《公元物業管理文摘》（第177期）

　　1月4日，成華區“圣合苑”小區維修資金緊急使用預案的成功備案，使該小區在發生緊急維修情形時能迅速動用維修資金，此舉成為我省第一個建立維修資金緊急使用預案的小區。該預案最大特點就是將業主的表決過程“前置化”，把小區共用部位、共用設施設備可能發生的常態緊急維修情形，通過預案的形式確定下來，先行一次性表決通過。在發生緊急情況時即可直接啟動預案，一邊施工，一邊申報，這樣既保障了業主利益，又維護了小區和諧，同時也避免了物管公司的墊資難題。

　　隨著住宅小區的不斷增多，物業管理越來越得到人們的關注。人們在關注保護業主合法權益的同時，也開始逐步關注對物業管理者合法權益的保護狀況。在物業服務合同履行過程中，物業管理者最經常受到侵害的就是業主拖欠物業管理費。
　　業主拖欠物業管理費的現狀
　　業主拖欠物業管理費，已經成為了小區物業管理的一個普遍現象。筆者曾對福建省福州市、廈門市和漳州市的物業管理現狀進行調查，結果發現80%以上的小區存在著業主拖欠物業管理費的現象。有的小區的物業管理收費率甚至不到50%。筆者為此專門了解了業主拖欠物業管理費的成因。發現主要有以下幾個原因：一是業主認為物業管理公司服務不到位，而以不交或拖欠物業費進行對抗；二是房地產商遺留下來的房屋質量問題，部分業主將此歸咎于物業管理公司； 三是一部分業主買房后長期不在此居住或出租給他人，忽視或忘記交物業費；四是物業買賣中前業主遺留的物業欠費；五是一些業主以沒錢等為由惡意拖欠物業費等。業主拖欠物業管理費無論是基于什么原因，其結果是物業管理公司無法收到預期的物業管理費，其運營資金往往得不到保障，并會因此產生與業主抵觸的心理，影響到正常的物業管理。筆者的調查發現，物業管理公司因業主的拖欠行為往往采取減少物業服務支出、降低服務質量等手段來緩解資金壓力，而這種手段則導致更多的業主拒交物業管理費用，這樣就形成了惡性循環，物業管理者與業主之間的矛盾變得越來越不可調和，最終物業公司和業主的利益都受到了損害。例如，在福州等地方都存在這么一種狀況，那就是因物業管理者與業主之間的矛盾，業主拒交物業管理費，物業管理者降低服務質量，業主大會決定另聘物業管理公司，而原物業管理公司則因業主拖欠物業費而拒絕撤離，新物業管理公司無法進駐，從而導致一個小區有兩個物業管理者，但兩個管理者卻都形同虛設，小區極其混亂的現象。
　　物業管理者催收物業管理費的做法
　　針對業主拖欠物業管理費的行為，各物業管理者都會采取一些措施，以期保障自己的權利。物業管理者針對業主欠費問題的傳統做法是：首先是找業主進行溝通，通過思想工作來達到目的；其次是通過停水停電等措施來迫使業主妥協；再次是加強服務質量來感動業主；最后是在無奈之下訴諸于法院。
　　然而據筆者了解，這些措施卻收效甚微。在筆者調查過程中，有不少物業管理者告訴筆者：對業主拖欠物業管理費，如果采用思想溝通的方式收效甚微，反而會引起負面效果，那就是在催討過程中往往是雙方互相指責，鬧得不歡而散，矛盾越積越深；而通過停水停電手段又于法無據，因為現在的水費、電費等多數都是采用銀行繳費方式，物業管理者不直接收取，不少業主拖欠的僅僅是物業管理費，而非水費、電費，物業管理者停水停電的行為易受到指責；而對于通過加強服務質量來感動業主的做法，物業管理公司普遍不予以認同。首先物業管理者多數認為自己的管理沒有問題，完全按照物業服務合同來進行，業主認為管理不到位是無理取鬧，其次有不少物業管理者則認為是因為業主的欠費而導致物業管理者經費支出困難，繼而導致物業管理質量下降，改進服務質量前提必須是業主交清拖欠的物業費；而對于通過訴諸法院的法律手段來催討物業費，物業管理公司卻都有著許多的無奈——成本太高，得不償失。在福州，有一業主從2004年底開始拖欠某物業管理公司物業費，到2006年3月，共計欠費1,900多元，該物業管理公司一方面因訴訟時效問題，另一方面也為了殺一儆百，就到晉安區法院狀告該業主，該案件經過一審、二審，直到2006年底，判決才下來并生效。判決生效又面臨執行問題，到2007年6月才將該業主拖欠的2005年3月以前的物業費拿到，但2005年3月之后的物業管理費該業主仍繼續拖欠，物業管理公司還得去起訴。而且在這起案件中，物業管理公司希望案件能夠打得漂亮一些，于是聘請專業律師代理。大多數律師一聽說只有2,000元的標的，紛紛退避三舍。人家律師說你物業費糾紛看似簡單，實則不省事，就算按件收費最低一件3,000元律師費，還是吃力不討好的活。一件案件拖一年，只收3,000元律師費，人家干什么不好？而從欠費業主的角度看，就算你按程序全部做下去，輸了官司也就是付你物業費了，談不上什么損失。物業管理公司都只能知難而退，成本太高了。因此，在筆者調查中，多數物業管理公司都認為通過訴訟方式催討物業管理費的做法并不可取。
