技術管理提升物業管理競爭力

葉生榮/《中國物業管理》/2009年第十一期

　　近年來，物業管理競爭日異激烈，技術管理水平所反映出的競爭較為突出。不少企業，盡管擁有雄厚的物質技術力量，但由于技術管理的薄弱，在競爭中卻處于被動的境地。

　　技術管理所強調的是對技術工作的“管理”，而并非是指“技術”本身。因此，技術管理源于技術層面而高于技術層面。

    從三個案例看物業管理中的技術管理

　　世博會引入物業管理關鍵看技術管理能力。

　　目前，已有上海東湖多家物業服務企業接管上海世博會相關項目，而這些接管世博會項目的企業無一不是具備良好的技術管理能力。

　　眾所周知，建筑工程的設計、施工是一種復雜的多技術、多工種協同操作、多項技術的交叉綜合應用過程，由此，決定了建設、施工企業的技術活動也是多種多樣的。這里所指的“技術活動”，包括了由熟悉與會審圖樣、編制施工組織設計開始，到施工過程中的商洽管理、質量檢驗、直至建筑工程竣工驗收全過程中的各項技術工作。在這一過程中，物業服務企業能夠從業主（客戶）使用需求出發，提出更合理的技術管理方案。

　　上海世博會園區管理控制中心集中設置于浦東和浦西核心區域，形成相對集中的兩個園區管理控制中心，包括信息控制、應急指揮、醫療急救和安全保衛等功能。具體來說，有入侵探測與防盜報警技術、視頻監控技術、出入口圖像識別與控制技術、報警信息傳輸技術、移動目標反劫、防盜報警技術、防爆安檢技術等應用于遠程監控平臺設置監控、調度中心，用于控制世博服務情況，處理應急事件。同時，電子地圖在地圖上標志出世博各物業及公共設施位置及其他信息；GPS定位系統實時顯示服務人員在世博村中的位置；語音合成系統將英、法、日等國文檔資料轉換成語音播放，世博村園區獨立建設35KV變電站以確保園區供電，等等。這就要求參與管理的物業服務企業要有成熟的、專業的管理技能和高科技維護技術，要求企業能夠實施嚴密的組織協調和過程監控，而這些都需要高技術人才來實施。

　　寫字樓電梯配置建議節約百余萬元。

　　筆者所在的公司曾早期介入和前期管理了上海某辦公大樓。該大樓原設計每一塔樓標準層配置7部電梯，但經公司的技術人員對該辦公大樓的設計方案研究發現，以該辦公大樓標準層辦公人員為135人計算，該辦公大樓標準層總樓層為24層，電梯載重量1350公斤，提升速度3.5米/秒，候梯時間小于1分鐘。故配置電梯方案可調整為：B2-24層2部，1-24層4部。這樣，每一塔樓的配置電梯數量確定為6部（含一部為消防電梯）。

　　上述案例中，經過測算，電梯完全符合上海地區甲級寫字樓電梯使用的標準和要求，較好地滿足了業主和使用人的需要。同時，節約電梯投資成本約120多萬元；此外，還節省了樓面面積10平方米，按照標準層2.5元/平方米·天計算，以出租率70％計算，年收益近30萬元。

　　技術“管理”為業主帶來效益。

　　筆者所在公司接管的另一辦公樓，當時空調設計施工是四管制二臺，各為800RT冷水機組。經公司技術人員反復核算，并結合近幾年實際應用的情況，對空調機組進行了改造，改為二管制的單臺800RT冷水機組。改造后的實踐運行證明，二管制的單臺800RT冷水機組完全可以達到功能性需求。試想，如果該項目當時在早期就引入物業管理，如果物業服務企業建議設計采用二管制，不僅能節約管道面積，系統建設成本還可以比四管制的系統節省成本40%左右。

　　再如，上海某辦公大樓，供配電原設計建造了4臺1250KVA變壓器，但實際用量僅為40％，一直發生最低MD申報量使用不到的情況，造成平均使用電價提高。筆者所在公司接管該大樓后，仔細分析用電情況，在確保業主（客戶）正常使用的情況下，向供電局提出停用兩臺變壓器。這樣，該大樓盡管只是經過一個看似簡單的技術管理，每年就可節約數額較大的一筆電費。但遺憾的是，原來投資浪費及空間浪費已無法挽回。

