《公元物業管理文摘》（第11期）

【法規動態】 ——天津：新建住宅物業接管驗收指導意見出臺

            ——宣城：新的物業服務收費辦法11月1日實施

【行業要聞】 ——北京：人大代表支招小區物業管理

            ——長春：物業專項維修金管理有了章程

            ——沈陽：舊小區也要有物業管理

            ——海南：物業企業資質將分四級

            ——湖南：年度優秀物業企業和項目評選啟動

            ——佛山：“價費公示進社區”活動本月全面鋪開

            ——射陽：標本兼治改善物業管理

            ——哈爾濱：物業公司開“打”收費官司

【數據說話】 ——重慶物管從業人員逾5萬  覆蓋率達42%

【物管采風】 ——物業管理行業開展服務活動

【學習平臺】 ——法國“民主化”物業管理

【業主之聲】 ——物業費和服務一個都不能少

【自由論壇】 ——物業管理中的剛柔相濟

【法規動態】

天津：新建住宅物業接管驗收指導意見出臺

（天津市國土資源與房屋管理局/20051105）

　　為了規范新建住宅物業管理接管驗收活動，明確開發建設單位和物業管理企業對房屋及配套設施設備的開發建設與日常管理服務責任。近日，天津市出臺了《新建住宅物業管理接管驗收的指導意見》。意見分為5個部分，分別對接管驗收條件、驗收內容、驗收程序、接管后的維修責任以及接管驗收備案等作出了明確規定。

宣城：新的物業服務收費辦法11月1日實施

（佚名/《宣城日報》/20051103）

　　市物價局、市房管局近日制定出臺了《宣城市住宅物業綜合服務分等收費管理辦法》并于11月1日起實行。辦法規定，普通住宅日常物業服務收費，由物業企業和業主委員會協商約定。約定不成的，再報市物價局、市房管局審定。而別墅、小高層等高檔住宅等的物業綜合服務收費，由建設單位或業主委員會與物業企業在物業服務合同中約定。

【行業要聞】

北京：人大代表支招小區物業管理

（趙媛媛/《北京青年報》/20051109）

　　昨天，市人大常委會關于“加強社區建設，構建和諧社會”議案辦理情況座談會上，小區物業管理問題成為重要課題。市人大代表張耘在會上建議：“政府應盡快建立完善的物業行業的市場準入制度，對物業公司的服務內容以及收費標準要細化。另外，針對目前物業糾紛主要源于開發商遺留問題的現狀，在其遺留問題未解決之前，限制其開發下一個項目。

長春：物業專項維修金管理有了章程

（劉丹/《新文化報》/20051102）

　　11月1日，《長春市物業專項維修資金管理辦法》正式施行，居民繳納物業維修基金的管理和使用有了相應的地方法規規范。辦法明確了收取維修資金必須出具由省財政廳統一印制的物業維修資金專用票據，如果房產所有權別更時票據必須辦理更名手續。持業主委員會出具的介紹信，方可查詢資金賬戶余額。

沈陽：舊小區也要有物業管理

（史云峰/《華商晨報》/ 20051104）

　　截至目前，沈陽已建成的3277個住宅區中，實行物業管理的只有244個，占不到一成。在日前召開的沈陽市十三屆人大常委會第二十四次會議上沈陽市房產局局長李建國表示，今后沈陽市房產部門將對舊小區有計劃、有步驟、有重點地進行改造，使具備物業管理條件的住宅區，通過召開業主大會選聘物業管理企業進行物業管理。

海南：物業企業資質將分四級

（張晨/《三亞晨報》/20051106）

　　近日出臺的海南省物管企業資質管理辦法將物管公司分為一級、二級、三級和臨時資質四個等級。辦法規定：一級企業，要具備注冊資金500萬元以上，管理多層住宅達200萬平方米以上，或辦公樓宇、工業區50萬平方米以上等條件。目前，該省能夠達到一級水平的企業幾乎沒有，達到二級水平的約20家，大部分是三級的。

湖南：年度優秀物業企業和項目評選啟動

（羅祥 唐亞芬/《當代商報》/20051107）

　　記者6日獲悉，省建設廳將評選2005年度物業管理優秀企業和項目。據了解，此次評選采取市、州房地產管理部門推薦，省建設廳組織考評人員實地考核驗收的方式進行?？荚u內容及標準為，對物業企業按照《湖南省優秀物業管理企業考核評分標準（試行）》進行；對物業項目按照《全國物業管理示范小區（大廈、工業區）標準及評分細則》進行考評。

