《公元物業管理文摘》（第115期）

非贏利共享型信息選編　　　第115期/20090206　　　公元物業管理有限公司

【法規動態】 ——廣東：《廣東省物業管理條例》3月1日起實施 ——無錫：住宅物業服務收費新規實施 【行業要聞】 ——濟南：品牌開發商認同業主請驗房師 報告或具法律效力 ——廣東：東西北地區污水處理費年內將提高 ——杭州：3年內老小區全部設物管 將惠及40萬戶家庭 ——上海：青浦區公共停車場管理出新規 ——佛山：“深圳模式”透視順德物管 ——深圳：羅湖區質監分局創新電梯監管模式 ——總后勤部：通知要求加快推進軍隊人員自有住房物業管理 ——遼寧：小區物業收費標準要征求業主意見 【數據說話】 ——大連：至2008年年底我市有物業員工近4萬人 【物管采風】 ——浙江：新建社區的避險場所要與房屋同時設計建設 【學習平臺】 ——加強物業設備設施管理是構建和諧社區的保障 【業主之聲】 ——上海：住宅樓內消防設備不齊 存安全隱患 【自由論壇】 ——拓展綠化空間之淺見 【案例選編】 ——小區門口升降桿劃傷女孩臉 家長物業各擔責五成

【法規動態】

廣東：《廣東省物業管理條例》3月1日起實施

金羊網/20090201
《廣東省物業管理條例》已經廣東省第十一屆人民代表大會常務委員會第七次會議修訂通過，自今年3月1日起施行。條例的修訂實施對于規范廣東物業管理活動，維護業主、物業服務企業的合法權益有重要意義。物業服務企業應當明碼標價，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域的顯著位置進行公示。

無錫：住宅物業服務收費新規實施

朱雪霞/《無錫日報》/20090204
住宅小區前期物業服務水平監管難的局面將結束！昨日，記者從無錫市物價局獲悉，無錫市住宅物業服務收費管理新規已正式實施，按照新規，前期物業服務達不到相應等級，物業公司就要被限期整改，整改不到位的，就要降低收費標準！小區業主臨時停車收費有章可循；電梯起始層住戶不用繳納電梯費。

【行業要聞】

濟南：品牌開發商認同業主請驗房師 報告或具法律效力

《濟南日報》/20090204
濟南首批注冊驗房師上崗時曾遭開發商百般阻撓，現在八成開發商尤其是品牌開發商開始認同專業驗房。目前驗房正在得到認可，注冊驗房師出具的報告可以作為維權依據，但還不具有法律效力。驗房師管理協會山東代表處正與司法部門溝通，將來可能會指定一家具有社會公信力的專業驗房機構，在業主和開發商打官司時提供司法鑒定。

廣東：東西北地區污水處理費年內將提高

徐艷萍/《世華財訊》/20090206
從廣東省物價局獲悉，截至2008年底，廣東省大部分地方已全部開征污水處理費。經初步統計，全省每噸污水處理費平均水平已由2007年底的0.35元，提高到2008年底的0.68元。在2009年廣東將提高污水處理費標準，其中廣東東西北地區在年內將達到每噸0.80元以上，珠三角地區力爭年內達到合理盈利水平。

杭州：3年內老小區全部設物管 將惠及40萬戶家庭

章晴/浙江新聞網/20090202
2009年起，杭州打算花3年時間開展一項新的工程，針對上世紀八九十年代建設的無人看管的724處老舊住宅房屋進行物業管理“全覆蓋”，也就是說，3年之后杭州的所有小區都將有自己的物管了。杭州市房管局昨天還拿出了《杭州市老舊住宅小區物業管理改善工程實施方案(送審稿)》。

上海：青浦區公共停車場管理出新規

張勇/《新聞晚報》/20090204
今天，記者從青浦區獲悉，該區公共停車場（庫）收費標準有新規范，新規范規定公共停車場（庫）經營者須具備經工商登記注冊并由建交委備案審核的停車許可證明，外商獨資開設停車場（庫）的，實行市場調節價，實施收費前10天須報區物價部門和建交委備案。新規范采取分類計費方式，合理收取停車費用。計費方式分三類。

