關于德陽市區物業服務收費政府指導價及相關規定（試行）

德陽市物價局、德陽市規劃與建設局關于德陽市區物業服務收費政府指導價及相關規定（試行）
發布時間：2008-11-13
 
 
德陽市物價局、德陽市規劃與建設局
              關于德陽市區物業服務收費政府指導價及相關規定（試行）

　　為規范物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據中華人民共和國《物權法》和《物業管理條例》（國務院令第504號）以及國家發展和改革委員會《物業服務收費管理辦法》(發改價格[2003]1864號)，結合我市實際，特制定市區物業服務收費政府指導價及相關規定，請遵照執行。
　一、政府指導價適用范圍：
    我市物業服務收費實行包干制的，按不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。普通住宅(不含別墅)物業服務收費實行政府指導價，別墅及其他非住宅物業的服務收費實行市場調節價。（關于別墅的界定：別墅是指四面臨空、獨門獨院的住宅或雖相互連接，但戶戶頂天立地，獨門進出，下有私家花園及獨立車庫的聯排[連體]住宅）。   
　　各類專業有形市場內的物業管理服務收費實行政府指導價，具體收費標準由各專業有形市場報當地價格主管部門另行核定。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。物業服務企業的酬金實行市場調節價，由雙方協商。
為個別業主需求提供的特約服務收費項目實行市場調節價，具體標準由物業服務企業與業主遵循公平自愿的原則協商約定。
二、物業服務成本或者物業服務支出構成包括以下部分：
　?。ㄒ唬┢髽I人員工資費用，指物業服務企業按規定發放給在提供物業服務的建筑區劃內從事物業服務、管理工作的人員工資及按規定提取的福利費，繳納的各項社會保障費。（其中，社會保障費是指根據國家有關制度規定應當繳納的養老、醫療、失業、工傷、生育保險和住房公積金等）
　?。ǘ┪飿I共有部位、共有設施設備日常運行和維護費，指為保障建筑區劃內共有部位、共有設施設備的正常使用和運行、維護保養所需費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費以及應由建筑物及其附屬設施專項維修資金支出的維修、更新、改造費用。屬于保修范圍或專項維修基金開支范圍的維修項目應在物業服務合同中明確界定。
　?。ㄈ┚G化養護費，指管理、養護綠化所需的綠化工具購置費、農藥化肥費、補苗費、綠化用水費、勞保用品費等。不包括開發建設單位支付的綠化種植費和前期維護費。
　?。ㄋ模┉h境衛生維護費，指建筑區劃內共有部位環境衛生經常性保潔所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環衛所需費用等。
　?。ㄎ澹┲刃蚓S護費，指維護建筑區域內秩序所需的器材裝備費、秩序維護人員人身保險費、由物業服務企業支付的服裝費等。
（六）物業共有部位、共有設施設備及公眾責任保險費用，指物業服務企業根據與業主的雙方約定購買物業共有部位、共有設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業服務企業與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準?！?br /> （七）辦公費，指物業服務企業為維護建筑區劃正常的物業服務活動所需的辦公用品費、交通費、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。
　?。ò耍┕潭ㄙY產折舊費，指按規定折舊方法計提的物業服務固定資產的折舊金額。物業服務固定資產指在建筑區劃內，由物業服務企業擁有的、與物業服務直接相關的使用年限在一年以上的資產，包括交通工具、通訊設備、辦公設備、工具維修設備及其他設備等。
　?。ň牛┙洏I主大會同意的其它費用，指按規定程序，經業主或業主大會同意由物業服務費開支的費用。
　　三、普通住宅物業服務收費政府指導價標準：
   《德陽市市區住宅物業服務收費政府指導價 基準價及浮動幅度》（附件1）、《德陽市市區住宅物業服務等級指導標準》（附件2）由德陽市物價局會同德陽市規劃與建設局依據物業服務的社會平均成本及服務內容和標準制定，并向社會公布。業主或建設單位與物業服務企業應根據公布的物業服務等級指導標準、收費基準價和浮動幅度在物業管理服務合同中協商約定具體收費標準，同時報所在地房地產行政主管部門備案并抄送價格主管部門。
