《公元物業管理文摘》（第112期）

非贏利共享型信息選編　　　第112期/20081229　　　公元物業管理有限公司

【法規動態】 ——北京：業主可決策本區域事務 ——廈門：下月將取消車位管理費　改按物業費7折收取 【行業要聞】 ——廣州：小區保安改稱秩序維護員 減少物管服務糾紛 ——合肥：小區停車費可能“漲價” ——揚州：物業費聽證將增消費者代表 ——云南：省政府修改《云南省物業管理規定》 ——天津：三物業管理細則月底執行 ——南寧：《南寧市停車場管理辦法》近期出臺 ——東莞：市物業管理協會會員大會通過自律公約 ——天水：我市將對物業專項維修資金進行清理 【數據說話】 ——杭州：電梯安檢“一臺不漏” 確保安全過節 【物管采風】 ——合肥：打造住房公共維修基金網絡平臺 管理更規范 【學習平臺】 ——淺談運用法律手段追繳物業費欠費應注意的幾個問題 【業主之聲】 ——大連：消協調查　70%受訪者不滿小區公共設施 【自由論壇】 ——淺談物業管理顧問的素養和作用 【案例選編】 ——窨井無蓋物業責賠萬元

【法規動態】

北京：業主可決策本區域事務

鞠曉波/《競報》/20081223
近日，市建委等部門制訂了《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則（試行）》，以解決因物業管理主體缺失帶來的更換物業服務企業難等問題?！兑巹t》規定，部分業主可以決策本區域的事務，以解決小區規模過大帶來的需求統一難、開會難等問題，更好地滿足業主的多元化服務需求。

廈門：下月將取消車位管理費　改按物業費7折收取

吳語/《海峽導報》/20081225
廈門市物價局根據省市有關政策法規，制定了《關于規范物業服務區域服務收費有關事項的通知》，從下個月開始，取消車位管理費，改成按照車位物業服務費7折收取。具體計算方法為：停車位產權面積乘以小區物業服務收費標準，再乘以0.7，實際收取的費用可從原60-80元降至20-40元之間。

【行業要聞】

廣州：小區保安改稱秩序維護員 減少物管服務糾紛

阮劍華/《新快報》/20081225
前天廣州市物業管理行業協會舉辦了2008年會員大會。為準確界定行業責任，市物業管理行業協會已將中國物業管理協會“關于使用秩序維護員稱謂的指導意見”轉發各物業單位，并建議今后各物業服務企業對從事物業管理區域內的秩序維護和協助開展安全防范的工作人員使用“秩序維護員”的稱謂，不再使用“保安員”稱謂。

合肥：小區停車費可能“漲價”

張偉/《安徽商報》/20081226
省城執行了近8年的小區停車收費標準可能將調高。合肥市物價部門相關負責人昨天告訴記者，對小區停車收費標準問題，已開始前期調研、著手準備，并列入2009年工作之中；物業綜合服務收費標準因涉及面廣、且執行時間不長，因此未納入調整考慮范圍內。不過，物價部門強調，標準的調整肯定要綜合業主、物業企業雙方意見再作決定。

揚州：物業費聽證將增消費者代表

葉蕾 高松元/《揚州時報》20081224
記者近日了解到揚州市物業服務收費標準調整聽證會將于2009年2月召開。物價部門表示新《政府制定價格聽證辦法》中規定，在不涉及國家或商業秘密的情況下，聽證會應公開舉行，允許旁聽和新聞報道；規定參加聽證會的消費者人數不得少于聽證會參加人總數的2/5，而原先的規定是1/3，因此這次聽證會將會增加消費者代表。

云南：省政府修改《云南省物業管理規定》

《云南信息報》/20081229
近期省政府公布了修改《云南省物業管理規定》的決定。此次對《云南省物業管理規定》作出的修改主要有：一是將第一條修改為“為規范物業管理區域的劃分，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據國務院公布的《物業管理條例》第九條的授權規定，結合本省實際，制定本規定。”二是將“物業管理企業”改為“物業服務企業”。

天津：三物業管理細則月底執行

北方網/20081229
作為《天津市物業管理條例》的配套管理辦法，從本月底開始，天津市國土資源和房屋管理局擬定的《天津市物業管理區域劃分管理辦法》、《天津市業主大會和業主委員會活動規則》和新修訂的《天津市物業管理招標投標管理辦法》同時正式執行，新《辦法》對物業管理的具體領域制定了更加詳細的管理細則。

