《公元物業管理文摘》（第192期）

    物管費漲價,業主說“不”。近日,在號稱“中國第一村”的番禺祈福新邨,物管公司欲再度上漲物管費,從而引發業主反彈。上周五,祈福新邨物管處發布了一份《關于管理費調整的相關說明》(以下簡稱《說明》),就調價原因作出解釋,稱不上調物管費僅今年就將超支1800多萬元,屆時只有靠削減員工數及服務項目來實現收支平衡。而有業主在小區論壇發布了一份《致番禺祈福新邨業主的一封倡議書》(以下簡稱《倡議書》),對物管方的漲價要求提出了針鋒相對的意見。

    焦點1 不收停車費就加管理費?

    ●物管方: 業主每月省150元停車費

    在《說明》中,物管公司方面指出:“祈福新邨業主除了可獲得免費內線邨巴服務外,每戶還可節省:停車費150元/月、公共水電分攤費用以及因花園面積大小而數額不等的私家花園管理費。如果按照以上所列項目與其他小區相比,相當于每平方米節省1.6元以上。按照新方案,祈福新邨的管理費標準相當于1.8元/平方米(多層)、1.9元/平方米(高層)、1.8元-1.9元/平方米(別墅),仍然比周邊類似樓盤實惠,而且本次方案也考慮了填補之前的費用缺口以及未來兩年費用開支的不斷增加。

    ●業主方:不是人人有車

    有業主在《倡議書》中表示:停車占用的是業主共有的公共空間,物業的損失從何而來?有業主對于“省停車費”的說法表示質疑,業主謝小姐就告訴記者,自己并沒有私家車,也享受不了所謂150元/月的停車費優惠,將這部分計算成每個業主都享受的利益,這明顯對沒車的業主不公平。另外,私家花園也不是戶戶都有,物管對其不收取管理費,也不能算到每戶業主的頭上。

    焦點2 物管加工資就靠漲管理費?

    ●物管方: 人工成本上升使整體支出增長超30%

    在《說明》中,祈福新邨物管公司提到:“近年來人工成本及物價的大幅上漲是管理費調價的主要原因……祈福新邨管理費三年未作調整,但三年以來,單是人工成本的增加已使管理費的整體支出增長超過30%。”

    該物管公司表示,物業管理行業屬于主要靠人力來提供服務的勞動密集型行業,人力成本占總開支的70%,且有70%的員工工資處于政府最低工資線水平,故政府每年都調高最低工資標準這一政策,對整體費用影響很大:2011年最低工資標準為1100元(按五天工作制),2013年調至1550元,2014年預計將調到1750元,上漲幅度達59%。物管方還列舉了其他導致成本上升的原因,包括工作人員的社保、住房公積金連續幾年有較大幅度的上漲,并且今年增加了工會費。

    ●業主方:物管方應有人工開支明細供查詢

    “最近幾年人工成本上升這是事實,但物管只列了總的支出,并沒有詳細的人工開支給我們查詢,我們都不知道小區到底有多少物管人員,這樣籠統的數字難以服眾。”祈福新邨業主范小姐表示,其實許多業主并不認為不能漲價,關鍵是漲價首先要公開、合理,漲多少,為什么漲這么多,需要明確告知業主每一筆錢都花在了哪里。

    焦點3 不漲價只有削減物管員工及服務?

    ●物管方: 去年已超支700多萬

    物管方強調,祈福新邨管理費的計費方式屬于酬金制,物業公司只從管理費總額中提取8%(市場一般為10%至15%)作為酬金,其余的都只能用于小區的管理、服務、公共維護,結余或不足都屬業主享有或承擔。“我們與業主們一樣都不希望漲價,但無奈各方面支出的大幅上升確實是我們無法回避的。”物管方表示,經審計2013年小區管理費超支已達700多萬,2014年如仍按現標準收取管理費并維持現有各項服務,預算將會令超支額擴大至1800多萬。故如果管理費未能按計劃調整,只能本著保持收支平衡的原則,相應減少員工數目以及服務項目(預算需減少員工數目以及相關服務項目30%)。

    ●業主方:物管應檢討自己的經營水平

    “同樣是大型小區,同樣有內線巴士,華南碧桂園多層洋房物管費一直都是2元/平方米,為什么我們距離上一次漲價才三年又要漲?而且漲30%?”祈福新邨業主楊小姐認為,物管方單純地將收支問題歸結于成本上漲,不如好好檢討一下自己的管理水平。

