《公元物業管理文摘》（第144期）

非贏利共享型信息選編　　　第144期/20100131　公元物業管理有限公司

【法規動態】 ——沈陽：市物業管理條例開始征求意見 ——鄭州：發布新修訂的《房屋專項維修資金管理辦法》 【行業要聞】 ——北京：物業監理今年全市推廣 ——山東：新建住宅小區供電不用物業當“二傳手” ——全國：“全國業主聯盟”本月20日成立 ——常熟：消防設施房地產商與物業公司各擔其責  ——合肥：將修訂物業服務收費管理實施細則 細化等級 ——鄭州：出新規明確物業管理用房產權歸全體業主所有 ——錦州：出臺《錦州市物業小區業主委員會成立操作規程》 ——北京：老樓加裝電梯擬出辦法 2010年內公布 【數據說話】 ——內蒙古：5萬平米以上小區須招標選物業 【物管采風】 ——錦州：物業從業人員沒有資格證書不能上崗 【學習平臺】 ——淺談工作績效考核在物業管理企業中的運用  【業主之聲】 ——上海：危及房屋安全可隨時啟用維修資金 【自由論壇】 ——物業管理節能大有可為 【案例選編】 ——樓梯、電梯應當按幢公攤還是按梯公攤？

【法規動態】

沈陽：市物業管理條例開始征求意見

《時代商報》/20100126
昨日沈陽市政府法制辦公布了《沈陽市物業管理條例》征求意見稿，就解決業主和物業公司之間的焦點問題給出了明確的答案。意見稿指出，住宅物業、住宅區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照有關規定交納住宅專項維修資金。住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有人決策、政府監管。

鄭州：發布新修訂的《房屋專項維修資金管理辦法》

王曉欣/《河南日報》/20100126
未建立維修資金制度的老小區也要繳存物業維修資金，余額不足要續繳……1月25日，鄭州市房管局發布了新修訂的《房屋專項維修資金管理辦法》，與2002年鄭州市開始實施的管理辦法相比，新修訂的《辦法》有了很大的變化。該辦法從今年3月1日起正式實施。

【行業要聞】

北京：物業監理今年全市推廣

趙陽/《北京晨報》/20100127
小區物業問題成為今年兩會代表、委員非常關心的問題，市住建委副主任張農科表示在業主和物業公司之外的物業監理機構今年將在全市推廣，承擔起物業費測算、物業驗收、評判業主與物業公司之間糾紛的第三方機構。據悉，目前本市還沒有這類機構，但已經有具備相關性質的單位，今年，市住建委將在全市范圍內全面推廣相關工作。

山東：新建住宅小區供電不用物業當“二傳手”

楊傳忠 高立聯/《齊魯晚報》/20100130
從今年起新建居民住宅小區全部實行直供直管，再也不用小區物業轉供電了。截至2009年12月29日山東省17個市全部出臺了新建住宅小區供電配套建設費政策。山東電力集團公司與全省各市人民政府分別舉行了2010年電網建設項目對接會談，提出了爭取年內出臺居民小區配電設施配套費收費標準。收費標準在每平方米80元至140元之間。

全國：“全國業主聯盟”本月20日成立

易方興/《法制晚報》/20100120
首個全國性的業主聯盟組織——“全國業主聯盟”將于本月20日經倡議后成立。昨天下午，記者在“2010首屆中國業主與物業服務論壇”新聞發布會上獲知了這一消息。據了解，該論壇將由民政部中國社會工作協會社區工作委員會、企業公民工作委員會主辦，于本月20日在人民大會堂舉行，它是建國以來全國范圍內的首次大型業主論壇。

常熟：消防設施房地產商與物業公司各擔其責

蘇消/《蘇州日報》/20100120
近日常熟消防大隊聯合市房產管理局在全市范圍內開展了社區消防安全大檢查，并根據檢查中發現的共性問題制定出臺了《關于加強物業項目消防設施管理的意見》。從今年1月1日起物業項目在交付使用時物業服務企業必須參與項目的消防驗收，在驗收意見書上必須由物業企業工程負責人和物業項目經理簽置驗收意見并加蓋企業公章。

