《公元物業管理文摘》（第137期）

非贏利共享型信息選編　　　第137期/20091010　　　公元物業管理有限公司

【法規動態】 ——鄭州：發布住宅裝修規范 物業公司有權勸阻違規裝修行為 ——泉州：出臺新規 物業服務收費有糾紛不得強制停水停電 【行業要聞】 ——寧波：規定設停車位向全體業主開放 不得用于經營 ——佛山：物管企業每年對消防設施全面檢測每年至少1次 ——上海：消防納入政府年度考核 物業需為火災隱患負責 ——南寧：《南寧市物業專項維修資金管理辦法》11月1日實施 ——天津：物業“不辭而別”將被曝光 ——福建：物業收費新規 如何治“頑疾” ——廣州：拒絕無證人員進入小區操作 ——湖南：物業服務配套法規即將出臺 【數據說話】 ——廣州：擬出臺控煙條例 禁止在電梯吸煙 【物管采風】 ——廈門：惡意欠繳物業費或將有誠信污點 【學習平臺】 ——物業服務安全維護義務內涵及注意問題探析 【業主之聲】 ——上海：擬規范業主委員會建設 拒交物業費者不得入選 【自由論壇】 ——住宅小區業主與物業服務公司之間矛盾沖突的解決之道 【案例選編】 ——電梯故障摔斷腳 物業管理賠償三萬元

【法規動態】

鄭州：發布住宅裝修規范 物業公司有權勸阻違規裝修行為

王?？?《河南商報》/20091013
昨日，鄭州市建委、鄭州市房管局聯合下發通知規范住宅裝飾裝修行為。今后，裝修工人要持證上崗，裝修時不得擾民；施工期間，物業公司還要負責施工現場巡查監督。同時，物業公司應嚴格遵守鄭州市物業服務收費管理辦法的規定，不得在業主裝修時另立名目收費。

泉州：出臺新規 物業服務收費有糾紛不得強制停水停電

廈門熱線/20091013
泉州日前出臺了有關物業管理工作的若干意見，明確提出因物業服務收費問題產生糾紛的，不得對業主強制停水、停電，應通過平等協商或法律途徑解決。該意見明晰了物業管理行政執法監督體系和三級物業管理協調體系，規范了物業管理活動中相關主體行為和物業服務隊伍管理，進一步引導和扶持物業服務行業的發展。

【行業要聞】

寧波：規定設停車位向全體業主開放 不得用于經營

岳德亮/《工人日報》/20091012
為了促進住宅小區地下人民防空工程設施的合理利用，浙江省寧波市人大常委會近日通過立法規定，物業管理區域內的地下人民防空工程設施平時用作停車位的，要向全體業主開放，不得設置專用停車位。建設單位不得將停車位出售或者以專用車位形式出租。

佛山：物管企業每年對消防設施全面檢測每年至少1次

陳昕宇/《廣州日報》/20091011
今日《佛山市禪城區住宅小區消防設施與消防器材管理維護辦法》正式出臺，物管服務企業今后將按照新出臺的規定進行操作。新規最大亮點之一是明確了對消防器材經費支出的來源，尚未籌集物業專項維修資金的住宅小區，屬地社區居委會協調物業服務企業，業主委員會組織業主自籌資金進行整改，以確保小區消防設施設備正常投入運行。

上海：消防納入政府年度考核 物業需為火災隱患負責

李欣/新民網/20091010
10月10日記者從《上海市消防條例（修訂草案）》解讀會上了解到，首先明確物業服務企業的消防安全責任，不僅包括住宅區物業服務企業，還包括實施物業管理的商業樓、辦公樓等場所。同時規定了交接流程為，“物業服務企業承接物業管理時，應查驗共用消防設施的完好狀況，做好查驗交接記錄，并告知業主委員會。”

南寧：《南寧市物業專項維修資金管理辦法》11月1日實施

唐正芳/《南國早報》/20091010
為確保小區的共用部位、共用設施設備維修和正常使用，10月9日，《南寧市物業專項維修資金管理辦法》正式出臺，并將于11月1日起實施。     這意味著廣大業主的物業即將建立“醫療保險金”?！掇k法》一經出臺，就意味著將維修資金的交存進行了合法化。

天津：物業“不辭而別”將被曝光

周潤健/新華網/20091002
1日起實施的《天津市物業服務企業退出項目管理辦法》明確規定，天津實行物業服務企業退出項目預警報告制度，這也意味物業企業今后不許再“不辭而別”，物業服務企業不按照規定履行退出程序和相應義務的，按照《天津市物業管理條例》的有關規定處理。同時由天津市物業管理協會記入企業誠信檔案，作為不良行為記錄向社會公布。

福建：物業收費新規 如何治“頑疾”

鄭莉/《海峽都市報社》/20091016
和多數人都有切身關系的《福建省物業服務收費管理實施辦法》征求意見稿，日前正式出爐。即日起到10月25日前為征求各方意見期。新《辦法》意見稿中明確規定，物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造費用，應當通過住宅專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