佛山：“價費公示進社區”活動本月全面鋪開

（鄧磊/《佛山日報》/20051104）

　　高明區“價費公示進社區”活動將于本月全面鋪開，屆時，當地居民將實現明明白白繳費。據介紹，高明區“價費公示進社區”的主要內容是在社區內把有線電視、物業服務、停車場、水、電、燃氣等與市民關系密切的收費項目進行公示。物價部門將從本月開始逐步在全區３０多個封閉式安全文明小區和１８個物業管理小區內全面實行價費公示制度。

射陽：標本兼治改善物業管理

（袁萬祥/住宅與房地產信息網/20051103）

　　江蘇省射陽縣在創建省級文明城市工作中，將改變縣城部分住宅小區“臟亂差”狀況、完善物業管理機制作為一項重點，力求標本兼治，臨時突擊與長效措施雙管齊下，使人居環境切實得到明顯優化。射陽縣城現有住宅小區和未封閉住宅樓群40余處，總體物業管理狀況較好，其中錦繡苑小區、射陽港電廠小區還先后被評為省市物業管理先進單位。

哈爾濱：物業公司開“打”收費官司

（董曉峰/《哈爾濱日報》/20051110）

　　近日，記者了解到，哈爾濱徐虎物業公司狀告了13名拖欠物業費的業主，并且全部勝訴。在哈爾濱市，物業糾紛常見，訴諸法律卻少有。有關人士指出，以法律手段追討物業欠費，化解物業糾紛，是一個可喜的發展方向。法律具有雙向的保護作用，使物業公司的合法權益通過法律強制力得到保證，也同時保障了業主的權益。

【數據說話】

重慶物管從業人員逾5萬  覆蓋率達42%

（欒玉樹/《重慶晨報》/20051109）

　　記者在不久前市物管協會舉行的一次會議上了解到，目前重慶共有物業管理企業968家，從業人員5萬多人，物管面積超過1.2億平方米，物業管理覆蓋率達到42%。目前重慶共有國家一級物管企業9家，一大批樓盤物管獲得了國家或市級表彰。建設部住宅司司長謝家瑾高度評價道，重慶物業管理水平走在了西部前沿。

【物管采風】

物業管理行業開展服務活動

（潘澄清/《京華時報》/20051103）

　　北京市建委物業處處長劉剛透露，從現在起至明年3月15日，本市物業管理行業將開展歷時四個半月的服務活動。劉剛介紹，活動期間，各物業管理企業均設立服務電話，24小時有人值守；遇有水、電等急迫性報修都應派人在半小時內到達現場。此次活動必將促進物業服務水平快速提高?；顒咏Y束后， 將對在活動中表現出色的小區和物業企業給予表彰。

【學習平臺】

法國“民主化”物業管理

(李有觀/《住宅與房地產》/20051101)

　　在法國，房地產開發商在售出第一套商品房前必須為自己的樓盤“配備”一個物業公司。對物業公司的選擇往往是隨機的，其標準通常是距離近或信譽好。大部分業主按規定期限入住后，物業公司開始運作，而房地產開發商原則上則從此與物業公司“兩不相干”。物業公司的“新老板”變成“業主大會”，它將以經理人的形式不折不扣地執行業主大會的決議。

　　業主們入住三個月后，物業公司以召集人的身份通知召開業主大會。按照法國物業管理法規，業主大會的第一項議題必然是選舉業主大會主席和副主席，主席和副主席必須是業主。第二項議程是物業公司主管介紹情況，并向大會提交物業管理合同及下年度物業預算。第三項議程業主們就存在的問題自由發表言論。自由討論結束后，大會進入表決程序。表決內容包括是否同意物業公司的述職報告、是否接受物業公司的合同，是否同意下年度物業預算等。與會業主以舉手的方式進行表決，物業公司記錄表決結果并執行有關決議。大會的最后一項議題往往是選舉幾名業主組成“業主委員會”，這些委員將定期或不定期與物業公司溝通提出意見或建議。“業主委員會”成員不收取報酬，但他們在金額不高的項目上有決定權，物業公司通常須執行“業主委員會”的決定。

