《公元物業管理文摘》（第166期）

　　本月底，北京市物業管理動態監管系統將正式啟用，本市3000余家物業及其項目人將采用分數制進行管理，“零分”者或將取消資質。業主可實時登錄市建委網站監督。據了解，該系統類似于企業電子辦公室，物業企業的信用信息、人員信息、項目信息將一目了然地公布在網上。同時，物業公司還可以通過該平臺收到建委相關公告。如建委發出的要求整改的警告、提醒項目負責人進行培訓的信息等。

　　常州市區普通住宅物業服務分項目收費制度于今年5月1日正式實施，標志著常州市物業服務收費體制的改革邁出了實質性步伐。物業服務收費，尤其是普通住宅物業服務收費涉及面廣、靈敏度高，事關業主居住質量和企業生存發展，也是物業服務的核心所在。
　　物業收費制度改革舉措的可品之處
　　今年4月先后出臺的《常州市市區普通住宅物業公共服務實行分項目收費辦法（試行）》和《常州市市區普通住宅物業公共服務分項目收費標準》，對普通住宅物業公共服務分項目收費的內容和做法作出明確規定，是指導常州市普通住宅物業收費改革順利進行的規范性文件?！　?br /> 　　貫徹了質價相符的原則　　
　　普通住宅物業服務分項目收費制度根據物業服務內容、服務標準和設施設備配置等情況將物業服務項目劃分成綜合管理服務、公共區域秩序維護服務、公共區域清潔衛生服務、公共區域綠化日常養護服務、共用部位共用設施設備的日常維護保養服務等類別，再將每個類別的服務設定不同的服務等級，并在不同的服務等級中分列若干個服務項目，每個服務項目均對應相應的收費標準。這種貌似復雜的服務類別和收費標準，科學地反映了服務等級與收費標準的內在聯系，較大程度地保證了業主的支出與享受相匹配、物業服務企業的成本與收入相對應，使社會主義市場經濟條件下“質價相符”的原則在物業服務領域得到充分的貫徹?！　?br /> 　　蘊含了各方平等的理念　　
　　普通住宅物業服務分項目收費制度堅持以營造公開、公正、公平的物業市場環境為前提，著力構建“企業服務、業主付費”的等價交換關系。制度規定：業主可以結合小區的實際情況和個性需求，對各類服務項目和不同服務標準進行自主選擇、隨意組合；物業服務企業也可以根據小區情況、業主意向及自身條件，自主決定經營權利。在服務內容和收費標準公開透明、自由選擇的基礎上，供求雙方簽訂物業服務合同，明確權利和責任，做到權責明晰、利益平等?！　?br /> 　　創立了動態管理的機制　　
　　普通住宅物業服務分項目收費制度明確該定價模式為政府指導價，實際執行標準可以根據物業服務的規模、特點等具體情況，以基準價為基礎，上浮不超過15%，下浮不限。同時明確價格和房產主管部門應根據居民消費價格指數（CPI）和最低工資標準變動、“五金”最低繳費基數調整、特別是針對勞動力成本增減等變數，每年或兩年進行一次分項目收費標準的調整。這種動態管理的價格機制不僅提升了物業服務分項目收費制度應對市場變化的能力，而且賦予了物業服務企業相應的經營自主權和生存發展空間，促進企業注重服務質量、提高經濟和社會效益?！　?br /> 　　體現了積極穩妥的精神　　
　　普通住宅物業服務分項目收費制度普遍適用于常州市區范圍內的普通住宅物業公共服務的收費行為，同時針對住宅建設的不同進度和具體情況擬訂了相應的實施辦法。辦法規定業主委員會成立前，由住宅開發建設單位與選聘的物業服務企業以合同形式約定具體的服務項目和收費標準；業主委員會成立后，由業主委員會經業主大會同意后與物業服務企業以合同形式約定具體的服務項目和收費標準。另外規定，普通住宅物業服務分項目收費辦法實施前已以招投標方式確定前期物業服務收費標準的，仍按原中標價報價格主管部門備案；業主委員會或開發建設單位與物業服務企業已簽訂物業服務合同且尚未到期的，仍按原合同約定執行物業服務項目及收費標準，合同到期后可按新辦法重新約定，也可按原模式進行約定。這些務實的措施有利于新舊制度轉換的順利銜接和平穩過渡，有利于業主委員會、開發建設單位及物業服務企業根據實際情況自主選擇服務方式，化解“一刀切”可能造成的負面影響，確保物業分項目收費改革的穩步推進。
　　物業收費制度改革的預期效果
　　企業收費透明，業主消費明白　　
　　過去的物業服務收費辦法對收費與服務質量缺乏量化標準，容易造成業主拒交物業服務費等矛盾和糾紛，“菜單式”收費的實施將有助于這些問題的解決。“菜單式”收費充分體現了“合理、公開”、“費用與服務水平相一致”、“服務分級與收費標準內在聯系”的收費原則，確立了對等的服務標準和收費標準，形成了按質論價、質價相符的物業服務收費機制，將使業主從量化的服務、透明的付費中逐步達到理性的消費，實現明明白白消費?！　?br /> 　　企業服務規范，業主自由選擇　　
　　“菜單式”收費辦法的出臺實施，使常州市物業管理行業形成了統一、規范的服務標準，對物業服務企業提高服務質量，做到質價相符提出了更高的要求。同時，實行“菜單式”收費后，業主將會有更多的自主選擇權，可以協商并以業主大會或者業主委員會決議的形式，決定到底需要哪幾項服務，如小區業主可以只選擇清掃保潔服務、不選擇秩序維護；也可以選擇高標準的清掃保潔，低標準的綠化養護；如果要加強安全性，則可選擇一天巡邏3次或者更多?？傊?，業主可以根據需求，對服務項目和等級進行自由組合，最終的收費標準，將由業主選擇的服務等級和服務項目來確定?！　?br /> 　　合同約定具體，雙方權責明確　　
　　依據普通住宅物業服務分項目收費規定，業主和物業服務企業在合同中約定具體的服務內容、服務標準，業主和物業服務企業之間的權責將更為明確。業主可根據合同約定督促物業服務企業改進服務，物業服務企業根據合同約定收取服務費，減少了雙方不必要的糾紛。同時，業主與物業服務企業雙方在平等的基礎上通過簽訂物業服務合同，形成“企業服務、業主付費”的等價交換關系，給予了物業服務企業和廣大業主定價與消費的雙向選擇權。業主可以結合小區的實際情況，對每個物業服務項目的不同服務標準進行自主選擇、組合，較大限度保證了業主的選擇空間，擺脫了過去服務標準過于籠統、且不能拆分選擇的尷尬局面；物業服務企業也可以根據小區的情況和業主的選擇來決定是否服務于該小區?！　?br /> 　　政府監管簡化，雙方矛盾減少　　
　　普通住宅物業服務分項目收費辦法的出臺，為物業服務領域的價格管理和行業規范提供了詳細的依據。這一方面有利于價格和房產主管部門加強對物業服務收費行為的監督，做到有法可依、有據可查；另一方面老辦法所導致的供需雙方的一些糾紛將會隨著新辦法的實施而減少，從而降低政府和企業的社會管理成本，促進物業服務市場的健康發展。

