《公元物業管理文摘》（第134期）

非贏利共享型信息選編　　　第134期/20090903　　　公元物業管理有限公司

【法規動態】 ——廣州：物業新規 開發商不參與也可成立業委會 ——沈陽：試行“物業險” 業主繳納的物業費里已包含 【行業要聞】 ——廣州：物業公司也要負責抓計生 ——常州：10月起市區住宅電梯收費實行新辦法 ——哈爾濱：百個小區公示物業收費 ——濟寧：房屋維修資金支用程序出臺 ——山西：新建住宅前期物業管理覆蓋率達100% ——北京：全市物業接受作業安全培訓 ——天津：物業退出小區必須預警 不辭而別的物業公司將被曝光 ——泉州：物業企業資質過期 最少也要罰5萬元 【數據說話】 ——杭州：老舊住宅小區物業收費標準出爐 【物管采風】 ——天津：物業管理用房屬業主共有 不算公攤面積 【學習平臺】 ——為酬金制答疑解惑 【業主之聲】 ——西安：《西安市物業管理條例》修正案（草案）征民意 【自由論壇】 ——深圳物業管理費體系的變革與思考 【案例選編】 ——轎車小區內被盜 門崗直接放行 物業賠三成損失

【法規動態】

廣州：物業新規 開發商不參與也可成立業委會

鄭佳欣 穗房宣/《南方日報》/20090903
業委會因遭到開發商阻攔而無法成立，新的業委會成立而舊業委會卻賴著不走……針對小區物業中的各項“疑難雜癥”，廣州市國土房管局制訂了《廣州市業主大會和業主委員會規定（征求意見稿）》。其中明確規定，建設單位即開發商如不參加業委會籌備組，籌備組成立與否并不受影響，業主個人還可以查詢業委會財務賬目。

沈陽：試行“物業險” 業主繳納的物業費里已包含

彭躍東/《沈陽日報》/20090903
9月2日，記者從沈陽市房產局和市物業協會獲悉，從現在開始，全市物業行業推行物業險種。今后，物業企業、員工、業主利益如果受到損害，可獲保險公司理賠。沈陽市物業管理協會剛剛在全行業下發了《關于積極在物業行業建立保險機制的指導意見》，要求“實行等級服務的物業管理項目，物業企業應當購買相關保險”。

【行業要聞】

廣州：物業公司也要負責抓計生

《信息時報》/20090902
昨日廣州市人大常委會進行《廣東省人口與計劃生育條例》執法檢查。目前市內一些樓盤小區守衛森嚴，連居委的計生工作人員也被拒之門外。針對部分樓盤小區業主超生嚴重、計生工作管理難等問題，有人大代表建議，從法律上強化物業公司的計生責任，讓社區居委與物管強強聯合，嚴抓共管小區計生工作。

常州：10月起市區住宅電梯收費實行新辦法

陳歡/新民網/20090903
常州市物價、房管部門日前聯合發布最新市區住宅電梯運行維護收費管理辦法，進一步規范電梯收費行為，切實維護電梯受益業主、房地產開發建設單位和物業服務企業的合法權益。從10月1日起，我市將實行這一新辦法。新辦法明確了物業服務企業是住宅電梯運行維護費的收費主體，住宅電梯受益業主是電梯運行維護費的交費對象。

哈爾濱：百個小區公示物業收費

《生活報》/20090902
據了解，為化解物業公司和業主間的矛盾糾紛，保障雙方合法權益，今年4月，哈市物價局制定了“五項五級”、“菜單式”統一規范的物業服務等級指導標準，為使新的物業服務收費政策得以真正貫徹落實，哈市物價局推出了“設立物業收費公示牌”惠民舉措，決定首批在哈市6個區的100個小區設立“菜單式”物業服務項目及相對應的收費標準公示牌。

濟寧：房屋維修資金支用程序出臺

高建璋/東方圣城網/20090901
記者從濟寧市建委獲悉，日前，《濟寧市房屋專項維修資金支用程序》正式出臺，市民申請房屋專項維修資金有法可依了。據悉，房屋專項維修資金，用于房屋共用部位共用設施設備保修期滿后，因自然損壞、不可抗拒因素損毀而實施的維修、更新和改造。其撥付使用按《程序》辦理。