法國大部分物業公司并不靠收取管理費賺錢，其真正的盈利渠道有兩個，一是用所收取的大修基金以及每季度初收取的物業費投資。二是利用資源優勢，承擔房屋租賃中介。

【業主之聲】

物業費和服務一個都不能少

（里正/《北京晨報》/20051103）

　　在強制執行時仍拒交物業費而被拘留的業主都已經交齊拖欠費用。對于這些業主，我們支持嚴格執法，而且還要嚴懲部分業主的不配合乃至暴力抗法行為，以維護法律的嚴肅性。不過，我們也注意到這樣的事實：譬如有懾于法律威嚴的被執行業主一邊交錢，一邊聲稱“不是不愿意交，而是對物業的管理不滿意。筆者認為，在業主認為自身權益受到損害時，物業公司在物業服務收費明碼標價的基礎上，應加強與業主溝通，并提高物業管理與服務水準。

【自由論壇】

物業管理中的剛柔相濟

(徐瑞/中國物業管理協會/20051101)

　　物業管理該管什么？我認為物業管理工作主要落實在“物”和“人”兩個方面。對“物”的服務管理，我們可稱之為硬件管理。而對“人”的服務和管理也就是軟件管理，就管理而言物業公司既不是行政部門亦不是執法機構，就服務而言，物業公司不是市政公共機構亦不是公益事業單位。所以，只有做好了“人”的工作（包括業主和物業管理公司自身人員），才能真正做好“物”的工作。如何做好“人”的工作呢？我想用四個字來概括“剛柔相濟”。

　　目前，在對人的工作中，物業行業出現了兩種極端的現象。一是某些小區物業保安人員不能善待業主，甚而打罵業主現象時有發生，另一是某些物業管理公司面對違法亂紀的業主過于軟弱，過于遷就和縱容。這兩種極端都是當前物業管理中極不正常的現象，都同樣會對廣大業主的合法權益造成極大的傷害。

　　常言說：沒有規矩，不成方圓。“有法必依，違法必究”的法制原則已日益深入人心，在居民小區的物業管理中也應該遵守這一法則。對大多數的業主，物業管理的宗旨應是“柔”和“軟”，以我們最大的熱忱和愛心，向他們提供最優質的服務和無微不至的關懷，使他們因我們高標準的服務水準而生活得更加幸福和愉快。而對于那些任意違法違規，極端自私自利的業主，就要“剛”和“硬”，要讓他們知道如何尊重別人，如何遵守法律法規。因此，既要通過高水平的服務來滿足業主的需求，又要通過硬性的規章來規范業主的行為。

【案例選編】

維修公共部位業主不愿配合怎么辦

(大中華物業管理網/20051101)

　　某大廈16條雨水干管垂直貫穿32-5層主人房陽臺板后，從4層陽臺頂部彎出墻外連通污水干線，唯一的檢修疏通孔就在彎部。要實施檢修疏通，必須穿行于4層的居室，這就不可避免地會給主人帶來或多或少的不便。因而，許多人不愿給予配合。

　　一次，管理處準備對其中一條雨水干管進行清淤。維修人員兩次上門聯系，都被住戶拒之門外。維修主管又第三次登門做工作，還是沒有做通。住戶認為管道清淤總是折騰她家，強調管理處應當拿出一勞永逸的方案，并要求同主任會面。

　　主任聞訊立即來到該住戶家（主任亦招之即來，起碼讓其心動，若擺架子拖上幾天，很可能就會使其更為不滿），在誠懇地聽完住戶的意見，表示完全理解她的想法，并對她以往的配合致以謝意之后，首先和顏悅色地講明管理處同樣也希望對管道進行一勞永逸的改造，但囿于經濟原因短期難以實施（住戶的要求并不為過，管理處的安排也情有可原，雙方相互理解，事情就好辦了）；然后詳細交待了這次清淤的具體安排和防污染措施，承諾一定做到既快又凈。

　　精誠所至，金石為開。在管理處的不懈努力下，該住戶轉變了態度，欣然同意馬上予以積極配合，當日下午，清淤工作順利展開。

　　※點評：

　　說服業主住戶有時是相當艱難的，既需要誠心，又需要足夠的耐心。三次五次談不出子午卯酉的事常有，那就苦口婆心、不厭其煩地談下去，相信絕大多數還是通情達理的。精誠所至，金石為開。