《公元物業管理文摘》（第107期）

非贏利共享型信息選編　　　第107期/20081115　　　公元物業管理有限公司

【法規動態】 ——德陽：出臺物業服務收費政府指導價及規定 ——浙江：出臺全國首個電梯安全地方標準 【行業要聞】 ——廣東：出臺管理辦法 明年物業經理須持證上崗 ——杭州：售房前要明示物業服務收費標準 ——東莞：物業管理協會舉辦“東莞市物業服務發展論壇” ——徐州：53個老小區 準物業服務中心開建 ——烏魯木齊：今年取消物業資質年檢 ——深圳：車庫太陽能照明成節能亮點 ——鄭州：市房管局11月計劃發放萬本物業宣傳手冊 ——常州：市區住宅物業服務“菜單”出爐 【數據說話】 ——重慶：約七成物管企業虧損 從業人員收入偏低 【物管采風】 ——天津：本市物業管理行業將建立調解機制 【學習平臺】 ——物業管理糾紛的處理方式和程序 【業主之聲】 ——成都：首創全國物業服務應急預案 【自由論壇】 ——論中國21世紀物業管理產業化及產業化標準 【案例選編】 ——業主電動車被盜狀告物業 法院不予支持

【法規動態】

德陽：出臺物業服務收費政府指導價及規定

杜曉鵬/《德陽日報》/20081114
11月12日，為保障業主和物業服務企業的合法權益，結合我市實際，市政府特出臺了《市區物業服務收費政府指導價及相關規定》，并于2009年元月1日起試行，試行期為兩年?！兑幎ā分赋?，所有物業服務收費實行明碼標價，業主認為收費內容屬違規收費或收費無依據的，可向價格主管部門舉報。

浙江：出臺全國首個電梯安全地方標準

肖揚 金振東/《今日早報》/20081107
隨著高層建筑的普及，目前浙江省在用電梯已經達到十萬臺，并以每年30%的速度增長。針對當前電梯安全管理方面的諸多漏洞，省質監局昨天出臺了省級地方標準《電梯維修保養安全管理規范》，這也是國內首個電梯安全地方標準，填補了國內電梯維修保養安全管理類地方標準的空白。

【行業要聞】

廣東：出臺管理辦法 明年物業經理須持證上崗

賴偉行 姚卓文/《廣州日報》/20081119
記者從昨日舉行的以“生存困境——創新與發展”為主題的廣東物業管理高峰論壇上獲悉，省物業管理協會在論壇上表示，廣東省物業管理協會已經出臺了相關的規范管理辦法，其中特別規定，從明年1月1日起，在崗的物業經理，都必須參加由專門指定機構組織的培訓，經過考核合格，才能獲得《執業證書》并從事相關工作。

杭州：售房前要明示物業服務收費標準

龔曦 吳佳/《今日早報》/20081118
昨天，杭州市物價局對外公布《關于規范商品房交易價格行為的通知》（征求意見稿）。該《通知》明確指出，開發商必須按規定做好明碼標價。在商品房銷售前，向購房者明示所售商品房的單元樓層、房號、銷售狀態、戶型、房屋建筑面積、銷售單價、房屋總價、前期物業服務單位名稱、物業服務收費標準等。

東莞：物業管理協會舉辦“東莞市物業服務發展論壇”

中國物業管理信息網/20081117
由東莞市物業管理協會舉辦的“東莞市物業服務發展論壇”于昨日舉行，東莞市房產管理局有關人士透露，東莞小區業主、物業管理服務企業都非常關注的小區維修基金繳存與管理辦法將在明年年中時候出臺。但隨著東莞市住房使用期的增長，特別是住房進入老齡期后，將不可避免地遇到住房維修問題。

徐州：53個老小區 準物業服務中心開建

蔡菡/《徐州日報》/20081117
日前，為實現小區的長效管理，徐州全市77個老小區整治中，符合條件的53個封閉小區將推行公益性的準物業管理，目前小區內的準物業服務中心已經開始建設。如每成立一個物業管理服務中心，政府將投入5萬元作為前期啟動資金，物業管理費規定每平方米每月0.15元，其中市、區兩級補助0.1元，居民只需承擔5分錢。