    另外,還有業主稱“物業公司用小區管理費收入支付祈福集團屬下其他機構(例如醫院、酒店、商場)的費用”。物管方則表示絕不會用于支付上述其他機構的費用。而針對物管方提出每年有警犬巡邏,并且產生了每年49萬的警犬費,業主在《倡議書》中反駁稱,經查詢祈福物管公司登記的均為寵物牌照,根本沒有合法的警犬巡邏手續。

    焦點4 是否就漲價充分征詢業主意見

    ●物管方: 不投票者視為贊成漲價

    據祈福新邨物管公司表示,該物業公司于2014年4月3日發出通告,提出了擬于2014年4月30日起對祈福新邨物業管理費進行適當調價的方案。業主委員會也已經于4月6日通過信函的方式向每位業主發出意見征詢函征求業主的意見,意見征詢期將于2014年4月29日結束。而根據祈福新邨物管公司發給業主的意見征詢函注明:逾期未寄達或送達的視為同意本次管理費的調整方案。

    ●業主方:部分業主未收到征詢意見函

    記者了解到,對于物業方“逾期未寄達或送達(投票)的視為同意”的做法,不少業主表示反對。有業主認為,這種做法根本就是掩耳盜鈴。一些業主甚至表示,自己至今沒有收到過所謂的“意見征詢函”,連投票的機會都沒有。另外一些業主則在網上反映,有保安送達意見征詢函上門讓他填寫,但他想填反對,保安就將意見征詢函收了回去。更有業主表示,小區的學校讓學生帶意見征詢函回家填寫,這本身就是通過孩子使業主就范。

    ■專家說法

    未投票就默認同意漲價不合理

    中國物業管理協會副會長、廣東省注冊物業管理師協會會長許建華向記者表示,近年來,隨著物價上漲以及物管標準的上升,廣州已有多個樓盤上調了管理費?？傮w而言,大多數小區因物管費上漲幅度溫和,得到了業主的理解和支持,過渡比較平穩。

    “從祈福新邨的情況來看,并不是所有的業主都反對漲價,畢竟好的物管能讓業主的生活更舒適安心,物業也能得到增值和保值。”許建華表示,大部分持反對意見的業主關注的焦點在于要求物管方對物管費的使用更透明,以及漲價是否有充分征求全體業主的意見,如果漲價是合理的、漲幅是合適的,相信業主不會一味盲目反對。

    許建華認為,目前祈福新邨的物管采取酬金制,物業公司從管理費總額中提取8%作為酬金,這一比例基本上是10年前的水平,按照現在的市場來看確實有點低,物業方在經營上存在困難一定程度上可以理解。

    許建華同時強調,采取酬金制有一個很重要的前提,那就是物管方必須公布小區物管的收支明細,只公布一個大概的數目肯定是不夠的。像一些業主認為保安或清潔人員不夠,那么物管方如果能公布具體的保安或清潔人員人數,他們的工資情況,再對比物管費的收入,那就比較有說服力。

    許建華還表示,物管方如果要上調管理費,需要征得大部分業主的同意,而在征求過程中,必須要保障業主的知情權,物管方要通過上門發放、掛號信送達或是其他方式將投票書送到每一位業主的手上,如果不能滿足這一條件,投票的過程就存在瑕疵。另外,業主不投票或沒有能夠參加投票,就認為是默認同意,明顯不合理。

    祈福新邨物管費三年漲一次

    2008年

    漲價方案:從2008年1月1日起,別墅管理費調整為1.9元/平方米、多層洋房2.1元/平方米、高層洋房2.2元/平方米?；盍▓@和倚湖居兩個分區維持不變,為2.2元/平方米和2.4元/平方米。

    理由:樓巴運營成本增加,柴油費用漲了271%,從1.9元/升漲至5.15元/升。另外,用工資源成本也成倍增長,其中員工的社保支出就升了近4倍。按照方案,物管公司2008年的財政預算虧損將會接近1140萬元。

    結果:業委會公告稱,此次調價涉及總戶數共31313戶,僅收到80戶業主來信反對管理費上調方案,未寄達或送達意見/建議的,視為贊成本次管理費的調升方案,對此次管理費上調方案持反對意見的業主僅占全體業主的0.26%。

