《公元物業管理文摘》（第152期）

非贏利共享型信息選編　　　第152期/20100612　公元物業管理有限公司

【法規動態】 ——濟南：下月施行新規　住宅維修金改按面積收 ——寧波：住宅小區物業管理有新規定 【行業要聞】 ——大連：千余家物業單位萬余名保安納入公安管理 ——海南：物業企業拒代收 水電單位不得掐水斷電 ——福州：小區停車 收費標準將修改 ——四川：《四川省物業管理專家管理試行辦法》出臺 ——成都：特殊天氣 物業服務機構應消除安全隱患 ——蓬萊：物業管理考核出臺 服務不及格將整改 ——銀川：住宅小區物業收費實行明碼標價 ——沈陽：擬出臺新條例 物業費咋花業主有望參與審計 【數據說話】 ——武漢：分單元售房最高受罰3萬 擅改物業用途罰10萬 【物管采風】 ——延邊：我州規范物業管理要求“明碼標價” 【學習平臺】 ——綠色物業與綠色社區共贏社區環境管理 【業主之聲】 ——北京：首個房屋安全辦法頒布 安全鑒定費業主承擔 【自由論壇】 ——物業管理項目經理應具備的專業素養 【案例選編】 ——裝修時封閉自家陽臺　法院認為業主違約

【法規動態】

濟南：下月施行新規　住宅維修金改按面積收

《山東商報》/20100612
日前，濟南市出臺了《濟南市住宅專項維修資金管理辦法》，新《辦法》將于7月1日開始執行。新《辦法》調整了首期維修資金繳存標準，變過去按房價3%繳存為按多層每平方米60元、高層每平方米120元繳存。新《辦法》與老政策相比最大的不同是維修資金本金可以動用了。

寧波：住宅小區物業管理有新規定

鄧少華/《寧波日報》/20100603
昨天下午市長毛光烈主持召開市政府第81次常務會議，審議并原則通過《寧波市住宅小區物業管理條例實施意見》，明確了業主委員會運作、物業管理相關經費交納等一系列制度規定?！秾嵤┮庖姟分?，有許多新規定，例如：業主對物業辦理交付滿一年后仍未入住的空關房，從第二年開始空關房期間的物業服務費按80%比例交納。

【行業要聞】

大連：千余家物業單位萬余名保安納入公安管理

王金海 張世安/人民網/20100610
年10月底前，遼寧省公安機關將推廣大連警方的經驗和做法，完成規范化的物業保安管理工作任務，與各級管理機構各司其職，齊抓共管，統一政審、培訓、考試發證，統一物業保安著裝，統一歸口納入公安機關管理，統一進行資質備案，切實把本地物業區域的保安管理工作納入到公安派出所屬地化管理做好做實。

海南：物業企業拒代收 水電單位不得掐水斷電

林瑩/《南國都市報》/20100602
《海南經濟特區物業管理條例(修訂草案)》中提出物業管理區域內的供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應當抄表到戶并向最終用戶收取有關費用，不得強制物業服務企業無償代收代交相關費用，不得因物業服務企業拒絕代收代交相關費用而停止向最終用戶提供服務。物業服務企業接受委托代收后，不得向業主收取手續費等額外費用。

福州：小區停車 收費標準將修改

李進/《海峽都市報》/20100601
今日起，《福州市停車場管理辦法》將正式實施。昨日，記者從福州市物價局獲悉，目前正在實施的《福州市物價局關于福州市物業管理區域內車輛停放服務費標準等相關事項的通知》即將試行期滿，物價部門將結合《福州市停車場管理辦法》的有關規定和試行期間的情況，對其進行修改，現公開征求社會各界意見。

四川：《四川省物業管理專家管理試行辦法》出臺

張力/《南充日報》/20100531
5月27日，記者從四川省物業管理工作座談會上獲悉，《四川省物業管理專家管理試行辦法》正式出臺。全省93人入選四川省物業管理專家庫，南充市侯自相和吳子瑜受聘為“四川省物業管理專家”。今后省內20萬平方米以上住宅項目及5萬平方米以上非住宅項目物業管理招投標評標，都將從省專家庫中抽取專家進行。”

成都：特殊天氣 物業服務機構應消除安全隱患

劉星/四川在線/20100531
為應對特殊天氣，成都市房產管理局日前下發通知，敦促物業服務機構在消除安全隱患方面盡職盡責。通知規定，對建筑區劃內的房屋及其給排水系統、排污設施、避雷設施、供配電系統、燃氣系統、地下停車場、屋面、建筑物外立面等存在安全隱患的，各物業服務機構，應立即向建筑區劃所在地街辦、鄉（鎮）政府、區（市）縣房管部門和相關行政管理部門及相關專業單位報告。

