《公元物業管理文摘》（第103期）

非贏利共享型信息選編　　　第103期/20081013　　　公元物業管理有限公司

【法規動態】 ——杭州：《住宅物業委托保修協議示范文本（試行）》出臺 ——陜西：禁止物業收取裝修保證金 【行業要聞】 ——昆山：在江蘇省率先引入物業服務項目保證金制度 ——沈陽：新建小區將安裝電子電表 用電有望分時計費 ——廣州：新法規規定萬人小區不能沒有公交 ——北京：中心城區停車區域差別化收費將更明顯 ——昆明：臨街圍墻都要立體綠化 ——全國：首部《電梯運行服務要求》國標征求意見 ——吉林：省物業管理辦法向社會公開征求意見 ——北京：經適房小區物業費今明兩年不上漲 【數據說話】 ——?？冢菏袇^電動自行車停車費確定 【物管采風】 ——福州：小區配套設施歸業主共有 【學習平臺】 ——物業小區文化建設初探 【業主之聲】 ——武漢：小區推廣“中水”回用 【自由論壇】 ——物業前期介入管理的意義 【案例選編】 ——未經允許欲乘搭載貨電梯受傷 責任誰負

【法規動態】

杭州：《住宅物業委托保修協議示范文本（試行）》出臺

杭州市房產信息網 /20081009
為規范住宅物業委托保修行為，杭州市物業服務管理中心經過半年多的調研，制定出臺了《住宅物業委托保修協議示范文本（試行）》。 該示范文本的內容包括了委托保修事項、維修服務質量標準、委托保修期限、維修費用支付方式、雙方的權利義務等，可作為開發建設單位與物業服務企業就住宅物業委托保修簽約時使用。

陜西：禁止物業收取裝修保證金

《華商報》/20081007
新修訂的《陜西省物業管理條例（修訂草案修改稿）》規定，物業服務企業不得以任何形式收取房屋裝飾裝修保證金。根據新的規定，物業服務企業應當書面告知業主房屋裝修裝飾中的禁止行為和注意事項，并對房屋裝修裝飾施工進行監督。業主違反房屋裝修裝飾規定和管理條約，物業服務企業應當予以制止。

【行業要聞】

昆山：在江蘇省率先引入物業服務項目保證金制度

《昆山日報》/20081009
昆山市自2000年引入物業服務企業以來，至今已有180家物業服務企業落戶昆山。近年來，一些物管與業主發生矛盾后，就采取突然撤離的方法，給居民生活帶來諸多不便。為此，從今年10月1日起，昆山市在前期物業招投標工作中引入物業服務項目保證金制度，服務合同終止且順利交接后方予以退還，以保障物業服務項目正常運行。

沈陽：新建小區將安裝電子電表 用電有望分時計費

王莉/《華商晨報》/20081010
目前沈陽新建小區將全部安裝電子計量電表，而已經進入淘汰期的電表在更換時也要換成這種電子電表。電子電表的最大特點是可以實現分時計費，目前沈陽有一部分商業網點已經實現了分時計費，也就是說從晚上22時至次日凌晨5時電價相對便宜。目前沈陽的居民用電還沒有實現分時計費，不過南方等地區已經開始采取分時計費的方式了。

廣州：新法規規定萬人小區不能沒有公交

中國物業管理信息網/20081005
昨日提交市人大常委會審議的《廣州市公共汽車電車客運管理條例(修訂草案)》中新增規定：一定規模的居住小區在規劃、建設時，應當按照規劃標準同時規劃、建設客運服務設施，并與主體工程同時設計、施工和驗收。今后這一類公交站場由開發商負責投資并同步規劃建設，驗收合格后移交市交通部門統一管理。

北京：中心城區停車區域差別化收費將更明顯

吳狄/《新京報》/20081008
目前，北京市發改委正在同相關部門研究機動車停車收費管理改革的相關政策，提高中心城區停車收費標準，中心城區區域的差別化收費將更明顯，占道停車收費也將進一步規范。但市發改委也表示，此次停車收費漲價和改革，不涉及居住區，居民區停車收費標準暫不改變。

昆明：臨街圍墻都要立體綠化

李丹丹/《昆明日報》/20081008
為使昆明市建成區城市道路達到應有的豐厚度和層次感，加強道路兩側補綠建綠工作，昆明市政府日前發文作出的剛性規定：“全市所有駐昆單位、機關、企事業單位、部隊、醫院、學校、居住小區的圍墻、門柱、門梁、柵欄、護坡、擋土墻等地都要實施立體綠化;全市綠色圍墻建設任務須在12月底前完成。”

