《公元物業管理文摘》（第193期）

    凡學兵是“中國商用物業開發”最早的創業者。

 　 從單體寫字樓到商業裙房，從益園文創基地到互聯網金融產業園，寶藍物業服務股份有限公司在凡學兵和他的團隊的打拼下，正書寫中國商用物業史上的傳奇。而中國商用物業從初期的感性、無序，到迅速發展、狂熱，再到平穩、理性，幾經風雨的過程中，凡學兵帶領寶藍開拓發展到了第24年。

 　 目前在北京投資經營著70余萬平方米商用物業的他，已成為中國城市文創科技園區發展新模式最早的實干者，強調在商用物業整個生命周期內，專業運營商應前瞻并且現實有效地不斷開發其功能，以滿足人們生產生活多樣性的需求，開啟了文化興業新格局。

 　 二十多年的執著、堅守，寶藍得到了北京科橋、上海金融產業基金、平安創投基金等戰略投資人的認可和加盟。

 　 寶藍模式塑造“可持續”

　　記者：你怎么看寶藍現在所做的事情?或者，寶藍是做什么的?

　　凡學兵：任何一個產業都不可能離開商用物業平臺的支持而獨活，所有的產業都一樣。商用物業就像空氣。這是一個偉大的事業，它關乎到中國未來城市轉型中城市運營的靈魂，關乎到未來整個產業的發展，它絕不是商用物業管理那么簡單，它有更深的戰略意義。

 　 記者：大家都在說寶藍模式，具體什么是寶藍模式，寶藍是如何一步步形成這種模式的?

　　凡學兵：寶藍模式簡單來講就是借助園區、綜合體而搭建生態圈，做運營平臺，升級產業鏈。

 　　2011年，我提出，寶藍要升級，除了寫字樓外，還要做園區，做新城市綜合體。隨著園區項目不斷地推進，寶藍正在發生著質的變化。

 　 記者：你對于寶藍的未來是如何構想的，如何保證寶藍的可持續發展?

　　凡學兵：寶藍從寫字樓到園區，到綜合體，三位一體，盈利模式也發生了變化，以前我們靠租金、服務盈利，未來寶藍將不再是一個租賃公司，而是一個服務和投資公司。

 　　我們將加速發展，5年之后，我們的報表會發生一個逆轉，投資收益會變成第一位，服務收益變成第二位，租金收入變成第三位。

 　　記者：寶藍具體是怎么去做的?

　　凡學兵：我發布了命令：研究一百個產業，細分一千個子行業，找到一萬個好企業。如果在不久的將來寶藍能夠服務一萬家企業，僅僅是解決這一萬家企業的餐飲，寶藍一年便有上億元的純利潤。

 　　堅韌充斥成長之路

 　　記者：寶藍的今天，是否與你的成長有關?現在來看，你小時候的經歷賦予了你什么?

　　凡學兵：成長塑造了我堅韌、敢思考、敢闖的性格。小時候，我對學習并不感興趣，因為家里窮，老是吃不飽，就一門心思想掙錢，讓父母和兄弟姐妹都能吃飽穿暖。初中畢業，我就輟學了，給生產隊放鴨子，后來又去了鄉辦企業，把河水挑到高高的塔里過濾，制造蒸餾水。18歲那年，我參軍，來到了北京。干了3年管道兵，適逢大裁軍，轉業到北京城建集團當了建筑工人。

 　 當時全社會都有學習的氣氛，我認為一個只擁有初中文化水平的人，想要改變家族命運，唯一一條路就是自我奮斗成才。

 　 記者：所以你接著開始改變自己的命運?

　　凡學兵：對。我基礎太差，第一次成人高考5門課總共考了43分，當時拿著成績寒磣得差點跳樓。第二年再戰高考，我報了冬季補習班，冰天雪天騎個破自行車來回跑，后來還真給考上了。

 　 記者：那個時候沉淀了什么?你最珍貴最有價值的回憶是什么?