廣州：拒絕無證人員進入小區操作

金羊網/20091014
“各物業管理企業要加強對進入小區進行空調安裝維修作業人員的檢查，檢查其是否持有空調安裝維修（高處作業）特種作業人員操作證，要堅決拒絕無證人員進入小區從事空調安裝維修工作。”這是廣州市安全生產監督管理局近日提出要求。各物業管理企業要進一步提高對空調安裝維修作業安全重要性的認識。

湖南：物業服務配套法規即將出臺

文潔/《瀟湘晨報》/20091013
湖南省正在加快《物業管理條例》立法修訂工作。同時省住房和城鄉建設廳將會同省財政廳出臺《湖南省物業專項維修資金管理辦法》并配合湖南省物價局盡快出臺《湖南省物業服務收費管理辦法》，規范物業管理收費行為。未來將規范前期物業管理招投標行為，提升物業服務水平，推進物業管理技術，抓好國家示范項目和省級示范項目。

【數據說話】

廣州：擬出臺控煙條例 禁止在電梯吸煙

新華網/20091014
《廣州市公共場所控煙條例（草案）》提交廣州市人大常委會審議，草案規定，在機關辦事大廳，中小學校，醫療機構，圖書館，金融、郵電機構營業廳，公共交通售票廳及等候室，網吧，電梯和纜車等十類場所，禁止吸煙，違者將被處以５０元的罰款。草案區分了禁止吸煙場所和部分禁止吸煙場所。

【物管采風】

廈門：惡意欠繳物業費或將有誠信污點

廈門熱線/20091013
有關部門將引導和扶持物業服務行業發展，規范其收費標準。但對于業主惡意欠繳物業費，金融部門或將其行為納入銀行個人征信系統。意見建議法院對物業服務訴訟判決適用簡易程序和啟動支付令執行，達到快速立案、協調、審理、審結、執行。金融部門要將經法院判決確認屬業主惡意欠繳的行為納入銀行個人征信系統。

【學習平臺】

物業服務安全維護義務內涵及注意問題探析

繆玉潔/《中國物業管理》/2008年4期

預防和制止第三人侵害業主權利的安全保障義務。     對于來自第三人侵害業主人身傷害的行為，物業服務公司有防范和制止的義務。比如，物業值勤人員發現小區內有人行兇，應當立即派人趕赴現場，采取制止措施，同時向公安110報警。如已發生人員傷亡，應立即聯系120急救，協助救治傷員，并保護好現場。在警方到達后，協助配合調查。做到這些，物業服務公司就履行了制止第三人侵權的基本秩序維護義務。     制止第三人侵權的關鍵是對制止力度的把握，必須做到該出手時就出手。力度太小，等于不作為；力度過大，又容易造成傷害?？刂频脑瓌t是：與侵害行為的力度相適應，以制止暴力侵害為限度。對于業主鄰里間、業主家庭成員間的打架斗毆，將雙方分離即可；對外來犯罪嫌疑人加害業主的，性質明顯屬于搶劫、行兇、殺人、強奸的，物業管理人員可以實施正當防衛，但以制服犯罪嫌疑人為限度，不得造成更大傷害。     避免不恰當的承諾和無操作性的制度     物業服務企業在履行秩序維護義務的職責時，也必須注意一些細節問題，避免做出不恰當的承諾，制定無操作性的制度，以免給自己帶來不必要的麻煩。     前面提到，秩序維護義務是有合理限度的。比如，兇犯綁架業主離開，用槍支逼著秩序維護員打開大門，秩序維護員開門后在具備報警條件時立即報警，即已盡到秩序維護義務，法律不會認為秩序維護員沒有以命相博就是未盡義務。但如果物業服務公司對業主做出過明確的安全承諾，則應按承諾履行，未做到的，要承擔失職的責任。本來，現行的秩序維護服務標準并未要求秩序維護員無所不在，晝夜監視每一個角落，這不符合合理限度范圍內的要求；但如果物業服務公司承諾了“24小時安全防范”、“確保業主的財產和人身安全”、“治安案件發生率為零”等，那就不能自食其言。這些表面文章看似漂亮，實則是無法履行的義務、不可兌現的承諾，短期內雖然能達到宣傳效果，長期看必然誤導業主，同時給自己種下隱患。     很多物業服務公司都制訂了全面、嚴格的管理制度，對各種工作流程作了明確的規定，并對外公示。但事實上很多制度并未在實際中執行。比如“封閉管理小區，對外來人員或送貨人員進行登記”、“外來人員進入小區，通過對講系統聯系住戶，決定是否放行”，在實際管理中，根本不可能完全一一做到。這就給自己制造了“不嚴格執行規章制度”的定時炸彈，成為日后業主指控物業服務公司“未盡到安全保障義務”的證據。鑒于此，物業服務公司在簽訂物業服務合同、制定規章制度時，一定要避免做出不切合實際的承諾，這與履行秩序維護義務互為表里，同等重要。     有必要強調的是物業服務各項工作的完整記錄與保存，這既是管理規范的具體體現，也為日后追溯責任留下了最重要的證據。比如安全巡視記錄、設施設備檢修記錄、門崗外來人員進出登記、大件物品放行登記、車輛進出登記、突發事件處理記錄、監控錄像等等，都應該系統整理，妥善保存。一旦發生糾紛，在判斷物業服務公司有沒有履行秩序維護義務的時候，就成了認定事實的基本依據。