山西：新建住宅前期物業管理覆蓋率達100%

黃河新聞網/20090901
省住房和城鄉建設廳發布消息，山西省的新建住宅小區要全面推行前期物業管理，前期物業服務覆蓋率要達到100%。到2015年，全省物業服務覆蓋率達到50%。山西省物業服務業的發展目標為，新建住宅小區要全面推行前期物業管理，前期物業服務覆蓋率要達到100%。市、縣(市、區)房地產行政主管部門全部建立物業管理區域檔案。

北京：全市物業接受作業安全培訓

劉砥礪/《北京青年報》/20090901
記者從市安全生產監督管理局了解到，由于污水井事故頻發，該局組織了作業宣講團，對全市物業進行為期一個月的安全教育。日前市安監局將發生在本市的一些污水井事故編成小故事，組織專業演講人員進行演說，在各區縣的重點社區物業公司進行宣講，同時配發安全知識手冊，告誡工人們在下井時如何檢測氣體，如何做好防護措施。

天津：物業退出小區必須預警 不辭而別的物業公司將被曝光

張晶 唐子勻/《沈陽晚報》/20090826
《天津市物業服務企業退出項目管理辦法》將于10月1日起實施。物業服務企業退出一個月前小區尚未有新物業服務企業接手的，街道辦事處等部門應對小區業主進行問卷調查，并設計相關預案處理辦法。同時，物業服務企業不按照規定履行退出程序和相應義務的，由天津市物業管理協會記入企業誠信檔案，作為不良行為記錄向社會公布。

泉州：物業企業資質過期 最少也要罰5萬元

吳麗嬌/《東南早報》/20090906
昨日，泉州市物業服務企業資質檢查與中心市區物業小區創衛整改工作會議透露，市房管局審查191家物業企業時，發現有7家物業企業2006年當年沒年檢，44家暫定資質已過期。這樣意味著這些物業企業無資質。有關部門表示，對此，按照物業管理條例規定，除沒收違法所得外，可處以5萬元—20萬元的罰款。

【數據說話】

杭州：老舊住宅小區物業收費標準出爐

李明華 蔣艷麗 胡靈波/《杭州日報》/20090908
日前記者從市房管局獲悉，年內杭州五個城區計劃啟動物改項目(小區)共計45處，涉及房屋881幢，住戶4萬余戶。實施物業管理改善工程之后，這些老舊住宅小區既可以選擇選聘專業的物業服務機構；也可以采用社區化準物業管理模式，根據《杭州市區社區化物業管理服務收費管理辦法》，按不同情況每月支付0.15元-0.18元/平方米的費用。

【物管采風】

天津：物業管理用房屬業主共有 不算公攤面積

王月 李海燕/中國網/20090908
將于今年10月1日起施行的《天津市物業管理用房管理辦法》明確指出，物業管理用房屬于全體業主共有，用于物業管理服務活動和業主活動。房地產行政主管部門對物業管理用房將獨立測量、計算面積，其面積不計入分攤的共用建筑面積，并在《房產測繪成果報告書》中標注“物業管理用房”字樣。