蓬萊：物業管理考核出臺 服務不及格將整改

張厚龍 王保珠/煙臺大眾網/20100602
6月1日，蓬萊市物業管理考核辦法正式出臺，屆時物業服務企業將拉開甲、乙、丙、丁四個等級。凡是年終考核被定為丁級物業服務企業的，將給予黃牌警告并限期整改，逾期未達到整改標準的，不予資質年檢，不再批準承接新的物業服務項目，從而努力推進物業管理標準化、專業化、規范化、人性化的“四化”目標建設。

銀川：住宅小區物業收費實行明碼標價

殷斌/銀川新聞網/20100607
日前銀川市物價局會同銀川市住房保障局下發《關于規范銀川市住宅小區物業服務收費明碼標價工作的通知》。其中，《通知》要求凡在銀川市從事住宅小區物業服務經營活動并收取物業服務費的物業管理企業，必須按規定在各自服務的住宅小區內對所有收費進行明碼標價。同時，《通知》明確了對未公示項目的收費，業主有權拒付并向價格主管部門舉報。

沈陽：擬出臺新條例 物業費咋花業主有望參與審計

《攀枝花日報》/20100608
6月11日至12日，市人大常委會第二十一次會議對《沈陽市物業管理條例(草案)》修改建議稿進行二次審議。修改建議條款：“物業服務企業應當于每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本年度物業服務收支預算，對提出質詢的，應當及時答復。業主共同決定或者業主委員會要求對物業服務項目收支情況進行審計的，物業服務企業應當予以配合。”

【數據說話】

武漢：分單元售房最高受罰3萬 擅改物業用途罰10萬

《楚天都市報》/20100529
開發商將一棟樓分單元、分層數開盤銷售，最高可受罰3萬元。昨日，武漢市房管局下發文件《行政處罰自由裁量權參考執行標準》，對處罰開發企業、房產中介違法違規行為，作出進一步細化。此外，小區物業公司未經業主大會同意，擅自改變物業管理用房的用途用于經營，最高可處10萬元罰款。

【物管采風】

延邊：我州規范物業管理要求“明碼標價”

延邊信息港/20100611
為防止未經物業服務查驗、擅自為業主辦理入住手續等違規行為的發生，我州決定嚴格按照《吉林省物業服務查驗接收辦法》的相關規定進行物業服務查驗。對沒有達到物業服務查驗標準規定的房屋，一律不予辦理入住手續。并將在擬修訂的《延邊州物業管理條例》中列入物業驗收相關條款，進一步規范物業服務查驗管理，改變以往物業服務查驗無章可循的局面。