　　凡學兵：學習。1987年，我拿到北京大學夜校的中文秘書專業通知書，完成了我第一個不敢奢望的夢想。后來我又三次進北大學習。這些記憶不可磨滅，北大給予我特別寬闊的視野，甚至改變了我看世界的方式，讓我脫胎換骨。

 　 記者：那之后如何走上創業之路的?

　　凡學兵：那時并不是天時地利的好時代。后來我拿出積蓄買了個三輪車，擱塊板子弄個窟窿放平底鍋，上街賣煎餅。煎餅攤成了我第一個創業項目。1991年，已經擁有8個煎餅攤的我想開煎餅連鎖店，但苦于好地段的營業執照一直辦不下來，外加自己又算了筆賬：即使在北京弄一萬個攤子，利潤也不足以滿足我改變家族命運的理想。

 　 后來，我又被推薦進了一家計算機公司。

 　 商機在行業中跳躍、引航

 　 記者：最后你是怎樣發現物業運營這一商機的?

　　凡學兵：當時正值互聯網大潮，中關村都在炒PC機、打字機、漢卡，是一個賺快錢的時機。全國各地的人都去那買貨，因為價格不透明。同樣一個機器，從這個街頭到街尾，只要搬到中關村，馬上一臺機器加兩萬塊錢。我開始了在中關村的打工生活后，萬萬沒想到，打工第一個月，便拿到幾個大訂單，得了四五萬的獎勵。干滿一個月后，我遞交辭呈，跟老板說：我不打工了，我租你兩間房子，自己開公司。

 　　隨后不久，我在一個科技城租了門面，開了店?？梢荒晗聛?，我發現自己難以再賺大錢，一沒有核心技術，二沒有大量流動資金。而且，查看手里一年的公司賬單，我發現，給房東就交了五六十萬房租，最后自己不掙錢。于是我就想來做物業。

 　 記者：那個時候商用物業行業是什么樣的發展情況?

　　凡學兵：那時候沒有任何物業服務，全是租戶自己弄，沒有人管，也沒有服務意識，當時房東挺好做的。從中關村出來，我就發現了一塊空地，約36平方米。我以一年12萬租下來，用半個月蓋房子，辦理正規手續，半個月后以每年20余萬的房租與客戶成交。

 　　這是中國商用物業早期雛形，也是我的第一個商用物業運營項目。而且，商機需要不斷去追尋，所以，后來才有益園，有互聯網金融產業園，等等。

 　 記者：如今大家提到你，都認為你最大的特征是執著和認真，你怎么看?

　　凡學兵：上蒼給了我一根神經，這根神經就是讓我干事業。寶藍能有今天，可以說更多是我對事業的熱情，這種熱情可以融化掉任何痛苦的冰山。

 　 記者：為了夢想，幾次轉身，你覺得遺憾嗎?

　　凡學兵：只有經歷了大風大浪，才有定力和眼界，才懂得如何戰斗，才能把握舍與得的機理和尺度，如何珍惜眼前的 “甜”。正是當年的選擇，寶藍才幾乎可以說是改變了中國商用物業的歷史，和同行們一起開拓了這個行業。

    近年來，失盜業主與小區物業的糾紛不斷發生，而大多物業拒絕業主索賠。業主財物丟失后，究竟該如何劃分權責，作為業主又該如何正確維權、索賠？怎樣做才能更好地保全自身利益等一系列問題均擺在了業主、物業公司面前。對此，本報特邀兩位律師進行有關詳解。
 
　　案例1.小區內交錢停車被盜 業主被判賠4.6萬元
 
　　2009年4月，蘭州市民張某購買了一輛五菱面包車后，一直將車停放在七里河區明仁花苑小區內停車場，并每月按時繳納停車費70元。2010年2月28日晚，張某發現車不見了，報案后，案件一直沒有偵破。由于張某沒有購買車輛盜搶險，遂找到小區物業協商賠償事宜，但物業公司認為對小區內車輛沒有保管義務，不應承擔業主車輛丟失的賠償責任。后經七里河區人民法院一審判決物業公司賠償張某丟失車輛價款4.6萬元。
 