(一) 基準價的確定。業主或建設單位與物業服務企業應根據服務內容和標準確定物業服務等級，根據物業服務等級確定物業服務收費政府指導價的基準價格。物業服務等級發生爭議時，可由所在地房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。
(二) 業主或建設單位與物業服務企業在簽定物業服務合同時，其物業服務收費標準，可按基準價在規定的浮動幅度內確定。
(三) 前期物業服務合同中約定的服務收費標準如需超過浮動幅度的，須報所在地價格主管部門和房地產行政主管部門審批。成立業主委員會后，經業主按法定程序共同決定，收費標準可由業主委員會與物業服務企業協商約定，但收費標準超過上浮浮動幅度的須報所在地價格主管部門和房地產行政主管部門批準。
(四) 物業買受人自物業竣工并交付使用之日起按物業服務合同約定足額繳納物業服務費用。納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位繳納。開發商依約通知業主交付物業使用權，業主延遲交付的，其延遲期間的物業服務費由業主承擔，雙方另有書面約定的從其約定。業主未入住的其物業服務收費標準應適當低于已入住的收費標準，由雙方在不高于已入住的收費標準的80%以內書面協商約定。
(五) 新建房屋銷售時，建設單位應當按照《物業管理條例》的規定，在物業買賣合同中應明確前期物業服務合同約定的物業服務等級的有關內容及其收費標準。
(六) 住宅物業服務收費政府指導價標準中不包括居民生活垃圾處理費、車輛停放費、共用設施（如游泳池等）使用費。
　　四、物業管理服務收費的相關規定：
(一) 物業服務企業和裝修施工企業應當按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（建設部令第110號）簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，其管理服務費用按以下標準執行，并在協議中明確：房屋建筑面積在100平米（含100平米）以內的，有電梯每套200元，無電梯每套150元；100平米—150平米內（含150平米）的有電梯每套300元，無電梯每套250元；超過150平米的有電梯每套350元，無電梯每套300元。
物業服務企業收取了裝修管理服務費用，已含裝修工出入證工本費、電梯使用費等，不得再收取其他費用。造成共用部位、共用設施設備損壞等的，費用由責任人另行承擔。
　　委托物業服務企業清運裝修垃圾的，清運費標準按建筑面積不高于2 元/平方米收取，具體由裝修人或裝飾裝修企業在該標準內與物業管理企業協商約定。
(二) 居民生活垃圾清運處置費：按德陽市物價局德市價費[2003]073號文件執行。即8元/月、戶。
(三) 車輛停放費：物業服務企業和業主應在物業服務合同中約定停車收費標準和車輛安全管理責任。停車場所產權屬建設單位的，其機動車停車收費標準（含車位租金和服務費）由業主與物業服務企業按優先滿足業主需要的原則協商確定，但應當低于《德陽市市區機動車臨時停車收費標準及有關問題的通知》（德陽市物價局德市價發[2007]99號文）規定的標準。停車場所產權屬業主的，其機動車停放只收停車場物業服務費，不得收取車位租金，具體收費標準由業主與物業服務企業協商確定。小區內的停車場所依法對外開展經營性停車服務的，其收費標準按德陽市物價局德市價發[2007]99號文規定執行，同時按有關規定明碼標價。封閉式小區對外來客人車輛是否收取停車費及標準由業主共同決定。非機動車和摩托車停車服務費標準由業主與物業服務企業協商確定。
(四) 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取3%以內的手續費（不得計入價內），但不得向業主收取手續費等額外費用。未實行水、電、氣戶表改造工程的合表用戶，水、電、氣計量總表至業主戶表之間的差額，物業服務企業可向業主據實分攤，但應將分攤情況每月公示，并定期公布有關帳務，結余或差額應滾存到下一個月抵扣或補攤。
    五、物業服務收費實行明碼標價。物業服務企業應當按照物業服務收費明碼標價的相關規定以及行業服務規范的相關要求，在建筑區劃內的顯著位置或者收費場所，公布經備案的物業服務相關收費標準。業主認為收費內容屬違規收費或收費無依據的，可向價格主管部門舉報。
　　六、未實行物業管理的住宅小區、單位職工宿舍的管理，可參照本通知執行。
　　七、本通知從 二○○九年一月一日起試行。