合肥：將修訂物業服務收費管理實施細則 細化等級

張偉/《安徽商報》/20100120
隨著本月起新修訂的《安徽省物業管理條例》正式實施，記者昨日獲悉，合肥市《住宅小區物業服務收費管理實施細則》修訂在即。據介紹，除市民關心的“小區物業綜合服務收費指導價標準”將調整外，安徽商報持續關注的省城住宅小區停車位收費標準等都將調整，預計，最終修訂結果今年上半年可望與市民見面。

鄭州：出新規明確物業管理用房產權歸全體業主所有

王云河/新華網/20100119
鄭州市房管局18日下發通知，明確規定小區物業管理用房由開發商無償提供，不得計入公攤面積，產權歸全體業主所有。通知還規定，開發商在申請辦理房屋所有權初始登記時，應如實對物業管理用房申請登記。鄭州市房屋交易和登記中心將物業管理用房在房屋登記簿上登記，但不發放單獨的房產證。

錦州：出臺《錦州市物業小區業主委員會成立操作規程(試行)》

朱秋戌 張愛桐/《錦州日報》/20100119
日前，市物業管理辦公室向全市各物業服務企業和業主委員會下發了《錦州市物業小區業主委員會成立操作規程(試行)》的通知?！恫僮饕幊?試行)》要求成立首屆業主委員會必須在住宅區交付使用后入住率50%以上，向市物業辦管理部門或街道辦事處提出書面意見，申請成立。要組建業主大會籌備組并做好業主大會籌備組工作。

北京：老樓加裝電梯擬出辦法 2010年內公布

《秦皇島日報》/20100104
記者近日了解到，北京市住建委、市規劃委、市質監局以及市公安局已聯合起草了老樓加裝電梯辦法，目前正在匯集參與制定辦法的委辦局的意見，并計劃征集民意后正式出臺。根據初步方案，最主要的資金來源，將從“房改房”時的售房款或住房維修資金中解決，之前需要經由全體業主的同意。

【數據說話】

內蒙古：5萬平米以上小區須招標選物業

段國棟/《內蒙古晨報》/20100124
日前自治區人民政府辦公廳下發《關于進一步加強物業管理工作的通知》，《通知》要求，全面推行物業管理招投標制度。從今年1月1日起凡建筑面積在5萬平方米以上的住宅小區、建筑面積在2萬平方米以上的大廈，必須采用公開招標的方式選聘物業服務企業。自治區政府要求加強住宅專項維修資金管理，不得擅自提高物業服務收費標準。

【物管采風】

錦州：物業從業人員沒有資格證書不能上崗

朱秋戌 李曉林/《錦州晚報》/20100129
目前，一些新注冊的物業企業和一些原有物業企業新聘用人員不斷增多，而許多人未經培訓和取得上崗證書，錦州市物業管理部門今年組織首批物業從業人員的培訓。參加這次培訓活動的有物業公司的部門經理和物業收費、維修、保安、管理人員等。這次培訓活動內容包括：物業管理有關政策法規；物業員工行為規范；房屋維修及管理……

