《公元物業管理文摘》（第175期）

　　15日，山東省物價局在其官方網站上公布了《山東省住宅物業服務收費管理辦法》，該《辦法》將于2012年1月1日起施行。根據《辦法》，住宅物業服務收費根據住宅的種類、特點及物業服務階段，分別實行政府指導價和市場調節價。普通住宅前期物業服務收費以及車位租賃費均實行政府指導價，物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，以及供水二次加壓設備運行電費不得計入物業服務成本。 

　　2009年底，國家統計局公布了第二次全國經濟普查結果的主要數據，從普查數據看，2008年物業服務企業在管房屋建筑面積達1254632.2萬平方米，比2004年增長335%，年均增速為44.4%。在國務院新聞辦公室舉行的新聞發布會上，國家統計局局長特別提到四年來物業管理發展非常迅速，在推動城市的工業化、城市化方面起到了重要的作用。
　　數據反映了行業走過的歷程和取得的成績，也為業界真實呈現了當前物業管理行業發展的形勢。
　　1.物業服務企業數量情況。2008年末，我國物業服務企業58406個，比2004年末增加26724個，增速達84%。從區域發展看，東部地區共31231家，占全國53.47%;西部地區11110家，占19.02%;中部地區9761家，占16.71%;東北地區6304，占10.79%。從各區域企業的增長速度看，中部，西部和東北發展較快，東部增速較慢，分別是129.44%，91.93%，91.11%和58.75%。
　　2.物業管理從業人員情況。2008年末，物業服務企業從業人員2501195人，比2004年末增加106.7萬人，增長74%。從區域發展看，東部地區1533628人，占全國61%;西部地區441431人，占18%;中部地區310478人，占12%；東北地區215658人，占9%。從各區域從業人員的增長速度來看，西部、中部最快，東部、東北增速較慢，分別是97.67%，92.44%，61.83%和60.91%。
　　3.物業管理主營業務收入情況。2008年末，全國物業管理主營業務收入2076.7億元，比2004年末增加1394.7億元，增長204.5%。從區域發展看，東部為1486.6億元，占全國72%；西部地區235.11億元，占11%；東北地區212.7億元，占10%；中部地區142.4億元，占7%。物業管理人均產值東北、東部、西部和中部地區分別為9.86萬元、9.69萬元、5.32萬元和4.59萬元。
　　通過對以上數據的分析，我們可以得出以下幾點結論：
　　1.整個行業呈現加速發展態勢。四年間，行業保持著84%的企業數量增幅，74%的企業從業人員增幅，以及335%的在管房屋建筑面積增幅。企業平均管理面積由2004年的9.1萬平方米增長到2008年的21.48萬平方米。這些數據表明行業呈現快速增長，發展勢頭總體良好。
　　2.行業在國民經濟中的地位日益提高。2008年末，物業管理主營業務收入達到2076.7億元，略高于旅游飯店的2071.5億元和文化、體育和娛樂業的1956億元。北京、上海、深圳等城市物業管理主營業務收入分別占當地GDP的2.48%、2.48%和2.14%，若加上延伸服務的業務收入，所占比例將會更高。這突出表明物業管理行業對擴大居民服務性消費支出以及在拉動經濟增長中貢獻突出，社會對行業的認知度還將進一步提升。
　　3.行業勞動密集型的特點沒有發生變化。2008年末，物業服務企業從業人員2501195人，其中大部分是秩序維護員、清潔工、工程維修人員、車輛管理人員、綠化養護人員、其他勤雜工種等一線操作工人。人均產值雖然由2004年的4.76萬元增長到2008年的8.3萬元，但仍處于較低水平，行業勞動密集型特點明顯，將對擴大就業持續發揮積極作用。
　　4.專業分包已成行業發展趨勢。2008年末，物業服務企業從業人員250.12萬人，如果加上清潔、綠化、秩序維護等專業分包出去的一并計算，物業服務從業人員應該在500—600萬。企業平均管理面積增長136％的同時，平均人數由2004年的 45人下降到2008年的43人。行業的人均管理面積也從2004年的2010平方米,增長到2008年的5016平方米。這些數據充分反映近些年來隨著越來越多的物業服務企業將非核心業務分包給專業公司，企業自身呈現從業人員逐步減少、人均管理面積增加的趨勢，物業管理行業升級和產業結構調整正在加快進展中。
　　5.行業發展的地域差距十分明顯。隨著近些年東部地區經濟的的些年間率先發展，其物業管理的發展也遠遠領先于其他地區，占據了全國53.47%的企業數量，61%的從業人員和72%的主營業務收入，行業發展的地域差異十分明顯?？梢灶A見，隨著國家繼續實施西部大開發、東北地區老工業基地振興、中部地區崛起等區域發展總體戰略的實施，今后一段時間，在東部地區的物業管理仍將繼續保持較快發展速度的同時，中西部和東北地區將呈現行業發展的巨大空間和不可阻擋的加速發展態勢。

　　案例描述：
　　農歷臘月二十九夜晚，一輛本田雅閣轎車停在溫馨園小區內的消防通道上，現場路面上標注有黃色“消防通道禁止停車”的警示標語。小區保安巡邏時發現后未能找到車主，只好在車上留字條，讓車主見條后速將車駛離消防通道，停至規定停車位。除夕之夜，小區一業主家失火，消防車到來后由于消防通道被車阻擋導致延誤滅火，火災造成業主經濟損失近萬元。事后，消防部門出具的《火災事故認定書》認定，起火原因系煙花點燃陽臺可燃物，小區消防通道被阻塞導致延誤滅火，致使火災損失擴大，物業公司應負主要責任。業主據此向法院起訴，要求物業公司索賠經濟損失。
　　小區物業公司經理倍感冤枉，辯稱：
　　1、火災發生的原因煙花爆竹所致，而煙花爆竹是業主燃放的，與物業公司無因果關系；
　　2、業主的車輛阻擋了消防通道，影響了滅火，應由車輛主人承擔責任；
　　3、物業公司在消防通道用黃色油漆標注了“消防通道禁止停車”的警示標語，盡到了警示責任；
　　4、保安在巡邏中發現違規停放的車輛后，在找不到車主的情況下留字條提醒車主駛離消防通道，也盡到了管理責任，因此對火災造成的損失不應當承擔責任。

　　法院判決：
　　《消防法》第十八條第二款規定：“住宅區的物業服務企業應當對管理區域內的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務”。第二十九條“負責公共消防設施維護管理的單位，應當保持消防供水、消防通信、消防車通道等公共消防設施的完好有效”。物業公司作為小區消防安全責任單位，在發現消防通道被阻塞后，理應采取有效措施保證消防通道暢通，但物業公司未能盡到應盡的管理職責，導致延誤滅火，擴大了火災造成的損失，理應承擔一定的責任。經法院調解物業公司賠償了業主5000元經濟損失。

　　案例點評：
　　1、預防責任：物業服務企業應進行消防監控、巡查，火災隱患防范工作，確保消防設備設施的正常運行狀態，確保消防水源、消防通道、安全疏散通道暢通；
　　2、制止責任：及時制止阻塞消防通道的行為；
　　3、報告責任：發現消防隱患在自己能力范圍內無法消除時應及時向公安部門報告。
　　本案中，物業公司應當預見春節期間，煙花爆竹容易引發火災，當發現消防通道被車阻塞，在前兩項措施無效的情況下，未向公安部門報告是導致其承擔責任的主要原因。筆者就本案提醒各位從業者，認真履行職責是物業服務企業的義務，而窮盡職責則是物業服務企業規避風險的保障。