    2011年

    漲價方案:從2011年5月1日起,別墅由1.9元/平方米調整至2.5元/平方米(康怡雅園、綠怡花園、豪庭調整為2.6元/平方米);多層洋房由2.1元/平方米調整至2.7元/平方米;高層洋房由2.2元/平方米調整至2.8元/平方米(倚湖灣1～3座即湖岸經典調整為3.30元/平方米)。

    理由:柴油漲價,員工社保和工資漲價,還有隨著物價的不斷上升,小區公共維護費用及辦公費用也逐年上升。物業管理公司2010年管理費超支超過210萬元,如果不調整,將超支1300多萬元。

    結果:業委會公告稱共收到業主反饋意見函1248份(其中:反對1005份,贊成140份,不符合要求或其他意見103份),未有反饋意見(即視為同意)的共33907戶。對本次管理費調整方案持反對意見的業主僅僅占全體業主(35155戶)的2.86%。

    2014年

    漲價方案:擬4月30日起,別墅和多層洋房物管費調至3.4元/平方米,康怡雅園、綠怡花園、豪庭、高層洋房調至3.5元/平方米。部分物業提升至4.1元/平方米。

    理由:由于各種成本持續大幅上升,祈福新邨管理費已經出現嚴重收支不平衡情況。經第三方機構審計,2013年管理費整體超支720多萬元。而按照目前收費標準,2014年的超支數額將達1864萬元。

    小區物業管理關系千家萬戶。4月24日下午4點，南京人大網站舉行第五期“金陵民聲—熱點網談”活動，8名全國、省、市、區人大代表與網友圍繞“小區物業管理”進行在線交流?；顒悠陂g，有近9000人次發表意見建議，24萬多名粉絲通過南京人大官方微博關注了直播過程。據悉，今年8月，市人大常委會將聽取和審議市政府關于居民小區物業管理情況的報告，網友們發表的意見建議，市人大常委會相關工作機構在匯總梳理后，將作為常委會會議審議專項工作報告時的參考，同時也將反饋給相關部門和單位研究采納。

    焦點一

    對于小區內群租等行為，物業未制止怎么辦？

    “我樓上鄰居把房子出租給開飯店的，每晚一幫廚師和服務員回來都很遲，嚴重影響我休息。”網友“哪咤三太子”說，對于小區內群租、辦公、拆改結構等行為，物業公司如果未制止或制止不力是否屬于不作為或不履約？

    南京財經大學法學院教授夏清瑕代表說，對于小區內群租、辦公、拆改結構等行為，小區物業應該及時勸阻、制止，并且向相關行政部門報告。“現在因為沒有行政執法權，小區物管往往睜一只眼閉一只眼，不去管或者已經勸阻了對方還繼續這樣做，物管也可能跟相關職能部門報告了，但由于各種原因，力度不夠，一直都解決不了。我想能不能建立一種解決機制，即相關職能部門對于物業公司的考核，把是否及時勸阻、制止小區內的違規違法行為作為一個考核條件，這樣可加強物管公司的管理責任心。”

    焦點二

    小區停車位只售不租怎么解決？

    “小區停車位難找，開發商的車位只售不租，這個問題怎么解決？”網友“彭偉萍”問道。

    馬群街道百水芊城社區書記冷培春代表說，據他了解，《江蘇省物業管理條例》明確規定，建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優先出租給本區域內業主，租金按照價格行政主管部門核定的標準執行；業主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租。條例還規定，建設單位對業主要求承租的車位、車庫只售不租的，由區縣級物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處10萬元以上50萬元以下罰款。“如果您所在小區存在上述問題，可以向所在區的住建局投訴，由他們約談開發建設單位，要求限期整改并實施行政處罰。”

    焦點三

    小區公共設施的出租收益如何處置？

    網友“南京人”認為，小區公共設施的出租收益要與所有業主共享，并對收益情況進行公示。

    “根據我的調研，在現實中，不少物業公司利用小區公共場所開展經營性行為，比如中心廣場出租給第三方舉辦活動、電梯間的電視廣告、公共區域設置停車場等，這些公共區域、公共設施取得的收益還是比較可觀的。”浦口區霞光幼兒園園長蔣宇霞代表說，對于這部分收益的處置，《江蘇省物業管理條例》作了明確規定：在業主大會成立前，物業服務企業應將這部分收益專門保管，單獨立賬，并按照70%進入小區專項維修資金，30%補貼物業服務費用的比例進行分配。在業主大會成立后，這部分收益的分配和處置由業主大會決定。也就是說，小區公共設施的出租收益理應歸全體業主所有，應當依法對收益使用情況進行公示。