　　案例2.業主家中失竊 法院判物業擔責三成
 
　　2011年6月28日下午，河南省鞏義市居民李先生返家發現家門被撬，家中的現金、首飾等被盜，損失4500余元。在2010年8月，李先生與小區物業簽有物業管理服務協議書，其中標明物業公司為李先生提供物業服務，并確保小區24小時處于受控狀態。因小區物業未安監控設備，案件一直未破，雙方遂對簿公堂。鞏義市法院審理后認為，物業公司未盡到充分安全注意義務，對業主損失有一定過錯，判決物業公司對業主損失承擔30%的責任，賠償業主1370余元。
 
　　案例3.家中財物被盜 業主告物業索賠敗訴
 
　　2012年1月1日，天津市一小區業主委員會與物業公司簽訂物業服務合同。2013年3月2日，業主劉某發現家中被盜，向物業人員反映并報警，報案時稱被盜現金1萬元，金鑲玉吊墜等價值約9000元。法院審理后認為，劉某依約按時交納了物業管理服務費，物業公司在小區安排了人員24小時值班。依據雙方簽訂的合同，物業公司承擔公共秩序維護管理職責，包括公共秩序維護等義務，但合同并未明確約定業主家庭財產屬于物業公司保管服務范圍，劉某也未提供證據證明物業公司未履行合同的約定及對家中財物被盜存在過錯，同時案件尚未偵破，失竊的財物也無法準確確定。劉某要求物業公司賠償損失，缺乏事實和法律依據，法院不予支持。
 
　　主持人：董子彪
 
　　嘉賓：甘肅載坤律師事務所 朱振儀 甘肅法成律師事務所 王志坤
 
　　主持人：業主財物失竊，物業是否一定要承擔責任，負責賠償？
 
　　朱振儀：厘清這個問題的關鍵，首先在于搞清楚業主與物業公司之間是一種什么樣的法律關系，這就要對物業管理是不是保管合同關系作出一個是非判斷?，F行有效的、對物業管理行為進行制約的法規主要是國務院頒布實施的《物業管理條例》。該《條例》第二條規定，本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。根據該法律定義，物業公司與業主之間是委托管理關系，這種關系實質屬于合同關系，對于物業公司應當承擔的責任和義務，應根據物業公司與業主簽訂的合同具體內容加以確定。
 
　　王志坤：其實，從《物業管理條例》規定及實踐來看，物業管理服務合同中都不會約定物業公司對業主、物業使用人家中財物的保管責任。因此，物業管理服務合同，不同于《合同法》層面的保管合同，物業管理公司的主要合同義務是管理職責，物業管理服務合同沒有約定保管義務內容，不能形成物業公司對業主家中財物的保管、賠償責任。物業“保安”的工作是安全“防范”服務，而絕不能理解為安全“保障”服務或“保鏢”服務，物業企業既無安全保障的法定義務，也無安全保障的現實能力。物業管理只能降低物業范圍內的犯罪率，不能也不可能完全杜絕物業范圍內的犯罪現象。
 
　　主持人：財物被盜后，多數物業拒絕向業主賠償，業主應該怎么辦？
 
　　王志坤：前面我們說到，業主、物業之間實際上是一種合同關系?！段飿I管理條例》第三十六條規定，物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。所以，物業服務企業有無責任，要看業主家中的被盜和物業服務企業有無關系，或者說是否因為物業服務企業的失職導致被盜。判斷的主要依據就是雙方在合同中約定的服務內容以及物業服務企業是否完全履行了合同中的約定。如果物業服務企業沒有完全履行約定的服務內容，而且沒有履行的部分是導致業主家中被盜的原因之一，那么物業服務企業就應當依法承擔相應的賠償責任。
 
　　《物業管理條例》第四十七條規定，物業公司應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作?！逗贤ā返谝话俣l規定，因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產權益的，受損害方有權選擇依照本法請求其承擔違約責任或者依照其他法律要求其承擔侵權責任。
 