南寧：《南寧市停車場管理辦法》近期出臺

文彩云/《南國早報》/20081222
12月21日，記者從南寧市法制辦獲悉，備受市民關注的《南寧市停車場管理辦法》將于近期出臺。即將“出爐”的“征求意見稿”中，將統一設置停車泊位的行政主管部門，并理順停車收費的管理體制。道路停車泊位的設置將實行總量控制，禁止其他任何單位和個人在城市道路和公共場地范圍內設置各種形式的停車批示標志。

東莞：市物業管理協會會員大會通過自律公約

《東莞日報》/20081229
東莞市264家物業管理企業首次有了行業誠信自律公約。自律公約規定，各物業管理企業嚴格遵守資質管理的有關規定，全體從業人員按照國家規定，取得職業資格證書或崗位證書，持證上崗。業內人士評價，自律公約為明年3月1日《廣東省物業管理條例》正式實施打下較好的基礎。

天水：我市將對物業專項維修資金進行清理

《天水日報》/20081222
12月19日,記者在全市清理收繳物業專項維修資金動員會上獲悉,我市將對物業專項維修資金進行一次專項清理。此次專項清理工作將分兩個階段進行,今年12月15日至2009年2月15日為宣傳動員、自清自繳階段,2009年2月16日至4月底為審計清繳階段。對于逾期不繳的單位,將按照《物業管理條例》有關規定進行嚴肅處理。

【數據說話】

杭州：電梯安檢“一臺不漏” 確保安全過節

周翌 方心怡/浙江新聞網/20081225
從浙江省杭州市質量技術監督局記者了解到，11月24日起，由該局牽頭的電梯安全大檢查正在全面展開，對于存在問題的電梯和使用單位，進行全面的整修和整頓。質監局副局長李祖明表示，“一定會對電梯逐臺進行安全大檢查，確保一臺不漏”。據統計，目前杭州市有電梯使用單位9415家，電梯共計32626臺。

【物管采風】

合肥：打造住房公共維修基金網絡平臺 管理更規范

趙經舟/《江淮晨報》/20081229
為了滿足公共維修基金管理的需要，合肥市房產局目前正抓緊建設維修基金管理系統。該系統正式投入使用后，老百姓買房時所繳納的公共維修基金，管理將更加規范化。據介紹，該網絡平臺開通后，每一個交了這筆錢的業主，都可以通過這個平臺了解維修基金的狀況，包括是否支用、用了多少、用在了哪里等，所有賬目一目了然。