    技術管理工作的任務與作用

　　顯而易見，以上案例中，并非這些企業的“技術”水平和能力不足，而是缺少了往往被忽略的技術“管理”環節。

　　如果進行必要的歸納，物業管理中的技術管理可以理解為：運用管理的職能與科學的方法，促進技術工作的開展。具體來說，一是從物業的設計施工開始介入到后期的物業服務過程中，嚴格按照國家的技術政策、法規和上級主管部門有關技術工作的指示與決定，科學地組織各項技術工作，建立良好的技術秩序，保證整個生產過程符合技術規范、規程，符合技術規律的要求，以達到高質量地全面完成施工任務的目的；二是參與開發商市場營銷中與物業管理有關事宜的協調和溝通；三是參與開發商物業竣工驗收等。

　　技術管理在整個企業管理工作中的作用，則可以概括為以下幾個方面：

　　1．物業管理通過前期介入，技術管理工作可以促進設計施工能進一步按科學技術要求，確保正常設計施工程序進行。

　　2．通過技術管理，不斷提高企業自身管理水平和員工技術業務素質，從而能預見性地發現和處理問題，把技術和質量事故隱患消滅在萌芽之中，保證物業項目交付后的質量。

　　3．能充分發揮設計施工人員及材料、設備的潛力，在保證工程質量的前提下，降低工程成本以及物業日后的維護運營成本，進而提高經濟效益和提升市場競爭能力。

    技術管理工作的主要內容

　　管理作為永恒的話題，是關系到企業成敗興衰的關鍵。

　　現在，相當多的企業都運用ISO9000系列國際質量管理體系工具作為企業管理的輔助手段，但與企業實際運作緊密結合的不多，尤其是技術管理。那么，物業服務企業如何才能做好技術管理？

　　一是要明確技術管理的職責。

　　1.運用好國際質量管理體系工具，建立和健全各級技術管理機構和技術責任制，明確各級人員的權、職、責，實行標準化管理、專業化分包，控制企業經營風險。尤其是要明確各項技術要求、管理方法和質量驗收標準等要求，并以此來組織作業、檢查、評定和驗收。

　　2.加強預見性管理方法和管理經驗學習，組織技術學習、技術培訓、技術交流，不斷提高企業管理水平和員工技術業務素質。

　　3.發揚技術民主，鼓勵合理化建議、技術革新、創造發明，開展全員TQC活動，通過PDCA循環，解決技術瓶頸。

　　4.通過技術管理，探索、研究與推廣新技術的應用。

　　二是要認真貫徹各項技術管理制度。

　　貫徹好各項技術管理制度是搞好技術管理工作的核心。技術管理制度的主要內容有：熟悉、閱讀圖紙資料；隱蔽工程的檢查和驗收制度；工程技術檔案與竣工圖管理制度；工程技術變更聯系單管理制度；日常維護保養管理制度等等。

　　三是要不斷加強對技術工作的管理。

　　技術管理工作需持之以恒。因此，要不斷地加強技術管理組織機構和技術責任制，充分發揮好技術人員、技術工人的才干和作用。工作重點為：

　　1.依據國家和上級主管部門頒發的各項規范、規程、標準和規定，并針對企業特點，適時地制訂、修訂和貫徹各項技術管理制度，在生產實踐中不斷地完善和補充。嚴格做到技術工作有章可循，有法可依。

　　2.將工程專業技術人員分類，成立專業化技術小組，提高管理能級；對技術管理工作建立定期檢查制度，按建制開展管理項目的總結評比，達到肯定成績、以利再戰的目的。

　　3.建立職級提升制度，實施行政和經濟手段相結合的方法，開展諸如智能化管理師等的技術能力培訓，組織專業化技術隊伍，集中技術力量解決實際工作問題，大力培養和提拔技術業務人員，充分調動技術人員和技術工人的積極性。