全國：首部《電梯運行服務要求》國標征求意見

汪紅/《法制晚報》/20081007
記者今天上午從國家工程建設標準網獲悉，我國首部專門針對電梯運行服務制定的國家標準《電梯運行服務要求》目前已形成征求意見稿。     標準擬對電梯困人解救時間限定在2小時以內，并規定，電梯應急救援電話應24小時保持暢通且有專人值守。

吉林：省物業管理辦法向社會公開征求意見

單立國 劉堯/東亞經貿新聞/20081007
日前，由省建設廳起草的《吉林省物業管理辦法（征求意見稿）》在網上全文發布，面向社會廣泛征求意見，這也是該法規第二次面向社會公開征集意見?！都质∥飿I管理辦法（征求意見稿）》設立了投訴一項，業主與物業服務企業對物業管理服務發生糾紛時，可向法院提起訴訟，也可向縣級以上人民政府房地產行政主管部門投訴。

北京：經適房小區物業費今明兩年不上漲

吳狄/《新京報》/20081008
2008、2009年，北京市經濟適用房小區的物業費不會上漲。昨天，北京市發改委表示，今年和明年經適房小區物業費仍然執行從2006年1月1日開始實行的標準，政府指導基準價為每建筑平方米每月0．55元，不得上浮，但下浮不限。北京地區經適房小區物業收費實行政府指導價。作為實行政府指導價的物業服務收費兩年公布一次。

【數據說話】

?？冢菏袇^電動自行車停車費確定

韓政/《?？谕韴蟆?20081008
7日，?？谑形飪r局下發通知，對?？谑袇^電動自行車停放服務收費標準進行了規定。帶腳踩踏電動自行車的收費標準是白天0.3元/次，夜間0.5元/次，包月15元/月；不帶腳踩踏電動自行車的收費標準是白天0.4元/次，夜間0.8元/次，包月20元/月。停放服務收費管理分為臨時停放和固定性停放。停車不超過10分鐘的不準收費。

【物管采風】

福州：小區配套設施歸業主共有

沈汝發/《沈陽日報》/20081006
福州市日前出臺的“關于建設項目規劃審批與產權登記有關問題”通知中要求，小區公共配套設施歸業主共有。通知規定建筑區劃配套用房包括幼托、衛生服務站、文化活動中心、公廁、垃圾集散間、社區居委會、物業管理用房、小區公共設備用房、公共機動和非機動車位等，以及建設用地出讓文件中已明確需要配套的學校、體育場館等。