    焦點四

    老舊小區臟亂差，如何才能做好物業管理？

    “老舊小區臟、亂、差！機動車和非機動車亂停亂放，麻將檔多，狗多。小區門崗管理形同虛設。”網友“ZZ6639”說，政府職能部門對于做好老舊小區物業管理工作有什么打算？

    “前段時間，我與政府相關部門就建議辦理情況進行溝通時了解到，老舊小區管理是城市管理、社區管理中的重點難點問題。”雄州街道天一社區主任林愛霞代表說，2009年我市出臺了《關于加強住宅區物業管理工作的實施意見》，通過市、區、街三級城市住宅區管理網絡，構建我市住宅區物業管理新體制。這項工作的重點任務之一，就是落實老舊小區管理。5年來，通過各街道辦事處下設的“物業服務中心”的運作，全市落實老舊小區管理460個、2300萬平方米。她希望政府有關部門能夠真正建立起“兩級政府、三級管理”的物業監管新體制；通過指導小區成立業主大會或管委會，逐步引導小區業主自我管理、自我服務，形成良性循環；為老舊小區完善公建配套，改善小區的自我造血機制。

    焦點五

    維修資金如何方便業主提取使用？

    網友“我有話說”認為，對業主因住房維修等原因使用維修資金的，應加快審批流程，方便業主提取使用。

    “按照《物權法》規定，使用小區專項維修資金，需要經過相關業主‘三分之二’以上書面同意。”冷培春代表說，由于目前小區業主自治活動普遍效率較低，所以在全國范圍內維修資金動用較少是普遍現象。據調查，全國維修資金平均使用率為1.6%，南京是2.4%。

    在維修資金使用便民、有效方面，他提出了幾點建議：一是政府有關部門要加強對小區業主大會的指導，可以制定“應急使用方案”和“年度使用計劃”。這樣當應急事項和使用需求發生后，主管部門可按照小區的相關文件約定撥付維修資金，大大提高資金使用效率。二是探索建立業主小組制度，以樓幢、單元等可以劃分的最小單位為基礎，建立小區內的業主小組。業主小組可以決定本小組范圍內所涉及事項的維修及資金使用，從而縮小征求業主意見的范圍。三是可以嘗試建立業主代表大會制度，降低業主大會決定“門檻”。通過將原先的“一戶一票”制改變為業主代表“代議制”提高業主大會議事效率，降低決議“門檻”。

    焦點六

    物業企業服務期不滿就撤出，業主利益如何保證？

    網友“壯壯”說，物業服務屬于預收費事項，如果物業企業服務期不滿就撤出，或者企業倒閉，業主的利益如何保證？

    “我市建立了物業企業信用檔案庫，這樣可以及時發現問題，避免業主擔心的問題發生。”秦淮區夫子廟派出所所長萬紅兵代表說，據他了解，自2011年以來，市住建部門陸續完成了全市800余家物業企業的信用數據登記，同時通過信訪投訴、媒體曝光、專項檢查等渠道全面實施不良信息征集。今年，南京富匯等7家物業企業被征集不良信息，其中包括3家一級資質物業服務企業。這些信息“南京物業網”都能查到，有興趣的網友可以去看一看。

    焦點七

    業主拒交物業費怎么辦？

    網友“好公民”說，小區里居民欠費情況還挺嚴重的，交費和欠費的享受同樣的服務，太不公平了。

    仙林街道南大和園社區黨委書記、主任郝智慧代表認為，物業服務內容包括秩序維護、綠化保潔、設備設施管養等，僅對其中一項或幾項服務不滿意，就拒交全部費用是不符合情理的。對于正常交物業費的業主來說，這是一種侵權。而且，收費率低的小區伴隨而來的就是服務差，形成惡性循環。“對物管不滿意，業主可以通過協商的方式來解決，比如，可以到物業公司或社區街道反映。我建議，政府相關職能部門加強宣傳和引導，提升居民的法治觀念和物業消費觀念，引導業主主動繳納物業費。同時，物業服務企業更應該履行好合同約定，主動與小區業主做好日常服務中的溝通，對能解決的問題要及時解決，對不能解決的問題，要通過解釋取得支持和理解。”