　　法院判決：
　　法院經審理認為，共有部分的物業管理收益應為共有部分收入與成本支出的差額。
　　在審理中，雙方達成了一致，經審查報表，僅2005年至2007年小區共有部分的場地租賃費、停車管理費、會所收入等總收入達536萬余元，期間的總支出為122萬余元，盈余414萬余元。
　　然而，物業公司的代理律師對業委會成立前是否享有前期物業協議所獲得收益的權利提出了異議。也使這個問題成為了本案爭議的主要焦點。
　　記者了解到，在物業管理領域，物業共有部分權益的歸屬、分配問題由來已久。一是沒有法律法規的明確規定，二是業主舉證困難。
　　錫山區法院民二庭庭長虞靜珠在接受《法制日報》記者采訪時解釋說：“基于所有權和管理權的關系以及公平原則，判決最后確定了'三七開'的分配方案，即小區共有部分收益應主要歸屬于全體業主所有，物業公司付出了管理成本，也享有30%的合理回報。”
　　值得注意的是，法院在判決中特別提醒，共有部分收益的所有權歸3252戶業主所有，業委會不具有自行處置的權利。依據相關法律法規，該收益應用作小區的維修基金，業委會作為執行機構，如果使用該收益，應按照全體業主的意志和法律的規定行使。
　　錫山區法院院長金瑋琳在總結該案的審理體會時說，承辦人沒有將問題浮于表面、淺嘗輒止，而是通過適用公平原則，較好解決了這一涉及3252戶業主的權益問題，維護了社區和諧穩定。