【學習平臺】

為酬金制答疑解惑

化向東/《中國物業管理》/2008年第9期
一、目前的物業服務工作，無論是包干制還是酬金制，必須以企業作為經營主體，物業服務費計入企業收入。因為企業向業主收取物業服務費，最后是要經過物業經營管理活動支出的，從工商企業管理及稅務角度來說，這個過程是企業以盈利為目的的經營行為，按國家稅收、財務等相關法律法規、制度，酬金制下的物業服務費也全部屬于企業的營業收入。 　　二、就物業服務費的來源和性質而言，物業服務費由物業服務企業收取，用于小區（大廈等）物業的物業服務及管理支出。全體業主與物業服務企業以合同為紐帶，構成了以繳費消費和收費服務為主要內容的權利與義務關系。那么業主按照合同約定繳納物業服務費，是履行合同義務；此時物業服務企業對公共服務資金有按合同約定使用的權力，而業主則只有監督權、受益權，不具備完全的所有權了。 　　三、對酬金制的正確理解應該是：酬金制強調的是物業服務企業收取管理報酬的方式，以及對物業服務費用結余（或不足）享受（或承擔）的角色約定，物業服務費的性質其實并沒有改變。筆者所在物業服務公司所管理的物業項目中，多數采用酬金制，企業能做到按約定比例提取酬金，所以業主對此沒有異議。但對于個別低收費的回遷小區，為了保證服務質量，項目虧損只能由企業補貼，否則服務很難維持。形成“節余留在項目，不足企業承擔”的現狀，實際還是包干，酬金制并未真正實現。從這個角度看，酬金制僅起到了計算管理報酬的作用。 　　四、將酬金制絕對化不切合實際。部分業主探索將物業服務資金由業主委員會自行管理或委托給第三方管理，專項服務由業主委員會與專業公司直接簽合同等。但是，業主大會或業主委員會不是獨立的法人實體，不具備經濟活動的主體資格。如果由業主委員會管理或委托第三方管理物業服務費，那么首先，業主的物業服務費交給誰？以誰的名義出具發票？以誰的名義設立銀行帳戶？其次，與專業公司簽署合同時的主體是誰？業主委員會有無主體資格？第三，如果將物業服務資金由業主委員會管理或委托第三方管理，誰對業主的這一大筆物業服務資金承擔風險？以什么來承擔？第四，如果物業服務企業僅僅是提出建議，所有支出均由業主委員會審批、資金管理人支出，那么服務品質的責任誰來承擔？北京個別實行“信托模式”的項目出現的問題就是一個很好的實例。 　　物業項目的管理模式多種多樣，但是，實行酬金制必須要解決兩個問題，一是財政稅收制度對物業服務費收入的確認，二是業主委員會的規范操作，只有這樣才能徹底解決問題。

【業主之聲】

西安：《西安市物業管理條例》修正案（草案）征民意

趙明/《三秦都市報》/20090905
今后，西安市任何小區的業主大會有權選聘和解聘物業服務企業。日前，西安市法制局通過其網站將市政府正在審查的《西安市物業管理條例》修正案（草案）全文公布，面向社會征求意見。記者注意到修正案中對業主的權利進行了變更。業主大會可決定，制定和修改業主大會議事規則；制定和修改管理規約……