    延伸閱讀

    南京市物業管理條例列入立法計劃

    記者在采訪中了解到，市人大常委會在2015—2017年共安排了15件立法項目，而南京市物業管理條例位列其中。

    據悉，自1994年底我市第一家物業服務企業成立以來，截至目前，全市共有物業服務企業925家，物業管理行業從業人員近8萬人。全市實施物業管理項目4000余個，管理面積2.27億平方米（其中住宅項目3000余個，管理面積1.68億平方米），物業管理覆蓋率達80%。江寧區住建局黨工委副書記徐靜代表一直比較關注小區物管問題。她向記者介紹，在江寧區住建部門辦理的12345工單中，有關物管的投訴占到三分之一。這些問題主要集中在停車難、群租擾民、物業費繳納比例低、維修基金提取難等。“南京啟動立法正當其時。”她說，新版《江蘇省物業管理條例》于去年5月1日起施行，南京此時啟動也應該，南京要在充分調研的基礎上盡快出臺物業管理條例，給實際管理工作以規范和指導，使部門管理職責更加明確，措施更具可操作性。

　　【案情回顧】

　　2013年5月22日，珠海市氣象局分別于當日0時40分、1時17分和2時45分發布暴雨黃色、暴雨橙色和暴雨紅色預警信號，記錄珠海當天降雨量為325毫米、有暴雨。同日凌晨2時至4、5時期間，原告所有的別克小汽車在小區內劃線指定的地面停車場停放時被暴雨浸泡受損。同時，該小區內的地下車庫被淹，當時被告物業公司電話通知了小區部分業主，但并未通知到原告。原告維修小汽車花費12373元。

　　原告主張，涉案車輛沒有購買車損險，其在事發當天通知保險公司后被告知不屬于保險理賠范圍。原告另外主張，被告物業公司沒有定期維護排水設施導致排水設備損壞、排水口堵塞，且應對災情措施不力、沒有盡到通知預警義務才使原告等人的車輛浸泡受損，因雙方存在物業管理合同和車輛保管合同關系，故被告物業公司應當予以賠償損失。

　　被告物業公司主張，其已將小區的清通業務外包給專業團隊，定期對小區的所有污水、雨水管網進行檢查、清理、疏通，確保暢通；保安按時巡查小區及車庫情況；當天發生暴雨時，其已經致電小區的大部分車主，要求車主將車輛開出車庫，但由于情況緊急不可能通知到所有車主，才沒有通知到原告。被告物業公司以“5·22特大暴雨十年一遇，園林花園地勢低洼、遇暴雨容易積水，事發當天與園林花園一墻之隔的小區的圍墻突然倒塌，導致額外進水，排水通道根本無法在短時間內排清積水，從而內澇，最終導致小區地面及車庫遭受水浸，這是不可抗力事件”為抗辯理由。

　　【法院判決】

　　法院審理認為，盡管原告向被告物業公司交納了停車服務費，這屬于物業管理的部分內容，并不能就此證明雙方存在車輛保管合同關系。事發當天，珠海市出現了特大暴雨，與小區一墻之隔的廣場的圍墻被積水沖垮，積水瞬間涌入地勢低洼的小區，這超出一般人的預見能力。這是被告物業公司不能避免和不能克服的。

　　原告主張“被告物業公司沒有定期維護排水設施導致排水設備損壞、排水口堵塞”，但并未舉證證明，故法院對該主張不予采信。被告物業公司作為小區物業管理公司，在事發當天下特大暴雨及小區旁邊圍墻倒塌導致小區地下車庫被淹的緊急情況下，其已經電話通知了小區部分業主，但因事發突然和情況緊急，其沒有通知到車輛停在地面的原告，這并不能證明被告物業公司應對災情不力。且在氣象部門已經接連發布暴雨預警信號的情況下，原告丁女士作為車輛所有權人卻未盡自己應盡的注意義務，其本身存在過錯。由此可見，原告的車輛被淹受損主要是由于不可抗力事件所導致，故原告訴請被告物業公司賠償車輛損失12373元，證據不足，法院不予支持。