【學習平臺】

物業小區文化建設初探

莫東妮/中華企業文化網/20080103
小區文化與企業文化間的聯動     1．企業文化的概念     企業文化是一種以價值觀為核心的對企業全體員工進行企業意識教育的微觀文化體系，是以人為中心的管理思想在信念、精神上的升華和凝結，目的就是要在企業中形成一種“以人為本”的價值觀念和行為規范。其核心是企業價值理念，作用對象則是企業全體員工。     一旦企業的價值觀變成企業員工共有的價值理念，企業的內化控制無疑就會加強，員工也會以共有的價值觀念為準則來自覺監督和調控生產、經營和日?；顒?，企業的內聚力、向心力和能動力，還有對外的發散力就會增強。如果企業的每個成員都工作在相互信任、相互溝通、平等向上的環境中，素質得到提高、智力和潛能得到激發，人力資源得到充分開發，將人力優勢轉化為智力優勢和生產優勢，很顯然企業在競爭中將會獲得全面優勢。     2．物業管理行業的企業文化特殊性     由于物管企業的特殊性，企業文化在該行業也有著明顯的特點。物業管理屬于服務行業，其產品就是服務。產品質量的好壞實際就是服務質量的好壞。而這些服務的提供者和接受者都是人——“產品”的交換以人為載體實現，因而在交易過程中不可避免會產生各種行為和沖突：一方面是在提供服務的過程中服務提供者與接受者之間產生的；另一方面則是提供者之間的差異造成的。這些沖突，歸根到底都是人的價值觀沖突。要協調好服務者和服務接受者（業主或客戶）的關系，物業管理企業應該有一行之有效的處理方法和理念，這些方法和理念要和企業的經營發展相結合，同時融入到企業文化中。企業文化作為企業內部的群體意識，具有一種無形的文化力量，對內可以約束員工行為，使之更加規范合理，同時由于其對外的發散力，也為物管企業的生存和發展創造了更好的外部環境。     3．小區文化與物業公司的企業文化應相互關聯、相互滲透     一是企業文化作用于小區文化。物業公司的員工在某種意義上也同樣是社區的一部分組成。在服務過程中，他們的服飾、言行舉止、服務過程以及營造的氛圍都會傳遞給物業使用人，而且這種發散是動態和靜態的結合。好的企業文化無疑會帶來好的“生產”過程和好的“產品”，在提供優質服務的同時，也傳遞了好的企業文化，讓業主（客戶）感受到了物管企業的服務意識，營造了很好的親和氛圍，一定程度緩解了企業在實施物業管理過程中產生的各種矛盾。如置身于這些企業管理的小區或物業，管理人員的言行舉止、精神風貌、服務態度、待人接物、裝束設備，以及物業管理企業營造的獨特氛圍，如與物業配套的各種標識、小品等，人們從中都能感受到濃烈的企業文化特點，而這些事實上也同樣是小區文化的重要構成。     二是企業文化與小區文化同是物業管理企業品牌的重要組成。物業管理企業的服務品牌是其企業文化和社會文化的物化，是企業經營理念及企業文化等綜合素質的集中體現，是企業經過長期的物業服務實踐積累而形成的。     現代企業經營管理中“文化”已被推崇至一個非常的高度。物業管理工作中倡導的文化觀念，是一種源于企業文化和小區文化，又高于企業文化和小區文化的大文化概念。通過在企業內部和所管理的社區中進行循序漸進的文化建設，可以規范、影響物業管理企業公共關系鏈條中組織與個人的行為模式，發揮文化的導向功能、約束功能、激勵功能，最終實現物業管理企業的社會效益、經濟效益和環境效益。     作為物業管理企業，我們應當認識到，企業的文化行為必須與企業的市場競爭及企業的發展戰略緊密地聯系起來，從營銷的角度來審視自身的文化行為，把文化上升到企業經營和市場推銷的層面。同時，使企業文化與小區文化相互協調與融合，并促使二者之間實現良性互動，在小區文化中提倡人文關系，通過科普文化、環境文化、休閑文化、視覺文化、網絡文化等的營造，為社區成員提供商品味的文化服務。

【業主之聲】

武漢：小區推廣“中水”回用

《楚天都市報》/20081010
民建武漢市委建言，以“中水”回用為重點，建設資源循環型社會。在武漢園藝花城小區，實施“中水”回用工程，每年可減少污水排放量6.75萬M3。小區內的污水處理設施把居民的生活污水收集后，通過預處理池、生化桶、沉淀桶、砂濾、消毒等一系列處理后，就變成了清澈的“中水”。“中水”用于景觀用水、綠化噴灌和道路沖洗。