佛山：“深圳模式”透視順德物管

《南方都市報》/20090115
深圳的先進模式對促進順德的物管行業的發展起到了良好的借鑒作用。業內人士已著手向政府有關部門提議物管行業實行“業必歸會”的必要性。據不完全統計，在順德目前有資質的物管企業八十多家，從業人員超過兩萬人，近年來企業數量和從業人員均呈上升勢頭。“業必歸會”制度的實施將對推動行業的健康發展起到良好的規范作用。

深圳：羅湖區質監分局創新電梯監管模式

古遠明 傅江平/中國質量新聞網/20090202
在質監部門的牽頭下，羅湖區相關職能部門發揮聯動機制的作用，共同制定工作方案，共享人力與技術資源，全面清查、處理電梯等特種設備安全隱患。該區質監分局還編印了《街道特種設備安全監察指南》宣傳冊，送到10個街道辦事處的安監科、社區工作站安全管理人員的手中，開展了11次特種設備安全培訓，培訓安全管理人員305名。

總后勤部：通知要求加快推進軍隊人員自有住房物業管理

沈泳 范炬煒/《解放軍報》/20090204
總后勤部日前下發《關于加快推進軍隊人員自有住房物業管理的意見》，要求全軍深入貫徹落實國務院《物業管理條例》和中央軍委《進一步深化軍隊住房制度改革方案》，提高軍隊人員自有住房服務管理水平，促進后勤保障社會化改革?！兑庖姟分赋霭衍婈犎藛T自有住房管理納入社會保障渠道，有利于切實減輕部隊負擔。

遼寧：小區物業收費標準要征求業主意見

彭躍東 肖江/《沈陽日報》/20090203
電梯費應該收多少錢，入門卡應該收多少錢，園區停車場應該收多少錢……長期以來小區物業收費標準一直備受業主關注。2月2日，記者從省建設廳了解到，從本月起開始實施的《遼寧省物業管理條例》規定，物業具體收費標準由業主委員會與物業公司協商，并可在合同中約定簽訂合同前要征求業主意見；物業服務實行規范明細明碼標價。

【數據說話】

大連：至2008年年底我市有物業員工近4萬人

孔慶蕾/《大連晚報》/20090206
從1995年大連市率先在全國開展歷時3年的住宅小區治理改造，并在此基礎上推行物業管理后，至2008年年底，全市物業管理公司已發展到500余家，物業員工近4萬人，對全市1206個、7984萬平方米管理項目統一實行了物業管理，占全市住宅面積的67.5%；50多萬戶、160萬城市居民得到物業服務。

【物管采風】

浙江：新建社區的避險場所要與房屋同時設計建設

岳德亮/新華網/20090201
浙江省政府近日決定，今后新建社區的避險場所等防災減災設施要與房屋建筑同時設計、建設和投入使用。根據浙江省的實施城市防災減災工程建設計劃，新建社區的防災設施、避險場所、疏散場地等與房屋建筑和市政基礎設施同時規劃設計、同時建設、同時投入使用，確保防災設施齊全和足夠的避險、疏散空間。