　　由此可見，傳統的催討物業管理費的做法并不能收到很好的效果。這就需要我們尋找一些新的行之有效的法律途徑。
　　催討物業管理費的法律思考
　　由于我國的物業管理制度仍然是處于起步階段，因此各種制度的構建仍處于探索之中，不夠完善。針對物業管理者催收物業費困難的現狀，筆者認為應該通過比較分析的方法，結合現實中的一些有效的做法，逐步完善我國物業管理立法，保障物業管理者的合法權益，維護良好的社會秩序。筆者經過調查，認為以下幾種做法不妨可以嘗試：
　　第一、由物業公司提供相關的物業公司管理范圍及其與業主訂立的物業服務合同，將相關欠費業主資料交給律師事務所，授權給律師事務所對相關住宅小區物業費進行催收，由律師事務所派專門律師進行統一催收。這種做法已經在不少地方實行，福州、廈門等地的部分物業管理公司也正采用這種方式，并且普遍反映收效較好。通過律師事務所，利用律師的專業法律知識進行統一催討，多數欠費業主都能在律師的法律說教下交納拖欠物業費，這種做法不僅可以避免物業管理公司與業主的正面沖突，還可以避免物業管理公司對欠費業主逐一催討的繁瑣過程，對物業管理公司來說可以節省時間和催討的費用。利用律師事務所進行催收可以起到事半功倍的作用。
　　第二、借鑒美國的一些做法，賦予物業管理者對物業享有法定的優先權。在我國司法實踐中，我們仍將物業管理者對業主的管理費的請求權與一般的債權等同，這顯然是不合理的，物業管理者是通過提供勞務來獲取報酬的，是一種勞務性質的合同，物業管理者對業主的管理費的請求權應當優先于普通債權得到行使。在美國，各州的區分所有物業產權法規定，如果某一房屋單元的業主欠繳物業管理費，從到期之日開始，便構成業主協會對欠費業主房屋單元設定的不動產留置權。業主協會所享有的留置權，就像貸款銀行所享有的抵押權一樣，如果欠費業主經過一再催繳，仍拒絕繳納所欠費用，業主協會有權取消被留置品的回贖權，并可按法律規定的程序，強制拍賣業主的房屋單元，并從售房款中優先受償。除了收回全部欠費外，還包括利息、滯納金及小區業主協會因追討欠費所支付的訴訟費及合理的律師費。筆者認為，我們可以嘗試參照美國的做法，制定相關的立法，賦予物業管理者對物業的優先權，當業主拖欠物業管理費時，在合理的催討期間，業主仍未交納拖欠物業費的，物業管理公司可以按法律規定的程序，請求法院強制拍賣該物業，并享有優先受償的權利。
　　第三、針對物業買賣無需經過物業管理公司而產生的前業主拖欠物業管理費問題，可以規定物業買賣，如果有物業管理的，必須結清物業管理費，否則應當由新舊業主承擔連帶責任?！段飿I管理條例》第四十二條規定：“業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。”這是明確了業主與承租人對物業費的連帶責任，只要物業在，物業管理公司最后找到業主，總是能收到物業費的。第四十二條還規定：“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。”這也明確了開發商在賣房之前要負擔物業費的責任，而且開發商賣房后業主入住都要到物業公司辦入伙手續，物業公司隨時可以了解物業交易的動態。但是到了二手房交易市場，物業公司可能就會被蒙在鼓里了。買賣物業只要在交易所里就可進行了，不需要你物業公司交接把關。“買賣不破租賃”，承租人向誰交租都是一樣，所以也不一定告訴物業公司說自己承租的物業已經更換主人了。等到物業公司發現了，老業主可能就找不到了。在福州，有個業主的寫字樓雖然天天在出租使用，但就是不交物業費。忍無可忍之下物業管理公司將業主告到了法院，但是當法院來送傳票時，承租人告訴法官上個月業主已將物業賣掉了，前面的老業主已經聯系不上了。法官說如果沒有老業主其他財產的資料，起訴后將來執行也是個難題，還是先撤訴吧！筆者認為，要杜絕這種現象實際是比較容易的，那就是通過立法規定物業買賣必須通知物業管理公司，結清物業管理費，否則新老業主要承擔連帶責任。這種做法無論是對買賣雙方還是物業管理公司，都是輕而易舉的事。這樣不僅可以保障物業管理者的利益，而且也可以對新業主的權益起到保障作用，避免此類拖欠糾紛的發生。
