《公元物業管理文摘》（第12期）

【法規動態】

浙江：物管條例5大焦點引關注

（魏皓奮/《今日早報》/20051118）

　　昨天《浙江省物業管理條例(草案)》正式提交給省人大常委會，進入分組審議的程序。省人大財經委在大量調研之后，提出了許多建議和意見，并形成了五大焦點：首次業主大會何時開、小區停車問題具體如何規定、50平方米以下的業主投票權問題、建立物業保修金制度和物業用房的所有權歸屬問題。據透露，該《條例(草案)》還可能進行立法聽證。

北京：物業收費首推協商定價

（佚名/北京廣播網/20051118）

　　市發改委有關負責人昨天做客首都之窗網站“政風行風熱線”直播間時透露，物業收費方案很快會發布，北京今后的物業收費首推協商定價和市場調節價，商品房買賣合同里應該含有今后物業收費的標準。對于經濟適用性住房的在成立業委會之前是實行政府指導價，如果小區成立業主委員會,可與物業公司協商價格。其他的小區實行市場調節價。

【行業要聞】

深圳：第二屆物業管理周開幕

（傅倫為/《深圳特區報》/20051121）

　　主題為“文明深圳和諧人居”的第二屆深圳物業管理周開幕式昨日隆重舉行，市委常委、副市長呂銳鋒出席了開幕式并為本屆物業管理周的徽標揭幕。本屆物業管理周的活動內容包括物業管理發展論壇、全國物業管理行業文藝調演、保安員技能比賽、物業管理知識競賽、行業攝影展覽、媒體熱線、記者體驗、設備開放、小區便民、企業辯論賽等多項內容。                                                                                                        

沈陽：物業收費將需要憑證

（黃琳/《時代商報》/20051116）

　　市住宅小區管理辦公室物業管理部部長孟慶來表示，物業管理單位在辦理房屋入住收費時，必須按照《經營性收費許可證》標明的收費項目及收費標準收費，并向繳費者出示《經營性收費許可證》，實行亮證收費。凡屬為物業產權人或使用人提供專項有償服務收費或提供特約服務收費的，其收費標準由物業管理單位與業主委員會或產權人、業主協商議定?！　?/p>

上海：物業服務分等收費三種范例

（閔蕾/《上海商報》/ 20051118）

　　《上海市住宅物業服務分等收費標準》已經實施一個多月，業內人士認為，在執行過程中根據不同情況有三種操作辦法。一是新小區新辦法，2005年10月1日以后交房，并開始物業服務的小區應該執行分等收費標準。二是新合同新辦法，即《標準》實施后再簽合同的應按照新標準執行。三是老合同老辦法，即按照原合同履行不作變動。

烏魯木齊： 物業公司“僧多粥少”

（王媛媛/天山網/20051116）

　　11月15日，首府第300家物業公司正式成立，這也是今年新申請的第34家物業公司。隨著物業管理公司的不斷增加，相對不變的總管理面積，讓首府物業管理行業競爭加劇，逐漸出現“僧多粥少”的情況。針對這一情況，烏魯木齊市房產局物業監管處王玉良說：“物業公司數量雖然增多了，但規模都還很小，目前的300家物業公司有288家都是三級資質。”

黑龍江：省內城市房屋維修基金政策將出臺

（呂瑛/《生活報》/20051115）

　　近日，省建設廳出臺了《城鎮房屋維修資金管理辦法》征求意見稿，對省內其他城市房屋維修資金的交繳范圍、管理、使用進行規范。據哈市房產住宅局有關人員介紹，根據《物業管理條例》制定了維修基金大原則：房屋所有人即業主決策資金專項維修、專項使用、專戶存儲。維修基金是公積金方式存儲，就像醫保一樣，給房屋加道“保險”。

煙臺：“新招”審理物業糾紛 

（劉瑞東/水母網/20051116）

　　記者從市北區人民法院獲悉，在審理物業糾紛案件時，該院法官漸漸摸索出一套行之有效的好方法。即該院在送達法律文書前，先給被告打電話說明案件情況，此舉拉近了與法院的心理距離；同時，盡量由審判員親自送達。因為審判員通過到當事人家中送達的機會，可以察看現場，了解情況，并運用豐富的法律知識和審判經驗回答當事人的問題，指導訴訟。

蕪湖：物業管理新模式換來小區新面貌

（江晟/《蕪湖日報》/20051115）

　　位于花園路24號的花園新村一村，是全市第一個廉租安置小區。2005年，物業公司通過競標全面管理小區，在考慮到居民的特殊情況后，收取較低的管理費用。盡管管理費用較低，衛生服務卻從不打折扣。近日，記者來到這里，看到小區環境衛生整潔，路面十分干凈，每戶的晾衣架從材料到安裝幾乎都是整齊劃一的，樓道處不時還有保潔員在清掃。

天津：管家式物業亮相高檔社區

（姜昊/《今晚報》/20051111）

　　買機票、想旅游、賣房子、修理家電、請醫生、請律師、請保姆、訂報紙、大掃除，你都可以不出家門而只要給物業打個電話就統統解決，這種管家式物業服務模式已出現在天津部分高檔社區中。據介紹，使業主方便、滿意，最大限度滿足業主期望，物業管理的延伸服務顯得尤為重要。而在國外，專門為小區居民代理各種服務的中介商也屢見不鮮。   

【數據說話】

長春176家企業虧損8700萬

（滕志峰 嚴薇  耿婧琳/《東亞經貿新聞》/20051118）

　　長春市現有物業管理企業300多家，實施物業管理的達標小區199個。長春市房地局對176戶物業管理企業經營情況進行了抽樣調查。其情況是：企業年物業管理費和其他經營收入總額為1.73億元，年支出總額為2.6億元，年虧損總額為8700萬元，如此巨大的虧損使物業公司陷入了舉步維艱的窘境。