烏魯木齊：今年取消物業資質年檢

王媛媛/烏魯木齊在線/20081119
今年首府410家物業公司資質都不用年檢了。從2009年開始，市房產局對企業資質的管理主要以日常檢查和集中執法檢查為主，其中市民的有效投訴是考核的重要依據之一。昨日，記者從市房產局物業監管處了解到，根據建設部的有關規定，2008年首府物業公司將取消物業公司的年檢制度。

深圳：車庫太陽能照明成節能亮點

吳德群 程喜旋/《深圳特區報》/20081111
深圳太陽能行業在光伏領域取得最新突破。記者昨日獲悉，深圳均益安聯公司將自主發明的“高效非逆變”太陽能照明專利技術，應用于地下車庫節能改造，大大節省了用能單位的成本。據介紹，均益安聯公司經過自主研發，其發明的“高效非逆變”技術一舉突破了光伏運用的經濟瓶頸，比傳統的“逆變并網”太陽能技術效率要高10倍。

鄭州：市房管局11月計劃發放萬本物業宣傳手冊

侯瑩/《河南商報》/20081113
昨日，記者獲悉，鄭州市房管局計劃本月向鄭州市各社區發放1萬本物業宣傳手冊。在宣傳手冊中，《鄭州市首次業主大會成立及業主委員會備案工作程序(試行)》將成宣傳重點。1.三個條件符合一個，就可召開業主大會；2.首次業主大會，至少得有3名業主發起；3.1套住宅算1票　開發商投票不超1/4。

常州：市區住宅物業服務“菜單”出爐

常價宣 殷朝暉/《常州晚報》/20081113
12日，常州市物價局舉行的一場價格聽證會上，《常州市市區普通住宅物業服務分項目收費標準》（試行）擺在了22名專家、單位和個人代表面前。“菜單式”服務收費后，業主將會有更多的自主選擇權，業主可以結合小區的實際情況，并以業主大會或者業主委員會決議的形式，決定到底需要哪幾項服務，較大限度保證了業主的選擇空間。

【數據說話】

重慶：約七成物管企業虧損 從業人員收入偏低

《重慶晨報》/20081111
11月10日，重慶市物業管理協會發布了《重慶市物業服務企業生存狀態調查報告》。報告顯示，由于眾多物管企業出現虧損，直接影響到可從業人員的收入水平，其中物業公司的用工量最多的保潔員平均年收入約8225.74元，僅是重慶市社會平均工資的42.81%。截至2007年底，重慶市物業服務企業已達1232家。

【物管采風】

天津：本市物業管理行業將建立調解機制

天津人民廣播電臺經濟廣播/20081114
為了充分發揮行業協會調解職能，化解現階段物業管理矛盾和糾紛，天津市物業管理行業將建立調解機制。中國物業管理協會負責人指出，物業管理行業調解機制的建立、健全，對物業管理行業的健康發展是很有益處的，物業管理行業調解機制將盡快出臺。

【學習平臺】

物業管理糾紛的處理方式和程序

方雪/中國物業管理協會網/20080612
一、糾紛處理方式概述 　　物業管理糾紛處理方式，概括越來有以下幾種：1、當事人各方自選協商和解；2、各方當事人請求第三人調解，請求政府主管部門行政調解。3、當事人之間約定仲裁；4、司法訴訟。 　　以上幾種方式孰優孰劣，難作評定，當事人可以自己決定。自選協商和解是雙方對話解決糾紛的方式，而后面三種則是借助第三方解決糾紛的方式。 　　二、糾紛的調解 　　物業管理民事糾紛的調解，包括民事調解和行政調解兩種。民事調解由爭議雙方當事人共同選定一個機構、和個人，由第三方依據雙方的意見和授權提出解決意見，經雙方同意并執行，由此化解糾紛。但此種方式的調解不具有法律效力。調解結束后，當事人一方如不執行，則前功盡棄。 　　物業管理糾紛的行政調解則是借助主管政府的勢力進行調解處理，但這種處理如一方不遵守執行，則要借助其他手段解決。 　　民間的調解和行政調解與仲裁或訴訟程序中的調解是不同的。仲裁或訴訟中的調解是仲裁程序中的一個環節，不具有獨立性。 　　三、物業管理民事糾紛的仲裁 　　可以通過仲裁途徑解決的應是民事性質的爭議，主要是基于合同的糾紛或財產權益糾紛。依據我國《仲裁法》的規定：“平等主體的公民、法人或其他組織之間發生的合同糾紛和其他財產權益糾紛，可以仲裁。” 　　仲裁庭管轄物業管理糾紛的依據是當事人認定的協議。仲裁協議有兩種方式：一種是在訂立合同時就約定一個條款，說明一旦有爭議就提交仲裁，這叫仲裁條款；另一種方式是雙方當事人出現糾紛后臨時達成提交仲裁庭的書面協議。仲裁協議要寫明以下內容：1、請求仲裁的意思表示；2、仲裁事項；3、待定的仲裁委員會。如一個在廣州履行的合同寫明：“有關本合同的爭議，雙方應協商解決，無法協商時提交廣州仲裁委員會仲裁。”達成仲裁協議的爭議，不得向法院起訴；即使起訴，法院也不受理。