【學習平臺】

加強物業設備設施管理是構建和諧社區的保障

鄧杰 汪燕/《集團經濟研究》/ 20071020
物業設備設施管理中存在的主要問題。 　　傳統的物業設備設施的管理是在房屋建成后，業主開始入住才實施物業服務管理的一項工作，這是一種被動式的具有維持特點的服務管理。這其中存在一些問題，主要體現在一下幾個方面： 　　1．有的開發商不重視物業設備設施的前期管理及缺少物業管理企業的前期介入，導致了物管工作的嚴重脫節。設備的前期管理是設備在整個使用壽命期管理中的重要部分，它包括設計、選型采購、安裝調試和評價反饋四個環節。設備前期管理一旦失誤，或僅從降低開發成本考慮，必將帶來設備功能的缺陷，甚至花高價購進劣質產品，造成投資失誤，不僅會造成較大經濟損失，也為日后的使用和維護管理帶來很大的困難，增大管理成本，加重業主負擔甚至危機人的生命，給和諧社區建設造成很大困難。 　　2．物業管理行業設備管理隊伍整體素質偏低，人才短缺，不適應住宅和樓宇科技高速發展對物業管理提出的更高要求。隨著高層、高檔次和高科技的三高建筑的不斷興建，要求設備管理隊伍必須是一支能具備機械、電子、自動控制、網絡、通訊、排水等多門專業職業化技術管理隊伍，要求設備管理人員具有一定專業技術理論水平和維護保養管理的實際經驗，特別需要一門多能的素質。但目前物業管理行業設備管理職業隊伍尚未形成，除了少數物業管理公司外，大多數管理企業處在設備管理人員素質偏低，人才短缺的狀況。 　　3．物業管理法律建設的滯后使物業設備的管理缺乏完善的專業管理法規。因為缺少相應完善的專業法規的硬性約束，物業設施的管理還沒有引起足夠的重視。很多設備從設計選型到安裝就存在先天不足，而隨著設備老化，設備的故障、運行安全、報廢更新等問題越來越突出，很多問題雖早已暴露，因為缺少相應的法規約束，一拖再拖，甚至久而不決，最終釀成大禍在國內是屢見不鮮的。因此，隨著全國及各地方《物業管理條例》以及貫徹細則的出臺，盡快制定物業設備設施管理規程，技術標準及相應法規，以解決設備管理中的深層次問題。

【業主之聲】

上海：住宅樓內消防設備不齊 存安全隱患

徐翔 方清/浙江新聞網/20090205
樓層的消防設備箱玻璃被敲碎后未重新安裝，里面的噴頭、泡沫滅火器、小鐵錘等常用配備器材不見蹤影，幾乎每個樓層的情況都如此。近日，普陀區金沙雅苑•未來街區的部分業主擔心存在安全隱患，一旦發生火情，消防設備將無法發揮作用。消防咨詢熱線工作人員強調，噴頭應與皮管同時配備，不應單獨收藏。

