物業前期介入管理的意義

董賢鈞/中國物業管理協會網/20080612

　　在房地產開發建設營銷消費使用的全過程中，物業管理起著至關重要的作用，物業管理企業在房地產開發項目中的前期介入管理在這一系統工程中具有多方面的重要意義，但從目前房地產開發的過程和物業管理行業的總體運作情況看，許多物業都是建成即將交付使用時才確定管理單位，物業管理僅僅成為房地產開發的延伸。由于新接管物業前期工作時間緊、任務重、責任大，如物業驗收、入住、裝修等工作，任何一個環節出現失誤或疏漏，都將對后期管理造成不利影響，甚至產生無法挽回的損失。此外，在房產開發過程中，由于設計不盡合理(未能從使用和管理的需要考慮)、施工粗糙、圖紙資料不全等，都會直接影響物業今后的使用和管理。物業管理企業的專業化優勢在于前期介入開發階段，熟悉掌握住戶需求變化，與開發商共同參與物業的規劃、設計、施工、驗收等工作，保證物業項目的設計合理和質量良好。當前消費者的物業管理意識已經有了很大的提高，如果能讓著名品牌的物業管理公司前期介入管理，將會極大地促進物業的銷售。因此物業管理公司在較深入了解物業項目及業主需求的基礎上，從業主使用功能、物業后期管理和社區服務持續發展等方面與發展商攜手，才能共創優質的物業品牌。物業前期介入管理的優點主要表現在以下幾方面：

　　一、物業前期介入管理是為業主把好驗收關

　　1、我國的房地產開發經過多年的發展，從以生產為龍頭的建設階段，以賣房為龍頭的銷售階段，已經發展到現代房地產開發的營銷為龍頭導向的階段。物業管理公司的職能和業主服務要求也相應發生了變化，不再停留在物業管理公司只要搞好后期管理服務上，還要求借助物業管理公司熟悉掌握房屋和設備使用管理的專業優勢，前期介入管理開發階段，共同參與物業的規劃、設計、施工、驗收等工作，保證物業建設的設計合理和質量良好。

　　2、作為業主的管家從物業前期介入管理開始為維護業主(小業主與發展商)共同的利益，擬定物業管理公約，清楚界定發展商、小業主及物業管理公司三者之間的權利與義務，建立完善的物業管理檔案系統，擬定各項安全管理制度和各種緊急情況處理程序，在入伙前了解各工程及設備情況，參與施工管理和設備調試工作。物業管理公司在接管物業前為維護全體業主(使用人)的利益以及自身的合法權益，并先于業主入住(使用)之前進行，從確保物業的正常使用功能和管理基礎出發，代表業主對即將交付使用的物業的質量、管理資料、配套設施等進行的綜合性管理。前期介入管理的合格也是物業可以交付使用和交付管理的前提要件之一。

　　二、物業前期介入管理是后期管理的基礎

　　1、物業前期介入管理是后期物業管理的一項基礎性工作，“物業管理從圖紙開始”其核心是把物業管理的思想注入到物業的規劃、設計、施工進程中，使物業盡量滿足業主的要求。物業管理企業通過前期介入管理對物業的土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業及其附屬設施的維修養護工作。由于已對所管物業有了全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎。同時，通過前期介入管理可以提出許多設計和施工方面存在的問題和解決的辦法，從而大大減少物業管理工作中物業的返修工作量。前期介入管理完善的記錄和相應的證據在未來的隱患發生時，對分清物業管理與建設、施工、安裝單位的責任非常有利。是確保物業的使用質量，為日后漫長的物業管理奠定基礎的極為重要的物業管理工作。

　　2、作為管理者從物業前期介入管理開始，為物業管理公司設計合理人事組織架構，制定各部門之間的配合協調程序與備崗位職責，采購管理服務所需家具、文具、通訊工具、工程維修工具及辦公設備，為物業管理公司各部門制定具體管理制度與規定，對各部門主要管理人員進行現代物業管理概念與操作手法的培訓，就物業項目的設計、物料、能源分布、設備安裝等向發展商提出有關建議，以最大限度地降低日后的維修與使用成本。同時為項目管理擬定一切有關日常管理所需的文件與表格，包括員工管理守則、業主手冊、裝修管理規定、公共區域行為規范、自行車管理規定、停車場管理等，為規范正常期物業管理奠定了基礎。

　　三、物業前期介入管理是社區服務持續發展的保證

　　1、物業管理企業對社區實行社會化、專業化和一體化的管理之后，物業管理企業一方面成了多個產權單位、產權人的總管家。另一方面也為政府各管理職能部門找到了一個社會總代管。物業管理企業為提高自身的管理服務水平，勢必不斷滿足住、用戶日益增長的文化需求。物業管理以人為本的全方位的服務和鄰里相親為宗旨的社區文化建設相輔相成。是以社區文明氛圍的塑造、社會生活服務項目的展開以及社區意識的培養，來實現“擁有一個居住安定放心、環境優美舒心、生活方便稱心、文化娛樂歡心”的生活家園的目標。

　　2、社區服務建設與發展是衡量社會生存質量和整個城市文明程度的一個重要指標。而物業管理是一項以各類房屋和公建配套設施的使用、維修、養護為核心的專業管理，是圍繞“人的居住”而實施的管理，即是以人為中心開展活動，為人的生存、發展、享受提供各種方便。物業前期介入管理尤其是對社區文化項目和社區配套設施建設的專業意見，保障了社區生活服務項目的開展。同時不斷完善社區服務功能，物業管理全方位、多層次的管理體系要求我們認真分析不同的消費觀，從而言引導出不同的消費趨向，最終使物業服務、管理贏得主動，為社區服務發展開辟廣闊的空間。

　　3、根據社區的持續發展要求，作為物業前期介入管理工作的一個重點，是通過環保、節能的服務來避免現代工業文明所造成的空氣污染、水污染、噪音污染和能源浪費，改善整個社區的生態環境，做到花香草綠，空氣清新，水源充足清潔，道路平坦、干凈，垃圾及時清運，環境寧靜幽雅。應該說這也是物業管理公司最基本的服務內容之一。

　　物業前期介入管理同時也是一件有利于開發商和物業管理的好事情。將前期介入管理作為物業管理服務的重要項目納入制度化、規范化、程序化的管理軌道，能夠使房地產開發商由被動到自覺地考慮物業的前期介入管理工作，從而規范了發展商的開發與銷售行為。前期介入管理的同時，物業各工種交叉，提倡一專多能和發揚團隊精神，使物業管理企業的工程技術人員在前期介入管理過程中得到充分鍛煉，有利于技術全面發展，有利于物業管理企業工程技術人才的培養。物業管理公司的前期介入管理應按照公司的各項管理制度進行嚴格的內部管理，在此基礎上建立一套行之有效的工作制度。

　　房地產發展商對物業進行的是硬件建設，物業管理公司對物業進行的是軟件管理，前者是形成物業，后者是發揮物業的功能作用。通過物業前期介入管理規范的工作制度和扎扎實實的辛勤付出，就能夠一步步打開工作局面，確保前期介入管理最終達到預期效果，使業主、發展商、物業企業都能達到滿意的目標。