【學習平臺】

淺談工作績效考核在物業管理企業中的運用

田寧/中國學術引擎網/20080316
作為物業管理企業來講，由于很多自身特點，在對員工進行工作績效考核時，很難以具體的數量和質量等標準來衡量。筆者根據自己在物業管理企業工作過程中的經歷和體會對工作績效考核在物業管理企業中的運用做一些探討。 　　　     一、目的明確化 　　 　　     在現代企業管理制度中，任何一種管理方法、方案都要有明確的目的。同樣，作為物業管理企業來講，采用工作績效考核的方法對員工進行管理，其目的首先要明確，是為了充分調動員工的工作積極性和主動性，追求企業創造出最大效益，激勵員工及時改正缺點，發揚優點；還是樹立領導權威性和權力象征性，或是作為懲罰“調皮”或沒有完成工作目標員工的一種工具；其次，由于物業管理企業所有員工的層次不同，在對員工的培養教育方面是采用治病救人的方針還是一棍子打死不負責任的態度，需要物業管理企業去思考。 　　 　　     二、方案具體化 　　 　　     物業管理企業追求的不僅僅是服務結果，更重要的是注重服務過程，在制定工作績效考核時，就需要物業管理企業對考核的項目和內容盡量體現員工的服務過程；同時還需要物業管理企業有針對性，這是因為：第一、物業管理企業的員工有多個層次：如高級管理人、一般管理人、專業技術人員和保安、保綠、保潔等操作人員；第二、每個層次的員工所服務對象、工作性質、工作內容、工作范圍和工作要求等各不相同；第三、各個層次的員工服務過程也不相同。因此，對不同層次的員工，其工作績效考核的項目、內容、辦法、標準等也應有所不同，在制定不同層次員工的工作績效考核方案方面相應就需要具體化。 　　 　　     三、實施過程客觀、公正、透明 　　 　　     工作績效考核在實施過程中，作為工作績效考核的考核者，一定要客觀、公平、公正地對待每個員工，務必做到“對事不對人”，不攜帶任何個人主觀性和感情色彩去看待每一件事情，使員工明確意識到對待的是這件事情而不是某個人，否則，工作績效考核就失去了客觀真實目的，整個公司的員工為了提高自己的工作績效考核成績就會從下向上形成一種在上級領導面前只會溜風拍馬、不講實話、不做實事，整天想著如何去取悅領導而不去做實事的不良風氣。同時，在工作績效考核過程中，難免出現不公平或不真實的現象，以及員工對考核者考評不理解的問題等，這就需要物業管理企業增加考核的透明度，需要物業管理企業在內部公布，建立申訴機構，暢通申訴渠道，接受員工的監督，避免不公平、不公正事情的發生，以增加員工在企業中的主人翁意識，提高企業員工工作積極性和主動性。     四、結果公開公布、反饋化 　　 　　     在每次工作績效考核結束后，考核者都應該及時召開工作績效考核總結大會，把考核結果及時地公布出來，對于優秀的員工在會上給予表揚，總結出好在哪里，號召大家向他學習，在今后的工作中哪些方面需要繼續發揚下去等；對于工作做得不夠好的員工給予批評，指出不足的地方，哪些方面需要在今后的工作中予以改正，特別是對于受到處罰甚至被扣工資的員工，考核者一定要采用“以人為本”的方針、負責任的態度對待他們，講明被處罰的原因，同時，還應該給他們一個發言的權利和說明原因的機會，甚至只要他們能講出一個正當理由就可以不接受處罰，讓受處罰的員工被處罰得心服口服、毫無怨言，從而使被考核者了解到企業對自己工作的看法和評價，知道本人與企業對自己的要求還有多大距離，在今后的工作中自己要發揚哪些方面，而要克服的又是哪些地方。相反，考核者在考核后對考核結果不予以公開公布，甚至嚴加保密，從而導致員工不知道自己與本公司的要求相差還有多遠，在工作績效考核中不知道自己的考核結果，在工作中不知道自己的優缺點，甚至連被處罰、扣工資都不知道什么原因所致，考核者也不給予解釋說明，試問工作績效考核怎么能調動員工的工作積極性和主動性，工作績效考核還有何種意義，相反會大大打擊、挫傷員工的工作積極性和主動性。

【業主之聲】

上海：危及房屋安全可隨時啟用維修資金

姚麗萍/《新民晚報》/20100114
昨天下午，市十三屆人大常委會第16次會議通過《上海市消防條例》，新法規明確——小區共用消防設施動用“維修資金”不會遭遇“2/3尷尬”。消防條例第17條第三款增設新內容：“發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即動用專項維修資金對共用消防設施進行維修、更新和改造的，按照國家有關住宅專項維修資金管理的規定辦理。”