　　第四、改變訴訟的模式，降低訴訟的成本。訴訟是權利的最后一道保障，所以我們也不應排斥通過訴訟來催收物業管理費的做法。但因為業主拖欠物業管理費的金額往往較少，而且涉及面較廣，這類糾紛，應盡可能采用簡便程序以有效保障物業管理者的權益。而目前我國民事訴訟中的簡易程序并不是以金額的多少來確定，因此，實踐中物業管理者催收物業費的訴訟大多因涉及業主較多而采用普通程序，不能及時地處理糾紛。筆者認為，我們可以嘗試設立小額錢財訴訟程序，盡量簡化程序，減少訴訟成本，以保障物業管理公司的利益。
　　總之，針對物業管理公司催收物業管理費的困境，我們應該盡快完善相關的物業立法，以促進物業行業的良性發展。

　　案例描述：
　　彭女士是南城新×地的業主。
　　小區所屬的物業管理公司，于2010年舉行該年度的社區體育節。彭女士作為業主，受邀參加了體育節中的部分項目，但在2010年10月30日，因參加體育節中的“跳房子”項目時意外受傷。
　　當時，在小區籃球場上，彭女士參加了其中的“跳房子”比賽，在決賽第三輪階段，彭女士在跳起轉身的過程中，由于雙膝碰撞造成受傷。
　　彭女士由物業公司的工作人員攙扶到場邊休息之后未見好轉，由物業公司派車載回其家中。
　　由于疼痛未見好轉，彭女士于17時30分自行到東莞康華醫院進行治療，診斷為：左膝扭傷。2010年11月1日，再次到該院診斷為：左膝外傷，左膝內交叉韌帶撕裂。
　　2010年11月2日至2010年11月10日，彭女士到市中醫院住院治療共8天，出院診斷為：中醫：左膝筋傷，氣滯血瘀癥。西醫：1.左膝前交叉韌帶撕裂；2.左膝內外側半月板損傷。
　　彭女士認為，物業公司作為社區體育活動的組織者，沒有盡到基本的安全保障義務，導致其受傷遭受嚴重損失的事實，應當承擔損害賠償責任。為此，彭女士向法院起訴，請求判令物業公司賠償醫藥費、誤工費、精神撫慰金等共計7.59萬元。
　　自己組織的社區體育節，原本是個公益活動，并未獲得商業利益，現因業主的意外受傷而成為被告，物業公司表示很委屈。
　　物業公司認為，物業提供的活動場地適宜，現場有盡到安全注意義務，彭女士的意外發生后，物業有盡到積極的安全保障義務，不存在過錯；彭女士的行為是屬于比賽之外的“自甘冒險”的個人行為，與物業組織的活動之間沒有任何關系。

　　法院判決：
　　法院受理本案后，彭女士就本次受傷造成其傷殘等級進行鑒定，經法院委托，廣東康怡司法鑒定中心鑒定，評定彭女士左膝半月板及左前交叉韌帶損傷，為10級傷殘。
　　法院認為，該案的爭議焦點是物業公司是否盡到安全保障義務。
　　首先，物業公司組織彭女士進行有關體育項目的比賽，賽前向彭女士公布了活動安排，彭女士對此予以確認，彭女士也確認活動是按照該活動安排上載明的競賽辦法進行的。
　　雖然跳房子項目決賽進行前物業公司沒有向彭女士陳述比賽規則，但彭女士在庭審中表示在預賽的時候有陳述過比賽規則，因為事故發生的時候是決賽，沒有陳述比賽規則，而是直接讓彭女士為其他參賽者示范了活動規則。
　　可見，彭女士對于比賽規則是熟悉并知曉的，物業公司作為活動組織者在活動規則的陳述上并不存在過錯。
　　其次，從物業公司提交的照片顯示，比賽活動現場情況良好，且彭女士對比賽的場地和環境是否適合比賽亦沒有提出任何異議。彭女士陳述其是在進行最后一個動作的時候，雙腳夾沙包跳起來轉身兩個膝蓋相撞受傷，并沒有證據顯示彭女士是因為受外力或者其他外在因素對其行動造成影響而受傷。
　　綜上，由于彭女士無法舉證證明物業公司對其受傷存在過錯及存在未盡安全保障義務的情形，對彭女士主張物業應對其受傷承擔安全保障義務及承擔賠償責任，法院不予支持。
　　一審宣判后，彭女士不服上訴。市中院經過審理維持原判。2012年初，本案判決已經生效。