【學習平臺】

綠色物業與綠色社區共贏社區環境管理

劉建雄 張麗/江蘇省環境保護廳/20091029
?。ㄒ唬?、綠色物業管理的主要內容 　　當前，從物業管理與環境保護兩個方面相得益彰、綠色物業管理與綠色社區創建共贏社區環境管理的角度考慮，綠色物業管理的主要內容包括：一是減少污染、保護環境，這是綠色物業管理的重要任務；二是通過有效的管理措施節約資源能源；三是維護健康舒適安全的人居環境。 　　與綠色社區創建活動相對應的綠色物業管理具體內容有：一是垃圾分類處理。要在服務區域內遵循“無害化、減量化、資源化”的原則，將垃圾分為可回收與不可回收兩大類，可回收垃圾進行資源化處理，不可回收垃圾進行袋裝化清運，減少運輸過程中的污染。 　　二是提高空氣質量。在服務區域內勸阻單位和家庭使用燃煤鍋爐，在道路兩旁選種對汽車尾氣有吸收轉化功能的植被設置綠化帶，在住宅樓廚房較集中的一面種植闊葉樹木，以降低粉塵、一氧化碳、二氧化硫和油煙在空氣中的排放量。 　　三是減少污水排放。在服務區域內實行雨污分流，雨水經收集后用于澆灌綠地，沖洗路面和汽車，以及景觀用水；污水則通過市政管網進入處理廠，這樣既可以減少污染又可以節約水資源。 　　四是控制噪聲擾民。在服務區域內的噪聲源主要有車輛交通噪聲、建筑施工噪聲和社會生活噪聲等，對于交通噪聲可采取人車、進出分類管理，限制車速，禁止鳴笛；對于施工噪聲要限制裝修時間，杜絕夜間作業；對于生活噪聲要在用房租賃時加以限制。 　　五是逐步美化環境。根據服務區域內不同的地理、氣候及建筑特征，選種花卉草木，設置相宜植物帶，并隨著季節變化進行養護，使花期綠色得到延長，維護生態平衡，促進人與自然和諧。 　　六是推廣節能產品。在服務區域內最大限度地使用節能燈、節水器及低污染的新技術，有條件地應用智能系統降低能源消耗；同時號召業主選用太陽能熱水器、無氟空調和冰箱、有能耗標示的家電，從居家生活層面上促進節能減排。 　　七是建設生態文明。用多種形式的綠色文化活動，提高員工和業主的環保意識，增強服務區域內的環境認同，融洽物業與業主及鄰里之間的關系，共建生態家園。 　?。ǘ?、實施綠色物業管理的方法 　　一是對近幾年新建、硬件設施完善的服務區，要從維護的角度開展綠色物業管理。隨著綠色建筑在全國范圍的不斷推廣擴大，從設計、施工到材料和設備的選購都融入了綠色理念，為推行綠色物業管理打牢了硬件基礎，對此物業服務企業可以從環境文化切入綠色物業管理。首先，在企業內部設立專職環保聯絡員，一方面要及時掌握政府職能部門出臺的環境相關政策，另一方面要隨時了解業主對服務區域內環境的意見和建議，將政策和意見作為制訂服務區域環境管理的依據。再者，重視全體員工的節能工作，把節能成效列入對各部門績效的考核，激勵員工查找薄弱環節，主動采取補救措施。同時，在服務區域內開展多種形式的環保宣教活動，號召業主自覺參與節能減排，形成企業與業主互動的保護服務區域內環境的良性態勢。 　　二是對建設年代久、配套設備不全的服務區域，要從改善的角度開展綠色物業管理。開展綠色物業管理，并非都要在高檔小區進行，或者只有投入大量的資金才能夠完成，企業只要具有綠色理念，在取得物業管理權后，就可以有計劃、分階段，結合住宅維修，從綠色、節能的角度進行出新改造，比如建筑物外墻體的隔熱保溫、節能設施設備的選用、水電供應容量的合理配置、垃圾的分類收集處理、中水的回收利用、太陽能使用位置的替換、裝修的綠色選材等等。這其中要特別注重對既有建筑物的節能改造，通過提高門窗密封性和屋頂的平改坡等來提高能源的利用率，通過加強對地下管網的維護來減少因跑、冒、滴、漏造成的能源浪費，通過對公共音源系統、制冷系統、供水系統等的改造來降低物業服務成本。 　　三是不斷創新有利于節能增效的專項工作。如南京市江寧區外港社區在服務區域內開設“廢品銀行”，定點定時按市場價收購業主家中可回收的報紙、飲料瓶等廢舊物品，將交易款登記進賬，沖抵業主的物業服務費。這樣，既可以加強服務區域內的安保管理，又可以在一定程度上緩解繳納物業服務費的矛盾，還可以增進低碳經濟，培養業主資源循環利用的意識。再如常州市鐘樓區勤業一社區在服務區域內開展“自助綠化”，宣傳和發動業主在房前屋后認養綠地，收集淘米洗菜水和雨水澆灌花木，既可以節約水資源、減少公共水費開支，又可以公眾參與養護社區碳匯林，還可以培養業主的碳補償意識。 　　總之，在被表彰命名的省市級綠色社區中，實施綠色物業管理已經基本具備條件，在此基礎上廣泛推行綠色物業管理，是對環境技術超前、環境管理優秀、環境文化獨特、環境狀況良好的社區典范，在環境的長效管理上加以提高，長此以往，無論是由綠色社區創建改善的社區環境，還是由綠色物業管理建設的社區環境，都將實現綠色物業與綠色社區共贏社區環境管理的長效目標。

【業主之聲】

北京：首個房屋安全辦法頒布 安全鑒定費業主承擔

傅洋/《北京晚報》/20100612
今天上午，首個《北京市城鎮房屋建筑使用安全綜合治理辦法》頒布。其中規定，將住宅改變成經營性目的的，應當經有利害關系的房屋建筑所有人同意。按照該條例，使用滿30年的建筑，安全責任人應該每10年進行一次安全評估。房屋安全鑒定費用，由作為安全責任人的業主承擔。