【自由論壇】

物業管理節能大有可為

孫克放/《中國物業管理》/2009年第九期
物業節能在改建建筑中的應用 　　(一)節能改造的技術整合 　　北京陽臺山老年公寓是北京首家利用太陽能熱泵供暖的示 范工程。其技術支撐單位五航星太陽能科技發展有限公司是國內較早研發太陽能熱泵供暖示范工程的公 司，該示范工程對我國的節能減排工作起到了十分積極的促進作用，值得推廣和借鑒。 　　該系統是利用冬天有限的太陽能熱量，經過熱泵機組進行能量交換，由低溫加熱到高溫，得到45攝氏度至70 攝氏度的熱水滿足冬季供暖使用，夏天通過熱泵進行能量交換，達到7攝氏度至12攝氏度的溫度供制冷使 用，該系統和常規的中央空調系統相比大約節能50%，是一種利用可再生能源的高效節能，“零”污染、 “零”排放的新型產品。 　　該系統還具有一機多用、綠色環保、高效節能、安全可靠 、衛生健康、控制方便、太陽能面積大、機組占地小等特點，可實現大型供暖、制冷、洗浴三合一，同 時保證了在陰雨天氣及北方冬季環境溫度較低使用，做到全年、全天侯供應熱水，冬天用于供暖，夏天 用于制冷，充分利用了清潔無污染的綠色能源，減少了對環境的污染。 　　北京陽臺山老年公寓便是采用了該公司的太陽能集熱器取暖和太陽能集中洗浴系統工程，與燃油燃氣取暖、洗浴相比減少60% 以上費用，年節省取暖柴油96噸，基本實現了從低污染、高耗能，向零污染、低耗能的轉變。該新技術近期用于北京北新橋賓館供暖制冷設施之后，節能費用比戶型空調減少50%左右，比傳統中央空調耗能減少一半以上。2200多平米, 每年節省15萬元左右。 　?。ǘ┕澞芨脑斓闹匾矫?mdash;采暖供熱系統 　　1.鍋爐系統改造 　　在供熱方式 方面，可采取集中供熱、熱電聯產等措施，并提高鍋爐效率，準確計算需用鍋爐的大小，避免“大馬拉 小車”的現象，提高能源利用率。 　　2.供熱系統的改造 　　將傳統的單管系統改為雙 管系統，并安設熱計量表，實現計量收費；也可在單管系統上加旁通管，并安設熱量分配表，也可以滿 足要求。還可先考慮安設棟用熱表進行熱計量。 　?。ㄈ┕澞芨脑熘械木C合效益 　　1.北京某部隊營區鍋爐改造系統是基于“等溫度、等 熱費”的原則，保證了采暖分戶計量收費的公平性和準確性。解決了戶間傳熱、住戶位置修正的問題， 每戶分攤的熱量值可直接用于收費，每戶僅需測量室溫。并具有數據遠傳功能，抄表不用入戶，查詢軟 件設計獨特，便于小區管理和收費，適用于集中供暖的各種采暖系統。采用此裝置后供熱企業節能顯著 ，節煤可以達到30%以上，節省人力、物力40%以上。 　　2.應用阿克姆鍋爐一體化電腦智能控制 系統，現場控制系統、氣候補償器，智能、自動化、一體化鍋爐控制根據設定室內溫度自動調控恒定室 溫功能和分時段供熱功能自動根據室外溫度的變化調節供熱的二次供水溫度達到按需供熱目的，效果顯 著，節能率達到15%以上 。 　　今后，中國政府部門會從經濟、稅收、金融、技術等多 方面制定出有利于建筑節能的政策措施，進一步鼓勵企業研制、引進、開發、應用先進的節能技術，切 實加大對建筑節能設備的推廣力度。一個沒有激勵政策支持的事業，是不能長久的。 　　加強建筑的節能保溫有許多具體的技術措施和方法等待我們去采納和實施。企業是推進住宅產業現代化的主體 ，所有的變革都是在企業的參與和創新中發生的，愿我們的企業為促進中國住宅建設更新換代，為建設 生態文明，為中國的節能減排工作做出不懈的努力，做出更大貢獻！