附件：１、《德陽市市區住宅物業服務收費政府指導價 基準價及浮動幅度 》；
2、《德陽市市區住宅物業服務等級指導標準》。

二○○八年十月二十八日
 

附件1

德陽市市區住宅物業服務收費政府指導價
基準價及浮動幅度

物業服務等級
（非企業資質等級） 基準價元/m2（建筑面積）.月 浮動幅度
有電梯
無電梯

一級 1.20 0.80 ±20%
二級 1.00 0.60 ±20%
三級 0.78 0.40 ±20%
四級 0.65 0.25 +20%

附件2

德陽市住宅物業服務等級指導標準(試行)
一 級
項目 內 容 與 標 準

基
本
要
求 1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。
2、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。
3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。
4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
5、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。
6、設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修半小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄。
7、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。
8、按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。
9、按合同約定規范使用住房專項維修資金。
10、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率80%以上。
(二)
房
屋
管
理 1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。
2、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。
3、每日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。
4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主管理規約（業主臨時管理規約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。
5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。
6、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。
(三)
共
用
設
施
設
備
維
修
養
護 對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。
建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。
3、設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。
4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；
屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。
5、載人電梯24小時正常運行。
6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。
7、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。
8、小區道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范。
9、路燈、樓道燈完好率不低于95%。
10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

(四)
協助
維護
公共
秩序 小區主出入口24小時站崗值勤。
2、對重點區域、重點部位每1小時至少巡查1次；配有安全監控設施的，實施24小時監控。
3、對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。
4、對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。
5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。
6、維護視頻安全監控設施的正常運行。
(五)
保潔
服務 1、高層按層、多層按幢設置垃圾桶，每日清運2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。
2、合理設置果殼箱或者垃圾桶，每日清運2次。
3、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除道路積水。
4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時清掏。
5、二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。
6、根據實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。
(六)
綠化
養護
管理 1、有專業人員實施綠化養護管理。
2、草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。
3、花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。
4、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。
5、定期噴灑藥物，預防病蟲害。

二級
項目 內容與標準
(一)
基本
要求 1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。
2、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。
3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。
4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
5、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。
6、公示16小時服務電話。急修1小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修和回訪記錄。
7、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。
8、按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。
9、按合同約定規范使用住房專項維修資金。
10、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率75%以上。
(二)
房屋
管理 1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。
2、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。
3、每3日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。
4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主管理規約（業主臨時管理規約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修行為和注意事項。每3日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。
5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。
6、小區主出入口設有小區平面示意圖，各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標志。
(三)
共用
設施
設備
維修
養護 1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。
2、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。
3、設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。
4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。
5、載人電梯早6點至晚12點正常運行。
6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。
7、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。
8、小區主要道路及停車場交通標志齊全。
9、路燈、樓道燈完好率不低于90%。
10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。
(四)
協助
維護
公共
秩序 1、小區主出入口24小時值勤。
2、對重點區域、重點部位每2小時至少巡查1次。
3、對進出小區的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。
4、對進出小區的裝修等勞務人員實行登記管理。
5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。
6、維護安全監控設施的正常運行。

(五)
保潔
服務 1、按幢設置垃圾桶，生活垃圾每天清運1次。
2、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次，半月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每季度清潔1次。及時清除區內主要道路積水。
3、區內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。
4、二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。
5、根據實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。
(六)
綠化
養護
管理 1、有專業人員實施綠化養護管理。
2、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。
3、定期清除綠地雜草、雜物。
4、適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。
5、適時噴灑藥物，預防病蟲害。

三級
項目 內容與標準
(一)
基本
要求 1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。
2、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。
3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。
4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
5、管理服務人員佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。
6、公示8小時服務電話。報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修記錄。
7、按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。
8、按合同約定規范使用住房專項維修資金。
9、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率70%以上。
(二)
房屋
管理 1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。
2、根據房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。3、每周巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養護。
4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主管理規約（業主臨時管理規約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。至少兩次巡查裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。
5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。
6、各組團、棟、單元（門）、戶有明顯標志。
(三)
共用
設施
設備
維修
養護 1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。
2、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢修等記錄齊全。
3、操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。
4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。
5、載人電梯早6點至晚12點正常運行。
6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。
7、路燈、樓道燈完好率不低于80%。
8、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。
(四)
協助
維護
公共
秩序 1、小區24小時值勤。
2、對重點區域、重點部位每3小時至少巡查1次。
3、車輛停放有序。
4、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。
(五)
保潔
服務 1、小區內設有垃圾收集點，生活垃圾每天清運1次。
2、小區公共場所每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次；共用部位玻璃每季度清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次。
3、區內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。
4、二次供水水箱按規定清洗，水質符合衛生要求。
(六)
綠化
養護
管理 1、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。
2、定期清除綠地雜草、雜物。
3、預防花草、樹木病蟲害。

四級
服務項目按照三級指導標準確定。
服務內容和標準參照或部分達到三級的內容與標準，由當事人雙方在合同中約定。