【自由論壇】

物業前期介入管理的意義

董賢鈞/中國物業管理協會網/20080612
一、物業前期介入管理是為業主把好驗收關 　　1、我國的房地產開發經過多年的發展，從以生產為龍頭的建設階段，以賣房為龍頭的銷售階段，已經發展到現代房地產開發的營銷為龍頭導向的階段。物業管理公司的職能和業主服務要求也相應發生了變化，不再停留在物業管理公司只要搞好后期管理服務上，還要求借助物業管理公司熟悉掌握房屋和設備使用管理的專業優勢，前期介入管理開發階段，共同參與物業的規劃、設計、施工、驗收等工作，保證物業建設的設計合理和質量良好。 　　2、作為業主的管家從物業前期介入管理開始為維護業主(小業主與發展商)共同的利益，擬定物業管理公約，清楚界定發展商、小業主及物業管理公司三者之間的權利與義務，建立完善的物業管理檔案系統，擬定各項安全管理制度和各種緊急情況處理程序，在入伙前了解各工程及設備情況，參與施工管理和設備調試工作。物業管理公司在接管物業前為維護全體業主(使用人)的利益以及自身的合法權益，并先于業主入住(使用)之前進行，從確保物業的正常使用功能和管理基礎出發，代表業主對即將交付使用的物業的質量、管理資料、配套設施等進行的綜合性管理。前期介入管理的合格也是物業可以交付使用和交付管理的前提要件之一。 　　二、物業前期介入管理是后期管理的基礎 　　1、物業前期介入管理是后期物業管理的一項基礎性工作，“物業管理從圖紙開始”其核心是把物業管理的思想注入到物業的規劃、設計、施工進程中，使物業盡量滿足業主的要求。物業管理企業通過前期介入管理對物業的土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業及其附屬設施的維修養護工作。由于已對所管物業有了全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎。同時，通過前期介入管理可以提出許多設計和施工方面存在的問題和解決的辦法，從而大大減少物業管理工作中物業的返修工作量。前期介入管理完善的記錄和相應的證據在未來的隱患發生時，對分清物業管理與建設、施工、安裝單位的責任非常有利。是確保物業的使用質量，為日后漫長的物業管理奠定基礎的極為重要的物業管理工作。 　　2、作為管理者從物業前期介入管理開始，為物業管理公司設計合理人事組織架構，制定各部門之間的配合協調程序與備崗位職責，采購管理服務所需家具、文具、通訊工具、工程維修工具及辦公設備，為物業管理公司各部門制定具體管理制度與規定，對各部門主要管理人員進行現代物業管理概念與操作手法的培訓，就物業項目的設計、物料、能源分布、設備安裝等向發展商提出有關建議，以最大限度地降低日后的維修與使用成本。同時為項目管理擬定一切有關日常管理所需的文件與表格，包括員工管理守則、業主手冊、裝修管理規定、公共區域行為規范、自行車管理規定、停車場管理等，為規范正常期物業管理奠定了基礎。 　　三、物業前期介入管理是社區服務持續發展的保證 　　1、物業管理企業對社區實行社會化、專業化和一體化的管理之后，物業管理企業一方面成了多個產權單位、產權人的總管家。另一方面也為政府各管理職能部門找到了一個社會總代管。物業管理企業為提高自身的管理服務水平，勢必不斷滿足住、用戶日益增長的文化需求。物業管理以人為本的全方位的服務和鄰里相親為宗旨的社區文化建設相輔相成。是以社區文明氛圍的塑造、社會生活服務項目的展開以及社區意識的培養，來實現“擁有一個居住安定放心、環境優美舒心、生活方便稱心、文化娛樂歡心”的生活家園的目標。 　　2、社區服務建設與發展是衡量社會生存質量和整個城市文明程度的一個重要指標。而物業管理是一項以各類房屋和公建配套設施的使用、維修、養護為核心的專業管理，是圍繞“人的居住”而實施的管理，即是以人為中心開展活動，為人的生存、發展、享受提供各種方便。物業前期介入管理尤其是對社區文化項目和社區配套設施建設的專業意見，保障了社區生活服務項目的開展。同時不斷完善社區服務功能，物業管理全方位、多層次的管理體系要求我們認真分析不同的消費觀，從而言引導出不同的消費趨向，最終使物業服務、管理贏得主動，為社區服務發展開辟廣闊的空間。 　　3、根據社區的持續發展要求，作為物業前期介入管理工作的一個重點，是通過環保、節能的服務來避免現代工業文明所造成的空氣污染、水污染、噪音污染和能源浪費，改善整個社區的生態環境，做到花香草綠，空氣清新，水源充足清潔，道路平坦、干凈，垃圾及時清運，環境寧靜幽雅。應該說這也是物業管理公司最基本的服務內容之一。

【案例選編】

未經允許欲乘搭載貨電梯受傷 責任誰負

案例分析：     去年，由于辦公樓三樓漏水致使通往電梯的臺階結冰，趙小姐上班時經過不慎滑到，導致右手骨折，事發后，趙小姐曾多次找到管理寫字樓的物業公司要求賠償。而物業公司認為，根據租賃合同，趙小姐所在公司租賃的辦公樓僅有載貨電梯而無客用電梯，因此，趙小姐上下班應走人行通道而不應該乘載貨電梯，而且，事發當天物業管理管理人員也曾勸說趙小姐走人行樓梯，但趙小姐不聽。所以物業管理認為趙小姐跌傷是其本人過錯造成，應自己承擔后果，故物業管理公司不作賠償。因此趙小姐起訴到法院要求物業公司賠償。

案例點評：     既然所簽定的物業管理合同或相關管理規定已載明電梯的使用性質，再加上當天管理人員現場已明確告知趙小姐不能乘搭載貨電梯，在這種情況下導致趙小姐摔傷，責任全在趙小姐身上。但作為物業管理公司來講，為了更好地體現自身盡責的服務精神和人道主義，可考慮給予20—30%的醫療費用的補償。這種做法的口碑及誠信比得上千萬次的宣傳口號以及辛苦勞累的溝通解釋工作。

 

 

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