【物管采風】

深圳開展物業管理評選“先進”活動

（深圳物業管理信息網/20051111）

　　為調動廣大物業管理從業人員的工作積極性，促進物業管理工作的全面發展，深圳市國土資源和房產管理局決定，在全市物業管理系統開展評選物業管理先進單位和先進個人的活動。本次活動共設7個獎項，其中先進單位設4個獎項，先進個人設3個獎項。深圳市國土資源和房產管理局將于2005年11月底對物業管理先進單位和先進個人進行表彰。

【學習平臺】

日本高層住宅的物業管理

(友光/《住宅與房地產》/20051111)

　　日本人從世代的獨家小院住宅搬進共同居住的高樓大廈遇到了兩大問題。一是自己在共同住宅中必須具備的公共道德問題，二是作為高層住宅內居民共有財產的管理問題。為了解決這些問題，日本成立了高層住宅管理業協會，逐步建立起了健全的共同住宅管理體制。

　　物業管理公司向業主提供服務，而物業管理公司提供服務的內容由業主事先同公司商定。日本的物業管理公司只是受雇于這些已為業主的居民。業主如果對所雇的物業管理公司的服務質量或價格等不滿意，隨時可以辭退這家公司而雇用自己認為更合適的公司。

　　日本的居民管理委員會通常由居民選出的3至7名代表組成，委員任期2年，委員會的成員由所有業主輪流擔任。居民管理委員會負責了解業主的意見、要求，選雇物業管理公司，監督、檢查物業管理公司的工作，同時設專人管理賬目。委員會所有成員的工作都沒有報酬。

　　物業管理公司都很注重降低成本和提高工作效率，一般只派一兩個人負責管理一座一二十層高的住宅樓的門前、門廳、主要是警察的工作，物業管理人員一般不參與。一旦有哪一家居民水、電、氣等發生故障，住戶可以直接向有關公司撥打電話，讓其派員維修

　　日本各物業管理公司作為高層住宅管理業協會的會員，接受協會的管理、指導和監督。高層住宅管理業協會每年定期舉行物業管理專業人員的知識、理論等考試，不合格者不能從事物業管理工作。

【業主之聲】

物業糾紛如何“解”

（董曉峰/《哈爾濱日報》/20051117）

　　物業糾紛一般都是由開發商遺留問題引發和物業消費引起的，這兩種起因將物業糾紛分成兩種。物業消費本身引出的糾紛，只有加強競爭才能有更好的物業管理水平。強化競爭還要求政府推行招投標管理做前提。另外，業主應當仔細閱讀購房合同及業主臨時公約的條款，詳細了解自己所購房屋的物業企業、管理水平、服務內容等。了解開發商與物業管理企業各自的權利與義務，明確開發遺留問題的解決辦法。

【自由論壇】

物管企業如何構建學習型組織

(卜艷/《住宅與房地產》/20051111)

　　第一，夯實組織的基礎。組建科學合理的組織結構，扁平化的組織結構和高速運作的管理體系，對于建主物業管理企業的學習型組織是至關重要的。在設立組織結構方面，建議設立專門的知識管理部門來負責學習型組織的建設的維護，主要工作為標桿管理、外部信息收集和發布、企業內部問題公布和意見收集、知識共享平臺的建設和維護。

　　第二，營造企業學習的氛圍，建立企業文化。首先要確定學習的理念和價值觀，要把學習與創新作為公司的核心理念進行塑造，其次要求管理者改變過去的管理風格，多與下屬進行溝通和交流，再次要建立學習型的團隊和相應的激勵和約束機制，并把學習作為一項工作任務，與考核和薪酬結合起來，這樣才會建立真正的“學習”文化。

　　第三，加強員工隊伍的建設。員工是學習的主體也是創造力的來源。首先對于員工的選拔要嚴格把關。其次，要定期進行員工培訓。再次，要提高員工的滿意度。 "以人為本"的理念不僅體現在對客戶的人性化關懷更要對員工人性化關懷，提高員工的滿意度，才能提高他們的積極性和團隊精神。企業要更多地關懷員工的情感方面的問題。

　　最后，要建立互相學習的平臺。這個平臺包括硬件與軟件兩部分，硬件包括以 1T技術為基礎的知識管理平臺，可以大大提高企業運營和知識積累與共享的效率，軟件部分包括各種溝通會、研討會、學習會等形式。

【案例選編】

物業管理費要明示

(中國物業管理協會/20051111)

　　去年4月，某物業公司正式進駐某高檔小區,行使前期物業管理權。

　　根據商品房預售合同附件約定，物業公司每月應收取每平方米4.5元的物業管理費，當業主入住該小區后，就發生有的業主以隔壁相近樓盤每平方米只收2.4元為由，拒付物業費并投訴到物價管理部門。

　　物價管理部門接到投訴后，經過調查作出了處罰通知書，某物業公司不服，提出行政復議。

　　根據物業管理條例的相關規定，新建商品房物業管理費的收取標準應由建設單位與購房人協商確定，并應在預售合同的附件中予以明示，物價管理部門只是登記備案而已。

　　※點評：

　　當前，有關因物業管理收費標準問題而發生的糾紛成為了老生常談的話題。這當中既有物價管理等政府部門如何轉換角色的問題，又有物業公司如何規范收費服務以及業主如同適應市場規律，遵守市場游戲規則的問題?？偟膩碚f，物業管理作為市場化的產物則應完全由市場來決定價格。