【自由論壇】

深圳物業管理費體系的變革與思考

廖小斌/《現代物業·新業主》/2007年第01期
新體系的批判與繼承 　 　　在新的物業管理服務費收費體系建立之后，我們依然需要反思，反思我們對過去體系的清理工作。歸根結底，所有的工作都是圍繞這樣一個問題展開的，即：如何對過去的東西進行批判和繼承。這顯然不是站在歷史遺跡或廢墟前傷感地憑吊一會兒便能獲得轉型的靈感或啟示的。唯有經過痛苦的反省與批判才談得上繼承的可能，而反省與批判的前提便是“斷裂”，是從過去的體系中抽身而出，站在過去體系之外的立場上對傳統作清理、質疑、檢驗和徹底的轉換。 　　在失去衡量標準之后，再要審視前提的完備與否，參照就是不可缺少的。參照不是模仿，也不是按別人的標準來改造自己，而是以一個完全不同于自己的對象作為鏡子。而對于現在的物業管理體系，在這一過程中不可避免要以過去的體系為參照。 　　 　?。ㄒ唬﹥煞N體系沖突 　　通過以上分析，我們不難發現，對過去物業管理費體系深刻理解是這次新的物業管理費體系建立的基礎。新的體系往往會被舊體系的影響并受到它們的挑戰與威脅，從而產生兩種矛盾的沖突。這兩種矛盾可簡要概括為：過去的與現在的；新的與舊的。 　　在舊的物業管理費體系中，一直強調一個核心，即政府的指導定價，在市場化的大潮中，這種頑強被看作對物業管理的保護。而實際情況亦如此，二十多年物業管理確實是在政府的溫情脈脈中長大。與舊的物業管理費體系中的政府強有力的作用不同，在新的物業管理費體系中顯然把市場化看成一個嚴肅而慎重的話題。在新的收費規定里，明文規定住宅區外的物業全部實行市場價，這無疑是一個良好的開端。 　　但目前狀況之下，二者的沖突不可避免，這種沖突主要體現在兩個方面： 　　一是舊的收費體系在物業管理公司與業主之間早已扎根，他們對舊的收費體系非常認同，在新的收費體系降臨之初，不可避免有一個逐漸適應的過程，甚至會遭到抵抗與抨擊。 　　二是新的收費體系變革并不徹底，在某些方面，它依然是舊的收費體系的延續，新的與舊的容易被人模糊并扭曲。 　　 　?。ǘ┥钲谖飿I管理體系評價：包容平衡 　　傳統既置身于困境之中，擺在面前的自然就是突圍。突圍，也就是如何對待傳統與現代的關系。深圳物業管理費體系表明了他的思索，并努力讓過去的與現在的，新的與舊的，從沖突走向和解。任何一種體系自身都有優劣之分，精華與糟粕之別。深圳市物業管理費體系的制定者對此顯然也有深刻而清醒的認識，他們毫不隱諱對于過去體系的反省與質疑。 　　但過去的政府定價并不是可怕的，在某種情況下，他有效地保護了尚在襁褓之中的物業管理得以迅速成長，同時也有效地保護了業主的利益。今天的市場定價也并非洪水猛獸，在市場化程度日益加深的今天，這是一種趨勢。今天的物業管理處在一種市場化的進程中，但離真正的市場化還有一段距離，因此，深圳的物業管理費體系選擇了一種平衡：住宅區實行政府指導價，其他類型的物業實行市場調節價。 　　在這兩種體系并存的情況下，這里需要一種包容，包容在這里并不是指一味地全盤接受，而是指正視現在物業管理體系所面臨的困境與挑戰，跟上時代步伐，適應社會變遷，敢于突破并完善，也就是批判地繼承過去物業管理收費體系的一些東西。

【案例選編】

轎車小區內被盜 門崗直接放行 物業賠三成損失

案例分析：     08年底，北辰區某小區住戶蘇某發現存放在小區的轎車被盜，經查看監控錄像，證實該車通過小區門崗時，既未刷卡也未被要求在門崗處登記，門崗還主動抬杠放行。報警后該車至今未追回。蘇某認為，作為封閉式管理小區，物業公司未履行安全管理義務，故將其告上法庭，索賠各項經濟損失共計24.6萬元。 　　被告物業公司辯稱，原告蘇某在被告處登記的是黑色桑塔納，而原告聲稱被盜車輛為廣本雅閣，原告沒有通知被告修改車輛登記，原告始終沒按被告管理要求辦理相關手續，雙方未形成保管關系。被告與原告簽訂租用固定泊位協議書，明確被告收取的是泊位費，而非存車費、保管費。根據協議，對于車輛丟失、損壞，被告不承擔任何責任。此外，原告一直未交物業管理費，雙方未形成物業管理關系，被告對原告財產沒有安全保障義務。

案例點評：     北辰區人民法院經審理認為，根據租用固定泊位協議書，被告收取的車位占地費，在雙方沒有明示保管義務的情況下，被告對原告車輛沒有保管義務。被告與原告簽訂物業服務合同，原告逾期未繳納物業費，被告并未停止物業服務，故雙方物業服務關系仍然存在。 　　法院認為，被告應向原告履行物業服務義務，其中包括被告承諾的安全保障義務，即行人、機動車均須刷卡出入，無卡機動車須在門崗處登記。因被告疏于對原告居住小區的安全管理，與造成原告車輛丟失有一定關系。原告未及時通知被告更換車輛事項，車輛丟失也因原告存放地點不當，故原告負有主要責任。原告購車費用和購置稅共24萬元，屬于原告因車輛丟失造成的直接損失，被告承擔30%責任。原告主張檢測費、養路費等間接損失，不予支持。 　　一審判決，被告賠償原告車輛被盜損失24萬元的30%，即7萬余元，駁回原告其他訴請。

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