【案例選編】

樓梯、電梯應當按幢公攤還是按梯公攤？

案例分析：     原告31位業主系被告承建的家盛新城的業主。在廈門家盛新城的房屋買賣合同中，開發商廈門市金工建設發展有限公司與業主約定的房屋公攤系數是在百分之十一到百分之十三點多之間，但是到了要辦產權證的時候，2006年10月開發商給業主寄送了一個通知，要求業主補交數量不等的房款，原因是根據測繪單位的測繪，房子的公攤系數提高到了百分之十七點多到百分之十八點多。特別是中間幾個樓梯、電梯的公攤系數一下提高較多。這31名業主通過研究開發商提供的測繪報告后發現，開發商將樓梯、電梯按梯位進行公攤（以下簡稱按梯公攤），他們認為這種公攤方法不符合法律、法規的規定，要求開發商按幢進行公攤。但是開發商對業主說，他們無法這樣處理。由于雙方對房屋的公攤面積發生爭議，于是家盛新城31位業主聯合起來向開發商討說法，2007年3月，31位業主（以下稱原告）將開發商廈門市金工建設發展有限公司（以下稱被告）告上了法庭，請求法院判令金工公司依照法律、法規、規章的規定，重新計算家盛新城項目的實測面積。那么，商品房公攤面積中，樓梯、電梯是按梯公攤還是按幢進行公攤呢？     31位業主：應“按幢公攤”而非“按梯公攤”，要求實測     原告訴稱，家盛新城系被告開發的房地產項目，原告均為向被告購買該項目房產的業主。根據合同約定，被告應當向產權登記機關提供該項目的土地、房屋產權面積測算成果報告書作為辦理房屋產權登記的依據。房屋竣工后，被告委托測量單位進行了測量，并進行了面積計算。被告將此測算結果告知原告，要求各原告根據此測算結果重新計算房屋總價。原告對該測算結果進行審查，發現被告提供的測算結果是根據錯誤的計算方法計算出來的，其計算方式嚴重違反了合同約定及《廈門市房產測算暫行細則》的規定，誤將依上述規定應當按幢分攤的建筑物共有面積變為按梯公攤，因此導致測算結果中的每戶公攤面積均計算錯誤。原告認為被告的錯誤直接導致商品房不能正確計價、房屋產權登記面積失真，嚴重影響原告行使房屋所有權。原告多次與被告交涉，但被告拒不改正錯誤。故請求法院判令：被告應依照法律、法規、規章的規定重新計算家盛新城項目實測面積。     開發商：測算結果已公示并確認     被告廈門市金工建設發展有限公司認為，家盛新城面積測算合法有效；原告如果對房屋面積測量有異議，應該向相關的行政主管部門提出申請，在問題爭議的這個階段，不屬于法院案件審理的范圍；原告關于測繪結果的異議系對相關規范的誤解；家盛新城面積測算結果報告書經公示并取得業主確認。本案爭議的部分為幢內樓梯、電梯等特定功能區業主獨自占有使用部分，不屬于幢內共有面積。被告按梯分攤幢內樓梯、電梯等特定功能區，系根據《廈門市房產面積測算暫行細則》第十條規定：“房屋共有建筑面積系指各產權主體共同占有或共同使用的建筑面積。”對共有面積概念的表述得出的分攤方式。故原告訴求無事實和法律依據，且違反程序，應予以駁回。

法院判決：     駁回訴訟請求     法院經過審理認為，這個案件的爭議焦點有兩個，第一個是這個案件是否屬于法院的管轄范圍，第二個是房屋幢內樓梯、電梯等部分功能區是按幢還是按梯分攤。      對于第一個爭議焦點，法院認為，《廈門市房產面積測算暫行細則》第37條中“當事人對房屋面積有異議時，可以向房地產權籍管理部門提請復測”的規定，是屬于行政部門的權職范圍，與法院民事管轄并不矛盾。     對于第二個爭議焦點。法院認為，本案的爭議所在是部分的特定功能區，它是屬于部分業主共同占有或使用的部分，而不屬于為整幢業主共同服務的公共用房，測繪單位按照誰使用誰分攤的原則來分攤公攤是符合廈門市房產測量暫行規則的。近日，法院對這起引起較大爭議的商品房買賣合同糾紛案作出一審判決：駁回31位原告的訴訟請求。

