加強物業設備設施管理是構建和諧社區的保障

鄧杰 汪燕/《集團經濟研究》/ 20071020

　　物業設備設施的管理是物業管理中的一項重要的長期的技術含量高的服務項目。隨著社會的發展，住宅和各種樓宇的硬件建設檔次不斷提高，尤其是高層、高檔次和高科技的三高建筑不斷興建，除了原有傳統上的供電、供水、供氣、供熱（冷）、電梯、消防等設施外，各種現代的先進高科技的自控、網絡及通訊、視頻設備等不斷被小區或大廈使用，逐步進入物業管理的范疇，開創了一個龐大的復雜系統，而系統的有效集成工程越來越重要，管理工作日益復雜，難度不斷提高，在物業管理中的位置越來越突出。

　　一． 加強物業設備設施管理的重要性

　　隨著經濟體制改革的深化和競爭機制的引入，物業對現代化設備的需求和依賴程度越來越高，設備設施的作用也越來越大。物業設備管理幾乎涉及到物業管理企業經營過程的各個環節，其重要作用主要體現在以下幾個方面：

　　1．關系到物管企業的聲譽和生存。作為物管企業管理的重要部分設備管理的好壞，對物管企業在社會聲譽方面乃至生存有著一定的意義。社區物業設備一直處于良好狀態，業主能安心舒適的生活和工作，物管企業得到認可，社會地位逐漸提高，競爭力得以加強，物管企業發展前景廣闊。

　　2．關系到服務的成本和企業資金的合理利用。設備管理對服務成本的影響，除了表現在數量和質量外，還有設備的投資效果、停工損失、維修費用、能源和材料消耗等。加強設備維護保養，能有效地延長設備的使用壽命和檢修周期，節省維修費用和減少停工損失。隨著現代化設備在物業管理企業的不斷發展和普遍使用，設備所占資金在固定資產中的比例越來越高，所以要提高企業的經濟效益，就要設法提高資金的合理利用程度，而設備管理的科學化無疑是關鍵。

　　3．關系到設備的技術安全和社區的和諧。如果設備的可靠性低，管理不善，在運行中發生意外而造成人身事故，不僅破壞物管企業的生產經營秩序，同時也使國家和企業遭受重大的經濟損失，給家庭帶來不幸，嚴重影響和諧社區的建設。

　　二． 物業設備設施管理中存在的主要問題。

　　傳統的物業設備設施的管理是在房屋建成后，業主開始入住才實施物業服務管理的一項工作，這是一種被動式的具有維持特點的服務管理。這其中存在一些問題，主要體現在一下幾個方面：

　　1．有的開發商不重視物業設備設施的前期管理及缺少物業管理企業的前期介入，導致了物管工作的嚴重脫節。設備的前期管理是設備在整個使用壽命期管理中的重要部分，它包括設計、選型采購、安裝調試和評價反饋四個環節。設備前期管理一旦失誤，或僅從降低開發成本考慮，必將帶來設備功能的缺陷，甚至花高價購進劣質產品，造成投資失誤，不僅會造成較大經濟損失，也為日后的使用和維護管理帶來很大的困難，增大管理成本，加重業主負擔甚至危機人的生命，給和諧社區建設造成很大困難。

　　2．物業管理行業設備管理隊伍整體素質偏低，人才短缺，不適應住宅和樓宇科技高速發展對物業管理提出的更高要求。隨著高層、高檔次和高科技的三高建筑的不斷興建，要求設備管理隊伍必須是一支能具備機械、電子、自動控制、網絡、通訊、排水等多門專業職業化技術管理隊伍，要求設備管理人員具有一定專業技術理論水平和維護保養管理的實際經驗，特別需要一門多能的素質。但目前物業管理行業設備管理職業隊伍尚未形成，除了少數物業管理公司外，大多數管理企業處在設備管理人員素質偏低，人才短缺的狀況。

　　3．物業管理法律建設的滯后使物業設備的管理缺乏完善的專業管理法規。因為缺少相應完善的專業法規的硬性約束，物業設施的管理還沒有引起足夠的重視。很多設備從設計選型到安裝就存在先天不足，而隨著設備老化，設備的故障、運行安全、報廢更新等問題越來越突出，很多問題雖早已暴露，因為缺少相應的法規約束，一拖再拖，甚至久而不決，最終釀成大禍在國內是屢見不鮮的。因此，隨著全國及各地方《物業管理條例》以及貫徹細則的出臺，盡快制定物業設備設施管理規程，技術標準及相應法規，以解決設備管理中的深層次問題。

　　三．加強物業設備設施管理，為構建和諧社區創造條件

　　1．樹立現代化的科學管理思想。設備管理現代化首先是管理思想的現代化，即樹立設備綜合管理的思想，明確設備管理在企業生產經營中的重要地位，使它與企業管理系統的各個方面形成有機的結合。運用系統管理理論，改變過去孤立地看待設備管理的觀念，做到與企業管理現代化的同步發展。

　　2．完善科學的設備管理組織和管理制度。根據設備管理現代化的要求，不斷調整和改革設備管理與維修組織機構，健全規章制度。建立與設備綜合管理思想相適應的全員設備管理組織機構，強化專群結合的班組設備管理。健全設備前期管理、狀態維修、改造更新和獎懲制度，以適應設備管理現代化的需要。

　　3．采用先進的設備管理方法。推廣應用設備診斷技術，從狀態維修向預知維修發展；應用分類法提高備件管理水平；應用網絡技術組織關鍵設備的大修理工作，達到縮短維修工期和維修費用、優化資源的目的，以提高設備壽命周期各個環節的經濟性。