【業主之聲】

上海：擬規范業主委員會建設 拒交物業費者不得入選

劉華賓/東方網/20091015
上海市房地局已把小區業委會建設納入重點，并起草了《關于加強本市住宅小區業主大會、業主委員會規范化建設的若干意見》。對業委會組建辦法作出了規定，明確了凡有違法搭建、擅自改變物業使用性質、拒交物業費和維修資金、違規出租房屋等情形的業主，不得擔任業主代表、業委會籌備組成員、換屆改選小組成員和業委會成員。

【自由論壇】

住宅小區業主與物業服務公司之間矛盾沖突的解決之道

黃曉東 黃琳/《現代物業》/2008年12期
工程質量等開發商遺留問題     矛盾沖突：調查表明，物業管理糾紛中有近70％是開發商遺留問題引發的。開發商遺留問題主要是房屋建筑質量問題，此外還包括綠地等配套設施與售房時的約定有不符所引發的爭議，結果業主入住后發現房屋質量問題或開發商原來的配套設施承諾沒有兌現，在找不到開發商或不能及時得到處理的情況下，業主只能把矛頭對準物業服務公司，即有求物業服務公司負責處理，否則拒交物業管理費，從而引發物業糾紛。     原因分析：對于房屋質量問題，我國《建設工程質量管理條例》第十六條明確規定：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。”也即房屋質量是由社會服務機構進行驗收，房屋質量問題照理是與物業服務公司無關的。但現實中，大量的住宅房屋質量問題都因為開發商推諉或干脆置之不理而得不到及時解決，而法律訴訟成本過高又阻礙了業主個人利用法律來維護自己的權利，再加上客觀上不少物業服務公司（尤其是前期物業服務公司）與開發商存在利益關系，因而受害業主將這股“邪火”發到物業服務公司身上也是情理之中的。     對于小區配套設施的驗收，由于業主委員會成立在時間上的滯后，小區配套設施的驗收一般都是由前期物業服務公司負責，而物業服務公司并不能代表小區業主的利益，從而在主觀上存在不認真負責進行房屋驗收和接管的可能，而且前期物業服務公司是由開發商選定或干脆就是開發商的子公司，還存在不敢嚴格為業主把關的可能，這就是業主在出現此類問題時，往往直接指責物業服務公司的原因。     解決之道：首先，可以由業主直接主導小區住宅及配套設施的驗收，即采用“一戶一驗”制，只有每一戶的住房質量驗收合格，整個住宅工程才能通過竣工驗收。這樣可以盡量避免整個項目工程質量被驗收合格，但個別單元或者住房卻出現質量問題的弊端。而且，業主在對住宅進行驗收的同時，還可對小區住宅及配套設施進行驗收，任何一個業主發現小區配套設施與合同約定不符，都可以拒絕通過對房屋質量的驗收（從廣義的房屋質量來說，應包括附屬配套設施的合格）。     其次，對因住宅房屋質量引發的法律糾紛，應設法降低由于房屋質量問題受損害的業主維權的成本，同時提高開發商對其房屋質量不合格的賠償成本。以平衡業主和開發商之間的相對強勢、弱勢關系，減少住宅房屋質量遺留問題的出現。     通過對上述四種較常見的小區業主與物業管理公司矛盾沖突的分析，可以發現問題并非僅出在物業服務公司上，作為矛盾另一方的小區業主也有其相應的責任，而且造成此類矛盾沖突的很大一部分原因在于相關政策法規的缺失或不完善。因此，我們在分析和解決此類矛盾沖突時，不能簡單把責任指向矛盾沖突的某一方，而應作全面客觀的分析（包括對外部影響因素的分析），方能得到更加合理的解決方法。

【案例選編】

電梯故障摔斷腳 物業管理賠償三萬元

案例分析：     2008年4月，蔣先生租住在南沙明珠花園怡樂樓內。同年6月21日早上，他從12樓乘坐電梯，電梯在下落過程中突然發生故障直掉二樓，并卡住不動。隨后電梯門自動打開，他受驚從電梯中走出，摸黑前行中不慎跌入電梯出口旁未圍蔽的一管道井口，造成右腳跟粉碎性骨折。蔣先生表示，其受傷完全是因為小區物業管理公司對房屋設施管理不善而造成，故請求其賠償全部損失共計8.9萬余元。

案例點評：     法院經審理查明，事發大樓二層電梯口周圍處于封閉、無燈光照明的狀態，且電梯旁的管道井口門又沒有上鎖，這無疑存在安全隱患。雖然大樓在設計上二層與首層之間有獨立的樓梯通行，其它樓層的樓梯均不能通往二層，被告在電梯的設置上也設定不能到達該樓層，但這并不足以消除危險的存在。被告作為專業的物業管理者，既未就此采取相應措施排除安全隱患，也沒有進行適當的警示，顯然未盡到合理限度范圍內的安全保障義務。     最終，法院酌定由被告對原告的損失承擔80％的賠償責任，原告獲賠3.07萬元。

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