案例點評：     “按梯公攤”公平合理     所謂公攤面積，是分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。對于公攤面積的處理，目前我國尚無明確法律法規出臺，因公攤面積不明確會導致房款、物業管理費的爭執，使其成為房地產交易過程中爭論的焦點。目前我國尚無法律對公攤面積加以約束，只有建設部的行政規章和地方政府的部門文件做出的原則性規定?，F在政策主要是根據2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標準《房產測量規范》執行。筆者認為，本案中，對于樓梯、電梯間、電梯井等特定功能區的公攤，“按梯公攤”屬公平合理。     其一，原、被告簽訂的商品房買賣合同附件約定：公共部分與共用房屋分攤建筑面積構成嚴格按中華人民共和國建設部的相關規定執行?！稄B門市房產面積測算暫行細則》并不違背《房屋測量規范》等相關性規定，原、被告亦認可，可按照《廈門市房產面積測算暫行細則》執行?！稄B門市房產面積測算暫行細則》第十條規定：“房屋共有建筑面積系指各產權主體共同占有或共同使用的建筑面積。”本案爭議的部分為幢內樓梯、電梯等特定功能區的業主獨自占有或使用部分，不屬于為整幢服務的公共用房和管理用房，測繪單位按照各自的功能和服務對象分別進行分攤，按照“誰使用誰分攤”的原則，符合《廈門市房產面積測算暫行細則》的規定，亦合乎公平合理原則。     其二，本案中，被告作為訟爭房的銷售方，在其所開發的商品房竣工后，依照相關規定及合同約定，委托具備房屋面積測繪資質的福建省某測繪院廈門分院對訟爭房進行面積測繪，從《商品房買賣合同》所約定的雙方的權利義務上來看，被告已依約履行，原告以被告違反合同約定為由，主張重新測繪訟爭房建筑面積的理由不能成立。     其三，受委托測繪機構根據相關測繪規則進行測繪并作出測繪結果報告書，該報告書經主管機關廈門市國土資源與房產管理局審批通過，適用于房屋權屬登記。根據測繪規則規定，對于測繪面積有異議的，可以向房地產權籍管理部門申請復測，但本案原告均未向房地產權籍管理部門申請復測，且大部分原告也根據該測繪面積辦理了房屋產權登記。被告作為商品房開發商，其無權向房屋面積測繪機構或房地產權籍管理部門就共用建筑面積應如何分攤提出具體的標準和要求；且對于被告而言，其所開發的商品房的共有建筑面積是固有的，應如何分攤，是按幢或按梯分攤，只是在各個購房者之間分攤和負擔不同，對于作為開發商的被告的利益并無影響。     其四，從維護社會穩定，保障交易安全角度考慮，被告開發的家盛新城大部分業主已辦理了房屋產權登記，31位原告中的17戶也已根據該測繪面積辦理了房屋產權登記。原告要求重新對房屋測繪不利于維護交易穩定。因而，原告以被告違反合同約定提起合同糾紛之訴，事實和法律依據不足，法院不予支持。     通過這個案件，我們可以了解到，商品房公用面積的分攤計算是很復雜的。公攤并非不可分割的整體，全體業主使用的部分，如水電房，是由全體業主根據購買房子的套內建筑面積分攤的；而幢內部分如樓梯、電梯，計算業主使用的公用面積則是按梯進行分攤的，即三梯的20戶人用的梯位，和二梯的23戶人用的梯位，這里面有一個誰使用誰分攤的問題，二梯不可能拿到三梯去分攤，所以按梯算，合情合理，誰使用誰分攤，同時又合法。開發商應該對業主解釋清楚公用面積的分攤細則，讓業主理解分攤的道理，這樣才能消除誤解，減少糾紛。

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