社區居民委員會應當立即向維修資金管理機構報告，維修資金管理機構核實后及時通知開戶的商業銀行預先撥款，費用從相關業主專項維修資金賬戶中列支。
　　第三十條 專項維修資金未劃轉業主委員會管理的，專項維修資金的使用按照以下程序進行：
　?。ㄒ唬┪飿I服務企業或社區居民委員會憑經當地房產管理部門備案的專項維修資金使用方案，向維修資金管理機構申請劃撥專項維修資金；
　?。ǘ┚S修資金管理機構根據物業服務企業或社區居民委員會的申請及有關業主賬戶余額等情況，符合規定的預撥申請專項維修資金的70％；
　?。ㄈ┚S修工程竣工后，物業服務企業或社區居民委員會應將工程決算在本小區內公示7天，經業主委員會認可（其中未成立業主委員會的小區或業主委員會有異議的工程決算以及工程決算在1萬元以上的工程，應交具有資質的社會中介機構審計）后向維修資金管理機構申請撥付工程款余額。
第三十一條 專項維修資金劃轉業主委員會管理的，專項維修資金的使用按照以下程序辦理：
　?。ㄒ唬┪飿I服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用方案，使用方案應經三分之二以上的相關業主同意；
　?。ǘ┪飿I服務企業持有關材料向業主委員會提出預支維修資金申請，業主委員會同意預支維修資金的，應當將有關材料報當地房產管理部門備案；
　?。ㄈI主委員會憑當地房產管理部門備案證明通知專戶管理銀行撥付不超過核定預算金額百分之七十的費用；
　?。ㄋ模┚S修工程竣工后，物業服務企業應將工程決算在本小區內公示7天，經業主委員會認可（業主委員會有異議的工程決算以及工程決算在1萬元以上的工程，應交具有資質的社會中介機構審計）并經當地房產管理部門備案后，由業主委員會通知專戶管理銀行撥付維修費用的余額。
　　第三十二條 市和縣（市）區房產管理部門應當建立專項維修資金管理使用的投訴舉報制度，加強對專項維修資金管理使用的監督檢查，及時查處專項維修資金管理使用過程中的違法行為。
　　第三十三條　專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。
　　第三十四條　專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部有關規定。
　　財政部門應當加強對專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

　　　　　　　　　　　　　　　第五章 法律責任

　　第三十五條 未按照本辦法規定交存、代交或承擔相應專項維修資金的單位和個人，由當地房產管理部門責令其限期補交；逾期仍不足額交存的，業主委員會或相關業主可以依法對其提起訴訟。
　　第三十六條 違反本辦法規定，挪用或違法使用專項維修資金的，由房產管理部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
　　物業服務企業挪用或違法使用專項維修資金，情節嚴重的，除按前款規定予以處罰外，還應由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他責任人員的刑事責任。
　　第三十七條 專項維修資金主管部門及其工作人員不履行職權或者濫用職權的，由有權機關責令改正，對直接負責的主管人員和其他責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　　　　　　　　　　　　　第六章 附 則

　　第三十八條 本辦法所稱公有住房包括房產管理部門直管公有住房和單位自管公有住房。
　　本辦法所稱已售公房是指居民按照國家房改政策購買的原公有住房。
　　第三十九條 本辦法所稱共用部位是指房屋主體結構（包括基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、公共門廳、樓梯間、電梯間、電梯前室、走廊通道、設備間和物業管理用房及法律、法規規定和房屋買賣合同約定的業主共用的部位。
　　本辦法所稱共用設施設備是指住宅小區或單幢房屋內，建設費用已分攤進入房屋銷售價格的屬于全體業主或單幢房屋的業主（使用人）共同使用的下水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）、信報箱、電梯、消防、安全防范、智能系統、避雷裝置、單元防盜門、文體設施、公共停車位、道路、場地、綠地和區域圍護及法律、法規規定和房屋買賣合同約定的業主共用的設施設備。
　　第四十條 本辦法所稱的中修及中修以上維修是指：
　?。ㄒ唬┲黧w承重墻結構部位損壞，需要拆換、加固的；
　?。ǘ┱睒俏菝?、戶外墻面需要重新進行防水或者保溫層施工的；
　?。ㄈ┱睒峭忾苊婷撀溥_到整幢樓外檐面積30%以上，需要修繕的；
　?。ㄋ模┱睒腔蛘邌卧灿貌课坏孛婷鎸?、門窗及樓梯扶手等因破損需要整體修繕的；
　?。ㄎ澹┪飿I管理區域內路面破損百分之三十以上，需要整體修復的；
　?。┱睒腔蛘邌卧滤艿壤匣?、損壞，需要更新、改造的；
　?。ㄆ撸┲悄芑到y、消防控制系統等需要整體更換，或者更換、維修、改造一次性費用超過原造價百分之二十的；
　?。ò耍└鼡Q電梯，或者更換、維修電梯主要部件一次性費用超過電梯原造價百分之二十的；
　?。ň牛┪飿I管理區域的圍墻、大門等因損壞，需要整體修繕、更新的；
　?。ㄊ┙洏I主大會或者相關業主三分之二以上同意使用房屋專項維修資金的其他維修、更新、改造工程。
　　第四十一條 本辦法實施前的公有住房售后已繳納維修資金的，該維修資金作為首期交存額劃入業主分戶帳戶。
　　本辦法施行后，未交納物業維修資金的小區，其物業維修費用的承擔方式按照《物權法》以及相關法律、法規的規定執行。已交納物業維修資金的業主，不再交納日常維修費。
　　第四十二條 本辦法自2010年 月 日起施行。