【自由論壇】

拓展綠化空間之淺見

馮銘/資源網/20090203
隨著人類科學技術的不斷發展，人類文明程度的不斷提高，特別是高速發達的現代工業、商業、交通、建筑等行業，加速了城市化進程的步伐，使人們享受高科技帶來的便捷、舒適的同時，也使周圍的自然環境遭到嚴重破壞。近些年，人們越來越強烈地認識到，保護地球生態環境，擴大綠地面積，植樹造林，就是保護人類自身。但現實擺在那兒，人口不斷增加，居住、生活的需要，導致耕地面積不斷減少，可地球不能變大，于是人們開始向空間發展，搞起了陽臺綠及屋頂綠化。向空間要綠作為一種不占用地面土地的綠化形式，其應用越來越廣泛，它的價值不僅在于能為城市增添綠色，而且能減少建筑材料屋頂的輻射熱，減弱城市的熱島效應。如果能很好地加以利用和推廣，形成城市的空中綠化系統，對城市環境的改善作用是不可估量的。     我國陽臺及屋頂綠化主要方式     由于建筑物的多樣性設計，造成面積大小、高度不一、形狀各異的各種屋面，加上新穎多變的布局設計，以及各種植物材料、附屬配套設施的使用，形成類型多樣的屋頂綠化。屋頂花園按高度分為低層建筑屋頂花園和高層建筑屋頂花園兩種；按空間組織狀況可分為開敞式、封閉式和半封閉式3種；無論哪一種屋頂花園，其設計手法與地面庭院大致相同。從使用功能來看，可以劃分為花圃苗圃型、棚架型、庭院型、草坪地毯型、立體多層型、花園型、經濟開發型等幾種主要類型。目前屋頂綠化方式主要有3種：一是針對承載力較弱、事前沒有綠化設計的輕型屋面，采用適合少量種植土生長的草種密集種植的地毯式綠化，地毯式綠化種植各類地被植物，若采用圖案化則效果更佳。如上海市農業科學院研究成功的適用于輕型平屋頂綠化的“屋頂綠化一次成坪技術”，該項技術已獲國家知識產權專利，并通過了上海市高新技術轉化項目認證，已在上海和北京均有5萬平方米以上的應用面積，是上海和北京屋頂綠化面積最大的一個推廣項目。此技術選用景天科的佛甲草，其特性肉質、矮小、匍匐生長、節上生枝、自生自繁、極耐旱抗寒耐瘠薄，冬季綠色減淡而不死，春來又返綠，節水、省工，幾乎不用管理。用2～3cm厚的基質材料在基地培植的草坪塊，能在屋頂一次鋪植成坪。與刷涂料、鋪塑板（墊）、平改坡等屋頂治理方法比較，成本較低。專家和媒體稱這種景天科植物為目前屋頂綠化的的最佳植物。二是針對承載力較強的屋面，種植喬灌木樹種的花園式綠化，這種方式適用于面積較大的屋頂，多用于高級酒店、賓館和高層建筑，使屋頂空間變化多，產生層次豐富、色彩斑斕的效果，如杭州武林廣場東側一屋頂花園建在有拱橋相連的兩座3層樓頂上面，有足球場大，園內栽有50多種花木，四季如春，在它的四周是高出幾層的居民樓，住戶只要打開門窗就如同置身于花園一般。三是組合式，即自由擺放，主要在屋頂四角和承重墻邊用缸栽盆栽方式布置的屋頂綠化，這種方式比較靈活。選用何種方式要根據屋頂的荷載量、載重墻的位置、人流量、周邊環境、用途等來確定。棚架式綠化用于種植藤本植物，如葡萄、獼猴桃等，因為栽培基質和棚架立柱可集中安放在承重墻上，棚架和植物荷載較小。這種綠化方式對屋頂所加載荷較小，一般的屋頂結構均可承受，特別適用于高層建筑前低矮裙房的屋頂?；ㄆ悦缙孕腿缰貞c一些樓房屋頂種起了紅薯、辣椒及花卉；成都一些屋頂不僅種花，還建起苗圃、藥圃、瓜園，其屋頂綠化面積已超過10萬平方米，屋頂花園已達數百座，較大的花園面積達2000平方米。      當前屋頂綠化設計的幾種方法      1．花園形式屋頂綠化可做成小游園的形式服務于游人，多用于服務性建筑牞如賓館、酒樓等，能為客人提供游憩空間。小游園應有適當起伏的地貌，配以小型亭、花架等園林建筑小品，并點綴以山石。選擇淺根性的小喬木，與灌木、花卉、草坪、藤本植物等搭配。為滿足植物根系生長需要，種植土要30厘米至40厘米厚，局部可設計成60厘米至80厘米。此類屋頂花園要特別注意在建筑設計時統籌考慮，以滿足屋頂花園對屋頂承重能力的要求，設計時還要盡量使較重的部位（如亭、花架、山石等）設計在梁柱上方的位置。     2．色塊圖案形式采用大葉黃楊、紫葉小檗、金葉女貞等觀葉植物或整齊、艷麗的各色草花配以草坪構成圖案，俯視效果好，多用于屋頂高低交錯時低層屋頂的綠化。因其注重整體視覺效果，內部可不設園路，只留出管理用通道。     3．應季布置形式采用盆栽花卉，根據其盛花期隨時更換，并可在樓的邊緣處擺放懸垂植物，兼顧墻體綠化。此法多用于低層屋頂綠化。同時，還應注意協調統一又富于變化，形成韻律。

【案例選編】

小區門口升降桿劃傷女孩臉 家長物業各擔責五成

案例分析：     六歲的小雪是本市某小學學前班的學生，2008年9月23日早上7：40左右，小雪的姥爺用自行車馱她去上學。在通過小區門口時，跟隨一輛機動車從機動車道出小區，被正在落下的升降桿劃傷了臉。小雪的父親王明表示，物業公司對此應當負有責任。作為法定代理人，王明代理小雪起訴要求物業公司賠償精神損害撫慰金3萬元，后續治療費1萬元，掛號費、交通費22元，誤工費200余元。

案例點評：     法院認為，物業公司保安人員在發現小雪及其姥爺準備通行時，沒能有效制止，造成事故，應承擔相應的民事責任。小雪的姥爺通行小區時，沒按自行車標志行走，沒能起到保護她的義務，也應當承擔相應的事故責任。據此，判決物業公司承擔50％的責任，即掛號費、交通費及誤工費等110余元。其他請求暫不支持。

閱讀： 15067 次     2009/2/6 15:29:00