【學習平臺】

淺談運用法律手段追繳物業費欠費應注意的幾個問題

李紅軍/中國城市房地產網/20061102
筆者所在的公司自2004年初開始對80余戶欠費業戶進行了起訴，全部勝訴，收回了被拖欠的費用，維護了企業和全體業主的權益。訴訟之初，部分業主對被起訴至法院很不理解，但經過雙方在整個訴訟過程中的溝通和交流，逐步達成了共識，最終接近 90 ％的案件都是通過庭外或法庭調節解決的。同時，在審理過程中，也緩和了業主以前在物業服務中所表現的對立情緒，解決了業主不交費的問題，為今后的小區物業管理工作奠定了比較好的基礎。目前來看，凡是被起訴過的業主，后來都能夠按時交費，更重要的是影響、帶動了一批欠費業主也能夠及時交費，這說明通過法律訴訟追繳物業費欠費還是有一定成效的。通過這些法律訴訟，對于訴訟中以及在日后物業管理工作中，筆者認為應該注重以下幾個問題： 　　一、要重視物業管理服務合同，明確雙方的權利和義務。 　　隨著市場經濟的發展，物業管理法律法規的不斷健全，業主的維權意識也在不斷提高。物業服務合同是物業管理企業取得物業管理權的基礎，業主與物業管理企業是建立在合同基礎上的民事法律關系，物業服務合同是解決業主與物業管理企業糾紛的根本依據，是業主維護自身權益的基礎，也是物業管理企業保護民事權益的基礎。因此，物業管理企業一定要十分重視物業服務合同的簽訂，要通過合同合理有效地保護自己的權益，規避不必要的風險。也就是說，要從物業管理的源頭上規避風險，這比在提供服務中采取一些防范措施、補救措施來規避風險，應該是更有效、更經濟的。 　　物業服務合同的制定宜細不宜粗、宜精不宜濫。所謂“細”，就是合同中物業服務的內容與標準一定要細化，比如保安服務不能僅僅籠統地約定“負責轄區治安”、“協助公共秩序維護”等，而應細化到在小區哪幾個出入口設幾個崗、負責什么、是立崗還是坐崗，設幾個巡邏保安、多長時間在轄區巡視一次，設哪幾個巡視點、職責是什么 …… 還包括所提供的物業服務不負責什么，也就是免責的部分。比如在合同中明確約定，物業服務不承擔業主人身安全、家庭財產的保險和保管責任等。這樣，一旦將來出現治安案件或其他風險問題，假如能夠提供足夠的證據，證實物業管理企業履行了合同約定的相應義務，即可以免責；所謂“精”，即是合同中該有的內容一定要有，不必要的內容就不要上，假如這些內容寫多了將來釋義合同時就有可能產生不必要的歧義，引起不必要的麻煩。 　　二、要加強基礎管理工作，引入風險意識。 　　法律訴訟同樣是有成本的，這種物業費訴訟的成本，包括訴訟費、代理費、鑒定費等各種直接費用，包括企業人員、時間、精力的投入，還有企業敗訴后將面臨的聲譽風險、群體效應等等。 　　因此，在物業管理市場目前的情況下，通過法律訴訟來追繳物業費，只能是物業費收費工作的一項輔助手段。從實際經驗來看，它的象征意義、引導作用、教育意義大于其追繳欠費的實質意義。從目前來看，更有效、更經濟的手段，還是要通過提供業主滿足的優質服務、親情服務，甚至是感化業主，來促使業主能夠積極交費。因此，物業管理企業在平時的物業管理服務中，要真正以業主為關注焦點，提高業主滿足率，在保證自身權益的前提下，最大化地滿足業主提出的合理要求，盡量避免業主以對物業服務不滿足為由拒交物業管理費。 　　三、要遵循人性化服務，物業費催繳工作要循序漸進。 　　物業服務中的管理對象是物業，服務對象是人，物業服務遵循人性化服務是理所當然的，物業費催繳工作當然也不例外。以目前我國的法制環境及群眾的法律意識，被起訴至法庭，絕對大部分業主會認為是一件比較“丟人”的事情。因此，物業費繳費工作一定要循序漸進的進行，不能操之過急。 　　對于欠費業主，首先通常采取電話催繳，了解欠費原因，并積極解決業主所提出的問題；假如仍不交納 , 通常派工作人員登門走訪溝通 , 并酌情向業主發放物業費催繳通知書 ; 假如業主仍繼續拖欠 , 應再進一步向其發放物業催繳律師函，讓業主做好將可能被訴訟至法院的心理預備，同時也是給業主時間考慮是否交納物業管理費 ; 最后假如仍然不交費，再依法向法院提起訴訟。在這個過程中，要有禮有節，充分體現出人性化服務。 　　四、要抓住案件重點，在法庭上用事實說話。 　　因為每一個案件的重點都是不同的，所以開庭前對每一個案件都要進行深入細致的分析研究，充分了解業主的想法、不交費的原因，找出案件的要害點所在，做到“不打無把握之仗”；同時，法律是講事實的，法庭上是用證據說話的 , 證據收集的成功與否在整個訴訟過程中占有很重要的地位，在開庭之前一定要充分做好有關材料、證據、法律文書等前期預備工作，這樣訴訟成功的機會才會比較大，否則訴訟成功的機會就會大打折扣，甚至敗訴。 　　這樣，就要求我們在日常的物業管理服務工作中，要始終保持較高的法律意識，注重做好各種文字、圖片、實物等有效證據的建立和保存。比如，保留好和提供服務有關的各種合同、協議、通知通告、整改通知書、物業管理費催繳函、業主欠費原因說明書，各種工作記錄、向相關行政主管部門提交的報告單等等，這些在以后的訴訟中都會作為法庭上有力的證據。 　　這些日常工作做好了，當以后涉及到糾紛、訴訟時，就會做到有備無患。舉個例子，假如我們發催繳函的時候，一并附上欠費原因說明單，通常當時大部分業主都會如實填寫，因為那個時候還沒有涉及到訴訟的問題。這樣，我們既可以準確了解業主不交費的原因，又獲得了有效的證據。因為，在案件審理過程中，關于不交費的原因，業主通常會說很多，有的甚至不負責任、信口雌黃，而物業服務又是一種無形的產品，很難界定與量化，所以對業主提出的一些問題，當時往往很難一下子說清楚或馬上拿出充分有效的證據。但是，假如業主填寫了欠費原因說明單，我們在法庭上當廳出示，并針對這些原因舉出足夠的證據予以澄清，這樣對我們取得案件的勝訴就非常的有利。