　　根據上述規定，若一方有違約造成對方的損失，才應該承擔相應責任。
 
　　朱振儀：也就是說，財物被盜物業該不該負責，應當看其在履行物業服務合同過程中是否存在過失，若物業公司未嚴格履行服務合同，或是在履行合同過程中有過失，則物業公司應承擔相應的責任。比如說保安人員配置、警衛布崗不到位，值班巡邏安保離崗；防盜系統、監控系統不能正常有效工作；路燈、圍墻、防盜門沒有得到及時修繕；業主發現案情求救，物業不作為；監控錄像上有盜賊出現，而當值保安卻疏忽沒發現，或者發現盜竊行為卻沒有及時報案、制止等等。
 
　　概而言之，物業公司的責任范疇，基于雙方所簽訂合同的具體約定。一般情況下，物業管理服務合同都是由物業公司提前印制的格式文本，為充分維護業主自身權益，業主在與物業管理服務公司簽訂物業管理服務合同時，要仔細審查合同文本。業主可以在合同中明確約定其他服務項目，如物業公司在物業管理合同中承諾保證業主、物業使用人家中財物的安全，若發生火災、財物丟失由物業公司賠償，并由業主、物業使用人向物業支付相應的費用。如果此時發生財物被盜事件，物業公司應當承擔責任。
 
　　主持人：家中被盜，從法律層面講，業主主張索賠權利該注意哪些要點？
 
　　朱振儀：業主在盜竊事實發生后，向物業公司主張索賠權利，必須得搞清楚物業在盜竊的損害事實發生過程中是否存在過錯。有這么幾個關鍵點：首先，業主應在發現被盜后及時保護好現場，并第一時間向公安機關報案；其次，業主要通知物業公司被盜的事實，并及時查閱、調取、保留監控錄像資料、保安值班記錄、巡邏記錄等資料，對照物業管理服務合同確定物業公司的履職是否盡職、是否存在過錯；第三，業主應配合公安機關準確統計好被盜財產種類、數量、價值等，以固定損失情況。
 
　　王志坤：業主財物被盜后如果決定通過訴訟方式進行索賠，應當注意搜集并提供相應的證據證明自己被盜財產的損失數額和物業服務企業存在失職的情形。依據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條的規定：當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明，沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。因此，被盜發生后業主應當注意保留自己存在損失和物業服務企業存在過失的證據，以便將來用以支持自己的訴訟請求。
 
　　主持人：作為業主除了做好自身的防盜外，還應該注意哪些防盜要點？
 
　　朱振儀：我們不能把所有的安保責任都強加給物業公司。業主自身財物的安全保障，應該說最主要的責任還是在于業主自身。究其大多數盜竊案件的發生原因，都是源于疏忽大意。所以，業主在小區內對自身財物的安全要盡到起碼的防范注意義務。
 
　　例如，在小區停車時，要停放在物業劃定的停車區域內，不要停放在監控設施拍攝不到的死角地域；業主外出時，要鎖閉防盜門的保險鎖；業主不要將提包、貴重物品滯留在車內；居住在低層的業主，可在不影響樓群整體環境效果情況下對窗戶加裝防盜網等。當然，如果業主財力允許，亦可以通過購買家庭財產保險的方式轉嫁被盜風險。
 
　　王志坤：首先，業主在入住小區前一定要和相應的物業公司簽訂物業服務合同，以明確企業的服務內容和管理職責。其次，業主盡可能選擇具備合法資質管理、安保措施完善的物業作為自己的服務對象。
 
　　我建議，業主在不能確認物業公司存在失職的情況下，應當繼續按照雙方簽訂的物業管理合同履行自己的約定義務。尤其不能簡單地將家中被盜作為不履行合同約定義務的抗辯理由，因為這樣做很可能會對業主更加不利，即業主不僅沒有爭取到自己的權利，反而要承擔相應的違約責任。