【自由論壇】

物業管理項目經理應具備的專業素養

張志明/《中國物業管理》雜志/2005年第11期
作為一名合格的項目經理，除了必須具備基本的任職條件和滿足用人單位的基本要求以外，從事物業管理的時間（一般為三年）和獨立運作過一定規模（約10萬㎡左右的高層物業）的物業項目，這兩個因素缺一不可。只有滿足了這些在實踐中必備的條件，項目經理才能在運作項目時體現出下面三個方面的專業素養。 　　一、及時有效做好前期介入工作，以期達到為開發商節約資金和減少日后管理麻煩之目的。 　　目前，成熟、有實力的房地產開發商已非常注重項目的物業管理前期介入工作，雖然在項目規劃、設計階段介入暫時仍存在較大難度，但在項目施工階段介入已經不是問題，良好的物業管理品牌效應，在物業管理前期介入后已顯現出其獨特的作用： ①促進房屋銷售；②最大限度地減少了日后管理麻煩；③使業主正式入住之前對未來的物業管理有了一個初步認識，同時，物業管理企業也抓住這一機遇展示了自我，為今后的管理打下良好基礎。為此，以項目經理為首的項目組能否在前期介入階段及時、有效地發揮作用，是成功的關鍵一步。 　?。ㄒ唬└叨汝P注，密切配合項目的開盤日和一系列促銷活動，展示物業管理公司的良好形象和專業素質。 　　在項目正式入伙之前，為項目服務的各合作單位，應以提高房屋銷售率為中心開展工作，在正式開盤之前，開發商、施工單位、銷售代理、物業管理等部門應共同制定周密的開盤日和促銷活動的工作方案。對物業管理企業而言，要緊緊地把握住這第一次亮相的機會，把售樓處、樣板房、清水房（交樓標準）的保安、保潔服務做到極致，作為項目經理，應對保安、保潔等人員在禮節禮儀、溝通能力方面進行重點培訓。在看樓購房人員較多時，應重點做好：車輛有序引導、人員分流措施、看樓通道及樣板房安全防范，臨時看樓電梯的維護應急預案、認購及簽約區域的重點看護，等等。持續做好上述工作的目的，在于獲取開發商、業主對物業管理公司的初步認同感，為未來的物業管理服務打下良好基礎，項目經理應充分認識到這一點。 　?。ǘ┰陧椖渴┕るA段適時介入，向開發商及時提出合理化建議和要求整改的書面報告，以減少開發商資金浪費，同時最大限度地減少日后管理麻煩。 　　為保障項目前期介入工作有序進行，項目經理應按照項目物業管理方案和物業服務合同的要求，制定前期介入總體方案，并組織實施。各專業工程師（主要指水電、土建、電梯、綠化、智能化等專業）在項目經理的直接領導下，發揮各自的專業優勢，從業主的角度，及時發現項目存在的問題，有針對性地提出整改意見。 　　1 、項目竣工驗收前的主要工作是參與工程施工質量的監理工作和全面收集項目的各種物業資料。項目經理更應對下列問題引起高度重視： ①關于防水處理，有防水要求的衛生間、中庭花園（一般指地下車庫的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內灌漿是否飽和，有無空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問題，且其將給業主的生活帶來嚴重影響，加之日后補救資金巨大（補救的有效辦法日前多采用壓力注漿法，費用約 100元/米）。因此，應及時發現并要求開發商及時整改，不然后患無窮。②關于智能化系統，項目經理應從滿足小區實際需要和日后便于維護的專業角度出發，在開發商選定供應商之前，對供應商提出的建設方案進行分析，尤其是方案與項目的不符合處和不足之處，更應有針對性地提出整改意見，如監控點不足而出現防護死角，缺少高速球攝像機而無法捕捉小區內出現的突發事件現場，采用專業高解析度彩色監視器以提高清晰度，部分攝像機采用適應夜間低照明度使用的攝像機等等。項目經理應清楚通過完善項目的智能化系統來有效降低人工成本的基本道理。③關于綠化，項目的綠化、美化是提升小區居住環境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，項目經理應從視覺效果、水土保護、便于通過、便于管理和養護等方面出發，對草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見。如灌木種植太疏易造成水土流失，如果綠地無走邊，加之土層又高于小區道路時，便會給小區道路造成污染；另外，業主對綠化的要求不僅僅滿足于只有“綠”，也希望有花色點輟，因此，在設計施工時應盡可能種植一些不同季節開花的品種，以保證小區有四季花開的效果。 　　2、項目竣工驗收和接管驗收期間的主要工作：①積極參與項目的竣工驗收工作，全面了解項目的工程質量，爭取參與技術交底和圖紙會審工作，為日后管理工作做好充分準備；②積極做好項目接管驗收工作，與開發商、建設單位共同組成驗收小組，對項目各項工程以及綜合使用功能進行驗收，此階段應把握兩個重點：第一，明確交樓雙方的責權利關系，確保物業具備正常的使用功能，充分維護業主利益；第二，對驗收接管中發現的問題，督促開發商或施工單位盡快落實整改?？傊?，物業管理前期介入工作意義重大，盡管其難度甚至高于日常管理，但做好了此項工作，其所產生的作用是長久的，它是日后提升管理檔次的先決條件。 　　二、全力以赴，高質量做好大規模入伙和裝修管理，營造安全、舒適、有序的小區環境迎接業主入伙（入?。?，保障小區免遭二次裝修的破壞。 　　此階段是對項目經理及其服務團隊的第一次嚴峻考驗，因此，應在入伙前做好充分準備，指導思想就是想方設法促使業主盡快收樓，除嚴格按入伙流程為業主辦理入伙、裝修手續外，尤其注意以下幾點： 　　1、建議開發商向業主分期分批發出入伙通知書，主動分解入伙現場壓力。 　　2 、會同開發商、施工單位對小區作一次徹底清場，杜絕各種隱患。 　　3 、為業主入伙提供一條龍服務，尤其是要求開發商必須在入伙現場設立答疑組和維修小組，隨時為業主答疑，并對聯合驗房時發現的問題及時進行修復或對業主做出明確的維修承諾。 　　4 、及時與業主簽署《前期物業管理服務協議》、《業主公約》等一系列入伙文件資料，動員業主盡快收樓。 　　5 、若現場出現業主拒絕收樓的情況，應按事先準備的應急方案，會同開發商及時把該業主與其他業主進行分隔，逐個溝通，盡量避免在現場出現群起攻之的局面出現。 　　6 、結合小區實際制定具有較強操作性的裝修監管方案，對小區可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協議書中應有明確的責任界定，千萬不能出現模棱兩可的意見。 　　7 、嚴格控制進入小區的裝修人員數量，全面實施持證管理，實施夜間清場制度，加大對裝修施工現場的監管頻次，把預防違章裝修作為監管的工作重點。 　　大規模入伙和裝修管理期間，是業主較容易與開發商產生矛盾，同時也是業主與管理處較容易結怨的時候，作為項目經理應把化解矛盾、清除積怨作為頭等大事來抓。