【業主之聲】

大連：消協調查　70%受訪者不滿小區公共設施

韓順兆/《新商報》/20081230
在市消協開展的“2008大連住宅商品房質量滿意度調查暨2009首選開發商和首選樓盤調查”問卷活動中，商品房規劃設計質量滿意度總體不高。其中小區綠化和景觀的不滿意度超過近五成，主要體現在綠化維護差，草坪面積少；70％參與調查者對小區內公共設施不滿意，最不滿意的是無健身設施、兒童娛樂設施和場所照明設施不盡人意。

【自由論壇】

淺談物業管理顧問的素養和作用

陳耀從/《現代物業》/2008年第02期
一、優秀物業管理顧問的素養特征 　　物業管理顧問，必須是具有豐富的物業管理經驗的物業管理精英。作為一個優秀的物業管理顧問應當具備以下條件： 　　1、必須具有優秀的思想品德和職業道德。品德和道德對物業管理顧問公司負責人尤其重要。一個人的業務能力雖然很強，但如果其品行不端，一切為了謀取利益，想盡辦法撈好處,那么他絕對不會成為合格的物業管理顧問；如果他工作不賣力，馬虎應付，那么他絕對不會為你提供優質的物業管理顧問服務。物業管理公司除了享有合作單位應支付的工資待遇外，不應接受業主私下的宴請、饋贈及紅包等好處，且必須努力為合作單位謀取合法利益，這是物業管理顧問的品行和誠信的根本體現。筆者在從事項目顧問服務中，常常遇到業主、商家的宴請和紅包，他們的目的很明確。“吃人家嘴軟，拿人家手短”，品行不端，必定管理不嚴?？疾炱沸?，一方面是在交往過程中考察；一方面從他所做過管理的物業項目作進一步考察了解。 　　2、必須具有豐富的物業管理閱歷，豐富的物業管理經驗是優秀物業管理顧問的基礎。物業管理是多方面的綜合管理，既有建筑物管理，又有水電工程管理；既有常規安全管理，又有特殊情況的處理方法；既有物的管理，又有人事管理。麻雀雖小，五臟俱全。一個優秀的物業管理顧問公司必須具備各方面豐富的經驗，必須具有各種專業人才的顧問團隊。常有大學畢業從事物業管理工作的學生，他們不愿意做樓層管理，不愿意做水電管理，也不愿意做保安。其結果，沒有具體的工作閱歷，沒有實踐經驗，管理水平停滯不前。許多老板都有這樣的體會，他們早期都是從行業最基礎工種做起，最后積累了大量的管理經驗，成為行業的佼佼者。 　　3、必須具有創新性。富有創造性是各類服務業生命力的源泉，物業管理顧問也不例外。物業管理顧問工作將面對不同的物業、不同的顧客、不同的顧問咨詢要求，如果只抱著過去的經驗將不能適應新的形勢的要求，顧問服務也將得不到顧客的支持。 　　每一個物業都有其不可重復性，每一項物業管理的服務都有其獨特性。顧問人員需要針對各個物業的相同性和不同性，針對物業管理服務內容，面對當地的物業管理市場水平和市場需求以及客戶的需要，以高度的科學求實精神和創造精神，謀求切實可行的顧問方案。這些富有創造性的顧問方案包括：針對被顧問公司的實際需要，設計和推行公司全新的管理機構及其職能系統、全新的管理規章制度、新的管理方法；設計和推行高效率的信息管理系統、建立通暢的溝通渠道；設計和開創新的培訓體制，培育新型的人際關系等等。 　　物業管理顧問的目的在于幫助公司提高經營管理水平和競爭能力，為達到此目的，必須探索出一條可行的道路。這種探索既表現在用新的思維方式、新的觀點去觀察物業管理公司的現狀，分析其存在的問題及原因，也表現在以科學的態度和創新精神，去設計切實可行又有所突破的顧問服務計劃。 　　4、必須具有系統性。物業管理顧問人員在考慮問題特別是醞釀并提出顧問書和建議函的時候，必須充分注意系統性。具體地說，主要是在分析問題和提出改善建議時，應以提高公司服務過程的規范性和服務能力為出發點，兼顧公司的局部利益和整體利益、長期利益和近期利益。為了做到這一點，顧問人員必須注意提高自己對公司進行系統分析和思考的能力。對物業管理公司進行系統的分析思考，就是要把公司看成一個互相獨立而又互為依存、相互聯系而又彼此制約的各部分（例如服務要求、品質管理、經營成本、流程制定、設施和設備、資金管理、人員招聘和培訓等）構成的有機整體。