【業主之聲】

成都：首創全國物業服務應急預案

韓清華/《中國經濟時報》/20081111
記者近日從成都市房管局、成都市物業管理協會獲悉，為了建立健全物業管理中突發公共事件的預警和應急機制，提高企業應對和處理突發公共事件的能力，有效預防、及時控制和最大限度地消除突發公共事件的危害，成都出臺了《成都市物業管理中突發公共事件應急預案指引》。相關人士稱，該預案指引在全國物管行業中還是首創。

【自由論壇】

論中國21世紀物業管理產業化及產業化標準

張萬和/深圳市公元物業管理有限公司董事總經理
產業化標準分類 　?。?）物業管理產業化標準是一種人性化的標準 　　當一個城市或國家建設處于不斷完善、優化的進程，同時也是這個城市或國家的居民思維模式、行為方式在不斷地科學化、理性化，形成良好的道德風尚、文明的心理素質等健康的生活方式的過程。這期間，隨著經濟生活水平的提高，人們對居住環境的需求提出了更高要求和需求，物業管理也成為提升人們生活水平的要素之一。把人與物的管理有機結合起來，以達到小區范圍內人與人的和睦相處，物盡其用，是現代城市的建設與發展對物業社會化管理的必然要求。因此關注生命質量，關注環境生態，真正尊重居住者的生理和心理需求，進而為其提供更細致、更周到、更體貼的人性化服務是物業管理產業化的標準之一。 　?。?）物業管理產業化標準是一種科技化的標準 　　物業管理迄今還歸屬于技術含量較低、勞動密集型的服務行業，其本身無論是管理技術上，還是生產技術上還沒有形成強有力的產業技術核心。 　　隨著高層樓宇智慧化設施、設備的運用，物業管理的科技含量越來越高，需要時刻關注著科技社會、信息時代帶來的工作和生活方式的變化。物業管理智能化是指物業管理企業借助智能化設施、設備對物業進行管理的一種現代化的管理手段。“科學技術是第一生產力”， 探索物業管理產業科技化標準，使物業管理企業從勞動密集型中解脫出來，它把技術和管理在物業管理鏈接成一個整體，重新定位物業管理在產業發展中的形式，突顯了生產力需求中技術構成的重要性。 　?。?）物業管理產業化標準是一種社會化的標準 　　目前，全國物業管理企業絕大多數是國有企業。物業管理的產業化可促進物業管理行業產權制度的多元化，推動國有企業的改革和進一步深化改革，從而推動整個房地產業的發展。大部分國有資產都應逐漸從物業管理企業中退出去，采取股份制、合作制、內部員工持股、管理者持股、期權制等多種形式或成份進行重組，促進大型物業管理企業和物業管理集團的發展。大批民營物管企業進入，放開搞活中、小物業管理企業，對一些規模小、管理質量差、經濟效益不好的中、小企業，實行鼓勵兼并、合并和購買重組，允許和規范破產，使物業管理市場結構更趨合理。 　　實施物業管理產業化，從某種角度上講，政府是最大的受益者。一方面，政府可從煩瑣的事務中解脫開來，節約了大量的管理成本，增加了社會的安定和穩定；另一方面，推動和深化了住宅制度的改革，促進了房地產業的健康發展，并解決了數百萬人的就業問題；物業管理是一種勞動密集型產業，能吸納大量的勞動力，通過產業化可以充分挖掘潛力，為社會提供更多的就業機會，創造更多社會財富。政府已經充分認識到物業管理行業的作用和社會地位，隨著《物業管理條例》法規出臺，規范了政府、房地產開發企業、物業管理企業和業主的行為，物業管理的需求主體----業主委員會權利和義務、行使招投標的權力已經確立了，這些都會促進物業管理市場化進程，推動物業管理的產業化進程。 　?。?）物業管理產業化標準是一種文化的標準 　　由于人們絕大多數時間生活在居住區或辦公區內，與物業管理企業最為密切。