【案例選編】

裝修時封閉自家陽臺　法院認為業主違約

案例分析： 　　2004年，阿珍向福建某房地產公司購買了位于金山一高檔小區的商品房，并于次年接收了這套房子。隨后，她與小區物業公司簽訂了《房屋裝飾裝修管理協議》，約定禁止業主在陽臺或露臺安裝防盜網，或以其他形式封閉陽臺。如需安裝防盜網，只能選用隱形防盜網。物業公司還向全體業主發出裝修特別提示和業主戶內窗戶、陽臺推拉門防護安裝規定。 　　 此后不久，阿珍向物業公司提交了《二次裝修申請表》，并簽下《承諾函》，同意按照《房屋裝飾裝修管理協議》及相關規定裝修。但在實際裝修中，阿珍在陽臺上裝上可封閉性玻璃。物業公司知道后多次勸阻，并發出限期恢復原狀的律師函，均沒有結果。 　　無奈之下，物業公司將阿珍告上法庭，要求她恢復陽臺原狀。 　　阿珍很不服氣，她提出，自己和物業公司簽訂的《房屋裝飾裝修管理協議》中關于隱型防盜網的部分沒有提供樣圖，沒有明確概念，約定不明，這樣的合同無法履行。陽臺不裝封閉式玻璃，將產生極大的安全隱患。物業公司不肯跟她簽訂安全保障服務協議，違反了《消費者權益保護法》的相關規定，相關內容應為無效。更何況，陽臺是業主專有部分，裝在陽臺內側的可折疊無框防盜玻璃不影響其他業主的利益，物業公司沒有權利干涉。

法院判決： 　　福州市中院終審審理認為，物業公司與阿珍簽訂的《房屋裝飾裝修管理協議》合法有效，雙方均應依約履行。阿珍裝修陽臺時采用了可封閉性玻璃，違反了該協議中關于裝修的禁止性規定，同時也違反了建設部的《住宅裝飾裝修管理辦法》中關于禁止改變住宅外立面的規定。 　　法院還指出，物業公司對阿珍的房屋裝修行為進行管理，行使的是物業公司管理職責，并未剝奪和限制她對房屋的所有權。 　　據此，法院判令阿珍限期拆除陽臺玻璃窗裝修物品，恢復原狀。

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