從全局出發，系統、全面地分析被顧問公司的內外條件，以求達到整體物業管理服務水平和經營手段的最優化。 　　從系統的觀點來分析，一個物業管理公司經營的好壞，固然要求公司內部各個部門能夠各自正常地工作和運轉，更重要的是，還要求它們能相互有效地配合，以適應公司內外各種因素變化的影響（尤其是公司外部各種因素的管理體制及上級單位的變動等影響，例如市場需求變化）。因此，在物業管理顧問活動中，顧問工作要用系統的觀點去分析公司，全面地把握公司的內外情況。在分析問題原因時，充分注意各方面的相互關系；在提出建議時，充分考慮到某一方面改進對其他方面乃至整個公司的影響，從公司的整體利益出發，協調各個部門之間的關系，力求達到公司服務水平、經營能力整體提高的最佳效果。 5、必須具有合作性。整個物業管理顧問的過程，既是顧問人員和公司人員密切配合的過程，也是顧問項目組內部融洽合作的過程。良好的合作性，是物業管理顧問工作取得成功的必要前提，也是對顧問人員素質的基本要求。 在整個物業管理顧問服務過程中，顧問項目組成員必須相互協作，同時也需要公司之間的密切配合。公司需將本公司經營過程中的各類相關資料提供給顧問項目組，顧問人員則應本著高度負責的精神，深入地進行調查研究。公司的干部和顧問人員之間要推心置腹，以誠相待，為改善公司素質、提高經濟效益而共同努力。在分析公司存在的問題及其原因和提出建議的過程中，顧問人員應該發揮主要作用，并對所提建議的有效性負主要責任，公司則對落實顧問人員所提建議負主要責任。公司的領導人必須認識到：顧問人員所提的建議能否得到實施，最終取決于自己能否采取切實有效的措施。公司最終能否以現代物業管理公司的標準進行運作是衡量物業管理顧問工作成效的根本標準。 6、必須懂得企業文化的具體運用。企業文化是企業所有制度和規范得以有效實施的基礎和平臺，是高效管理的真正保障；很多職業經理人轉投門戶時帶來了原有的成功管理思想、模式甚至團隊，但結果經常相去甚遠，主要就是因為企業文化有所不同。因此顧問企業要想將自己的管理經驗成功地在合作單位移植，首先要在本企業品牌的影響下，使合作單位首先熟悉、認同并尊重顧問的企業文化，同時，顧問人員更要諳知合作單位的企業文化，研究雙方的異同，充分利用其長處，使雙方的企業文化不斷融合，幫助自己和合作單位有效達成目標。 7、必須具有敏銳的洞察力。物業管理顧問團隊在考察你的物業時，研讀你的規劃圖紙時，往往能從物業管理角度提出很好的建設性意見，所問的問題往往具有很強的針對性。當他在與業主打交道，在處理某個問題時，往往具有雄辯的口才和敏捷的技巧，巧妙的說服對方，成功的達到管理之目標。 8、必須具有通過物業管理服務賺錢的才干。物業管理公司是企業，企業必須以追求經濟效益為目標。優秀的物業管理顧問必須具備為其服務企業創造經濟效益的才干。在筆者從事顧問服務的企業中，顧問團隊為合作單位所獲得的經濟效益大多遠遠超過顧問的年薪，這是顧問團隊集體智慧的結晶。 做好物業管理不容易，做好物業管理顧問更難。優秀的物業管理顧問是綜合性人才。

【案例選編】

窨井無蓋物業責賠萬元

案例分析：     張女士家住本市楊浦區長陽路某小區。2007年5月27日下午，張女士在公共走道內聲控燈未開啟的情況下，經過樓內通道時，因踩入一樓公共走道靠近她家門口的下水道陰溝內，導致左脛腓骨下端骨折。事后，張女士訴至法院，認為是物業公司疏通下水道后，未將窨井蓋上，也未設置警示標志導致她受傷，要求賠償。

案例點評：     法院經審理后認為，公民依法享有生命健康權。張女士雖未提供充分證據證明物業公司在疏浚陰溝后未將窨井蓋放置回原位；但她提供的證據足以證明事發時窨井蓋確實未在原位，并導致其受傷。而物業公司作為管理人，應對位于該房屋一樓公共走道上窨井負有管理責任，應定期巡視窨井，保證窨井安全使用，由于物業公司未承擔相應的管理職責，導致張女士的傷害發生，故物業公司應承擔相應的民事責任。

閱讀： 15727 次     2008/12/29 23:49:00