一個完整的物業不僅僅具有固定居住場所功能，同時也是學習和娛樂場所，同時也對小區的文化品位提出更高的要求，居住者需要感受到高雅文化環境氛圍，產生對居住環境的認同感，這也是歷史發展的必然趨勢。 　　物業管理產業化可以說是一種社區文化產業，它包涵了給人們帶來健康文明的應用社會學、心理學理論；保持區內自然景觀、生態環境的應用生態環境學理論和應用美學理論；協調物業區內居住者的人際關系學、公關學；營造具有中國特色居住環境的人文學等等。 　?。?）物業管理產業化標準是一種質量的標準 　　物業管理最終的顧客是居住者，居住者的滿意才是衡量物業公司工作的最終標準。無論是顧客、發展商還是物業公司，對物業管理越來越關注的是服務質量，服務質量自然而然地成為關系到物業管理企業發展的核心問題。 　　市場競爭使物業管理行業正經歷著從經驗式的管理向理性管理的轉變，因此實施物業管理國際質量標準化管理也是物業管理產業化標準之一；這也是在我國入世后，物業管理與國際接軌的一張通行證。將會有越來越多的物業管理企業通過國際質量體系認證，并按國際質量標準化進行管理。這就要求物業管理企業不斷吸納優秀人才，建立系統化的人員培訓、學習、進修和深造制度，提高人員的綜合素質；從企業的經營理念、發展戰略、員工管理政策、服務方法、各項業務的操作程序、培訓教材等各方面進行系統化、文字化的標準操作。 　?。?）物業管理產業化標準是一種可持續化發展的標準 　　物業是人們長期生存和發展的重要資源，物業管理濃縮反映了一個城市或地區的科技、經濟、資源、生態環境同社會的協調與整合，需要關注建筑的壽命周期、和人的健康壽命，關注著地球環境，既要達到發展經濟的目的，又要保護好人類賴以生存自然資源和環境，保持居住區的可持續發展，使子孫后代能夠永續發展和安居樂業。 　　“可持續發展”(Sustainable Development)是八十年代世界環境與發展委員會提出的一個新概念，就是指經濟、社會、資源和環境保護協調發展，它們是一個密不可分的系統，既滿足現代人的需求又不損害后代人滿足需求的能力。實施可持續發展是全社會的共同任務，其總目標是一致的：如何尋求一條怎樣的發展道路，使人類既能擺脫目前發展的困境，又不會對子孫后代的生存構成威脅？因此，物業管理產業化也要根據行業的具體職能，將可持續發展的任務作為其標準之一。 　　宏觀環境的變化變量對企業發展的影響在多數情況下可能比企業的內部管理和行業變量更為廣泛和深刻，環境變化能顯著地影響企業消費者的多少、特性和行為。企業戰略管理就是更關注廣泛的環境變量對企業生存和發展的影響，試圖通過對環境變化的觀察來把握趨勢，以發現企業發展的新機會和避免這些變化帶來的威脅。

【案例選編】

業主電動車被盜狀告物業 法院不予支持

案例分析：     今年5月2日晚7時許，王小姐將剛買兩天的電動車停在住所底樓，3小時后下樓發現車已被竊。后來她多次找物業公司商談賠償事宜均遭拒絕，于是將物業公司告進法院。     王小姐認為，她繳納了物業管理費，物業公司有責任保障其財產安全，故請求判令物業公司賠償車輛被盜損失的50％即1075元，以及交通費、誤工費200元?！　?br />     物業公司辯稱，其主要職能是維護小區正常秩序和房屋安全監管，對小區業主停放在小區車庫外的個人財物沒有保管義務，故不同意王小姐的訴請。

案例點評：     法院審理后認為，王小姐繳納的是物業管理費，并沒有與物業公司另行簽訂有關被盜車輛的保管合同并繳納相關保管費，故王小姐以被告未盡保管職責為由要求賠償電動車被盜損失的訴請，法院不予支持。

閱讀： 14262 次     2008/11/16 8:38:00